第四章 剩余估价法

1、本章主要内容本章主要内容 剩余法的基本原理剩余法的基本原理1 剩余法的基本公式和适用范围剩余法的基本公式和适用范围2 剩余法的应用剩余法的应用3第一节第一节 剩余法的基本原理剩余法的基本原理土地影响因素土地用途最高最佳使用原则，合法原则预计建成后房地产的价格开发建设成本利润投标金额投标金额 将估价对象房地产预期开发后的预将估价对象房地产预期开发后的预期销售收入，扣除预期的正常投入费期销售收入，扣除预期的正常投入费用、正常税金和正常利润后，将此余用、正常税金和正常利润后，将此余额作为估价房地产价格的一种估价方额作为估价房地产价格的一种估价方法。此价格称为剩余价格或倒算价格。法。此价格称为剩余价格

2、或倒算价格。 受委托方委托，根据土地管理的有关法律法规和规章，我中心（挂牌招标人）将对位于佛山市禅城区（地块编号为04-CG01）的一宗国有土地（位置见附图）使用权的转让进行公开挂牌招标，现将有关事项公告如下：一、地块情况： 该地块位于佛山市禅城区倚翠园西侧、绿景路南侧，土地净用地面积为4037平方米，用地性质为居住用地，土地使用权出让年限为住宅七十年。 该地块主要用地强度指标（按净用地面积计算）如下：建筑密度30%；容积率3.0；绿地率30%。 该宗地未纳入本年度房地产用地计划，竞得者须自行申请。二、中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定外，均可单独或联合参加竞价

3、。三、该宗地的付款方式为：成交之日起十五日内付清地价款。四、地块挂牌招标的竞价时间从2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00（以现场悬挂的时钟为准）止。五、有意参与竞价者请于2004年6月9日后到我中心购买挂牌招标文件，并在报价前到我中心交付竞价保证金100万元，填写竞价申请书，并办理竞价申请手续。保证金到达我中心指定账户后，方可参加竞价。六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室（江湾三路28号原石湾区政府大院5号楼），报价截止时间请各竞价人届时参加。第一节第一节 剩余法的基本原理剩余法的基本原理剩余法的理论依据剩余法的理论依据 地租理论地租理论 是土地使用者为了

4、获得土地使用权而向土地所有者是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者支付的经济代价。支付的经济代价。 土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。平均利润以上的那部分剩余价值。 地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。土地所有者占有的部分。第一节第一节 剩余法的基本原理剩余法的基本原理剩余法的理论依据剩余法的理论依据 价格构成理论价格构成理论W = k + mk ：商品的成本价格：商品的成本价格m：利润：利润W ：商品的价格：商品的价格一般商品的价

5、格构成形式一般商品的价格构成形式W = k + m房地产商品的价格构成形式房地产商品的价格构成形式共性共性特性特性k ：房地产开发建设成本房地产开发建设成本+税金税金m：正常利润：正常利润W ：房地产商品的销售价格：房地产商品的销售价格第一节第一节 剩余法的基本原理剩余法的基本原理剩余法的理论依据剩余法的理论依据 价格构成理论价格构成理论房地产开发建设成本房地产开发建设成本 = 土地成本土地成本 + 建筑成本建筑成本 + 期间费用期间费用土地使用权的购买价格土地使用权的购买价格+土地开发费土地开发费土地使用权的购买价格土地使用权的购买价格房地产预期房地产预期销售收入销售收入除土地价格以外的除土

6、地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润地租地租第二节第二节 剩余法的基本公式和适用范围剩余法的基本公式和适用范围建筑面积预期单方售价收入房屋建筑物的预期销售房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =容积率土地面积建筑面积容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。获取途径：获取途径：出售的房地产：出售的房地产：出租的房地产：出租的房地产：市场法、趋势法市场法、趋势法市场法、收益法市场法、收

7、益法第二节第二节 剩余法的基本公式和适用范围剩余法的基本公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 土地开发费土地开发费 房地产开发建设成本房地产开发建设成本 = 土地成本土地成本 + 建筑成本建筑成本 + 期间费用期间费用土地使用权的购买价格土地使用权的购买价格+土地开发费土地开发费 建筑成本建筑成本 期间费用期间费用 第二节第二节 剩余法的基本公式和适用范围剩余法的基本公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地

8、产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 是指计入土地转让价格的是指计入土地转让价格的“七通一平七通一平”（或（或“三通一三通一平平”）费用和基础设施费用）费用和基础设施费用 “七通一平七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、煤气、热力的修建、安装以及平整场地。 “三通一平三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安装以及平整场地。 “基础设施费用基础设施费用”：指修建道路、桥梁、地下管道、园林绿化等基础设施的投资。 土地开发费土地开发费 建筑物本建筑物本 期间费用期间费用 第二节第二节 剩余法的基本公式和适用范围剩余法的基本公式和适用范围房地产预房

9、地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费用、房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。用、房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。 前期工程费用前期工程费用：包括勘察设计费用和可行性研究费用 房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费：直接费、间接费、计划利润。 公共配套设施费用公共配套设施费用：两类。 土地开发费土地开发费 建筑成本建筑成本 期间费用期间费用 公共配套设施费用公共配套设施费用第一类：第一类：

10、开发项目内独立的、非营业性的公共配套设施费用。第二类：第二类：城市规划中配套项目的建设费用。 开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、增压开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、增压 以及交通道路的建设费用。以及交通道路的建设费用。 开发项目内部营业性的公共配套设施费用开发项目内部营业性的公共配套设施费用 开发项目内的非营业性配套设施费用开发项目内的非营业性配套设施费用 列入开发建设成本。第二节第二节 剩余法的基本公式和适用范围剩余法的基本公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正

11、常利润正常利润土地价格土地价格 = 筹资费用筹资费用：筹资利息（自有资金、借入资金）。 管理费用管理费用：组织开发建设过程的各项费用。 销售费用销售费用：广告宣传、销售代理等费用。 土地开发费土地开发费 建筑物本建筑物本 期间费用期间费用 第二节第二节 剩余法的基本公式和适用范围剩余法的基本公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 土地使用税土地使用税 经营税金及附加经营税金及附加 包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使用者

12、在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。 计算因素计算因素： 土地面积、每年每平米土地面积的税额、占用年数。第二节第二节 剩余法的基本公式和适用范围剩余法的基本公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 土地使用税土地使用税 经营税金及附加经营税金及附加 包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。 营业税：营业税：销售收入的5%。 城市维护建设税：城市维护建设税：营业税的7%，5%。 教

13、育费附加：教育费附加：营业税的2%。第二节第二节 剩余法的基本公式和适用范围剩余法的基本公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 房地产开发建设、转让销售应该取得的一般利润，房地产开发建设、转让销售应该取得的一般利润，可根据前几项费用之和按一定比例计算。可根据前几项费用之和按一定比例计算。 房地产开发建设利润房地产开发建设利润 房地产转让销售利润房地产转让销售利润第二节第二节 剩余法的基本公式和适用范围剩余法的基本公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格

14、以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =第二节第二节 剩余法的基本公式和适用范围剩余法的基本公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 预测正确性的预测正确性的决定因素决定因素 适用条件适用条件第二节第二节 剩余法的基本公式和适用范围剩余法的基本公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 优点优点

15、 缺缺点点货币的时间价值货币的时间价值 指同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量指同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为来反映为“利息利息”，用相对量来反映为，用相对量来反映为“利率利率”。 计息起点：该项费用发生的时间点。计息起点：该项费用发生的时间点。 计息终点：开发期结束的时间点。计息终点：开发期结束的时间点。计息期：计息期： 费用不是发生在某一个时间点，而是在某个费用不是发生在某一个时间点，而是在某个时间段内连续发生，计息时通常将其假设为在所时间段内连续发生，计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀投资。发生的时间段内均匀投资。%100/本金单位时间内增加的利息利率货

16、币的时间价值货币的时间价值)1 (trPvcc ：期末资金总额：期末资金总额r ：利率：利率Pv：资金的现值：资金的现值t ：投资期数：投资期数 单利计息：每期均按原始本金计算利息单利计息：每期均按原始本金计算利息计息方式：计息方式：trPvc)1 ( 复利计息：以上一期的利息加上本金为基数计算当期的利息复利计息：以上一期的利息加上本金为基数计算当期的利息trcPv)1/( 资金现值：资金现值：第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤1 待估价土地的位置：待估价土地的位置： 城市性质、地区性质、具体坐落位置城市性质、地区性质、具体坐落位置2 土地面积

17、、形状、地形地质条件以及基础设施的现状和目标土地面积、形状、地形地质条件以及基础设施的现状和目标3 政府规划限制：政府规划限制： 土地用途、容积率、建筑高度、公建比例、绿化土地用途、容积率、建筑高度、公建比例、绿化覆盖率等覆盖率等4 有关土地的权利状况：有关土地的权利状况： 使用年限、续期、转让、抵押的有关规定使用年限、续期、转让、抵押的有关规定第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤 根据城市规划对该土地的规划限制，当前的市场需要根据城市规划对该土地的规划限制，当前的市场需要和以后发展趋势，选择该土地的用途、容积率和小区规划和以后发展趋势，选择该土地的用途、容积率和小区规划布局。布局。 以

18、项目自身的人力、物理、财力的安排为基础，参照以项目自身的人力、物理、财力的安排为基础，参照已完成的同类项目的正常建设周期确定。已完成的同类项目的正常建设周期确定。第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤 参照已完工的同类房地产项目的造价，考虑通货膨胀参照已完工的同类房地产项目的造价，考虑通货膨胀和建筑材料等的价格变化。和建筑材料等的价格变化。 市场法、趋势法市场法、趋势法第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤例例4-1 ：某城市有一幅：某城市有一幅5000平方米的土地拟出让，在城市规划中，该土地平方米的土地拟出让，在城市规划中，该土地属于商品住宅用地，容积率初步规定为属于商品住宅用地，容

19、积率初步规定为2或或3。根据调查，有关商品住宅。根据调查，有关商品住宅的售价、开发建设成本、税费以及正常利润率的资料如下：的售价、开发建设成本、税费以及正常利润率的资料如下：（1）商品房单方售价为）商品房单方售价为2600元元（2）土地使用税为每年）土地使用税为每年10元元/平米，建设期为两年平米，建设期为两年（3）土地开发费为）土地开发费为350元元/平米平米（4）建筑成本为）建筑成本为1200元元/平米平米（5）利息按年利率）利息按年利率5%计算计算（6）管理费用和销售费用总额为）管理费用和销售费用总额为30.1万元万元（7）利润按建设成本）利润按建设成本(建筑成本建筑成本,土地使用税土地

20、使用税,土地开发费土地开发费,财务费财务费)的的20%计算计算（8）经营税金及附加按房屋售价的）经营税金及附加按房屋售价的5.45%计算。计算。（一）不考虑货币的时间价值的情形（一）不考虑货币的时间价值的情形试在容积率分别为试在容积率分别为2和和3时，对该住宅用地进行估价。时，对该住宅用地进行估价。第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤（一）不考虑货币的时间价值的情形（一）不考虑货币的时间价值的情形房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =1. 当容积率为当容积率为2时时（2）除土地价

21、格以外的房地产开发建设成本）除土地价格以外的房地产开发建设成本（万元）商品房销售收入2600100002600)(10000250002m商品房建筑总面积（1）房地产预期收入）房地产预期收入（万元）商品房建筑成本1200100001200（万元）土地开发费1755000350（万元）.11405（万元）销售费用管理费用期间费用.130第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤（一）不考虑货币的时间价值的情形（一）不考虑货币的时间价值的情形房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =1. 当容

22、积率为当容积率为2时时（4）利息）利息（万元）经营税金及附加.7141%5.452600)(102105000万元土地使用税（3）税金）税金（万元）第二年：（万元）第一年：（5379 .51%52.56925 .692125.317%52.5692（万元）（5.269%5120010175（万元）.7151（万元）利息总额25.69735.951125.317第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤（一）不考虑货币的时间价值的情形（一）不考虑货币的时间价值的情形房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地

23、价格土地价格 =1. 当容积率为当容积率为2时时（6）土地价格总额）土地价格总额（万元）（利润额5.8290%20*5.269120010175（万元）土地价格总额0.16835.8290151.769.25-.114052600（5）利润）利润平米）（元单方土地价格/2 .1366500010.683平米）（元熟地楼面价/0.1683100000.1683第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤例例4-2 ：某开发商准备于：某开发商准备于2002年年6月受让一幅月受让一幅“七通一平七通一平”的待建筑空地，的待建筑空地，土地面积为土地面积为2000平米，土地形状规则，有关资料如下：平米，土地

24、形状规则，有关资料如下：（1）根据城市规划规定，该土地的最佳用途为商住混合，）根据城市规划规定，该土地的最佳用途为商住混合，13层为商店，其层为商店，其余为商品住宅；余为商品住宅；（2）容积率为）容积率为5（3）建筑高度为）建筑高度为28米，可建米，可建10层，层高为层，层高为28米；米；（4）预计建设期为）预计建设期为3年，即年，即2005年年6月完工；月完工；（5）土地使用税每年每平方米为）土地使用税每年每平方米为10元；元；（6）除土地买价以外的房屋建设成本预计为）除土地买价以外的房屋建设成本预计为1500元元/平米；平米；（7）年利率为）年利率为5%；（8）利润率按照土地使用税、房屋综

25、合建设成及利息的）利润率按照土地使用税、房屋综合建设成及利息的25%计算。计算。（9）经营税金及附加为销售收入的）经营税金及附加为销售收入的5.45%；（二）考虑货币时间价值的情形（二）考虑货币时间价值的情形第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤（10）房屋销售采用预售与现房销售相结合的方法。根据预计，商业用房可）房屋销售采用预售与现房销售相结合的方法。根据预计，商业用房可于于2002年年12月通过预售全部售完，单方平均售价为月通过预售全部售完，单方平均售价为5500元；元；30%的住宅也可的住宅也可在在2002年年12月通过预售售出，单方平均售价为月通过预售售出，单方平均售价为4000元

26、，另外元，另外30%将在竣工当将在竣工当年即年即2005年年6月出售，单方平均售价为月出售，单方平均售价为4500元，尚有元，尚有40的住宅需要在建成的住宅需要在建成1年后才能售出，单方平均售价为年后才能售出，单方平均售价为5000元。元。（11）在）在3年建设期内，有关开发建设资金的发生情况为：第一年投入资金的年建设期内，有关开发建设资金的发生情况为：第一年投入资金的50%，第二年投入资金的，第二年投入资金的30%，第三年投入，第三年投入20%，并假定在各年内是均衡投，并假定在各年内是均衡投入的。入的。 根据以上资料，要求用剩余法估算根据以上资料，要求用剩余法估算2002年年6月该土地可以接

27、月该土地可以接受的受让价格。受的受让价格。第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =）（商业用房建筑面积2300010000.30m)(10000520002m房屋建筑总面积（1）房地产预期收入）房地产预期收入（万元）（商业用房销售收入4.21610%51130005500/21）（住宅用房建筑面积27000 m估价时点：估价时点：2002年年6月，贴现率为月，贴现率为5%3/21%51121004500%51121004000）（）（居住用房销售

28、收入（万元）83.27878.711519.28166.78194%51128005000）（ （万元）房地产预期销售收入7.0439883.27874.21610第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =（2）除土地价格以外的房地产开发建设成本）除土地价格以外的房地产开发建设成本/25/23/21%51%201500%51%301500%51%501500）（）（）（房屋建筑成本（万元）房屋建筑成本1500100001500不考虑货币的时间价值：

29、考虑货币的时间价值：（万元）2.71415第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤/25/23/21%5112%5112%5112）（）（）（土地使用税房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =（3）税金）税金（万元）经营税金及附加0.7239%5.4507.4398（万元）土地使用税（每年）2200010土地使用税：经营税金及附加：（万元）8.55第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤33 .355%25%25)72.141558. 5(%25地价地价利润率综合建设成本）土地使用税

30、（地价房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =（4）利息）利息（万元）地价%254.72381由于之前各项投资均已估算到估价时点，此处不计算利息。（5）正常利润）正常利润（6）土地价格）土地价格33 .355%25.702398.5527 .141570 .4398地价地价（万元）地价9.31905（元）单方土地价格5.9952620009.31905（元）熟地楼面价9.3190555.99526第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外

31、的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =（1）地价作为投资，但没有产生利润）地价作为投资，但没有产生利润（2）地价作为投资的构成部分，但没有计算利息）地价作为投资的构成部分，但没有计算利息（3）利息可计入开发建设总成本，但不应作为计算利润的依据）利息可计入开发建设总成本，但不应作为计算利润的依据不考虑货币的时间价值计算结果所存在的问题：不考虑货币的时间价值计算结果所存在的问题：（4）收入与成本之间的简单加减，忽略了货币的增值。）收入与成本之间的简单加减，忽略了货币的增值。第三节第三节 剩余法应用步骤剩余法应用步骤房地产预房地产预期销售收

32、入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =（1）计算基础问题）计算基础问题（2）利润的计算基数问题）利润的计算基数问题（3）宅地化率或建筑覆盖率指标的考虑）宅地化率或建筑覆盖率指标的考虑以预测为基础，以平均水平为基准。 地价必须计算利息，同时也应获得利润，但计入利润不利于提高企业的资金利用率。 关于税金1. 关于资金的时间价值2.第二节第二节 剩余法的基本公式和适用范围剩余法的基本公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 土地使用税土地使用税 经营税金及附加经营税金及附加 包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的