商场整改升级可行性报告

1、第一章项目现状1.1 商场概况1.11 经营状况目前女人天街每日均有 30%以上经营户全天候尖门停业，50%以上的经营户有不按女人天街营业时 间晚开、早矢门现象，三楼更是只有一家经营户开门，已完全与商业经营行为疏离。根据走访调查， 女人天街亏损经营户达到 90%以上，且一月卖不出一件商品的经营户在不断攀升。绝大多数经营户 有转让或退租意向，且转让不出手，退租会造成铺位空置，使公司亏损租金。1-12 经营模式女人天街为散户自主经营，物业统一管理模式。未实行统一收银、统一对经营商品及价格限制。也未 对商品价值及规格定义标准，也就造成了众多经营户之间价格竞争的恶性循环，使得女人天街现状 与女人天街定

2、位严重背离。1.13 经营格局女人天街为小开间封闭式经营格局，区别于开敞式。女人天街小开间封闭式格局，开间数小而多，加 之购物通道狭窄，使得消费者在有明确购物目标的情况下找不到目标，也让消费者对于女人天街商品 格局一头雾水，给消费一种商铺杂乱的商场印象。1.14 物业管理对商场 200 多个铺位，开间小而多，财务核算难度大，且容易出现遗漏现象。人多难管，进场经营 门栏低资金投入相对较少，使得众多商户是初次涉足商业经营，且经营理念、自 身素质受限。对商场物业管理无形增加难度，造成前期停业闹事等事端。1.21 地理环境？纽摩女人天街位于遵义市丁字口商业中心圈核心地段，交通便利人流量巨大，外围商业氛

3、围浓厚。1.22 商业定位？纽摩女人天街定位为【女人的潮流场】，主要经营国内女性时尚服饰及女性精品饰物的主题女人天 街。商业形态有异于毗邻的【国贸广场】、【重百商场】以及彳氐端购物中心【金鹰女人街】、【丁字 口地下商城】。地理环境格局与【国贸广场】、【重百商场】相似，经营模式与【金鹰女人街】、【丁字口地下商 城】雷同。1.3 公司实力1.31 专业的市场调研？商场需要有一支优秀的团队，在每一次推广活动之前都会通过网络，媒体及实地调查等渠道收集 资料，然后进行周密的现场调研工作，力求做每一件事之前都了解全部，达到效果。？1.32 专业的策划队伍及独特的营销手法？专业的策划队伍，不局限于形式，在充

4、分的市场调研的基础上能够根据商场的实际情况提供最为 贴切的营销手法，并做出不同的方案，运用最少的资金达到最全面的调查，作为我们拟定方案的基础，力求更为贴切，以提高推广宣传的记忆度。1.33 专业的场内平面广告制作人员？专业的平面制作人员能够领悟和配合策划人的意图制作出最具创意的广告效果图，制作以强列的 视觉冲击力和充分的想象力为特色，加深商场总体形象的浸入，以提高商场概 念记忆度。1.4 商场预期问题分析1.41 与经营户合同，商场与经营户签订租约合同均为一年，以半年一次交租方式。由于经营现状，一小部分经营户在未书面申 请且未经商场同意已擅自撤货离场，已完全失去失去信心。根据走访调查，商场有

5、50%以上 经营户不会续约，且续约条件为大幅降租。到明年二月交租时间，可以预想绝大多数经营户拒交，结果是退场，最终 结果使得大量铺位空置，无人敢于投资经营，造成租金严重亏损，商场失去整体商业 氛围。1 42 酒店问题酒店进入通道与商场矢联，商场就目前定位和形象以及口碑皆会对酒店经营起到不良影响。第二章项目整改1.1 经营格局1.11 开敞式的改造根据第一章商场概况及市场分析得出结论，地理环境使得商场的经营格局势必改造为大开间开敞式经 营，让消费者入场后对商场总体一目了然，使得购物目标清晰。改造后商场商户总数将大幅下降，以便更优化的管理，工作人员也将消减，物业管理成本下降。刘家湾一带是集低端餐饮，菜市场，网吧等杂乱的生活区域，其脏、乱、差及人员的闲杂也影响商场 总体形象。1.13 经营模式改造1.131 延续自主经营模式大开间开敞式自主经营模式需物业管理限制其商品规格，在商场硬件设施改造升级到一定 层次后经营 软件也同步提升。使得商场总体形象重塑。1.132 统一收银改造大开间开敞式的统