房地产标杆企业之采购管理【采购供应链管理资料】.docx

1、【Word版可自由编辑!】房地产行业是一个综合性的产业,同背是一个资源整合的行业,从工程前期的产品规划、工程筹划、设计、勘察、施工、材料、设备到广告宣传、园林绿化、装饰等均需要采购.因而采购活动在地产企业占据了重要的位置,对采购活动治理的成熟度,直接影响到产品的品质和本钱,企业因采购环节治理不到位,造成迟迟不能交房的不乏其例,因此地产行业采购治理是非常重要的环节,是每一个希望成长的地产企业必须认真关注和用心研究的课题.在这里结合我们在咨询过程中总结积累的经验和与优秀企业的比照分析,对工程、材料、设备采购活动的治理进行一些探讨.房地产企业采购治理系统的组织结构在我们接触的房地产企业中,往往在采购

2、治理职能的界定方面存在一些这样或那样的问题,归结起来主要有：集团与工程公司的授权不足,不适应公司的战略开展要求,如对工程要求周期很紧,但在招标采购方面的集团参与和审批环节过多,影响到效率的提升；采购治理的监督职能缺失,一个部门说了算,或个别人说了算,缺乏采购工作的公正性,也容易滋生采购过程中的违法、违规行为；采购治理的职能设计不完整,缺乏对供给商评价治理和信息资料库的收集和更新职能.1、房地产企业采购职能设置的原那么房地产企业采购部门的设置因企业规模、企业文化、专业水平和企业管控模式的不同,而各有千秋.首先要解决的是采购职能的划分和权限的划分,另一个方面是监督职能的完善.一般在集团公司里,集团

3、层面侧重于筹划和监督职能,而工程公司是执行主体,或按一定的权限划分集团与工程的采购权限,使职权和责任明确界定.而在非集团规模的房地产公司,那么在不同的部门之间或与工程部之间进行划分,但执行和监督职能应由不同的主体来完成,以到达提升采购效率、降低采购本钱,并且形成内部公开、公正、公平和廉洁的采购环境及氛围.房地产企业采购部门的职能划分在遵循以上原那么的根底上,采购治理主体的划分应该有两个层面：一个层面上更多的倾向于对采购系统的整体筹划和监督,制定采购系统的治理流程、采购标准、标准采购合同、招标文件范本等流程和流程精细化方面的工作,监督采购活动的实施,同时建立统一的采购信息系统,到达采购资源的共享

4、,并且从公司层面与供给商建立战略合作伙伴关系,建立公司战略采购流程,以期在采购产品时获得优惠的价格和优良的品质,从而降低采购本钱,提升企业盈利水平,以应对今后地产行业整体利润空间下降的趋势,形成公司的竞争优势.另一个层面是指采购活动的执行主体,具体实施采购活动,编制采购方案、组织工程、材料和设备的采购活动,组织对供给商的评估和对现场材料、设备的治理、数量核定等,其中工程工程的治理部门,如工程部、工程部等监督材料的验收和现场材料、设备的治理.两个层面上职能的划分也不是固定的,可以根据企业的规模等因素进行调整,建立完整、系统的采购治理体系,但一般来讲,实施和监督的职能应该别离,以防止因缺乏监督造成

5、的采购治理的失控,防止给企业造成额外的损失.采购流程的关键绩效衡量指标和关键点确实定采购活动的目标就是要保证工程整体进度、质量和本钱限制指标的达成,由此我们根据房地产工程目标对采购流程的关键绩效指标进行分析,整理出如下的关键指标作为对采购过程的限制目标的参考.在制定相关部门的绩效指标时可以参考制定.1 .采购流程的关键绩效衡量指标类别指标名称定义数量采购方案的准确率实际使用数量与方案采购数量的比值采购方案完成率采购工程及时完成的数量与方案数量的比值质量采购产品批次合格率采购产品验收合格的批次与实际采购批次的比率新材料、新技术采用方案完成率新材料、新技术采用工程数与方案采用工程数的比率本钱采购本

6、钱目标达成率采购产品本钱与目标本钱的比值单方工程造价中采购材料、设备本钱所占的比率单方工程造价中材料设备金额与单方造价目标本钱的比值T时效招标方案及时完成根据流程时限要求按时完成的招标R风险毕材料、设备采购延误浩忒的工程弓正苴日*工程所占比重根据工程实际发生的待料天数统计数根据以上指标可以针对不同部门在采购活动中承当的责任,分解制定相应的采购部门、或相关部门及岗位的绩效指标,如对设计部门选样定板方案完成的考核、招标文件技术局部编制质量的考核等.2 .采购流程的关键点、主要输入输出和限制方法采购治理活动的内容很多,如何抓住采购活动的关键环节,明确控制要求和方法,以到达限制的目标要求呢？根据以上制

7、定的采购流程的关键绩效指标,通过分析明确重点应限制的采购流程关键点、活动的主要输入输出和限制方法：采购流程的关键点输入输出主要限制方法采购方式确实定工程总体实施方案、工程进度方案、材料设备需求、外包工程需求、相关技术要求和本钱目标要求等明确的采购方式确定原那么和采购方式确实定结果根据采购产品的类别、对工程进度影响的密切程度、米购产品质量的稳定性等确定材料、设备的采购方式和明确采购主体；通过工程采购总包合同,界定工程总包和分包工程及分包工程的采购主体战略采购产品配置清单、采购方案、产品技术要求等.战略采购物资清单、战略采购协议.明确界定战略采购物资的清单,确定不同产品战略合作伙伴的选择方式,制定

8、战略采购协议并监督实施情况.采购供应商信息库的建立和维护应掌握的供给商信息,合格供应商入选条件录入的供给商信息,合格供给商名单和所提供产品的技术资料和产品价格水平.利用信息系统建立供给商信息库.建立表单,明确不同产品供给商信息的内容要求,建立合格供给商的准入标准,实现供给商信息资料的共享并不断更新.招标采购工程招标采购方案、招标采购要点、产品技术要求、合格供给商名单等招标文件,包括评标方法等；投标书、中标通知书和合同、协议草案等明确规定招标的技术要求、供给商资格条件、评标方法等,招标过程要做到公正、公平和公开,招标文件通过评审或审核,保证完整准确.供方资格治理工程、材料、设备供给商信息资料、供

9、给商以往供货业绩、供应商资质等制定的供给商准入标准、供给商考察记录、对供给商评价的记录、初选和更新的合格供应商名单对供给商资格的审核、供应商准入的标准、履约过程评价的标准和合格供给商评定的标准以及评定结果的公开发布,建立公开、透明的供给商治理信息系统.合同管理合同编写所需的技术文件和资料、招标资料等标准格式合同、合同审核批准的记录、签订的各类合同及其所附的技术和质量要求文件编制标准合同文本并审核、合同技术要求、商务条款的拟定以及合同审核过程的充分和及时性.采购方式的选择确定很多房地产企业对采购方式的选择还存在着很大的随意性,有的主要是老板一句话决定；有的仅仅依靠对个别员工的信任,由个别员工承当

10、了决大多数的产品采购任务,有的虽然采用了招标采购的方法,但却对决大多数的采购活动都采取同样一种招标的方法,招标过程烦琐,周期长,导致对工程进度的影响,因此如何选择采购的方式？我们认为应该在流程设计时给出明确确实定方法.1、采购方式划分的类别房地产行业的工程、材料和设备采购方式主要有战略采购、招标采购、议标采购和直接委托等方式,也有的企业还采用集中各工程采购产品,统一向供给商进行集中采购,以增大的采购量,争取获得优惠的价格.根据采购工程、材料、设备的种类和与工程进度的密切关系、产品品质的稳定性、产品本钱限制的难易程度等,采购主体也有不同的选择方式.在材料采购方面划分为甲购材料、甲定乙购材料、甲指

11、乙购、乙定乙购四类.在工程方面分为总包和分包工程.采购主体的划分一般按以下原那么进行,通常会在与总承包商签订合同时确定.1甲购材料设备：对金额较大,质量要求较高、对楼盘的质量影响较大、施工进度配合要求不高,可以相对独立施工的设备安装及成品材料可以采取甲购方式.2甲定乙购材料：设计阶段无法定板、且该材料品牌差异质量、价格较大,对楼盘的品质及效果影响很大、甲方要重点限制,且与施工单位工期配合较密切,信息价相差很大的材料或信息价上没有的适合采用甲定乙购方式.3甲方指定品牌范围、乙方采购材料：工程中常见,对楼盘效果及品质影响不大,且有三家及以上价格、质量相近；与信息价接近,与施工进度及配合较密切的材料

12、.4乙定乙购的材料：市场上的所有同类材料价格都接近、对楼盘效果及品质根本没影响,与信息价很接近的材料.2.采购方式确实定采购方式确实定主要针对甲供材料设备和甲定乙购材料设备及总包和甲方分包的采购工程.1战略采购战略采购：是指公司出于提升质量、降低本钱、增加效率等目的,与假设干家供方直接签署协议的采购行为.战略采购方式主要在多工程运作的房地产集团公司采用,一般由集团公司总部统一与供给商进行洽谈,通过招标方式确定战略合作伙伴,并签署战略合作协议.目前房地产公司实施战略采购的材料设备主要有：电梯设备、机房设备、空调机组、涂料、瓷砖、电工产品、门禁系统和建筑装饰材料等.如建材超市百安居已经和深圳市万科

13、房地产、广州市合生创展、珠江投资、上海腹地集团等房地产开发商签订了合作协议.2招标采购招标采购包括供给商资质预审、招标文件编写、发标、回标、开标、评标、定标、谈判和中标通知发放等过程.招标采购又分公开招标和邀请招标方式.确定招标采购方式一般根据采购的规模和采购权限划分确定,由于招标过程环节多,耗时长,因此在确定哪些产品招标时,应重点关注一些批量大、价值高的产品.而对一般的采购产品采取直接市场比价、议价的方式采购或邀标的方式进行.具体可通过明确需招标采购的产品种类和划分采购工程金额的方式确定招标材料、设备采购的范围.3工程类采购活动,在总包确定前,个别分项工程必须提前开工的由公司直接发包；对总包

14、工程中一些专业性较强、行业竞争较剧烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程也可作为总包工程的甲方指定分包工程,通过招标方式选择供给商.对零星工程在限定金额范围内的,可采取工程治理部门直接比价采购的方式,其他的均采用招标方式选择.供给商治理系统的建立供给商治理系统的建立对标准房地产企业的采购行为,形成内部公开、透明的采购治理系统和建立良好的供给商合作伙伴关系非常重要.通过与供给商建立长期、稳定的合作关系,共同努力来降低本钱,提高性价比,并通过与知名供给商的合作给企业带来市场宣传与推广方面好处,同时与供给商增进相互信任,在充分沟通上有效的提升性价比,从而到达互惠双赢的良好结果.目前在供给商治理系统

15、的建立方面,很多房地产企业的重视度还不够,因此对供给商的治理力度还非常薄弱.1 .供给商评估与鼓励体系的建立和材料信息库的建立1采购部门应收集供给商信息,建立供给商信息库,积累供给商相关信息及产品信息,为选择和确定采购产品提供充分和准确的信息.2制定明确的合格供给商入围标准,对供给商进行初步的筛选、考察和判断,对符合要求的纳入合格供给商名单,不符合要求的也要建立内部不合格供给商黑名单的记录,为今后的选择提供信息和依据.3建立对供给商的奖励、惩罚和扶持政策,调动供给商的积极性和处分违规行为,形成公开、透明和内部充分共享的供给商治理系统.2 .供给商履约评估1采购部门组织接受供给商产品和效劳的部门

16、,对供给商的产品质量、效劳质量、内部治理、资源保证和配合情况等进行评价并打分.对产品好、合作配合好、效劳好的供给商根据采购价格及后续实施情况给出评价.同时总结材料采购中的薄弱环节,将采购数据录入数据库.2建立供给商积分治理制度,对产品供给质量好,价格合理,经评价合格后根据评分上下给予不同积分,积分越多的在后续工程或材料供给中可获得被优先选择的权利.3 .采购部门应建立材料信息收集和研究的职能,主动对材料市场进行研究,并提供相关报告给设计部门参考,使设计部门对材料信息掌握充分,在设计过程中能够充分考虑材料品质、价格和优化、替代及更新的要求.五、招标采购过程限制的方法招标采购已是目前各房地产企业普

17、遍采用的采购方式,但其效果差异很大,有的也仅仅是一种形式,并未真正通过招标采购过程寻找合适的供给商；而有的企业又一味的通过最低价中标和不断压价的方式选择供给商,结果造成供给商工程实施中配合度低,提出变更、签证多,用工期和拒交房与开发单位讨价还价的等,最终对工程质量和进度造成不良影响.1 .招标活动中相关部门的配合及责任划分1为保证招标采购的独立性,从而保证公正、公平、效率,一般应成立独立的招标采购领导小组或委员会对招标采购金额大的标的进行集体决策.防止上下勾结或是以下瞒上上级偏听那么暗的情况出现.2招标采购过程中需要得到设计部门、工程治理部门的大力支持,如编制招标文件的技术要求局部,确定材料样

18、板,参加技术标的评审和评标过程,参与合同草案的起草等.3本钱治理部门要提出采购产品的本钱限额,参与招标文件商务标的编写,参与商务标的评标,参与对投标文件的商务和技术的分析及定标过程.2 .招标采购过程/评估标准及方法1招标采购过程对投标单位的选择应制定明确的选择方法,并明确告之供给商或承包商,作到公开、公平和公正.2组织对招标文件进行评审或审核,保证各项技术及商务条款清晰,内容无遗漏.3根据合格供给商名单和供给商积分,选择排名靠前的单位发出招标邀请,发放招标文件.4评标过程应事先制定评价的标准,并组成有多个部门和专业人员参加的评标小组,依据在招标前已拟订的评标方法分别进行技术标和商务标的分析和

19、评定,最后综合确定.5能够采取现场集中统一开标、评标的,尽量采取现场开标、评标,以防止由于时间、过程较长,给供给商带来通过非正常途径协调、活动的余地.采购实施过程中的治理采购实施过程虽然没有招标过程的作用重大,但在一些细节的管理上不到位,也容易形成漏洞和对工程质量造成影响,有时甚至会完成否认前期工作的各项工作成果,因此企业还是要引起重视,规范采购实施过程中的治理.1、 采购实施前应确定材料样板、精装修样板房或施工样板,2、 并对材料样板进行编号、标3、识和统一登记及管理,4、采购实施过程中严格按样板验收.5、采购材料的验收应规定明确的验收方法和材料的治理制度.对不6、能按样板采购的材料,7、必须重新组织进行样板审核,8、确认前方能供货.9、明确乙供材料样板确实定方法,10、保证乙供材料的质量到达规定要求.11、对材料方案超编和材料超供量的治理、剩余材料的治理、材料款的支付、结算时对材料消耗的复12、核等应有明确的规定.七、标杆企业采购招投标治理的特点分析招标采购部门在前期工作中介入程度是衡量一个房地产公司采购水平的重要指标.对于采用新的技术、产品,或