IPO集体土地案例总结

1、八IPO集体土地案例总结-1.承包一、集体土地集体土地如果从大的范畴里划分，主要包括农用地、建设用地和未利用地三类，而农用地又可以分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地共五类，耕地又可以分为基本农田和其他耕地。（一）农用地1.承包（1）铁汉生态（300197）瑕疵：租赁被集体经济组织以外的单位承包的农村集体土地承包经营权、林地承包经营权；反馈问题：发行人2009年12月与出租方梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了农村集体土地和林地承包经营权流转合同。请发行人说明并披露上述承包经营权的权属沿革和办理流转手续的情况。请保荐机构和律师对是否存在潜在纠纷和经营风险发表意见。解释：（一）梅县国土资源

2、局、梅县国土资源局大坪国土资源所、梅县大坪镇人民政府、梅县大坪镇守台村民委员会出具证明，广东省梅州市梅县大坪镇内301.6亩土地属于集体土地，为守台村民委员会所有，截止本证明出具之日，尚未申领集体土地权属证书。经查，守台村集体所有土地水田为25.3亩、旱地为276.3亩。该土地不在国家基本农田红线范围之内，具体四至如下（详细位置见附图）：东：煤渣坝堤面至凌角塘大路水平以下为界，西：狗爬磷及和尚山山脚（以原钩机已开路界）为界，南：守台小学至沙下山腰的大路为界，北：煤渣坝及原电厂水库库尾为界。经查，该土地上未设置他项权利”。根据梅县林业局2005年5月23日编号分别为04414211309JDS0

3、0012、04414211309JDS00002、04414211309JDS00010的森林、林木、林地状况登记表，座落于大坪镇守台村凌一、凌二、邓屋村民小组，面积为585亩的林地为大坪镇守台村村民集体所有。根据梅县大坪镇守台村村民（户主）代表大会关于守台土地、林地承包会议记录表，梅县大坪镇守台村于2009年11月30日在村委会议室召开了村民（户主）代表大会，应到会户数1200,实到会户数944。该次会议作出决议，同意将梅县大坪镇守台村的土地301.6亩（水田25.3亩、旱地276.3亩）、林地585亩承包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司。梅县大坪镇守台村民委员会在会议记录表上批注了情况属

4、实”的意见并加盖了梅县大坪镇守台村民委员会公章，梅县大坪镇人民政府在会议记录表上批注了情况属实、批准承包”的意见并加盖了梅县大坪镇人民政府公章。1 .梅县大坪镇守台村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了土地承包合同。根据该合同的约定，梅县大坪镇守台村民委员会将其位于凌角塘和长江岌与白沙下、面积为301.6亩的土地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2039年11月30日止，承包土地用途为农业、林业及其他经济作物的种植，土地承包费为水田每年按人民币400元/亩、旱地每年按人民币150元/亩的价格计算，付款方式为将承包费价

5、款总额一次性全额支付。梅县大坪镇守台村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了林地承包合同。根据该合同的约定，梅县大坪镇守台村民委员会将其位于梅县大坪镇守台村凌一、凌二、邓屋村民小组、面积为515亩的林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包费为每年按人民币10元/亩的价格计算，付款方式为在签订该合同时先付前二十年的承包款，二十年承包期满之日前一次性足额支付下一个二十年承包期的承包款，第二个二十年承包期满之日前一次性足额支付剩余十年承包期的承包款。梅县林业局于2010年4月16日向梅州锦绣大地农

6、林生态发展有限公司核发了编号为B440600002623的林权证。梅县大坪镇守台村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了林地承包合同。根据该合同的约定，梅县大坪镇守台村民委员会将其位于梅县大坪镇守台村凌一、凌二、邓屋村民小组、面积为70亩的林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包费为每年按人民币10元/亩的价格计算，付款方式为在该合同签订之日即全额支付清该承包款。梅县林业局于2010年4月16日向梅州锦绣大地农林生态发展有限公司核发了编号为B440600002619的林权证根据中华人民共和国

7、农村土地承包法（以下简称“土地承包法"）第48条发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定以及梅县大坪镇守台村村民（户主）代表大会关于守台土地、林地承包会议记录表，梅县大坪镇守台村民委员会将其集体所有的土地及林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，已经取得三分之二以上村民代表同意并获梅县大坪镇人民政府批准，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司与梅县大坪镇守台村民委员会均具有相应的主体资格，意思表示真实、充分，其签订的土地承包合同及林地承包合同内容不违

8、反法律、行政法规的强制性规定，履行了必要的法律程序，合法有效；梅州锦绣大地农林生态发展有限公司已依法取得该等土地和林地的承包经营权。2 .发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了农村集体土地承包经营权流转合同。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇守台村、面积为301.6亩土地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于农业种植等用途，承包经营权出租价款为水田每年按人民币500元/亩、旱地每年按人民币200元/亩的价款计算，付款方

9、式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇守台村民委员会于2009年12月28日出具关于同意承包经营土地流转的函，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为301.6亩的土地承包经营权流转给发行人。发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了农村集体林地承包经营权流转合同。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大

10、坪镇守台村凌一、凌二、邓屋村民小组、面积为515亩林地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于林业种植等用途，承包经营权出租价款为每年按人民币50元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇守台村民委员会于2009年12月28日出具关于同意承包经营林地流转的函，同

11、意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为515亩的林地承包经营权流转给发行人。发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了农村集体林地承包经营权流转合同。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇守台村凌一、凌二、邓屋村民小组、面积为70亩林地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止,承包经营权出租的用途为用于林业种植等用途，承包经营权出租价款为每年按人民币50元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要

12、求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇守台村民委员会于2009年12月28日出具关于同意承包经营林地流转的函，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为70亩的林地承包经营权流转给发行人。根据农村土地承包经营权流转管理办法（以下简称“流转管理办法"）第15条承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转”的规定以及梅县大坪镇守台村民委员会2009年12月28日出具的关于同意

13、承包经营土地流转的函、关于同意承包经营林地流转的函，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司及发行人具备相应的主体资格，意思表示真实、充分，标的一一土地和林地的承包经营权合法有效，前述承包经营权流转合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已取得发包方梅县大坪镇守台村民委员会的同意，合法有效；发行人已依法取得该等土地和林地的承包经营权。基于前述，该等承包经营权的设定及流转不存在潜在纠纷和经营风险。（二）梅县国土资源局、梅县国土资源局大坪国土资源所、梅县大坪镇人民政府、梅县大坪镇汤湖村民委员会出具证明，广东省梅州市梅县大坪镇内399.4亩土地属于集体土地，为汤湖村民委员会所有，截止本证明出具之日，尚

14、未申领集体土地属证书。经查，汤湖村集体所有土地水田为136.7亩、旱地为262.7亩。该土地不在国家基本农田红线范围之内，具体四至如下（详细位置见附图）：东：长江岌山顶为界，西：狗爬碟及和尚山山脚（以原钩机已开路界）为界，南：守台小学至白沙下山腰的大路为界，北：煤渣坝及原电厂水库库尾为界。经查，该土地上未设置他项权利”。根据梅县林业局2005年6月6日编号分别为04414211307JDS00006、04414211307JDS00008的森林、林木、林地状况登记表，座落于大坪镇汤湖村塘尾、围里村民小组，面积为889亩的林地为大坪镇汤湖村村民集体所有。根据梅县大坪镇汤湖村村民（户主）代表大会关

15、于汤湖土地、林地承包会议记录表，梅县大坪镇汤湖村于2009年11月30日在村委会议室召开了村民（户主）代表大会，应到会户数1120,实到会户数988。该次会议作出决议，同意将梅县大坪镇汤湖村的土地399.4亩（水田136.7亩，旱地262.7亩）、林地889亩承包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司。梅县大坪镇汤湖村民委员会在会议记录表上批注了情况属实”的意见并加盖了梅县大坪镇汤湖村民委员会公章，梅县大坪镇人民政府在会议记录表上批注了情况属实、批准承包”的意见并加盖了梅县大坪镇人民政府公章。1.梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了土地承包合同。

16、根据该合同的约定，梅县大坪镇汤湖村民委员会将其位于长江岌和白沙下与和尚山脚、面积为399.4亩的土地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2039年11月30日止，承包土地用途为农业、林业及其他经济作物的种植，土地承包费为水田每年按人民币400元/亩、旱地每年按人民币150元/亩的价格计算，付款方式为将承包费价款总额一次性全额支付。梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了林地承包合同。根据该合同的约定，梅县大坪镇汤湖村民委员会将其位于梅县大坪镇汤湖村塘尾和围里村民小组、面积为784亩的林地发包给梅州锦绣大地农

17、林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包费为每年按人民币10元/亩的价格计算，付款方式为在签订该合同时先付前二十年的承包款，二十年承包期满之日前一次性足额支付下一个二十年承包期的承包款，第二个二十年承包期满之日前一次性足额支付剩余十年承包期的承包款。梅县林业局于2010年4月16日向梅州锦绣大地农林生态发展有限公司核发了编号为B440600002621的林权证。梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了林地承包合同。根据该合同的约定，梅县大坪镇汤湖村民委员会将其位于梅县大坪镇汤湖村塘尾和围里村民小组、面

18、积为105亩的林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包费为每年按人民币10元/亩的价格计算，付款方式为在签订该合同之日即全额付清该承包款。梅县林业局于2010年4月16日向梅州锦绣大地农林生态发展有限公司核发了编号为B440600002622的林权证。根据土地承包法第48条发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定以及梅县大坪镇汤湖村村民（户主）代表大会关于汤湖土地、林地承包会议记录表，梅县

19、大坪镇汤湖村民委员会将其集体所有的土地及林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，已经取得三分之二以上村民代表同意并获梅县大坪镇人民政府批准，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司与梅县大坪镇汤湖村民委员会均具有相应的主体资格，意思表示真实、充分，其签订的土地承包合同及林地承包合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，履行了必要的法律程序，合法有效；梅州锦绣大地农林生态发展有限公司已依法取得该等土地和林地的承包经营权。2.发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了农村集体土地承包经营权流转合同。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县

20、大坪镇汤湖村，面积为399.4亩土地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于农业种植等用途，承包经营权出租价款为水田每年按人民币500元/亩、旱地每年按人民币200元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年12月28日出具关于同意承包经

21、营土地流转的函，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为301.6亩的土地承包经营权流转给发行人。发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了农村集体林地承包经营权流转合同。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇汤湖村塘尾和围里村民小组、面积为784亩林地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于林业种植等用途，承包经营权出租价款为每年按人民币50元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展

22、有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年12月28日出具关于同意承包经营林地流转的函，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为784亩的林地承包经营权流转给发行人。发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了农村集体林地承包经营权流转合同。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇汤湖村塘尾和围里村民小组、面积为105亩林地的承包经营权

23、以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于林业种植等用途，承包经营权出租价款为每年按人民币50元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年12月28日出具关于同意承包经营林地流转的函，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为105亩的林地承包经营

24、权流转给发行人。根据流转管理办法第15条承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转”的规定以及梅县大坪镇汤湖村民委员会2009年12月28日出具的关于同意承包经营土地流转的函、关于同意承包经营林地流转的函，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司及发行人具备相应的主体资格，意思表示真实、充分，标的一一土地和林地的承包经营权合法有效，前述承包经营权流转合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已取得发包方梅县大坪镇汤湖村民委员会的同意，合法有效；发行人已依法取得该等土地和林地的承包经营权。基于前述，该等承包经营权的设定及流转不存在潜在

25、纠纷和经营风险。分析：1 .原集体土地承包经营权的设立合法、有效；2.发行人以租赁方式取得该等土地和林地的承包经营权，并已取得发包方同意，承包经营权的流转符合法律法规规定，发行人已依法取得承包经营权。（2）圣农发展（002299）瑕疵：承包、租赁农村集体土地反馈问题：请保荐人、律师对下列问题进行核查并发表专项意见：（1）发行人生产经营及募投项目所需大部分土地采取租赁方式的合法合规性，主要包括但不限于租赁农村土地从事公司经营是否涉及改变农用地用途，是否已履行必要的审批、批准或登记手续，上述租赁行为的程序和效力是否合法合规，有权机关及政府主管部门的意见；（2）土地采用租赁方式对公司持续经营是否会产

26、生重大不利影响，以及公司对可能产生的风险（主要包括政策、法律风险，出租方违约风险）的具体应对措施。反馈意见第一部分第1条解释：（一）关于发行人生产经营及募投项目所需大部分土地采取租赁方式的合法合规性1、发行人承包、租赁农村土地情况因从事生产经营及建设本次募投项目需要，发行人作为承包方与光泽县崇仁乡人民政府及光泽县崇仁乡洋头果场、光泽县寨里镇桃林村民委员会、光泽县鸾凤乡中坊村民委员会、光泽县崇仁乡崇仁村民委员会（发包方）分别签订了4份土地承包合同，发行人向发包方承包4宗农村土地用于从事养殖业（即兴建养鸡场及相关附属设施）；同时，发行人作为承租方与光泽县鸾凤乡油溪村民委员会等32个农村集体经济组织

27、（出租方）分别签订了66份土地租赁合同，发行人向出租方租赁66宗农村土地用于从事养殖业（即兴建养鸡场及相关附属设施）。详见法律意见书及律师工作报告第十条发行人的主要财产”第（七）款房屋、土地租赁或土地承包情况”2、关于发行人承包、租赁农村土地从事生产经营是否涉及改变农用地用途根据国土资源部发布的全国土地分类（试行）（国土资发2001255号）的规定，农用地分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地共五类，畜禽饲养地（指以经营性养殖为目的的畜禽舍及相应附属设施用地）属于农用地中的其他农用地。本所律师认为，发行人承包、租赁农村土地用于从事养殖业（即兴建养鸡场及相关附属设施），不涉及改变农用地用途。3

28、、关于发行人承包、租赁农村土地从事生产经营是否已履行必要的审批、批准或登记手续，其程序和效力是否合法合规（1）根据中华人民共和国农村土地承包法第四十八条规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”经核查，在发行人承包的四宗农村土地中，有三宗土地是由发行人向当地村民委员会承包，已经发包方村民小组（户代表）会议全体代表三分之二以上同意，并已经当地乡（镇）人民政府批准；另外一宗农村土地是由发行人向乡办集体企业光泽县崇仁乡洋头果场承包，不涉及村民，该乡办集体企业的主管

29、部门光泽县崇仁乡人民政府作为发包方之一，已对该土地承包予以认可。本所律师认为，上述农村土地承包行为已履行必要的审批手续，其程序和效力合法合规。（2）发行人租赁的66宗农村土地属于农户家庭承包经营的土地，根据中华人民共和国农村土地承包法第三十二条规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”农村土地承包经营权流转管理办法（农业部令第47号）第八条规定：承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。”农村土地承包经营权流转管理办法第二十一条规定：农村土地承

30、包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。”经核查，发行人租赁的66宗农村土地系由承包方（即农户）自愿委托发包方（即农村集体经济组织）与发行人签订农村土地租赁合同，承包方已出具土地流转委托书，上述农村土地租赁合同已向当地乡（镇）人民政府备案。本所律师认为，上述农村土地租赁行为已履行必要的备案手续，其程序和效力合法合规。4、政府主管部门的意见光泽县国土资源局和光泽县农业局于2008年5月26日共同出具了关于福建圣农发展股份有限公司生产经营及募投项目使用农村土地的意见，确认发行人因生产经营及本次募投项目所承包、租赁的农村土地用途均为禽畜养殖

31、（包括兴建养鸡场及相关附属设施），不存在改变农业用途的情况；发行人能够遵守国家及地方有关农村土地管理的法律、法规和规章，其承包经营的农村土地已经当地乡（镇）人民政府批准，租赁经营的农村土地已经在当地乡（镇）人民政府办理了租赁备案登记手续，上述承包、租赁农村土地行为的程序及效力均合法合规。综上，本所律师认为，发行人生产经营及本次募投项目所需大部分土地采取承包、租赁农村土地方式是合法合规的。（二）关于土地采用租赁方式对公司持续经营是否会产生重大不利影响，以及公司对可能产生的风险（主要包括政策、法律风险，出租方违约风险）的具体应对措施1、发行人因采用一体化自养自宰生产模式从事肉鸡生产而需要使用大量土

32、地。发行人现有的办公楼、检测中心、2个肉鸡加工厂、3个饲料厂（其中1个饲料厂处于在建阶段）和2个孵化厂以及本次募投项目中拟建设的1个孵化厂、研发中心系以出让方式取得国有土地使用权，发行人现有的12个种鸡场和29个肉鸡场以及本次募投项目中拟建设的8个种鸡场和21个肉鸡场所需要的土地，主要来自于租赁的农村土地。本所律师认为，（1）发行人在租赁农村土地时已按照中华人民共和国农村土地承包法、农村土地承包经营权流转管理办法等有关法律、法规和规章的要求，与当地村民委员会签订了长期租赁合同（最短的租赁期限至2028年1月届满）。上述农村土地租赁均已取得土地承包农户的同意，并办理了农村土地租赁备案手续，符合国

33、家的土地政策和有关法律、法规和规章的规定。（2）我国是人口众多的农业大国，发展农业及畜牧业一直是我国的基本国策。因此，国家在区域发展、养殖模式、用地支持、税收优惠、资金扶持等方面制定了一系列促进规模化畜禽养殖的政策，鼓励禽畜产品生产企业向规模化、产业化、集团化、国际化的方向发展。发行人大规模一体化自养自宰的生产模式较散户养殖相比，更有利于集约用地、节约用地，符合国家土地政策。（3）出租方通过出租土地，避免了直接耕种土地的风险，获得了较稳定的租赁收益，在发行人过往的土地租赁中未曾出现过出租方违约现象。综上，发行人主要采用租赁农村土地方式从事规模化家禽养殖对发行人持续经营不会产生重大不利影响。2、

34、发行人对可能产生的风险（主要包括政策、法律风险，出租方违约风险）的具体应对措施如下：（1）政策风险与应对措施A.政策风险：近年来国家宏观政策稳定，国内经济持续高速发展，土地需求大，畜牧业是一个需要大量使用土地的行业，国家土地管理政策变化有可能对发行人土地租赁产生政策风险，将对发行人产生不利影响。B.应对措施：发行人采用一体化自养自宰生产模式从事肉鸡生产，符合目前国家的土地政策，为避免或减少国家土地政策变化对公司造成不利影响，发行人将及时跟踪、了解、研究国家土地政策发展动向，并根据国家土地政策的变化而相应调整公司的用地模式，进一步加强对土地的合理利用，集约用地、节约用地。（2）法律风险与应对措施

35、A.法律风险：发行人一体化自养自宰的肉鸡生产模式所使用的土地大部分来源于租赁的农村土地，在租赁过程中若不按法律规定签订有关合同、履行有关法律程序，将导致土地租赁存在法律风险，对公司生产经营产生不利影响。B.应对措施：发行人已严格按照法律法规的规定与土地的出租方签订租赁合同并履行有关法律程序，今后发行人将继续严格按照法律法规的规定租赁农村土地，避免法律风险给公司带来不利影响。（3）出租方违约风险与应对措施A.出租方违约风险：随着地区经济发展以及周边土地用途的改变，存在出租方违约的风险。一旦出租方违约，将对发行人的生产经营造成不利影响。B.应对措施：发行人严格按照有关法律法规的规定，与出租方签订土

36、地租赁合同，土地租赁合同对租金、违约责任等租赁双方的权利、义务、责任有明确的约定，并且租赁双方依法办理必要的审批、备案等法律手续，确保土地租赁合同合法有效。土地出租方通过出租土地，避免了直接耕种土地的风险，获得了较稳定的租赁收益。在土地租赁合同履行过程中，发行人作为承租方，按时足额向出租方支付租金，认真履行承租方的各项义务，避免发生纠纷。在今后履行合同过程中，发行人仍将按时足额支付租金，认真履行合同，避免出租方违约现象的发生，一旦出租方违约，发行人将按照合同的约定积极稳妥的解决问题，避免由此给公司带来不利影响。分析：1 .发行人向村委会承包集体土地、向农民租赁个人承包集体土地，已履行必要的审批

37、手续，其程序和效力合法合规。2 .发行人承包、租赁农村土地用于从事养殖业（即兴建养鸡场及相关附属设施），不涉及改变农用地用途。3 .光泽县国土资源局和光泽县农业局于2008年5月26日共同出具了关于福建圣农发展股份有限公司生产经营及募投项目使用农村土地的意见，确认发行人因生产经营及本次募投项目所承包、租赁的农村土地用途均为禽畜养殖（包括兴建养鸡场及相关附属设施），不存在改变农业用途的情况；发行人能够遵守国家及地方有关农村土地管理的法律、法规和规章，其承包经营的农村土地已经当地乡（镇）人民政府批准，租赁经营的农村土地已经在当地乡（镇）人民政府办理了租赁备案登记手续。（3）煌上煌（002695）瑕

38、疵：承包集体水塘反馈问题：请保荐人、律师对下列问题进行核查并发表专项意见：、发行人生产经营所需部分土地采取承包、租赁方式的合法合规性，主要包括但不限于承包土地、水面、农村土地从事生产经营是否涉及改变农用地用途，是否已履行必要的审批、批准或登记手续，承包租赁行为的程序和效力是否合法合规，是否已经取得有权机关及政府主管部门的意见；、土地采用承包、租赁方式对公司持续经营是否会产生重大不利影响。请发行人补充披露：承包养殖地面及水面土地性质、面积、作用、占发行人相应面积的比例，发行人生产场所采用租赁方式可能产生的风险（主要包括政策、法律风险、出租方违约风险），前述风险的应对措施。（反馈意见一、重点问题/

39、8）解释：1 .发行人生产经营所需部分土地采取承包、租赁方式的合法合规性1）发行人承包农村土地的情况发行人子公司煌大食品于2011年3月9日与国营南昌市五星垦殖场签署承包合同，承包国营南昌市五星垦殖场所有的：（1）养殖基地：五星大堤程家池至血防站地段大堤压浸台地面及水面，总面积172.74亩；（2）种鸭养殖基地：天子庙养鱼场4套塘，总面积72亩；（3）孵化基地：用地3.3亩。发行人子公司永修煌上煌于2011年3月25日与永修县九合乡人民政府签署水塘承包合同，承包永修县九合乡人民政府所有的240亩水塘（原九合乡水产场）。2）是否已履行必要的审批、批准或登记手续，承包租赁行为的程序和效力是否合法合

40、规，是否已经取得有权机关及政府主管部门的意见根据2007年10月1日起施行的江西省实施中华人民共和国农村土地承包法办法（以下简称为江西省农村土地承包法），属于乡（镇）农民集体所有的土地，由乡（镇）集体经济组织发包。乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理的日常工作。”根据上述规定并经永修县九合乡人民政府证明，永修县九合乡人民政府对于水塘承包合同项下的土地、养殖水面拥有完整的使用权和处置权。水塘承包合同中的发包方为永修县九合乡人民政府，承包方并不涉及村民或其他个人。综上，本所律师认为，永修煌上煌与永修县九合乡人民政府签订的承包协议合法、有效。根据江西省农村土地承包法，属于乡（镇

41、）农民集体所有的土地，由乡（镇）集体经济组织发包。国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包，乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理的日常工作。辖有农村土地的城市居民委员会、国有垦殖场、国有林场、国有园艺场发包的土地，参照本办法执行根据上述规定并经国营南昌市五星垦殖场证明，国营南昌市五星垦殖场对于承包合同项下的土地、养殖水面拥有完整的使用权和处置权。承包合同中的发包方为国营南昌市五星垦殖场，承包方并不涉及特定的村民或其他个人。综上，本所律师认为煌大食品与国营南昌市五星垦殖场签订的承包协议合法、有效。根据江西省农村土地承包

42、法，县级以上人民政府农业、林业行政主管部门是农村土地承包管理部门，分别依照各自的职责，负责本行政区域内的农村土地承包及承包合同管理根据南昌县农业局、南昌县畜牧水产局和永修县农业局出具的证明意见，发行人及其下属子公司能够遵守国家和地方有关农村土地管理的法律、法规和规章，其承包经营的农村土地已经当地乡（镇）人民政府批准，相关承包合同已向当地乡（镇）人民政府办理了备案手续，其承包经营农村土地行为的程序及效力均合法合规。综上，本所律师认为，发行人承包农村土地、水面从事畜禽养等农业生产经营的行为已履行必要的审批、批准或登记手续，承包行为的程序和效力合法合规。3）承包土地、水面、农村土地从事生产经营是否涉

43、及改变农用地用途根据国土资源部发布的国土资源部关于印发试行土地分类的通知（国土资发2001255号）的规定，农用地分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地五类，其中，畜禽饲养地（指以经营性养殖为目的畜禽舍及其相应附属设施用地）、养殖水面（指人工开挖或天然形成的专门用于水产养殖的坑塘水面及相应附属设施用地）属于上述类别中的其他农用地。根据上述承包合同及水塘承包合同，发行人子公司煌大食品及永修煌上煌承包的土地、水面属于畜禽饲养地和养殖水面。根据南昌县国土资源局和永修县国土资源局出具的证明意见，发行人下属子公司生产经营所承包的农村土地（包括养殖地面、养殖水面、鱼塘）用途均为畜禽养殖（包括兴建种鸭养殖

44、基地、示范养殖基地、孵化基地及相关附属设施），不存在改变农业用途的情形。综上，本所律师认为，发行人承包农村土地、水面从事畜禽养殖等农业生产经营不涉及改变农用地用途。2 .土地采用承包、租赁方式对公司持续经营是否会产生重大不利影响1）根据本所律师核查及发行人的确认，发行人的主营业务为酱卤肉制品的开发、生产和销售，在养殖业务的过程中主要是以养殖业务的组织者、产品质量的管理者和农产品的最终收购者的身份开展业务，不从事具体的养殖业务。发行人承包农村养殖地面及水面兴建种鸭养殖基地、养殖基地、孵化基地等主要目的在于带动周边农户的养殖热情，增加农户家庭收入，促进农业产业化。2）根据发行人的说明及本所律师核查

45、，发行人生产所需的毛鸭主要通过向主要禽肉、畜肉供应商进行批量采购取得，上述承包土地所涉及的肉鸭供应量较小，发行人承包农村养殖地面及水面进行畜禽养殖所提供的毛鸭仅占发行人采购总额的2%左右。3）中共中央、国务院于2010年1月31日发布的关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见以及农业部于2011年4月26日发布的关于创建国家农业产业化示范基地的意见，均鼓励建立农业产业化示范基地，发挥龙头企业集群集聚优势，促进农民就业增收。4）南昌县农业局、南昌县畜牧水产局、南昌县国土资源局和永修县农业局、永修县国土资源局均已出具证明意见，证明发行人下属子公司承包经营的农村土地已经当地乡（镇

46、）人民政府批准，相关承包合同已向当地乡（镇）人民政府办理了备案手续，其承包经营农村土地行为的程序及效力均合法合规。综上，本所律师认为，发行人采用承包方式从事畜禽养殖对发行人持续经营不会产生重大不利影响。3 .承包养殖地面及水面土地性质、面积、作用、占发行人相应面积的比例根据南昌县农业局、南昌县畜牧水产局、南昌县国土资源局和永修县农业局、永修县国土资源局出具的证明意见，发行人下属子公司生产经营目前所承包的养殖地面及水面土地性质为农用地，用途均为畜禽养殖，作用为兴建种鸭养殖基地、示范养殖基地、孵化基地及相关附属设施。南昌县农业产业化暨两带建设推进领导小组亦证明发行人在国营南昌市五星垦殖场的示范养殖

47、基地、种鸭养殖基地、孵化基地为农业产业化示范基地”。根据本所律师核查及发行人的确认，发行人目前承包养殖地面及水面的面积占发行人全部用于畜禽养殖地面及水面相应面积的比例为100%,发行人承包农村养殖地面及水面进行畜禽养殖所提供的毛鸭占发行人总采购金额的2%左右。4 .发行人生产场所采用租赁方式可能产生的风险（主要包括政策、法律风险、出租方违约风险）以及对前述风险的应对措施发行人生产场所均为自有物业，少量毛鸭采购来源于承包自国营南昌市五星垦殖场和永修县九合乡人民政府的养殖土地、水面，不存在采用租赁方式取得农村土地的情形，可以避免因出租方权属不清、租赁批准备案程序缺失、出租方违约等情形而导致的风险。

48、对于发行人通过承包方式取得的国营南昌市五星垦殖场和永修县九合乡人民政府的养殖土地、水面的经营权，发行人已与相关方签署了相关承包合同，且已取得当地国土资源主管部门和农业主管部门确认其承包行为合法合规的证明，加之发行人承包农村养殖地面及水面进行畜禽养殖所提供的毛鸭占其采购毛鸭总数的比例较小，因此，发行人因承包方式取得生产场所而可能产生的风险较小。分析：1 .发行人承包农村土地、水面从事畜禽养殖等农业生产经营不涉及改变农用地用途。2 .发行人已与相关方签署了相关承包合同，且已取得当地国土资源主管部门和农业主管部门确认其承包行为合法合规的证明，。3 .发行人承包农村养殖地面及水面进行畜禽养殖所提供的毛

49、鸭占其采购毛鸭总数的比例较小，因此，发行人因承包方式取得生产场所而可能产生的风险较小。2.出租（1）华英农业（002321）瑕疵：租赁农村土地承包经营权，租赁集体建设用地使用权。反馈问题：发行人租赁的农村土地承包经营权解释：发行人租赁使用的22宗农村土地（以下简称标的土地”）的详情如下:（一）标的土地的承包经营权2007年12月20日，相关村民委员会根据每位农户的授权委托分别与发行人签订了22份河南省农村土地承包经营权出租合同，发行人以租赁方式取得了22宗农村土地的承包经营权。经核查每位农户与村民委员会签订的土地承包合同、每位农户持有承包经营权证、每位农户签署的授权委托书，本所律师认为，标的土

50、地所涉每位农户均具有标的土地的承包经营权，相关村民委员会在签订河南省农村土地承包经营权出租合同前，均已取得每位承包标的土地的农户的书面授权。（二）发行人取得标的土地的承包经营权合法中华人民共和国农村土地承包法第三十二条规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，本所律师认为，标的土地所涉农户有权委托村民委员会出租其已取得的土地承包经营权。农业部于2005年1月19日发布的农村土地承包经营权流转管理办法（农业部第47号令）第三条规定：农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限根据全国土地分类（试行）（国土资发

51、2001255号）的规定，畜禽饲养用地为农用地。经本所律师核查，土地承包经营权流转没有改变土地的农业用途，发行人对标的土地承包经营权的租赁期限没有超过农户对标的土地承包期的剩余期限。农村土地承包经营权流转管理办法第二H一条规定，承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份经本所律师核查，发行人签署的河南省农村土地承包经营权出租合同已在相关乡（镇）人民政府备案。综上，本所律师认为，发行人依法取得了标的土地的承包经营权。（三）发行人租赁标的土地从事规模化畜禽

52、养殖的合法性1 .发行人租赁标的土地从事规模化畜禽养殖合法国土资源部、农业部于2007年9月21日联合发布的关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知（国土资发2007220号文）（以下简称国土资源部220号文”）规定，其他企业和个人兴办或与农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织联合兴办规模化畜禽养殖所需用地，实行分类管理。畜禽舍等生产设施及绿化隔离带用地，按照农用地管理，不需办理农用地转用审批手续”，规模化畜禽养殖用地的规划布局和选址，应坚持鼓励利用废弃地和荒山荒坡等未利用地、尽可能不占或少占耕地的原则，禁止占用基本农田根据潢川县国土资源局出具的关于河南华英农业股份有限公司用地有关情况的说

53、明以及淮滨县国土资源局出具的关于河南华英农业股份有限公司淮滨分公司用地有关情况的说明，标的土地符合土地利用总体规划，不属于国家基本农田。本所律师与保荐人共同实地核查了养殖场占用土地的情况，逐一对照国土部门提供的养殖场所在乡镇基本农田保护片图，本所律师认为，标的土地没有占用国家基本农田，可以用于规模化畜禽养殖。本所律师认为，发行人以租赁方式取得标的土地的承包经营权从事规模化畜禽养殖符合法律法规和规范性文件的规定，不属于国务院于2008年1月3日发布的关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）所禁止的擅自将农用地转为建设用地”和“以租代征?各农用地转为非农业用地”的情形。2 .租赁使用标的土地

54、进行规模化养殖履行的法律程序国土资源部220号文规定，其他企业或个人申请规模化畜禽养殖的，经县级畜牧主管部门审核同意后，县（市）、乡（镇）国土资源管理部门积极帮助协调用地选址，并到县级国土资源管理部门办理用地备案手续。其中，生产设施及绿化隔离带用地占用耕地的，应签订复耕保证书”。根据该文的规定，发行人已就租赁标的土地进行规模化养殖事宜在潢JI县畜牧局和淮滨县畜牧局办理了备案手续，并同时在潢川县国土资源局和淮滨县国土资源局办理了用地备案手续，对于养殖场内生产设施及绿化隔离带用地占用耕地的情况已签订了复耕保证书，保证在租赁期满后负责恢复该等耕地的种植条件。本所律师认为，发行人已经履行了租赁使用标的

55、土地进行规模化养殖所必需的法律程序。（四）律师对发行人租赁使用标的土地的结论性意见本所律师认为，发行人以租赁方式取得标的土地的承包经营权并进行规模化养殖的行为，符合土地管理法、农村土地承包法、农村土地承包经营权流转管理办法、关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知等相关法律、法规和规范性文件的规定，且履行了必要的法律程序。本所律师认为，发行人以租赁方式取得22宗农村土地的承包经营权并在该等农村土地上进行规模化养殖的行为合法、有效。分析：略。（2）雏鹰农牧（002477）瑕疵：生产经营及募投项目大部分土地租赁农用地，属于农用地中的其他农用地。反馈问题：关于发行人生产经营及募投项目所需大部分土地采

56、取租赁方式的合法合规性，主要包括但不限于租赁农村土地从事生产经营是否涉及改变农用地用途，是否已履行必要的审批、批准或登记手续，上述租赁行为的程序和效力是否合法合规，是否已经取得有权机关及政府主管部门的意见；（2）发行人主要生产经营用地采取租赁方式对公司持续经营是否会产生重大不利影响（可能产生的风险主要包括但不限于政策风险、法律风险、出租方违约风险等）；发行人是否已经制定了应对前述风险的具体措施解释：（一）关于发行人生产经营及募投项目所需大部分土地采取租赁方式1 .发行人生产经营及募投项目用地情况发行人生产经营及本次募集资金投资项目涉及的租赁土地共有90宗，除1宗地为工业用地外，其余89宗地均为

57、租赁农村土地。除租赁用地外，公司还自有8宗国有土地使用权。本次募集资金项目除年出栏60万头生猪产业化基地项目”用地为租赁农村土地，其它三个项目用地均使用自有用地完成。发行人现有养殖场分为自建养殖场和租赁养殖场两类。自建养殖场系发行人在与村委会或土地承包经营权人（以下简称承包人”）直接签订租地协议后，在该租赁土地上自行建场。租赁养殖场则是由他人（指与发行人签订农户自建养殖小区协议的合作建设农户，又称为业主”）在与村委会或承包人签订用地协议后，按照发行人提供的设计方案投资建场，建成后再租赁给发行人使用。发行人就现有自建养殖场用地与新郑市薛店镇山后马村村委会等19个村委会签署了42份土地租赁协议，与周根亭