顺义公寓市场浅览

1、12016年是北京房地产市场爆发的一年，单套房价已达到526万元，新建住宅成交均价35308元每平米，这也是北京首次成交均价突存3万元的年度；在这一年，北京公寓成交也刷新了历史记录，签约达800亿，相比2015年全年出现2倍的上涨，成为目前历史最高点，并成为300万以下客户群主力成交物业形式。新增供应面积(万)202.62209.54135.21152.07156.82230.08220.17成交面积(万)119.16128.61186.83 198.8 85.74 150.35293.54成交均价(元/)228112186019344220872269128943285932010年 201

2、1年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年050001000015000200002500030000050100150200250300350近五年北京市公寓走势图新增供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)成交金额(亿元) 271.82281.14361.4439.09194.55435.16839.322010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年0100200300400500600700800900近五年北京市公寓成交金额( (亿元) )2成交面积(万)0.1100.150.710.433.069.3513.95 70.6

3、9 54.355.3461.7631.116.98 11.573.930.060成交均价(元/) 10343060206 48333 57125 47919 45335 41210 29676 26458 23588 25303 19429 32400 14101 13766 185060东城区西城区崇文区宣武区朝阳区海淀区丰台区石景山区大兴区通州区昌平区顺义区房山区门头沟区平谷区怀柔区密云县延庆县0200004000060000800001000001200000102030405060708020162016年各行政区成交面积及成交均价成交面积(万)成交均价(元/)从下图表中可以非常清晰的

4、看出，2016年北京公寓市场最热点的区域分别为：大兴区、顺义区、通州区、房山区、门头沟区。3顺义公寓历史供销存4.23011.5619.6322.217.5616.7334.7521.180.443.694.968.6327.1918.213.314.3361.328.0424.3530.9641.9636.9736.3239.7560.1720.051042011712138181398713129185311790825022253040500010000150002000025000300000102030405060702008年2009年2010年2011年2012年2013年201

5、4年2015年2016年顺义区公寓历史供销存新增供应面积(万)成交面积(万)存量面积(万)成交均价(元/)顺义公寓市场最早可以追溯到了2008年“智地香蜜湾”公寓产品入市，项目数量从2012年起基本以每年30%的涨幅递增，到2016年区域公寓项目数量已达25个 ；近五年价格涨幅92.7%；在整个北京市公寓成交面积排名中跃居第二，仅次于大兴区；4顺义区作为北京市总体规划东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一，构建了“一港、两河、三区、四镇”的区域空间总体布局，本次将重点分析顺义中心区、空港区和中央别墅区北区（赵全营镇）内的重点公寓项目；5板块划分尚峯壹號T3空间顺义绿地启航国际首开中晟广场

6、ID CITY艾迪城旭辉26街区炫立方金地未未来空港国际中国铁建顺鑫汇卡法国际顺义城区中央别墅区北区空港区首创公园城620082009年（此P至P14，请做动图，合在一个P即可）72010年82010年92011年102012年112013年122014年132015年142016年15公寓集中于顺义中心区，项目量占比为48%，其次为空港区，项目量占比为36%。16顺义中心区板块特征：顺义中心区作为顺义新城规划重点发展的“三区”之一，依托于顺义老城区成熟区级配套，及轨道交通的日臻成熟，成为顺义公寓市场项目竞争最为集中区域；产品和客户：从区域成交特征，主力成交面积段为3050、 5070，成交总

7、价段 100 150万元、100万元以下；可以得出区域主力客群为刚需和初级投资为主；项目特征：版块内存在三种吸客模式，近距离地铁站，100万以总价段；与通州未来规划通州轨道交通，吸引通州客群；无轨道交通及区域辐射区域，靠自身产品力，园林、绿化、商业配套发力，实现销售业绩。顺义中心区与其他两个区域相比，中心区公寓项目数量占绝对优势，项目竞争相对激烈。02004006008001000120014001600180030以下30505070709090120顺义城区各面积段成交套数分布0200400600800100012001400160018002000100万以下100150万150200万

8、200250万250300万顺义城区各总价段成交套数分布区域公寓项目最为集中版块，产品同质化较为严重，公寓竞争激烈；17空港区板块特征：作为顺义传统的热点区域，顺义第一个公寓项目智地香蜜湾就诞生在这个区域，经过十几年的发展，区域基础设施和配套趋于完善，别墅区的定位使得区域自然环境和交通条件十分优越；也因此造成了可供开发的土地稀缺，在售公寓项目逐年减少；产品及客户：区域公寓成交面积段及成交总价段均高于顺义中心区，分布为5070，和150200万；客户量级较顺义中心区有所提升，仍以刚需和投资为主，目前在售仅三个项目，且多为尾盘销售；项目特征： 板块内项目多依托区域配套和轨道交通，如艾迪城紧邻中粮祥

9、云广场，顺义启航国际距地铁15号线仅500米， T3空间依托顺义最大的居住区和规划中的金马工业区提升其项目竞争力；010020030040050060030以下30505070709090120中央别墅区公寓各面积段成交套数分布050100150200250300350400450500100万以下100150万150200万200250万250300万300350万350400万400450万中央别墅区公寓各总价段成交套数分布新城发展核心，公寓项目缺乏，客户财富量级较其它版块略有提升；18中央别墅区北区板块特征：中央别墅区北区范围为赵全营地块，在售仅两项目，尚峯壹號和首创公园城，区域依托京承

10、高速、优越的自然地理环境以及周边别墅区氛围实现销售；产品及客户：区域两项目成交面积段和总价段分化明显，主力面积分别为3050和150300，主力总价段100万元以下和450500万元；在具备别墅区高端配套，且产品力打造优良情况下，吸引改善性居住需求、豪宅产品客群；以小面积、低总价产品吸引本区域及昌平北部刚需、投资客户；项目特征：尚峯壹號依托周边有利自然环境，将项目打造成低密高端的豪宅社区；首创公园城依靠未来轨道交通规划及打造自身完善配套商业（签约奥特莱斯、肯德基、麦当劳等），实现项目的快速去化；01002003004005006007003050507090120120150 150200200以上中央别墅区北区公寓各面积段成交套数分布050100150200250300350400450500100万以下100150万150200万250300万300350万350400万400450万450500万500600万600700万700800万800900万90010