衢州水亭门历史文化商业街区运营方案

1、衢州新发现衢州新发现衢城旅游资源新架构衢城旅游资源新架构 衢州文化旅游新风尚衢州文化旅游新风尚 浙江休闲消费新品质浙江休闲消费新品质 全国商业休闲新标杆全国商业休闲新标杆旧旧衢新衢新唱唱新衢州新衢州 新风尚新风尚和为美和为美 在一起在一起衢通天下，遇水生财，州聚贤达，和合为美价价值构建值构建策策略略以多元为文化基底 以南儒文化为特色 以旅居客群为抓手塑造衢州文化旅游全新消费价值衢州水亭门历史文化街区未来将打造“无锡千年古运河”一百零八景 365 天丌落幕癿运河演出、艺术品展演季 四大 河岸音乐节成为世界闻名癿国际艺术聚集地 打造江南最大癿文创展示、艺术品交易聚集 区 全国最大艺术主题酒店、江南

2、民宿集群总体定位：总体定位：依托水亭门区位优势与文化脉络，汇集边衢特色的多元文化，根据项目自身空间尺度，兼顾本地居民与旅游市场需求兼顾本地居民与旅游市场需求，以水亭门承载的历史文化为主 题，打造一条集休闲娱乐、文化体验、餐饮购物、主题住宿休闲娱乐、文化体验、餐饮购物、主题住宿 等业态为一体 的“文化+游憩+商业”的复合型历史文化休闲街区。文化文化商业商业游憩游憩文化文化+游憩游憩+商业商业”复合型历史文化休闲街区复合型历史文化休闲街区壹、衢州城市形象再发现传承价值 贰、项目城市价值新构想系统价值 叁、项目开发运营新起点 激活价值 Refound衢州城市价值再发现 发展背景分析国内旅游消费更注重

3、文化和体验国内旅游消费更注重文化和体验结结构构：情感需求上升行行为为：文化蕴涵凸显方方式式：参与性增强取取向向：心理感受强化20152015上半年上半年国内旅游人数20.24亿人次国内旅游消费1.65万亿元同比 14.5%同比9.9%旅游消费关键词：高速高速增长增长文文化及化及服服务务消消费费体验体验化化 定定制化制化 分享分享化化 超超前化前化历史文化商业街区开发进入新时期历史文化商业街区开发进入新时期发展背景分析传统商业地产经历了同质化放 量增长阶段后，“主题化”成 为关注新焦点，其中以历史文 化为主题的商业街区开发备受 青睐。2015年4月3日，住房和城乡建 设部、国家文物局共同公布第

4、一批中国历史文化街区名单（30个）。历史文化商业街进 入保护和开发并重保护和开发并重的时期。成都宽窄巷子成都宽窄巷子风格：风格：清朝四合院特点：特点：三条巷子，三种主题。 宽巷子主打旅游休闲，窄巷子 引入品牌商业，井巷子强调时 尚年轻 开发策略：开发策略：由成都文旅按整体 性、原真性、多样性、可持续 性改造及运营北京大栅栏北京大栅栏风格：风格：明清及民国建筑特点：特点：580年历史的古商业街，保存明末清初“三纵九横”的 格局，并拥有众多老字号店铺 开发开发策略：策略：由政府组织改造并 招商运营，整体改造与区别改 造并行，外部仿古和内部升级 共重福州三坊七巷福州三坊七巷风格：风格：明清坊巷及建筑

5、特点：特点：国内现存规模较大、保护较完整的历史文化街区，有 “中国城市里坊制度活化石”、 “中国明清建筑博物馆”美称 开发策略：开发策略：政府成立保护开发 公司，以整体保护和增强活力 为原则进行开发运营开发渐热保护并重以浙江为主体区域，从河姆渡 文化、良渚文化发展而来，在 拥有较多江南气息的同时，也 保留部分传统中原文化，总体 文化气质精致典雅。 吴越文化是衢州文化的主脉， 渗透了衢州人民的语言语言、饮食饮食 和和教育教育等方面。以黄山市为主体区域，具有保 旱乡土、严宗祠、尚祖祭、重 教育、尚气好义、俭朴勤劳、 文风昌盛、崇礼仪等特点，被 誉为是后期中国封建社会的典 型标本。徽州文化影响了衢州

6、 建筑、戏曲建筑、戏曲的风格。具有多元性、矛盾性、海洋性 的突出特征。八闽文化影响了 衢州的宗教崇拜宗教崇拜。四省文化的交融之地四省文化的交融之地历史文化分析总结衢州是浙、赣、闽、皖四省 通衢之地，四类文化交汇融 合，形成了衢州兼容并包、 多元合一的民俗文化。吴越文化徽州文化八闽文化客家文化基本特质是儒家文化，整体文 化气质为祖先崇拜、重教观念、 寻根意识、开拓精神。客家文 化影响了衢州人民的节庆、礼节庆、礼 仪传统仪传统等方面。衢州由2004年起举办国国际际孔子孔子 文化节文化节，期间进行南宗南宗祭祭孔孔活 动，并举办国际儒学论坛多项 活动。 2015年，以南孔文化为依托的 儒学文儒学文化化

7、产业园产业园晋升国家级， 南孔文化在新业态上得到进一 步发扬。南孔文化的起始之地南孔文化的起始之地历史文化分析据史载，北宋末年金兵攻陷汴 京时，孔子第四十八代裔孙孔 端友携孔子和其夫人的楷木像随宋高宗由山东曲阜南渡，终 定居于衢州。 宋高宗宝佑三年(公元1255年)， 敕建孔氏家庙孔氏家庙，定为南宗。衢州孔庙是全国仅有的两家孔氏家庙之一，现址为明朝明武宗正德 十五年(公元1520年)所建，位于衢州城区东隅，占地约20亩。 南宗孔庙基本按照曲阜孔庙的规模建造，坐北朝南，分孔庙、孔府 两个部分，含牌坊、佾台、大成殿等建筑。南宗来源发扬南孔围棋文化的兴盛之地围棋文化的兴盛之地历史文化分析围棋之名烂柯

8、山原称空石山，后因晋代 “王质遇仙，观弈烂柯”的神 话故事而改名烂柯山，并成为 围棋仙地围棋仙地，声名远播日、韩、 东南亚；“烂柯”因此也成为 围棋的别称。烂柯对弈2006年起，每两年于烂柯山举 行一届的“衢衢州州烂烂柯杯柯杯”中中 国国围围棋棋冠冠军军赛赛吸引了国内众多 围棋高手参与，并促进了围棋 文化在当地和全国的传播。多元文化的衍生之地多元文化的衍生之地历史文化分析医药文化水亭门街区保留着许多传统医文 化的印记，如元朝衢州路医学提 领刘光大所创的惠惠民民药局药局（神神农农 殿）殿），及非遗项目“杨继洲针灸 传承人”张玉恢的祖宅张玉恢的祖宅等。浙江是中国最大的产茶省份之一， 衢州（浙西）茶

9、区拥有“开化龙开化龙顶顶”、“江江山山绿绿牡牡丹丹”等知名茶 品。水亭门街区也曾经拥有吊脚 楼形式的茶馆，为往来客商提供 歇脚之处。茶文化河运时代，水亭门街区是衢江河运的一个重要码头商业区域码头商业区域，承 担着服务水运行业、进行水运货物集散的功能。由此，水亭门发育了数十家商铺，其商业文化亦主要是“老字号老字号” ” 文化文化。老字号包括“徐大丰”烧饼店、“大昌”绸布庄等。 由于外省商人往来频繁，水亭门又发展了商会文化商会文化，民国期间开 设了徽州会馆、福建会馆等多个会馆。码头商业文化文化资源文化表象文化意向水亭门文化价值意向水亭门文化价值意向历史文化分析孔氏南宗家孔氏南宗家庙庙水亭门水亭门周

10、宣灵王庙周宣灵王庙烂柯山烂柯山天妃天妃宫宫城墙遗址城墙遗址公园公园鹿鸣书鹿鸣书院院正谊书院正谊书院 天王塔及天王塔寺天王塔及天王塔寺神农殿神农殿衢州博物馆衢州博物馆天宁天宁寺寺城隍城隍庙庙钟楼钟楼 北门街历史文化街区北门街历史文化街区食物之本味技艺之传统生活之悠然古城历古城历史的史的 和谐传承和谐传承四省通衢的绝佳地位四省通衢的绝佳地位交通区位分析边境中心衢州建城历史已有1800多年，南接福建南平福建南平，西连江西上饶、景德江西上饶、景德 镇镇，北邻安徽安徽黄黄山山，东与省内金省内金华华、丽、丽水水、杭州、杭州三市相交，是四省 边境的中心城市，素有“四省通衢、五路总头四省通衢、五路总头”之称。

11、交通便捷衢州市区通过沪昆高速（沪昆高速（G60G60）便捷连接金华市和上饶市，同时境 内还有京台高京台高速速（G3G3）和龙丽温龙丽温高高速（速（S S3 33 3）、杭杭新景高新景高速速（S3S31 1） 连接杭州、黄山、丽水等地，公路交通条件优秀。 铁路方面，现有浙赣浙赣铁路铁路和待修的九景九景衢衢铁路铁路、衢、衢宁铁路宁铁路打通市区 四面的关系，将加强衢州在浙西的关键性地位。城市中心的黄金地带城市中心的黄金地带交通区位分析柯城区故城中心水亭门历史文化街区是传统风貌最集中、历史文化遗存最丰富的街 区，与赣州火车站行车距离为4.9公里，衢州机场距离为4.6公里。 其范围东至县西街、南至道前街

12、、西至衢江、北至新河沿，处于柯 城区老城居住中心、商业中心、景观中心居住中心、商业中心、景观中心位置。水亭门街区距离衢州儒学文化产 业园的核心孔氏南宗家庙仅一公 里，属于儒学儒学文文化产化产业园业园的延伸的延伸 区区，对表现南孔文化内涵具有关 键性作用。儒学延伸区本地居民基数小，消费力待培养本地居民基数小，消费力待培养消费市场分析水水亭亭门门5km人口现状42万+未来3万人口结 构复杂人口层 次丰富上街、下街十字路口：周六、日、一平均行人数25人/天东方商厦侧车辆通道：周六、日、一平均行人数22人/天抽样东方商厦女装5家，运 动5家，男装5家，鞋品3家， 平均客单价227227元元抽样大润发5

13、组收银机消费单85单，平均客单价7272元元抽样本地餐饮20家，消费单 69单，平均客单价3333元元消费消费外溢外溢至至杭州杭州抽样坊门街正门口：周六、日、一平均行人数31人/天外来游客潜力大，可消费项目少外来游客潜力大，可消费项目少消费市场分析据衢州市旅游局2015年1-11月 统计数据，衢州市两个市区的 游客数量仅占全市的31.5%31.5%。据2015年“十一”衢州市旅游 市场分析，游客总量达到 319.02319.02万人次万人次，农家乐外来游 客占比超过70%，主要来自于上上 海、金华、杭州海、金华、杭州等地。由此可看出，衢州市外来游 客市场潜力较大，但总体消 费项目少，且较为初级

14、。外来游客主要消费项目农家乐住宿及餐饮景点门票食品、纪念品临近主要商业街区各有特色临近主要商业街区各有特色商业格局分析在水亭门历史文化街区周边，已有业态和配套较为成熟的上下界商 圈，并还有坊门街商圈、大润发商圈等，这些商圈各有特色，虽对 水亭门形成了一定的竞争，但缺乏文化氛围缺乏文化氛围。商圈名称商圈名称商圈配套商圈配套商圈特点商圈特点上下街商圈上下街商圈沃尔玛、名都商厦、沃尔玛、名都商厦、 景文百货、金银泰景文百货、金银泰 百百货、东方商厦、货、东方商厦、女人街女人街衢州市中心城区体衢州市中心城区体 量量最大最大、业态业态最最全、全、 人人气最旺的商圈，气最旺的商圈， 实力实力强劲强劲坊门街

15、商圈坊门街商圈沃尔玛、金银泰百沃尔玛、金银泰百货，坊门街步行街货，坊门街步行街低端商业街区低端商业街区大润发商圈大润发商圈大润发超市，家电、大润发超市，家电、 建材、厨卫市场建材、厨卫市场集中了城市各类批集中了城市各类批 发发市场市场与与专业专业卖卖场，场， 快快速发展中速发展中商业街区租金差别较大商业街区租金差别较大商业格局分析：各街区商业租金差别较大，从1.3元到20元不等，总体来说成熟街区业态配置齐全、租金较高，新兴街区租金较低。街区街区租金（元租金（元/ /天天/ /）转让费转让费业态描述业态描述销售额销售额上街上街12-1512-1510-2010-20万万黄金黄金、眼、眼镜镜、手、

16、手机机、主、主流流服装百服装百 货等零售业态货等零售业态供销大厦一楼服装摊位：供销大厦一楼服装摊位：24-3624-36万万/ /年，太平鸟女装年，太平鸟女装 250250万万/ /年年下街下街6-106-105-85-8万万商业街区物业商业街区物业坊门街坊门街5-205-205-305-30万万百货服装、服饰及小商品步行街百货服装、服饰及小商品步行街步行街中下段服装店：步行街中下段服装店：120-180120-180万万/ /年，步行街上端年，步行街上端 太平鸟女装：太平鸟女装：450450万万/ /年年三衢路三衢路2.5-82.5-810-3010-30万万大润发周边配套大润发周边配套以休

17、闲娱乐和沿街小商铺为主以休闲娱乐和沿街小商铺为主荷花东路荷花东路1.3-31.3-35-105-10万万餐饮、大排档一条街餐饮、大排档一条街大小餐饮相对比较集中，总数约在百家左右大小餐饮相对比较集中，总数约在百家左右衢化路衢化路2.5-42.5-45-85-8万万五金一条街五金一条街以专业店铺为主以专业店铺为主双重依托发展模式（商业中心与旅双重依托发展模式（商业中心与旅 游资源）游资源）典型案例：杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路，海口海甸溪依托旅游资源发展模式依托旅游资源发展模式典型案例：黄山屯溪老街、阳朔西街、 重庆磁器口依托商业中心发展模式依托商业中心发展模式典型案例：广州上下九路、深

18、圳东门、 武汉江汉路双重依托发双重依托发展模式展模式发展模式分析根据街区与城市的关系以及所依托的发展资源，历史文化街区有三种发展模式双重依托发双重依托发展模式展模式发展模式分析不同的发展模式在区位、商业业态、经营品种和消费群落等方面都呈现不同的特征典型案例借鉴典型案例借鉴发展模式分析通过案例研究，成功的双重依托型历史文化街区不仅具有悠久历史、优越区位，而且有独特的商业定位、充满活力 的人文生态环境和良好的经营管理模式。相关指标研究相关指标研究发展模式分析观点壹 概念定位 观点贰 文化属性 观点叁 消费行为 观点肆 市场印象 观点伍 品牌基因 观点陆 价值溢出 观点柒 逻辑创新 作为一个以全领域

19、覆盖的休闲商业街区，家庭消费成为核心价值，构建从业态策划、空间规划、 景观设计、运营服务、营销推广的全系统架构，打造吸引人、留住人、快乐人的创新产品。 水亭门历史文化街区承载衢州市历史文化资源的价值高点，文脉风流；四省通衢文化兼容并包， 质朴真诚；独特的运河文化和南儒哲学，传奇演绎，打造历史文化与当代消费的集合体。 文化旅游禀赋的商业资源容易陷入“华而不实”、“束之高阁”的怪圈，空间和建筑的文化属 性不能替代消费行为、消费观念的当代化，立足流行业态表达是对文化消费的真正尊重。 一个商业街区的市场印象成为了品牌拓展的基础，被定义为文化旅游项目、商业休闲街区、家 庭娱乐消费，这都是，希望通过运营让

20、衢州市民心里的第一消费目的地成为水亭门。 品牌的基因是一个项目能够持续传承的原点，水亭门项目的品牌基因不单单是品牌标示，更是 空间营造的理念，业态系统组合，景观装饰元素，运营管理标准等等。 在现有营业面积中，业态的价值不能够充分发挥，对公共空间、公共设施的经营价值挖掘成为 精准落位的重要课题，以整体园区的功能复合性提升和经营价值溢出为根本目的。 逻辑创新的价值体现在多重矛盾的共生，传统文化建筑与当代消费业态的矛盾，传统经营与品 牌扶持计划的矛盾，经济效益与社会效应的矛盾，模式构建与品牌复制的矛盾。 本案思考本案思考发展模式分析Strategy项目城市价值新构想 曾经听到的，在这里是可以看到的曾

21、经听到的，在这里是可以看到的曾经看到的，在这里是可以品味的曾经看到的，在这里是可以品味的曾经品尝的，在这里是可以带走的曾经品尝的，在这里是可以带走的游客游客本地人本地人民间手工艺特色美食科普游学节庆老品牌住宿故事文化创意回忆实物纪念艳遇邂逅第二居所古老而现代，可以很风情，可以很情怀古老而现代，可以很风情，可以很情怀产品概念产品概念业态分析衢州历史文化文化地标欢聚时刻最重要的朋朋友友相拥浙西民俗生活的传传承承展示 无拘无束的童年童年记忆忙碌生活中的松弛松弛节拍挥洒青春时的热情热情似火品质生活中的生活品味品味创意创意迸发时的乐趣无限文化体验中的雅致雅致空间午后林荫下的惬意惬意心境都市时尚生活集集散

22、散地浓郁特色浙西风情风情水亭门 价值观穿越时空的浅浅心意心意水亭门，这是一个适合水亭门，这是一个适合“在一起在一起”的地方的地方 产品概念产品概念业态分析年轻情侣年轻情侣 Young Couple商务人士商务人士 Business people活力家庭活力家庭 Energetic Family以共度娱乐时 光为主，希望 营造浪漫时尚 的消费氛围 外来游客外来游客visitor以体验当地特 色文化为主， 希望更多更丰 富的文化消费 以儿童消费为 指向标，复合 型、陪伴型消 费特性突出 以高端餐饮及休 闲餐饮为主，更 注重消费的环境 氛围和服务 目标人群目标人群业态分析业态结构分析业态结构分析业态

23、构成业态构成业态分析目前国际通行的商业区结构和业态分布为，购物 占30-35%，餐饮企业占20-25%，休闲、娱乐、 酒吧、服务等占30-40%。考虑到消费客群及周边业态情况，所以建议招商 进行时，在业态配比中 1、将酒店住宿的比例适当降低，突出主题精品。2、在目前根据市场分析，针对游客及本地居民 需求，适当地提高购物比例，增加文化旅游商品售卖空间。3、就目前一期业态而言，餐饮比例可适当降低。业态构成业态构成一期招商中，严格把握餐饮与购物之间的比例 关系，对于业态筛选标准与业态类型选择，要 从城市商业消费与文化旅游街区打造两方面综 合考虑。 本项目不仅是本地市民展开日常的消费行为， 尤其是购物

24、功能上，更要给游客制造消费的冲 动和空间，以此拉动人气，形成水亭门历史文 化街区的复合文化品牌。一期业态结构建议一期业态结构建议业态分析业态构成业态构成业态分析业态类型业态类型业态名称业态名称数量（家）数量（家）经营范围经营范围工艺品店3衢州特色民间手工艺品主题购物特产店6衢州特色小食品特产超市2衢州特产24h便利店2长时间营业日产购物店，目前不作考虑特色餐饮品牌餐饮6衢州老字号品牌餐饮、国内品牌餐饮时尚餐饮/休闲餐饮9咖啡吧、酒吧、茶吧、简餐等主题酒店1南孔文化主题酒店，住宿+餐饮酒店住宿主题客栈/小型客栈5住宿创意工坊3文化创意商品DIY（剪纸、绘画、陶艺品等）文化创意艺术家工作室1绘画等

25、品品习习闲闲淳味淳味水水亭亭餐饮风情街餐饮风情街多艺多艺水水亭亭文化休闲街文化休闲街静心静心水水亭亭养心怀古巷养心怀古巷业态布局空间布局空间布局分区概念策划餐饮风情街餐饮风情街品品淳味淳味水水亭亭餐饮风情街以上营街、下营街 东侧沿街建筑为主要载体，其 业态以衢州特色名气餐饮为主 打，引入浙江品牌餐饮店，同时汇聚多种休闲餐饮，形成以 餐饮消费为主、特色商品销售、 住宿为辅的沿江商业街。沿街主要铺面：高端品牌餐饮沿街主要铺面：高端品牌餐饮国内著名餐饮品牌（如：外婆家） 地方品牌餐饮“聚丰园”本地人“家庭小聚”、“宴请亲友” 外来游客品味原汁原味的衢州名吃分区概念策划餐饮风情街餐饮风情街品品淳味淳味

26、水水亭亭餐饮风情街以上营街、下营街 东侧沿街建筑为主要载体，其 业态以衢州特色名气餐饮为主 打，引入浙江品牌餐饮店，同时汇聚多种休闲餐饮，形成以 餐饮消费为主、特色商品销售、 住宿为辅的沿江商业街。辅辅助助业态业态商业活力塑造：地方小吃消费粘度提升：小型休闲餐饮茶吧、音乐酒吧等旅游服务升级：小型客栈其他：地方品牌药铺、工艺品店等分区概念策划餐饮风情街餐饮风情街品品淳味淳味水水亭亭聚丰园（菜馆）外婆家餐厅小型主题客栈时尚咖啡吧 音乐酒吧时尚餐饮店鹿港小镇餐厅工艺品店滋福堂药店分区概念策划文化休闲街文化休闲街习习多艺多艺水水亭亭文化休闲街以水亭街南北两侧 商铺为主要载体，以前店后坊 的体验式商业为

27、主要业态，如：手工工坊、小吃工坊、文化创 意商铺，同时街区适当布局休 闲餐饮，打造“特色购物+文化 传承”相结合的休闲体验。主打业态：前店后坊的体验式商业主打业态：前店后坊的体验式商业衢州老字号系列“邵永丰”麻饼店、“德辉”酥饼、“善蒸坊”发糕、 双桥粉干、手工年糕工坊休闲商业文化创意工坊如（龙游皮纸工坊、剪纸工坊、木雕工坊等）前店购“地方特产”、品“衢州小吃” 后坊手工体验制作过程，传承非物质文化遗产分区概念策划文化休闲街文化休闲街习习多艺多艺水水亭亭文化休闲街以水亭街南北两侧 商铺为主要载体，以前店后坊 的体验式商业为主要业态，如： 手工工坊、小吃工坊、文化创意商铺，同时街区适当布局休 闲

28、餐饮，打造“特色购物+文化 传承”相结合的休闲体验。辅辅助助业态业态商业价值升级：连锁餐饮（如浙江知味观、衢州三头一掌等）休闲体验提升：特色茶馆、酒吧、演艺餐厅、木偶戏餐厅、主题客栈等分区概念策划文化休闲街文化休闲街习习多艺多艺水水亭亭“双桥粉干”特产店知味观餐厅主题客栈龙游皮纸工坊木雕工坊 “三头一掌”餐厅德辉酥饼善蒸坊发糕 廿八都木偶戏餐厅文化创意工坊“邵永丰”麻饼店 轻音乐咖啡吧 衢州曲艺茶馆龙游翠竹茶坊文化创意工坊分区概念策划怀古养心巷怀古养心巷闲闲静心静心水水亭亭怀古养心巷以进士巷周边商业 建筑为载体，将“南孔文化”、 “围棋文化”与商业相结合， 并融入茶文化，以“清净、文雅”为古巷

29、基调，打造“闹中 取静、静中养心”的商业休闲 氛围，同时设置适量儿童亲子 业态，提升本地游客消费，突 出儒城重教之风。主打业态：休闲商业（茶室、书吧、咖啡厅、酒吧）主打业态：休闲商业（茶室、书吧、咖啡厅、酒吧）衢州地方文化特色南孔文化、围棋文化、茶文化年轻群体书吧会友、茶室谈心的惬意生活 亲子群体寓教于乐的家庭情感交流外来游客体验儒城千年文化的深邃分区概念策划怀古养心巷怀古养心巷闲闲静心静心水水亭亭怀古养心巷以进士巷周边商业 建筑为载体，将“南孔文化”、 “围棋文化”与商业相结合， 并融入茶文化，以“清净、文雅”为古巷基调，打造“闹中 取静、静中养心”的商业休闲 氛围，同时设置适量儿童亲子 业

30、态，提升本地游客消费，突 出儒城重教之风。辅辅助助业态业态儒城文化体验：两子文化（南孔文化、围棋文化）主题客栈家庭情感提升：亲子画坊品质休闲体验：品牌茶餐厅、文创工坊、艺术家LOFT闲闲静心静心水水亭亭南孔文化主题酒店分区概念策划怀古养心巷怀古养心巷品牌茶餐厅、钢琴酒吧茶吧、咖啡吧小型主题客栈棋文化主题客栈艺术家工作室（LOFT）亲子画坊、书吧Actualize项目开发运营新起点 水亭门怎么做？水亭门怎么做？水亭门历史文化街区集商业、文化、旅游等综合消费 功能于一体，其运营系统构建同属于复合规划管理模 式，需要在招商计划、品牌打造、营销策划、运营服 务设计等全方面系统营造，以实现统一规划、统一

31、运 营、统一管理。 1/ 1/招商与营销并重招商与营销并重运营策略招招营营商商销销特色招商 打通渠道 精准引入 效益优先 事件营销 积蓄势能 圈层推广 口碑效应 借助精准扶持政策实现老牌再塑品牌引入， 通过新媒体及节事活动实现精准传播效果。 在地扶持引进有特色引进有特色和创意的商和创意的商 家，形成具家，形成具优惠政策产业振兴 有地方创新有地方创新引入品牌 调性的业态调性的业态氛围。氛围。 四季营销以新媒体及以新媒体及活动为导向，活动为导向，好戏连连，好戏连连，精准传播高潮不断 扩大影响力，扩大影响力，短期出效 争夺最佳传争夺最佳传播节点。播节点。 招商策略招商策略招商计划渠道合作策略 系统的

32、传统风情展示 地道的景观元素植入 繁华的家庭消费营造 时 尚 气 质 标 志 消 费 品 质 标 杆 城市生活标地 体验式招商推介会 加盟连锁商业计划 品牌经营扶持计划 特色 招商品牌 招商 在地 招商 优惠吸引政策 项目洽谈会、项目发会、 经济技术合作交流会、浙 商大会、新媒体体验扶持策略 吸引龙头品牌进驻，引进 主力店、品牌厂家、主力 商户提供品牌支持、产品支持、 选址评估、店面设计、先 期培训、开业支持、销售 支持、提供定期交流平台、 定期培训等精准 招商 精准引入策略 根据区位特点、客流需要、 商业形态等，实行点对点 的精准招商，而非全面铺 开的方式新媒体营销新媒体营销 打造水亭门旅游

33、终端媒体阵营；利用微博、微信 发布内容，提高微博运营质量；加强服务功能及 合作关系的搭建，全方位的旅游宣传网站更是将游戏、体验、互动功能植入，形成三位一体的资 讯服务终端。 宣传微电影宣传微电影 通过一个短小精炼、画质清晰、音画和谐的微电 影，将水亭门的文化定位、功能分区、未来愿景 进行清晰描述，视觉与听觉结合，更有效地提升园区的品牌形象和品牌价值，使消费者感同身受，更通过创意故事展现时尚消费氛围。 园区内刊杂志园区内刊杂志 作为传播品牌理念、展示品牌形象的重要平 台，杂志作为媒介，将消费理念及文化更有 效的进行传播，当作一份推介名片传递给客 户，合作企业和政府相关职能部门，或者在展销活动，招

34、聘现场赠阅及机场、高铁展示。 推广媒介推广媒介招商计划让休闲食品加盟所展现的魅力，使 年轻人成为它最大的消费群，商业 休闲中的品质、创意、时尚的粘合剂。 品牌经营的投资热点加盟连锁品牌推介会加盟连锁品牌推介会小吃类小吃类创意类创意类文化创意催生了大批新巨富，成为 未来最赚钱行业之一，也是整体社 会关注品质生活的标志。 餐饮类餐饮类未来十年达到井喷式增长，目前正是 食品市场良机，主题餐饮消费成为休 闲商业的核心引擎已成为不争事实。 服装类服装类服装行业的二次革命与创新，开 创、引领服饰业的先河，商业街 消费频次较高业态。 推广媒介推广媒介招商计划台湾传统小吃台湾传统小吃地方民俗表演地方民俗表演特

35、色伴手礼特色伴手礼引进纯正原味的台湾观光夜市美食，将深具庶民文化底蕴的夜市作为 推展旅游的一大资源 开展文化互动，上演最地道的赣 台民俗表演，丰富民间文化交流 活动，更是非遗展示平台。 让台湾各地的风土人情能透过伴手 礼的方式，传达到祖国大地的每个 角落，新鲜的年货大集更是载体。 元宵灯会元宵灯会元宵节举家团圆，共赏琼华，浪漫 温馨的元宵灯会成为水亭门的重要 景观灯光节，创造又一文化热潮。 大众传播的关注焦点台湾风情台湾风情 热动民俗热动民俗推广媒介推广媒介招商计划招商流程招商流程招商计划在制定招商方案及文件的基础上，根据重点对潜在主力店商家展开接触与谈判招商流程招商流程招商计划首先应通过对潜

36、在主力店商家在发展战略、关键技能、历史文化相融及沟通渠道等方面的分析，进行排序招商筛选及优先综合排序详述： 老字号品牌老字号品牌 徐兰记、集贤楼易记、田福记、聚 丰园、六聚馆、状元馆、放怀楼、 王元兴、栖味馆、禾城四如春 百年汇昌、采芝斋、万隆腌腊店、蒋同顺、五芳斋、三珍斋、德辉糕饼店、万隆果干、王日升、御庄园、福瑞祥、善蒸坊、铜鸟、金谷、龙 游翠竹、双桥 都锦生、张小泉、源大、御牌、曾 芹记、荣昌祥 回龙阁、大竹元、藤欣、秦峰、刘井舞狮、百琴楼、昌硕、玉兰湖笔、天隆、修内司、浣花斋、十竹斋、 天工 滋福堂药店、姜益大药店、永生堂 药店、天福堂药店、滋福堂、方回 春堂、乾盛康、孙泰和 星巴克、

37、太平洋咖啡、costa、名 典咖啡、上岛咖啡品牌是否对市民/游客有很大 吸引力？产品是否有竞争力和持续发展 能力？企业是否存在或可以恢复？聚丰园六聚馆状元馆堂栖味馆禾城四如春采芝斋五芳斋三珍斋德辉糕饼店福瑞祥善蒸坊都锦生大竹元藤欣太平洋咖啡Costa上岛咖啡是否在恢复且在扩展市场？或经营公司与其是否有便捷的沟 通渠道？聚丰园六聚馆状元馆堂禾城四如春五芳斋德辉糕饼店福瑞祥善蒸坊大竹元太平洋咖啡第二第二阶段阶段 重点重点吸引吸引第一第一阶段阶段 重点重点吸引吸引第三第三阶段阶段 重点重点吸引吸引是是否否 第一步筛选第一步筛选 第二步筛选第二步筛选是是否否招商流程招商流程招商计划对众多成功商业步行街

38、的商业结构研究表明：主力店所占比例应该为总体商业可经营面积的3050。商业档次的第二黄金分割定律：中档：中高档：中低档60：25：15选择五一节假日试开街、十一正式开街，营造良好的热闹氛围，凝聚更多的人气。3050 的主的主力店数量力店数量60左右的左右的中档商业中档商业80以上的以上的 开业开业率率节假日开街营业节假日开街营业80以上的开业率是水亭门历史文化街区成功的重要保证。招商流程招商流程招商计划招商主力店数量、商业档次、开业率及开业时间是商业街成功运营的重要保证。春 夏 秋 冬时间推广 范围区域区域深度深度高度高度16.030708091002040506场地场地活化活化，积聚积聚人人

39、气气文化文化造势造势，强势强势亮亮相相爱分享爱创意爱分享爱创意尊享尚品会尊享尚品会开街及群英汇开街及群英汇四省情缘文化交流四省情缘文化交流全城赏月灯会全城赏月灯会影动影动 水亭门灯光节水亭门灯光节乐动水亭门乐动水亭门开园及文化嘉年华开园及文化嘉年华孔子文化旅游节孔子文化旅游节购物嘉年华购物嘉年华炫彩冬日荟炫彩冬日荟项目2016年2017年一年期文商活动运营坐标传统风情热动春节传统风情热动春节五一五一十一十一111217.01品牌提升，国际接轨品牌提升，国际接轨营销推广活动重要节事活动年度运营推年度运营推广计划广计划营销推广年度文商活年度文商活动策划动策划营销推广4月月乐动水亭门乐动水亭门 6月

40、月爱分享爱创意爱分享爱创意 10月月开园及文化嘉年华开园及文化嘉年华 3月月尊享尚品会尊享尚品会 5月月开街及群英汇开街及群英汇 9月月孔子文化旅游节孔子文化旅游节 12月月购物嘉年华购物嘉年华 11月月聚宾朋，祭孔圣，学国学， 传习经典，品读文化 挖掘本土文化资源, 打造特色文化品牌 最辉煌、最时尚、 项目招商活动顶级盛宴 引领时尚休闲新潮流， 创造城市生活方式 展示原著创作、限量创 作、雕塑以及摄影作品 以节造市、以市促销、 营造节日氛围 全城赏月灯会全城赏月灯会 8月月影动影动 水亭门灯光节水亭门灯光节 7月月声音、音乐、 影像技术 与艺术完美有力的结合 共赴中秋雅集，共赏一轮 明月，共

41、享天涯此时扩大项目的影响范围提 高，项目知名度美誉度 迎新春民俗旅游活动 1月月炫彩冬日荟炫彩冬日荟 2月月传统风情热动春节传统风情热动春节 四省情缘文化交流四省情缘文化交流 以衢州为基点，了解四省绚烂化风俗，品牌聚焦。 品尝美食、观看演出、 选购特产等一条龙服务 开街仪式开街仪式跟着周迅火一把跟着周迅火一把开街仪式活动说明开街仪式活动说明 活动目的活动目的：利用明星代言，制造现场商业气氛， 推动项目有效销售。 活动内容活动内容：开业庆典、商家诚信大签名、周迅代言演唱、文艺表演、商家促销 活动时间活动时间： 2016.10 活动活动流程流程：一，主持人开场 二，领导致辞 三，明星代言 四，剪彩

42、仪式 五，迎宾酒会 六，群艺汇演 重要节点活动重要节点活动营销推广营销推广重要节点活动重要节点活动 跨省青年艺术交流展 国际数码艺术展 三衢文化艺交流会 秋季时尚秀 根艺文化艺术展水亭门国际文化创意节水亭门国际文化创意节衢州记忆，舞动奇艺衢州记忆，舞动奇艺活动目的活动目的： 利用文化交流活动，挖掘地方传统技艺， 增强时尚创意产品研 发，增强街区商业氛围，带动整体消费力。 活动内容活动内容： 邀请团队、开街仪式、文化交流会、新品发布会、商家促销 活动时间活动时间： 2016.10 前期预热前期预热 蓄势期蓄势期中期爆破中期爆破 绽放期绽放期后期延展后期延展 巩固期巩固期开幕式开幕式闭幕式闭幕式一

43、个核心一个核心三段引爆三段引爆全方位传播全方位传播一个核心：一个核心：核心理念及承载官网； 三三个波次交叉：个波次交叉：蓄势预热，多点引 爆，巩固保温，运用新闻媒体、广告媒介进行软硬兼施的造势及话题引爆；全方位立体传播：全方位立体传播：强势新闻媒体汇聚+主流媒体、社会化媒体线上线下互 动直播+城市门户网站覆盖+垂直旅 游网纵向传播。营销宣传策略：一个核心 三段式引爆 全方位立体传播期间期间传播内容：传播内容：1、开幕报道；2、主题活动和亮点介绍；3、互动、交流，引发第二轮 宣传高峰； 4、专题攻略、游记。传播形式：传播形式：自媒体+软文+硬广+网络媒体组合：媒体组合： 报纸、杂志、电视、电台、

44、 户外、直邮、网络、手机等举办前举办前2月月传播内容：传播内容：1、系列活动宣传启动2、节庆的预热、造势3、开幕式宣传4、各项前期筹备工作信息 发布 5、与垂直网站合作，联合 制定线路，针对团队和散客 群体，给予一定的折扣优惠， 进行拉客活动；传播形式：传播形式：自媒体+软文+硬广+网络媒体组合：媒体组合： 报纸、杂志、电视、电台、 户外、网络、手机等举办后举办后1-2月月传播内容：传播内容：1、编辑、整理所有新闻素 材； 2、进行相关信息的再传播 和后续报道； 3、筹备与后续活动的关联 性事项。传播形式：传播形式：自媒体+软文+网络媒体组合：媒体组合： 报纸、杂志、电视、电台、 户外、直邮、

45、网络、手机等营销推广节事推广方案节事推广方案新闻传播新闻传播口碑传播口碑传播事件传播事件传播传播执行节奏规划3月月1日日-3月月31日日4月月1日日-4月月30日日5月月1日日-5月月31日日占位&情感诉求例：【尊享 尚品会，笑望水亭门】结合中高端时尚消费市场、 人群、趣味，对”项目进行 论坛、自媒体传播。结合“创意点亮生活，衢 州最炫灯火”进行概念延 伸及情感诉求。结合创意节、灯光节，对” 时尚游”进行深度诠释，自 媒体传播。聚焦五一假日， 突出互 动传播：【 跟着周迅火 一把】建立微信朋友圈， 进行 朋友圈的内容打造及传 播，打造全面体验营销四省聚焦衢州， 全面进行 招商预热：【引

46、爆全城 水 亭门开街，开幕在即】打造乐享水亭门的感念， 继续在自媒体、论坛进行， 预热及体验营销推广节事推广方案节事推广方案6月月1日日-7月月31日日传播点传播点传播点传播点我在水亭门等你-周迅你和我，在一起-看最炫的灯火传播形式及内容传播形式及内容传播形式及内容传播形式及内容自媒体形式为主导，进回顾、分享活动细节的自行传播，体验感媒体&论坛互动活动及同主题纪录片形式的病毒视频。传播点传播点传播点传播点艺术是一种生活衢州即将举办历史文化传播形式及内容传播形式及内容商街开街，周迅再现。传播形式及内容传播形式及内容号召网友分享#感受时尚在浙江省内外进行周迅的美好#等类似到现场的活动宣传，

47、打造事件话题的衢州最时尚话题电视媒体依然是影响力最大媒电视媒体依然是影响力最大媒 体体,省级卫视最受好评，广告植省级卫视最受好评，广告植 入入最受欢迎最受欢迎网络新媒体成为广告投放新重网络新媒体成为广告投放新重 镇，形式丰富多样，更注重与镇，形式丰富多样，更注重与 受众互动性受众互动性传统媒体与网络移动媒体高度传统媒体与网络移动媒体高度 链接，链接，二二维码维码实实现大现大流流量量导导入，入， 注重二次传播注重二次传播强冲击力、高传达度的大幅面强冲击力、高传达度的大幅面 的视频影音广告成为新兴的热的视频影音广告成为新兴的热 门形式门形式高度整合高度整合优势互补优势互补数据来源：CTR媒介智讯(

48、央视市场研究股份有限公司）2015年3月发布广告营销调查报告营销推广节事推广方案节事推广方案媒体渠道策略：整合互补电视媒体电视媒体+植入广告植入广告网络媒体网络媒体+互动体验互动体验全媒体全媒体 时代时代媒体链接媒体链接+二次传播二次传播强冲击力强冲击力+高传达度高传达度电视媒体电视媒体30%网络媒体网络媒体40%户外媒体户外媒体 20%传统纸媒传统纸媒 10% 权威性和可信度权威性和可信度 受众规模大，传播力强受众规模大，传播力强 视听觉感受最好视听觉感受最好可植入性强可植入性强互动性强互动性强分享传播度广分享传播度广体验感好体验感好 视觉冲击力强视觉冲击力强 覆盖广，发布时间长覆盖广，发布

49、时间长 成本较低成本较低 专项人群精准专项人群精准 品牌信息阐述深入品牌信息阐述深入 成本低成本低相聚水亭门相聚水亭门你我在一起你我在一起营销推广节事推广方案节事推广方案大整合，有针对：大整合，有针对：优选四大媒体， 电视、网络媒体为主，优势互补，多项联合全方位传播保证效果+62营销推广节事推广方案节事推广方案强视觉，有分享：强视觉，有分享：传统媒体投放，强视觉冲击力，二维码扫描，煽动分享性内容，实现二次传播2/ 2/月光与智慧点亮月光与智慧点亮运营策略夜游夜色夜娱夜景夜宴越夜越美丽越夜越美丽智慧点亮生活智慧点亮生活以夜经济构筑城区“第二时空”的延伸， 用智慧方式点亮时尚生活营造高效管理。 做

50、活月光经济做活月光经济运营策略据国家商务部的一份调查显示，北京的王府井出现超过100万人的高峰 客流是在夜市，上海的夜间商业销售额占白天的50%，重庆2/3以上的餐 饮营业额是在夜间实现的，广州的服务业产值有55%来源于夜间经济。 可见，夜间消费实力不可小觑。 联动衢江开展夜游项目，推出夜间旅游精品线路；鼓励超市、餐 饮企业推出夜间特惠，做精做优；鼓励公共文化场馆延长开放时 间，组织各类文艺演出活动；鼓励便利店、书吧等24小时营业， 形成食、游、购、娱、展、演、体等多功能的月光经济中心。水映衢州大型水映衢州大型3D幻景秀幻景秀水上水上3D光影秀，南儒史诗巨制光影秀，南儒史诗巨制【策划构思】【策

51、划构思】衢州素有“东南阙里、南孔圣地”美誉，是孔氏南宗文化的重 要发源地，在浙江的历史文脉中具有独特优势。本项演出以莲之“说”讲述 “东南阙里”的山水风物和人文气象，展现天地山川美景、弘扬传统文化精粹，将观者带入一朵清莲绽放于山水之间的美好意境，并凸显出南孔圣地的 地域文脉精神。【技术手段】【技术手段】以衢江、水亭门为舞台大背景，堤岸作大型表演场地。场上以 “秀”、“炫”、“幻”的设计理念，运用先进3D全息影像技术营造虚拟 多维场景，结合现代化舞美道具，融入徽戏、丝竹锣鼓等地方传统技艺，打 造独具特色水上幻象视觉盛宴。做活月光经济做活月光经济运营策略互动灯光秀互动灯光秀 运动大运动大pk【策划构思】【策划构思】灯光秀以水亭门为背景，从衢州历史长