【内部文件】你无法复制的碧桂园以及碧桂园式高周转

1、艳姐说这几天，因为一家超级房企的文件，艳姐的小密圈和朋友圈弥漫着一股碧桂园模式讨论热潮。为了进一步提速，碧桂园近期接连发布了三个文件，4 月 5日，总裁莫斌签发关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知； 4 月 8 日，碧桂园集团专门开了“高周转 ”专题会议；4 月 11 日，莫斌再次签发关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知和关于项目报建高周转的通知 。这些文件的中心议题只有一个：加速高周转。NO. 1 碧桂园开启“超级进击模式”?近期，艳姐的小密圈中，有人爆出了这样一张内部图：关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知，通知中提到“设计院接到设计要求后，当天内出图（通宵）

2、 ”。这张图的出处，是以高周转出名的碧桂园。在如此正式的通知中，特地在括弧内强调“通宵”二字，很多地产友人的心中奔腾起了无限感慨。碧桂园为了高周转，还在近期发出了以下“连环文件”： 关于项目报建高周转的通知： ?也有高周转匹配奖励措施的通知， 比较值得一提的是其中提到的摘牌及开工奖励项目总20万，而如果拖到40 天才开工的话，就要罚款20 万。此外，还提到了开盘工期小于3 个月，就可以获得20 万奖励；一旦超过 5 个月才开盘，就要面临罚款，超过7 个月，就直接被 fire 。 ?看了上面这些条文，碧桂园简直就是开启了“超级进击模式” ，这是一路暴走的节奏！艳姐精选了小密圈中的精华语录，来看看

3、业内地产朋友如何看待上述的这些举措：十里桃林醉春光：20 来岁可以熬夜，年纪大了。会熬垮掉虚幻空间：不要担心失业，换个角度，开发报建都去干项目总了傻瓜、請讓開：铁打的战略，流水的命，倒下一个千万个来。嬡仩個沵：如果宋卫平看见这样的做法会怎么想。孤岛情人：淡定看，对公司是好事，对个人不是啥好事,不是有句话叫；老板舒服的公司员工一般不舒服，员工舒服的一般老板不舒服。物理作业给我滚：这事呢，有点像工人的三班倒，每人工作 12 小时，休息24小时。工业时代，为了发挥机器设备的效率最大化，人歇机器不停歇，金钱永不眠，与时间赛跑来赚钱我只爱他：大概不懂得设计流程，在他眼里设计师就是小学计算算数题，设计没技

4、术含量。深蓝梦境：按这个逻辑，5 人 2 天效率一定比1 人 10 天好，那意思就是人多就一定更快。5 个不够来1000，高周转，交期短，反正也不用什么技术含量，拼的是速度与激情依然是第三者：差个话题，bgy 这种高周转房企，在这波人口红利用完时会不会急刹车，怎么转型。醉曲再美终是曲：感觉未来地产圈里会有几派观点，1.高周转下效率为先的标准化管理对房产从业人员的观念革新，机械化人格用命换钱；2.要规模更要质量的平衡术，效率化人格后如何保留些许情怀与生活；3. 没有什么比正真的尊重土地更重要，利润与效率兼备，我们不做套利性亏损的快跑者NO. 2 碧桂园无法被复制虽然碧桂园对于高周转已经是近乎癫狂

5、的状态，对于员工们来说，有些残忍，但不得不承认的是，碧桂园正是通过这样的简单粗暴的制度，最终形成了碧桂园难以被复制的超强的高周转竞争力。譬如之前惠深区域深荟项目，拿地后三个月就实现了销售，这样的周转速度带来的现金流和利润收益实在难以想象，估计项目跟投也赚得盆满钵满。这里有一个小插曲，王石在道路与梦想一书中曾经描述了这样一段：2008 年，王石私下论及碧桂园的时候，说碧桂园没什么了不起；后来，时任战投部副总的孙嘉在走访碧桂园后做了一份报告，把王石的观点推翻，数据翔实，有理有据。 再后来， 王石就致电杨国强，希望能与杨国强交流学习， 杨国强一口答应。或许当时的王石怎么也想不到，十几年后，碧桂园竟然

6、夺走了万科的 “铁王座”。 ?面对当下波云诡谲的房地产市场，高周转几乎是每个想要在大浪淘沙中幸存下来房企的必要选择， 而像碧桂园如此庞大却又迅猛的房企，还是比较少见的，也让我们惊叹，大象比兔子更为敏捷、灵活，碧桂园有了大企业的“命”，没有大企业的“病”！碧桂园是如何做到速度与激情的呢？艳姐认为主要有以下3 点： 1、细化到“每一天”碧桂园在文件中强调要加强理解杨国强的“每一天”：设计一切要以项目为中心去抢每一天；区域、项目真正理解“每一天”，要知道付出一定代价，但都要去提前每一天，懂得算账，懂得提前。为了贯彻对杨国强“每一天”的指示，碧桂园通过所有会议室张贴、 员工笔记本粘贴、内网首页、效益计

7、算与双享路演、工作决策等方式学习杨国强对“每一天”的指示，更要作为日常量度、考核员工管理行为的重要标准并实施正负向激励。?不得不说，一个优秀的企业在企业文化的灌输和员工管控方面是无孔不入的，渗透到员工工作细节的方方面面，很多别的TOP10 房企估计都很难做到碧桂园这样。2、对标麦当劳和沃尔玛杨国强对企业规模有着执着的追求，他心中的对标企业是麦当劳与沃尔玛：在标准化方面学习麦当劳，在薄利多销方面学习沃尔玛。在高周转的发展模式下，项目只要每平米能赚到100 元，杨国强就愿意做。这也是碧桂园特有的高周转模式成立的前提，愿意放下身段，抓住任何一个能够带来现金流的机会。杨国强甚至曾说过这样一句话，如果喜

8、马拉雅山上有这样的机会，他也会去。3、碧桂园独特的发展模式关于碧桂园发展模式，在那本神书里，透露了杨老板说的碧桂园独特的模式，他说： “我们的商业模式很独特，别人想学学不来的。”首先，碧桂园是低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘，精装修交房；其次，碧桂园专注三、四线城市，拿净地，面积要大，付款要分期；拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工；第四、第五个月可回收资金。此外，碧桂园的营销也很难被其他房企模仿，他们已经形成了自己独有的体系和打法，比如全民营销，在广告投放方面，杨老板从不吝啬，舍得花钱。NO. 3 高周转是一把双刃剑高周转确实能给企业带来现金流，也对企业的规模增长起到至关重要的

9、作用。而且，能够实现高周转的企业，往往在产品线的标准化和工程控制方面，相对别的企业会更胜一筹。但是高周转也是一把双刃剑，它也有可能给企业带来风险：1、面临巨大的资金风险过度追求快开盘、快去化的企业，多多少少会在资金方面弦绷得太紧，往往表现在融资渠道和 融资成本上比较大胆激进。 通过追求快开盘、快去化，以缩短项目开发周期来降低资金 成本，确保运作安全。但这都是建立在市场火爆的前提下， 一旦市场发生异动或者销售惨淡的话，对企业来说，资金链 就会面临巨大问题。2、影响利润率企业过快地追求增长，很有可能会影响到利 润率。企业为了追求项目快速去化、快速售罄，项目的售价 会更贴近市场，甚至比市场价更低，往往无法做到该项目应 该能达到的利润率。但这和控制资金成本相比，大多企业还 是选择后者，通过牺牲一些售价来提高周转速度。3、引发产品质量问题这就很好理解，慢工出细活，一味地 追求速度，很难保证打造的产品质量一定过关。之前就有某 家媒体曝出小房企房子