房地产开发简介

1、房地产开发简介2规划设计部所谓“四证”：1：建设用地规划许可证2：国有土地使用权证3：建设工程规划许可证4：建设工程施工许可证补充一证：5：商品房预售许可证第1页/共43页3规划设计部所谓建设用地规划许可证： 此证为房地产开发行为的办理的第一个证，此证关系着后期诸多工作的开展。 申领条件：项目总体规划方案通过审批 申领文件： 1、建设用地规划申请表一份 2、建设项目选址意见书（非划拨用地不需提交）、（城乡规划法）规划条件各一份（复印件）第2页/共43页4规划设计部 3、经审定的修建性详规或建筑总平面图一份 4、发改委立项审批（或核准、备案）文件一份 5、已标示道路红线1:5001:2000现状

2、地形图电子文件和蓝图各四份 6、经年审的工商营业热照、房地产开发资质证件（房地产开发项目需提供）各一份（验原件留复印件）第3页/共43页5规划设计部 7、土地合作协议书（联合开发项目）一份，土地转让、出让协议书或划拨土地决定书一份，经营性土地（含工业用地）提供招标、拍卖、挂牌成交确认书一份 8、对外经济主管部门的批准文件及工商注册证件一份（外资项目验原件留复印件，非外资项目不需提供） 9、涉外建设项目国家安全事项审定书一份（非涉外建设项目不需提供）第4页/共43页6规划设计部设计部工作重点：1：经审定的修建性详规或建筑总平面图一份阶段重点：1：审定某个地块核发某个地块的用地许可证；后期各个地块

3、都需要办理用地许可证。第5页/共43页7规划设计部附流程：第6页/共43页8规划设计部附图一第7页/共43页9规划设计部附图二第8页/共43页10规划设计部所谓国有土地使用证： 此证为房地产开发行为的办理的第二个证，此证证明土地权属。 申领条件：土地款支付50%以上（含） 申领文件： 1： 有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。第9页/共43页11规划设计部2： 提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。3：宗地资料：宗地草图及红

4、线图，土地的位置、性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况，并要求宗地四至邻居界线清楚，无争议。 第10页/共43页12规划设计部设计部工作重点：1：核准土地界限及坐标点，确保土地面积等数据准确。阶段重点：1：此证主要用于财务部门融资使用，土地证可划分为若干块，分开抵押融资。 第11页/共43页13规划设计部申请资料1： 提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。2：宗地资料：宗地草图及红线图，土地的位置、性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况，并要求宗地四至邻居界线清楚，无争议。 第12页/共43页14规划设计部

5、附图一 第13页/共43页15规划设计部附图二 第14页/共43页16规划设计部所谓建设工程规划许可证申领条件：施工图八家联审完成，收到施工图审查完成后各审查单体填写的建设项目审批表正式申请建设工程规划许可证 。八家联审：规划、人防、园林、交管、消防、土地、气象、卫生等，酌情增加。例如：水利等部门。 第15页/共43页17规划设计部建设工程规划许可证为房地产开发的办理的第三个证，此证办理最为麻烦，核心任务多，设计部在此阶段工作最为繁杂。1：各部门所需设计资料如下：房地产联审清单2：此图纸为图审单位审查通过的图纸，需加盖图审单位的审查合格章。第16页/共43页18规划设计部设计部工作重点：1：推

6、进单体方案的报批报建工作；2：配合前期开发部准备联审的审查图纸；3：主要经济指标的审核。第17页/共43页19规划设计部办理程序： 1、规划窗口根据项目业主的申请，组织建筑设计方案技术审查，当日向并联审批部门发放建筑设计方案并联审批办理通知书。 2、各并联审批部门收到建筑设计方案并联审批办理通知书后，3个工作日内提出审查意见，签署建筑设计方案并联审批审核意见书反馈市规划局。 3、中心规划窗口收到并联审批部门建设规划建筑设计方案并联审批审核意见书后，5个工作日内完成方案审查和施工图纸审核。如方案需要修改，应提出修改意见，明确修改理由，项目申请人修改后重新报建；如方案得到批准，项目业主申请建设工程

7、规划许可。 第18页/共43页4、中心规划窗口根据项目业主申请和办理“建设工程规划许可证”、“消防设计防火审核”、“新建民用建筑项目防空地下室建设意见审查”、“气象防雷设计审核”、“城市建筑垃圾处置核准”、“拆除迁移环境卫生设施审批”、“白蚁防治手续”等并联审批事项的申报条件，受理建设工程规划许可申请，告知项目业主一次性填报表格，提交相关材料，当天向消防、人防、气象、市容、房管等并联审批部门发放建设工程规划许可并联审批办理通知书，并转交有关申报材料。 20第19页/共43页5、各并联审批单位在2个工作日内审批办结，签署建设工程规划许可并联审批审核意见书反馈市规划局，抄告项目业主。 6、规划窗口

8、根据并联审批单位建设工程规划许可并联审批审核意见书，4个工作日内完成现场放验线，核发建设工程规划许可证。21第20页/共43页 申报时所需资料 1建设工程规划许可证申请表1 份，并加盖申请人印章 2有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见 3土地使用权属证件及附图 41/500或1/1000地形图两份，地形图上应由设计单位用HB铅笔标明下列内容：建筑基地用地界限、建筑物外轮廓及层数、新建建筑物与基地用地界限、道路规划红线及相关控制线、相邻建筑物间距尺寸轴线标号；(作图格式见报送建筑工程设计方案、建设工程规划许可证地形图示意图)； 22第21页/共43页 5符合出图标准并加盖建筑设计单位设计

9、出图章的1/500或1/1000总平面设计图两份 6建筑施工图一套，图纸须加盖设计单位图章； 7分层面积表(应按国家有关建筑面积规定计算) 8建筑工程预算书 9相关单位部门审核意见 10日照分析文件一份（可选） 11规划部门要求提供的其他材料。 12涉及拆迁的，应附送拆迁文件 23第22页/共43页24规划设计部附图一：第23页/共43页25规划设计部附图二：第24页/共43页26规划设计部所谓建设工程施工许可证申领条件：1：取得建设工程规划许可证；2：建设资金已经落实，工期不足1年的，到位资金不得少于工程合同价款的50%；工期超过1年的，到位资金不得少于工程合同价款的30%。 第25页/共4

10、3页27规划设计部所需材料： （1）按规定填写、盖章的建筑工程施工许可申请表一式三份； （2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件； （3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件； （4）施工图设计文件审查通知书原件； （5）招投标管理部门出具的施工合同备案表； （6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）； 第26页/共43页规划设计部 （7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）原件（施工安全监督备案用）； （8）项目建设资金落实证明原件； （9）人防部门出具的人防施工图

11、备案回执； （10）法人委托书； （11）分类填报的北京市建筑节能设计审查备案登记表（一式三份，建筑节能设计审查用）。28第27页/共43页规划设计部 设计部施工许可证 1：准备6-8套施工蓝图给工程、成本、总包、分包、监理等部门的图纸。29第28页/共43页规划设计部30第29页/共43页规划设计部附图二31第30页/共43页32规划设计部所谓商品房预售许可证申领条件： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第31页/共43页3

12、3规划设计部申领资料： 1、营业执照和资质等级证书； 2、用地规划许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证； 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证件； 4、工程施工合同及关于施工进度的说明； 5、商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图； 6、住宅小区配套设施规划建设及前期物业管理方案。 7、房屋交付验收办法。 第32页/共43页34规划设计部设计部重点工作：1：商品房面积测绘表2：配合当地房产管理部门

13、做好预售的图纸准备工作，此图纸为规划局加盖审查章、图审单位加盖图审章的图纸。 第33页/共43页35第34页/共43页36第35页/共43页 谢谢！掌声！37第36页/共43页38规划设计部设计部工作重点：1：核准土地界限及坐标点，确保土地面积等数据准确。阶段重点：1：此证主要用于财务部门融资使用，土地证可划分为若干块，分开抵押融资。 第37页/共43页39规划设计部所谓建设工程规划许可证申领条件：施工图八家联审完成，收到施工图审查完成后各审查单体填写的建设项目审批表正式申请建设工程规划许可证 。八家联审：规划、人防、园林、交管、消防、土地、气象、卫生等，酌情增加。例如：水利等部门。 第38页/共43页4、中心规划窗口根据项目业主申请和办理“建设工程规划许可证”、“消防设计防火审核”、“新建民用建筑项目防空地下室建设意见审查”、“气象防雷设计审核”、“城市建筑垃圾处置核准”、“拆除迁移环境卫生设施审批”、“白蚁防治手续”等并联审批事项的申报条件，受理建设工程规划许可申请，告知项目业主一次性填报表格，提交相关材料，当天向