水锦花都三期旁地块用地定位方案(20150528)

1、 2015年年5月月前前言言关键问题关键问题项目地块如何定位？如何把脉？才能实项目地块如何定位？如何把脉？才能实现土地资源的优化配置？现土地资源的优化配置？目 錄CONTENTSu定位总结定位总结u产值评估产值评估u项目周边同类竞品调查项目周边同类竞品调查u发展现状发展现状 u项目概况项目概况项目概况Part1地理位置项目地块座落于有黔中秘境，自然乌当之称的乌当区，拥顺海林场万亩天然氧吧，紧靠美丽的松溪河和乌当区政府及其他行政机构，与水锦花都接壤。属于老项目后期待开发用地，与乌当中学毗邻。顺海林场顺海林场乌当中学乌当中学乌当区行政综合办公乌当区行政综合办公u2014年乌当区1%人口抽样调查工作

2、在区委、区政府的统一领导下，在各乡镇、社区服务中心及广大公众支持配合下，通过各普查小区调查工作人员的艰苦努力，圆满完成了调查任务。2014年末，全区常住半年及以上人口为23.47万人，比上年增长1.03 %。人口简况u2012年贵阳市行政区划调整，乌当区金阳街道、金华镇、朱昌镇划归观山湖区后，新的乌当区人口为31.79万人。乌当区经济发展形势乌当区经济发展形势大前提：国发2号文件：1月12日，国务院颁发国发2号文件，贵州再次迎来新的飞跃发展契机；经济态势：在区委的坚强领导下，在区人大和区政协的监督指导下，全面贯彻落实中央、省经济工作会议精神，坚持以科学发展观旅游业：保利温泉、贵御温泉国家AAA

3、A级旅游景游客络绎不绝，新堡“三月三”、偏坡“六月六”等少数民族节庆活动火热开展。GDPGDP1固定资产固定资产发展阶段发展阶段23n 2013年全区完成地区生产总值99.08亿元，占年初目标（97亿元）的103.36%，占调整后目标（102亿元）的97.14%，同比增长17%，其中：第一产业增加值8.66亿元，增长7.1%；第二产业增加值50.13亿元，增长18.5%；第三产业增加值40.29亿元，增长17.3%。n 固定资产投资持续增长。全社会固定资产投资完成197.53亿元，占目标任务的100.27%，同比增长22.5%。n 城乡收入水平不断提高。城镇居民可支配收入为22609元，占目标

4、任务的88.67%，同比增长9.93%；农民人均纯收入为10824元，占目标任务的93.89%，同比增长13.67%；新新添添大大道道北北段段兰兰海海高高速速航航天天路路项目地块项目地块温温泉泉路路区位概况紧邻蓝海高速，距离新添大道仅5分钟车程，距离航天路仅仅3分钟车程，距离温泉路仅仅8分钟车程。可堪称乌当区主城区3公里处的黄金磁场，吸引周边人流，项目建成后将成为社区商业，对社区人员带来无可替代的便利。蓝海高速蓝海高速航天路航天路新添大道新添大道温泉路温泉路发展现状Part2城市的发展离不开房地产业的发展，房地产业的发展同样离不开人口的积聚，人口的聚集能够营造良好的商业氛围。水锦花都和新天卫城

5、等成熟项目，给本案带来的固定客源、同时项目紧靠乌当区行政中心，这些都成为把项目打造成为乌当区新商圈的温床。发展现状该项目地块已经初步具备打造成行政区商业的可能该项目地块已经初步具备打造成行政区商业的可能社区人口的集聚社区人口的集聚 行政区的集聚行政区的集聚便捷的交通便捷的交通主城区的带动主城区的带动行政区商行政区商 业业项目周边同类竞品调查项目周边同类竞品调查Part3那么，我们该如何对项目地块合理定位、实现土地资源的优化配置？带着问题我们对项目及周边进行了市场调研项项 目目 周周 边边 同同 类类 竞竞 品品 调调 查查商商 铺铺 门门 面面 调调 查查u位置：新添大道与温泉路交叉口（德克士

6、旁）u租金：180-200/月/平米（临街铺面） ；70-85元/月/平米(二层商铺）u经营业态：本路段主要经营餐饮：德克士、周大生珠宝、中国移动通讯、一品药业、安踏、真维斯、大白鲨、名烟酒、交通银行、上海黄金珠宝店、红蜻蜓、太子龙、沁园蛋糕店u位置：新添大道与温泉路交叉口（商业街）u租金：120元-135月/平米u经营业态：艾莱依、帕蒂秀、博爱日化、双子星、喜格珠宝、利郎、丝娃娃、与狼共舞、伊利傲雪等。u位置：新添大道与温泉路交叉口（地下商业街）u租金：90-100元/月u经营业态：全部为服装鞋包店商铺号建筑面积租金单价签约方式22152.51100元/平米三年一签，合同期不涨22236.4

7、2105元/平米三年一签，合同期不涨223141.0890元/平米三年一签，合同期不涨22424.47105元/平米三年一签，合同期不涨65156.6390元/平米三年一签，合同期不涨地下商场出租信息u位置：新添大道与温泉路交叉口（德克士对面）u租金： 150元-160元/月u经营业态：该路段主要经营业态有：2元点店，烟酒便利店、水城羊肉粉、餐饮店、眼镜店、梦巴西服装店、金剪银梳美发店等u位置：新添大道与观溪路交叉口（新天卫城指示牌旁岔路）u租金： 110-120元/月u经营业态：该路段业态有：养身煨汤、打字复印店、便利店、粉馆等u位置：观溪路与育新路交叉口（农行旁）u租金： 150元-180

8、元/平米/月u经营业态：中国农业银行、简奢、便利店、名烟酒、餐饮店、花溪牛肉粉、菲尼服装、洪福名酒坊、孕婴童生活馆、星天电影城等。u位置：观溪路后段（靠近洪济路）u租金：租金：70-85元/平米，二楼商铺40-45元/平米经营业态：该路段主要经营业态有：便利店、阿依莲、丽莎、粉馆、王记家常菜等餐饮店、家居家纺、观溪购物超市（小型超市）等u位置：观溪路-洪济路u租金：75-80元/平米u经营业态：洪济农贸市场、家常菜馆、小商品批发等u备注：该路段商业氛围差，商业体量少、人流量小。u位置：洪济路-蓬山路u租金： 70-80元/平米u经营业态：餐饮店、美发店、建材店、便利店等u备注：该路段商业氛围不

9、好，商业体量小，位置不占优势，店铺周边环境差，形象低。项项 目目 周周 边边 同同 类类 竞竞 品品 调调 查查专专 业业 店店 铺铺 调调 查查位置 店名 经营业态 面积 租金 备注 新添大道与温泉路交叉口（德克士周边） 惠城滋知 蛋糕店 45平米 200元/月/平米 三年一签，涨幅每年8% 新添大道与温泉路交叉口（商业街） 七喜啄木鸟 鞋包店 15平米 150元/月/平米 三年一签，合同期不涨价 新添大道与温泉路交叉口(德克士对面 )华华冷饮 冷饮批发和日常杂货销售 20平米 135元/月/平米 一年一签,亲戚租的，不涨价 新添大道与观溪路交叉口 养身煨汤 餐饮 45平米 120元/月/平

10、米 不详 观溪路与育新路交叉路口 弘福名酒坊 名酒店 30平米 160元/月/平米 三年一签，合同期不涨价 观溪路交叉口 一贴咖啡会所 咖啡馆 500平米（一楼300平米，二楼200平米） 一楼：85元/平米/月 二楼：45元/平米/月 房东自己经营，但已经开始转让，签约方式按照具体情况谈。 洪济路农贸市场 菜场摊位 摊位 6平米 35元/平米/月 季度付款 惠 城 滋 知七喜啄木鸟华华冷饮养身煨汤一贴咖啡会所名酒坊活禽菜场摊位项项 目目 周周 边边 同同 类类 竞竞 品品 调调 查查写写 字字 楼楼 调调 查查u项目名称：阳晨总部基地u面积：500-2000u均价：8000元/平米，一次性付

11、款最高可享8折优惠，分期付款85折u咨询热线：400-890-0000 转 693422u地址：火炬大道（天安药业对面）阳晨总部基地阳晨总部基地u项目名称：科开1号苑u面积：128平米-1260平米u均价：6800元/平米u地址:新添大道和航天路交叉口调查总结调查总结零售、餐饮、服务配套、美容、服饰、生活家居和休闲七大类业态构成了该区域商业的基础业态。业态组合规划原则：1)该区域商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态;2)租金特点：位置、交通通达度、人流量三个因素对租金价格造成直接影响;3)乌当区商业体量小于贵阳市其它区域，把该项目用地打成商业用地具有可行性，4)商业氛围有待

12、加强和完善。 5）写字楼分布情况：该区写字楼主要分布在火炬大道，其它的都不成规模。产值评估Part4产值评估依据产值评估依据根据调查，新天卫城育新路段独立门面租金为：150-180元/ /月，但该路段位置优于本项目，同时项目处洪济路、蓬山路、观溪路段租金均价为：80元/ /月，但这些路段商业氛围差、档次低、且不成体量。综合考虑，本项目独立门面租金均价在120元/月左右，内铺则按照部分调查结果和本项目具体情况综合考虑。另外，结合写字楼调查结果，本区写字楼体量小，且不成规模，除了阳晨总部基地项目外几乎没有纯写字楼，调查价格在7000元/平米，也按照项目具体情况，酌情定价。项目经济指标项目经济指标用

13、地面积用地面积7366总建筑面积35424地上建筑面积28213办公建筑面积21000商业建筑面积6408容积率3.83停车位250个绿地率36.8%物业类型物业类型面积面积租金租金售价售价总价总价总产值总产值独立门面1400120元/月2.5万元/3500万约2.2亿元内铺一层165080元/月1.2万元/1980万二层165065元/月1万元/1650万三层165050元/月7000元/1155万写字楼2000020元/月6800元/1.36亿产值评估核算产值评估核算直直 接接 给给 政政 府府 带带 来来 2500 万万 财财 政政 收收 入入定位与总结Part5对经济的影响对经济的影响

14、配套环境配套环境强强弱弱弱弱强强提升该区域的商业形象提高土地的利用率和商业价值打造乌当中学用地（减少商业配套用地，对该区经济的影响弱）座拥乌当区主要楼盘区域，完善了商业配套，带动了周边经济的发展打造商业用地：有固定客流，商业配套在逐步完善，与乌当主城区联系密切水锦花都水锦花都新天卫城新天卫城核心问题：如何定位？核心问题：如何定位？项目地块用地定位：瞄准该区市场空白，迎合主流客群需求，实现合理定位项目地块用地定位：瞄准该区市场空白，迎合主流客群需求，实现合理定位坐拥主要楼盘坐拥主要楼盘若把项目地块打造成乌当中学用地，则存在弊端，原因分别如下：（1）学校本是闹中求静的公共场所，项目处紧临交通要道，

15、存在噪音，这和学校用地要求环境安静相违背；（2）项目地块规划为学校用地之后，配套设施用地将减少，将会影响周边人们生活的便利性和学校学生生活的便利性；（3）中小学校用地是以提高土地利用率，以学校可比容积率判断并与商业用地和住宅用地存在功能分区的。且该地块距离乌当区核心商圈新添寨仅3公里，具有很高的升值潜力。定位解析若把项目地块打造成商业用地，则存在优势，原因分别如下：（1）、乌当区在城市配套上落后于贵阳市其它区域，因此把地块打造成商业用地很有必要；（2）、完善了项目周边配套，弥补项目周边配套空缺；（3）、项目建成后可以拉动项目周边经济的发展，提高土地的利用率和商业价值；（4）、一定程度上增加了该区域的就业人数；（5）、增加政府的财政收入。u周边人口的集聚：水锦花都项目已有约120