一则收益法评价土地使用权价值的案例分析

1、一则收益法评估土地使用权价值的案例分析一、案例：2006 年全国注册资产评估师考试用书一资产评估P192 页“收益法在房地产评估中的应用例 5-4:某房地产开发公司于 1997 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地 50年使用权，并于 1999 年 3 月在此地上建成一座石专混结构的写字楼，当时造价为每平方米 2000 元，经济耐用年限为 55 年，殖值率为 2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米 2500 元。该建筑占地面积 500 平方米，建筑面积为 900 平方米，现用于出租，每月平均实收租金为 3 万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为10%,

2、每年需支付的管理费为年租金的 3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米 20 元，保险费为重置价的0.2%,土地资本化率 7%,建筑物资本化率 8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003 年 3 月的土地使用权价值。1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50X12X900X(1-10%)=486000(元)3、计算总费用。(1)年管理费=486000X3.5%=17010(元)(2)年维修费=2500X90051.5%=

3、33750(元)(3)年税金=20X900=18000(元)(4)年保险费=2500X900X0.2%=4500(元)年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=17010+33750+18000+4500=73260(元)4、计算房地产净收益。年房地产净收益=486000-73260=412740(元)5、计算房屋净收益（1）计算年贬值额。（2）计算房屋现值房屋现值=房屋重置价-年贬值额 X 已使用年限=2500X900-46875X4=2062500（元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）房屋年净收益=房屋现值 X 房屋资本化率=2062500X8%=165000（元）6、计

4、算土地净收益。土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-165000=247740（元）7、计算土地使用权价值。广/古好建筑物重置价年贬值额=使用年限250090048=46875(元)土地使用权在 2003 年 3 月的剩余使用年期为 50-6=44（年）单价=3358836.15/500=6717.67（元）8、评估结果。本宗土地使用权在 2003 年 3 月的土地使用权价值为3358836.15 元，单价为每平方米 6717.67 元。、分析:1.依上述案例，房屋现值为 2062500 元，土地使用权价值为 3358836.15元：房地产价值=2062500+335883

5、6.15=5421336.1 玩2.利用综合资本化率计算房地产价值。(1)综合资本化率。R1XL+R2XB7%X3358836.15+8%X2062500L+B=2062500+3358836.15式中：R综合资本化率R1-土地资本化率L土地价值R2-建筑物资本化率B-建筑物价值(2)房地产净收益。年房地产净收益=486000-73260=412740(元)247740P=7%X1-出）4=3358836.15（元）R=7.38%(3)计算房地产价值。P=/X1-仁)44=5348907.11(元)3.分析先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为 54

6、21336.15 元；利用分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产价值为 5348907.11 元，两者相差72429.04 元，从理论上分析，两者应该是相等的。问题出在案例中，计算房屋净收益时假设房屋收益年期为无限年期，该案例土地使用权剩余年期为 44 年，那么房屋收益年期也应该是 44 年。三、调整1.将案例中房屋收益年期按土地使用权剩余年期 44 年计算，调整后房屋年净收益为：房屋年净收益=房屋现值X房屋资本化率+1-，。）-44=2062500X8%+1-（1+8%）-44=170778.13（元）2 .计算土地净收益。土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-1707

7、78.13=241961.87（元）3 .计算土地使用权价值。土地使用权在 2003 年 3 月的剩余使用年期为 50-6=44（年）P=247%6187X1-f）44=3280496.80（元）4 .计算房地产的价值。房地产价值=2062500+3280496.80=5342996.8 沅5 .利用调整后的分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产价值(1)综合资本化率。R1XL+R2XB_7%X3280496.80+8%X2062500L+B=2062500+3280496.80式中：R综合资本化率Ri-土地资本化率L土地价值R2-建筑物资本化率B-建筑物价值(2)房地产净收益。年房地产净收

8、益=486000-73260=412740(元)(3)计算房地房地产价值。P=47340/OX1-786%)44=5345160.04(元)6 .调整后结果分析先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为 5342996.80 元；利用分步计算结果，通过综合资本化率直接计算房地产价值为 5345160.04 元，两者相差 2163.24 元，系由于计算中小数点进位造成，因为计算中多次应用指数，因此两者是相等的。R=7.386%五、结论2006 年全国注册资产评估师考试用书一资产评估P192 页“收益法在房地产评估中的应用”例 5-4,计算房屋净收益时，假设房屋收益年期为无限年期，以致造成分步计算的房地产价值为5421336.15 元，与利用分步计算结果，通过综合资本化率计算的房地产价值 5348907.11 元之间相差 72429.04 元。 房屋收益年期采用与土地使用权剩余年期相同的有限年期，分步计算的房地产价值为 5342996.80元，与利用分步计算结果，通过综合资本化率计算的房地产价值5345160.04