第14组 市场状况调整的价格变动率法-已修改1

1、市场状况调整的价格变动率法冯家辉 1104010015 陈震烁 1104010007指导老师：陈燕娥目录一、市场状况调整含义二、市场状况调整的方法三、价格变动率法四、例题分析一、市场状况调整含义 1.可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。 2.估价对象的价值应当是估价时点时的价值，应是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果估价时点是现在（通常是这种情况），则应是在现在的房地产市场状况下形成的。一、市场状况调整含义 3.由于可比实例的成交日期与估价时点不同

2、，房地产市场状况可能发 生了变化，例如，政府出台了新的政策措施，利率发生了变化，出现了通货膨胀或通货紧缩，消费观念有所改变等等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系、货币的购买力发生了变化，以至于即使同一宗房地产，在这两个不同时间的价格也会不同。 4.应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。因此，经过市场状况调整之后，就将可比实例在其成交日期的价格变成了在估价时点时的价格。一、市场状况调整含义 例题： 某个可比实例某个可比实例20112011年年1 1月月3030日的价格为日的价格为20002

3、000美元平方米，美元平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨涨0.0.2 2% %，假设人民币与美元的市场汇率，假设人民币与美元的市场汇率20112011年年1 1月月3030日为日为1 1美元美元6.84506.8450元人民币，元人民币，20112011年年9 9月月3030日为日为1 1美元美元6.70506.7050元人民币。将该可比实例的价格调整到元人民币。将该可比实例的价格调整到20112011年年9 9月月3030日。日。 成交价格：2000美元/平方米 估价时点的价值：2011年9月30日的该房地产市场价值

4、 价格变动：政府出台了新的政策措施，利率发生了变化，出现了通货膨胀或通货紧缩，消费观念有所改变等等二、市场状况调整的方法 市场价格可能的变化：平稳、上涨、下跌 市场状况调整的方法主要是比率法，一般公式为： 可变实例在成可变实例在成交日期的价格交日期的价格X市场状况市场状况调整系数调整系数=可变实例在估可变实例在估价时点的价格价时点的价格市场状况调整系数是（市场状况调整系数是（1T%)T%)关键关键是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况价格自某个时期以来的涨落变化情况三、市场状况调整的价格变动率法 房地产价格变动率有逐期递

5、增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：价时点的价格估动率）期数 交日期的价格可比 实比实价格 变1 (可比 实比实例价时点的价格估期数）动率 交日期的价格可比实比实价格变1 (可比实比实例采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为：整的公式为：四、例题分析 例例2 2： 某个可比实例某个可比实例20112011年年1 1月月3030日的价格为日的价格为20002000美元平方米，美元平方米，该类房地产以该类房地产以人民币为基准人民币为基准的价格变动平均每月比上

6、月上的价格变动平均每月比上月上涨涨0.3%0.3%，假设人民币与美元的市场汇率，假设人民币与美元的市场汇率20112011年年1 1月月3030日为日为1 1美元美元6.84506.8450元人民币，元人民币，20112011年年9 9月月3030日为日为1 1美元美元6.70506.7050元人民币。将该可比实例的价格调整到元人民币。将该可比实例的价格调整到20112011年年9 9月月3030日。日。)/(24.137357050. 6%)3 . 01 (200028m元人民币提问时间！ 例例1 1： 评估某宗房地产评估某宗房地产20112011年年7 7月月1 1日的市场价值，选取的可比实日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为例中有个可比实例的成交日期为20102010年年1010月月1 1日、成交价日、成交价格为格为35003500元平方米，另获知该类房地产的市场价格元平方米，另获知该类房地产的市场价格20102010年年6 6月月1 1日至日至20112011年年4 4月月1 1日日平均每月比上月上涨平均每月比上月上涨1.5%1.5%，20112011年年4 4月月1 1日至日至8 8月月1 1日日平均每月比上月上涨平均每月比上月上