FM对商业地产的重要性精品资料

1、FM对商、也尸重要性商业地产的现状与需|求近几年随看我国商业地产行业人士不断地学习探索很多项目已初具规模分为单体商场、大型卖场、商业街、CB【D等同时也出现了一些新的开发模式也对项目有了更新颖、更长远的考虑通过对既消费群体的研究来开发设计与之相匹配的商业项目在以出售部分项目获次曰短期利益的同时通过出租项目或自身运营来获/曰长远利益商业地产已不再是单纯的套用住宅地产的开发管理模式由此可见随看商业地产的发展项目中专业分工的不断细化生命周期的不断延长市场风云莫测的形势变化商业地产不再是简单的形式而是更复杂、更多样的业态组合随看项目规模的不断扩大一部分地产资产已经不再简单性为出售而是将这部分资产转化为

2、投资企业的实有资产作为产品放在资r负债表中成了固资产的一部分企业将不同的运营模式组合在一起更有利丁资金的协调流动针对这样的情况很多统将投资、地产、施各个部门归入同一系统也就息味看管理的难度管理方式已经越来越难容易顾此失彼如果企出租率、租金收益就管理、行政管理、建筑学等人才将各个部门协调运用合理的工具制目刖我国商业地产要需要有一个新型管理体展的基础上摸索外还的经验及先进方法国工业、娱乐业、体育业集团所有的业主除了外都是只租不售很公司或集团公司如花企业开始成立综合性系工、运营管理等分立为中共同进行管理而这不断增加传统单一的控制这复杂的系统很业想要提高商业地产的需要有专业的通晓工商学、行为科学和工程

3、科的资源和管理进行统一和半台综合全面的控尽快全面的协调控制就系除了在我们自身发应多学习国外发展成熟际上绝大部分的商业、等的物业是由政府或者其中自己使用的部分多非房地产领域的大型旗银行建设纽约国际网球公开赛的体育场但并不参与管理整个设施由专门人员负责运营总之每种领域都有自身的特占八、并不是轻易就台匕北跨行管理的因此商业地产的管理也不是住宅管理变了位置就台匕北实现的国际上商业管理不仅要具备住宅地产管理的基本理论而且要花大力气了解所持商业项目的市场经济动向这是商业地产管理的灵魂每个市场开发都具有自身届性商业设施的生存环境也一直在以非常快的速度不停变化如果想让商业地产项目在激烈竟争中吐曰以立足并长久生

4、存就要开拓一条新路找出一套新的方法体系FM就在这种市场需求下应运而来FacilityMariagement理论概述国际上通常把地产类型分为:Residentialk住宅)、Commerciad(商业)、Manufactory(制造业)通常行业上把住宅管理称为ProectM/lanaigemlent而把商业及制造业管理义为Facility/Mariagement简称fm|.中文普遍翻译为设施管理FM在中国还届丁启蒙阶段很多理念及应用并没有直正普及应用很多人因为它的名字而与物业管理混淆直接翻译为设备、设施认为就是对设施后期的一个维护管理而在实际应用上物业管理只是FM的一部分它还包括但不仅限丁以下各

5、个功台匕北:PlanningManagement(规划管理)Des；igningManagememt(设计管理)LgasingMcnagement(租赁管理)SpacePannngManagement(空问规划管理)ProjectManage-ment(工程管理)ConstrijctionManag(汀£0«施工管理)Pre)periyManagement(资产管理)FacilityMarkestingManagemen(设施营销管理)Buildingand(OperatioriMainagemen心建设和运营管理)CapitaMariagement(资金管理)等综合其功台

6、匕北作用FM协会给出如下义:fM是一种新兴的交义学科它综合利用管理科学、建筑科学、行为科学和工程技术等多种学科理论将人、空问与流程相结合对人类工作和生活环境进行有效地规划和控制保持高品质的活动空问提高投资效益FM在商业地产中的应用FM对丁商业地产而言息义重大根据文献资料数据显示在项目建设楼、商场、宾馆等的综性研究、项目规划、招是巨大的这部分投资法收回而在项目的半上时其使用阶段所发就会超过该项目刖期的造价在后续经营的过以一种不固的比例增限达到50年那么项目运营维护的费用这两者1:9当然商业地产的50年但是这个数据可项目的哪一个阶段都益只有专业全面的管段并使每个阶段的目服务最优化而采用职很大程度上

7、可以有效地30%在商业地产项目中人士对FM所台匕北应用范围初期特别是包涵写字合性商业项目从可行商到建设、心刖期的投资将在很长一段时问内无均使用年限达到7年以生的费用在一程度上规划设计及建筑安装的程中这些费用总额就长如果项目的运营年、心刖期建设的造价和后期之问的比例可以达到使用年限通常为40年到以充分的看出无论是影响看项目的最终利理才可以整合各个阶标都达到利益最大化、业化的设施设备管理在节省总费用的20%0从事相关工作的专业了解甚少仅有一些公司开始尝试有选择性的分阶段采用FM理念进行管理如图1所示由此可见商业地产的各阶段割裂式管理由来已久建筑专业人士只重视设计、或施工阶段非建筑业只顾销售或运维阶

8、段各管理专业独自行事很难在它的整个生命周期中整合正如者名专豕陈光所说中国企业的很多管理专业诞生都是应急救火式的尚未发挥出整合的力里对此陈光首先将Faicilit(Mar】agemert译为整合设施管理并把FM增加了以下3种义:整合持有者的需求和供应商的台匕北力；®整合生命周期的管理;®整合众多专业以目刖商业地产普遍采用的运作流程分析:调研选址招商项目规划方案(商业规划、建设规划)-工程建设销售运营维护等其管理也是分阶段来进行而FM不是就单个阶段来解决问题而是在其项目生命周期中通过对每一阶段的信息整合而判断下一步的行进方向设施管理采用的是综合成本效益观念使资产设施寿命期经营费

9、用与使用效率Tn美结合它在工作场程中融合建筑学、工为科学的原理建立一范来协调不动产的管持项目的高品质并提高作流程、资产及工作环而支持商业目标的实现FM管理不仅涉及到建筑命周期中有影响的包括产管理者、资产维护者纪人以及所有在建筑段不再仅仅是选择调研固流程而是对其涉给以综合考虑；在选址体确项目定位考虑店面设计及结构设计留要考虑到后期运营管理应所形成的调研结果所有设施进入要充分考现的问题等比如空调所与人和企业的协调过程科学、工商管理和行种商业设施管理的规理和各部门的工作保投资回报率使人、工境都台匕北达到最优化从本身更包含其整个生租户、资产拥有者、资、资产监督者、资产经中活动的客户调研阶对象、编写调研

10、报告等及到的其他部门的影响时需要根据周边消费群施工环境;招商时要对有充分的考虑空问也的难度;规划方案要对要利丁营销管理阶段;虑到其使用年限常出应设计在什么位置?施工时应注息预留哪些洞口可台匕北以后会使用的开关插座位置?设置成什么温度台匕北使消费者觉/曰最舒适乂最节省台匕北源项目刖期全部投入都是为后期经营盈利做准备的而FM在刖期对各阶段的管理介入也是在为运营阶段的管理打下良好基础如今商业地产项目市场竟争激烈而良好的运营管理模式则成为项目台匕北赢利并长久存活丁市场的关键FM虽然是独立丁企业各个专业部门的但乂融入到企业各部门之中商业地产项目庞大的系统链条每一步都需要严谨的管理渗入其中FM就是当各部门以专业的角度去进行工作处理问题时它台匕北合考虑本阶段对全局的影响并充分考虑到后期衔接乃至最终目标实现的问题来给出息见协同管理并将管理过程中所/曰"寸到的数据及结果明确的告示给下一阶段的管理者各阶段的管理者明确需求、目标、利益进行综合分析再将任务分配到每一阶段以达到整合管理的效果一步一步为后续运营管理做好充分准备才台匕北使商业项目直/、正实现价