第十章物业资产管理

1、第十组第十组2013314043 2013314043 李灿李灿 2013314074 2013314074 赵正忠赵正忠 2013314039 2013314039 和学新和学新 2013314066 2013314066 杨鸿杨鸿 2013314069 2013314069 杨晓燕杨晓燕 2013314048 2013314048 李雪燕李雪燕物业资产管理物业资产管理 是是指为了满足置业投指为了满足置业投资者的目标，综合利用资者的目标，综合利用物业服务物业服务（Property Service）、）、设施管理设施管理(Facility Management)、房地产资产管房地产资产管理理(

2、Real Estate Assets Management)、房地产组合投资管理房地产组合投资管理(Real Estate Portfolio Management)的技术、手段和的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为投资提供模式，以收益性物业为对象，为投资提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。服务。物业管理和设施管理以运行为主物业管理和设施管理以运行为主，资产管资产管理和投资管理以策略性管理为主理和投资管理以策略性管理为主。四者关。四者关系如下图：系如下图：物物业管理是一种专业行业，它综合运业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员

3、、场所、用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。的正常运行。物业管理的物业管理的核心工作核心工作，是对房地产资产进，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的业主提供服务，以保障其始终处在正常的运作状态。运作状态。物物业管理业管理关注的重点关注的重点是建筑物的租户对其是建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用物业。续租用物业。设施管理是一种新型房地产服务业务，其设施管理是一种新型房地产服务业务

4、，其主要功能主要功能是通过对人和工作的协调，为某是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。一单位或机构创造一个良好的工作环境。 传统服务设施的运行设施的运行设施的维护设施的维护为写字楼提供一个安全有效率的环境为写字楼提供一个安全有效率的环境为医院、高科技术产业提供为医院、高科技术产业提供 设施设备维护设施设备维护空间环境维护等空间环境维护等现代现代具体内容具体内容：制定长期财务规划和年度财务：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产的建议，室内布局与空间买和处置房地产的建议，室内布局与空间规划，建筑设

5、计与工程规划，建造与维修规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。理报告等。资产管理所涉及的范围比物业管理和设施资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。管理大得多。资产管理经理资产管理经理领导领导物业经理物业经理设施设施经理经理考核绩效考核绩效指导计划指导计划房地产资产的房地产资产的内容内容包括包括：制定物业：制定物业策略计划、持有或出售分析、检讨物业重策略计划、持有或出售分析、检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监新定位的机会、审

6、批主要的费用支出，监控物业运行绩效，管理并评估物业管理公控物业运行绩效，管理并评估物业管理公司的工作、协助物业管理公司与客户关系，司的工作、协助物业管理公司与客户关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析定期进行资产的投资分析和运营状况分析房地产组合投资管理涉及的内容更广，包房地产组合投资管理涉及的内容更广，包括确定物业投资者或业主的投资目标，评括确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产公司提估资产管理公司的绩效，审批资产公司提出的物业更新改造计划，管理资产实现组出的物业更新改造计划，管理资产实现组合投资收益的最大化，就购买、处置物业合投资收益的最大化，就购买、处置物业

7、做出决策等。做出决策等。根据物业管理的类型和特点不同，可以将根据物业管理的类型和特点不同，可以将物业管理分物业管理分为为、。 二、二、公公共物业共物业管理、管理、 一、一、居住物居住物业管理业管理 三、三、收益性收益性物业管理物业管理就收益性物业管理而言，其工作的内容主就收益性物业管理而言，其工作的内容主要包括以下几个方面要包括以下几个方面：（一）、（一）、制定管理计划：制定管理计划：1、确立目、确立目标标 物业所有者（业主）的目标物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。是制定管理计划的基础。2、检查物业质量状、检查物业质量状况况 检查物业质量状况检查物业质量状况是物业管理工作的重要内容

8、。是物业管理工作的重要内容。3、形成租金方案和出租策、形成租金方案和出租策略略 出租出租是在业是在业主和租户均满意的情况下，出售一定期限主和租户均满意的情况下，出售一定期限的物业使用权的物业使用权4、提出预算、提出预算 预算是物业管理中经营计划预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。字构成了物业管理的量化目标。5、签订物业管理委托合同、签订物业管理委托合同 服务合同必须服务合同必须明确管理人员的权利和义务。明确管理人员的权利和义务。6、

9、物业管理记录和控制、物业管理记录和控制 合同签订后，管合同签订后，管理人员必须及时手机整理有关数据，以便理人员必须及时手机整理有关数据，以便编制有关报告。编制有关报告。（二）、加强市场宣传加强市场宣传 为使物业达到一个较为理想的水平，必须为使物业达到一个较为理想的水平，必须加强宣传工作。宣传应围绕物业的特性来加强宣传工作。宣传应围绕物业的特性来进行，如位置、周围景观、通达性和方便进行，如位置、周围景观、通达性和方便性等，一般不以强调租金低廉吸引客户。性等，一般不以强调租金低廉吸引客户。 物业管理人员选定了进行宣传的主题后，物业管理人员选定了进行宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介。一般来说，中

10、还要选择适当的宣传媒介。一般来说，中低档写字楼物业：报纸或期刊；大规模收低档写字楼物业：报纸或期刊；大规模收益性物业：报纸、期刊广播或电视。另外，益性物业：报纸、期刊广播或电视。另外，要特别注意要特别注意“看楼看楼” ，良好的第一印象非，良好的第一印象非常重要。常重要。 展示物业是一种艺术，它取决于物官展示物业是一种艺术，它取决于物官人员对未来租户的了解程度。人员对未来租户的了解程度。（三）（三）、制定租金收取办法制定租金收取办法制定租金收取办法的制定租金收取办法的目的目的是是尽量减少由于尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来损失。迟付或拖欠租金而给业主带来损失。1、激励比处罚更为重要。、激励

11、比处罚更为重要。2、合理确定收取租金的时间和收取方式。、合理确定收取租金的时间和收取方式。 3、 提倡主动的收租服务。提倡主动的收租服务。（四）、（四）、物业的维修养护物业的维修养护物业管理人员被授权负责物业的维修，必物业管理人员被授权负责物业的维修，必须以不突破维修预算为原则。对主要设备须以不突破维修预算为原则。对主要设备的更新工作必须取得业主的同意。的更新工作必须取得业主的同意。（五）、（五）、安全保卫安全保卫保障租户人身和财产安全，通常是业主的保障租户人身和财产安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业提供专业意见，并代计

12、划向业主提供专业提供专业意见，并代表业主实施该计划。表业主实施该计划。（六）、（六）、协调与业主和租户的关系协调与业主和租户的关系及时沟通和对话是建立业主、物业管理人及时沟通和对话是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。物管员和租户三方之间良好关系的关键。物管人员必须设法使三方经常沟通。人员必须设法使三方经常沟通。（七）、（七）、进行物业管理组织与控制进行物业管理组织与控制从业主的角度来说，能否实现预期的物业从业主的角度来说，能否实现预期的物业管理目标，是物业管理工作有效与否的标管理目标，是物业管理工作有效与否的标志。业主如能定期地对物业进行视察，则志。业主如能定期地对物业进行视

13、察，则物业维修计划、保安计划的实施情况就容物业维修计划、保安计划的实施情况就容易识别。物业收入和费用支出的差异大小，易识别。物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。也能体现物业管理组织与控制的有效性。广义的写字楼广义的写字楼是指国家机关、社会团体、是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。但投资性物业中的写字楼，活动的建筑物。但投资性物业中的写字楼，则是指公司或企业从事各种业务经营活动则是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。的建筑物及其附属设施和相关的场地。写字楼分类在我

14、国尚无统一的标准，专业写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为字楼分为甲、乙、丙甲、乙、丙三个等级。三个等级。 甲级:地理位置和交通环境优越，建筑物的物理状况优良，收益能力高，通常有完善的物业管理服务。乙级：地理位置良好，建筑物的物理状况良好，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑。丙级：使用的年限较长，存在较明显的物理磨损和功能陈旧，收益较低。位置、交通方便性、声望或形象、建筑形位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字

15、楼室内布置、式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、租户类型。管理水平、租户类型。考虑的考虑的主要准则主要准则，是：，是：1、商业的信誉和财务状况商业的信誉和财务状况 潜在的租潜在的租户所经营业务的类型及其声誉、财务户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利能力。稳定性和长期盈利能力。2、所需面积大小所需面积大小（1）可能面积的组合）可能面积的组合（2）寻租者经营业务的性质）寻租者经营业务的性质（3）将来扩展办公室面积的计划）将来扩展办公室面积的计划3、需要提供的特殊物业管理服务的内需要提供的特殊物业管理服务

16、的内容容。l租金常常以每平方米可出租面积为计算单租金常常以每平方米可出租面积为计算单位。位。l考虑因素：考虑因素：1)计算可出租或可使用面积计算可出租或可使用面积2)基础租金与市场租金基础租金与市场租金3)出租单元的面积规划和室内装修出租单元的面积规划和室内装修1、租赁合约中的标准条款、租赁合约中的标准条款租金定期增加方式的租金调整条款租金定期增加方式的租金调整条款在写字楼物业租约中，并非所有的物业经营费在写字楼物业租约中，并非所有的物业经营费用都必须包含在租金中。用都必须包含在租金中。“毛租毛租”当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫这

17、种出租方式叫“净租净租”。具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊计算的方法。分摊计算的方法。 2、折让优惠和租户权利的授予、折让优惠和租户权利的授予折让优惠折让优惠是业主给租户提供一种优惠，是业主给租户提供一种优惠，用以吸引潜在的租户。可能是由业主先用以吸引潜在的租户。可能是由业主先提供一笔资金，供租户用于装修投资或提供一笔资金，供租户用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金任要通过各种方式归还业主。资金任要通过各种方式归还

18、业主。赋予租户一定的权利，在大多数情况下赋予租户一定的权利，在大多数情况下是业主不情愿的事，但为了保持物业的是业主不情愿的事，但为了保持物业的市场竞争力，有时不得不这样做。市场竞争力，有时不得不这样做。一、物业分析一、物业分析 零售物业在市场上的影响力，取决于位零售物业在市场上的影响力，取决于位置、规模、服务水准、商品类型、规格、置、规模、服务水准、商品类型、规格、数量、质量与价格。数量、质量与价格。 零售商业物业的出租，一般以可出租零售商业物业的出租，一般以可出租面积计算，可出租面积包括营业面积和分面积计算，可出租面积包括营业面积和分摊的公用面积。摊的公用面积。1、零售商业物业的分类、零售商

19、业物业的分类 主要依据其建筑规模、经营商品的特点及主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等商业辐射区域的范围等零售商业物的类型零售商业物的类型 （1）市级购物中心市级购物中心 （2）地区购物商场地区购物商场 （3）居住区商场居住区商场 （4）邻里服务性商店邻里服务性商店 （5）特色商店特色商店 2、零售商业物业的商业辐射区域、零售商业物业的商业辐射区域分析分析商业辐射区域商业辐射区域是指某一商业物业的主要消费者是指某一商业物业的主要消费者的分布范围。的分布范围。通常把辐射区域分为：通常把辐射区域分为：主要区域主要区域 与物业所处地点直接相邻，营业额与物业所处地点直接相邻，营业额

20、占占60%70%次要区域次要区域 距离物业所处地点距离物业所处地点515Km,营业营业额占额占15%20%边界区域边界区域 距物业所处地点距物业所处地点15Km以外，营业以外，营业额占额占5%15%3、特色、位置和停车、特色、位置和停车 二、零售商业物业租户的选择二、零售商业物业租户的选择1、声誉声誉（首要考虑因素）（首要考虑因素） 2、 财务能力财务能力 低于预期的资本回报水平，低于预期的资本回报水平，是商业经营失败，这要求商业服务企业的是商业经营失败，这要求商业服务企业的最大原因。最大原因。3、租户组合与位置分配租户组合与位置分配 合理的租户组合在合理的租户组合在考虑各零售业务之间的效益外

21、溢考虑各零售业务之间的效益外溢效益转效益转移、比较等因素的前提下，实现购物中心移、比较等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化。整体利润的最大化。4、租户需要的服务租户需要的服务三、零售商业物业的租金三、零售商业物业的租金1、基础租金基础租金（最低租金）是业主获取的与租户（最低租金）是业主获取的与租户经营业绩部相关的一个最低收入。经营业绩部相关的一个最低收入。 2、百分比租金百分比租金 通常以年总营业额为基础计算。通常以年总营业额为基础计算。3、代收代缴费用和净租约代收代缴费用和净租约4、租金的调整租金的调整 由于零售物业的租约期限很长，由于零售物业的租约期限很长，必须对租金调整，以便使租

22、约发挥有效作用必须对租金调整，以便使租约发挥有效作用四、零售商业物业的租约四、零售商业物业的租约租约中，除了对租金及其他费用的数量租约中，除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等做出具体规定和支付方式、支付时间等做出具体规定外，还要对下述的几个特殊问题做出具外，还要对下述的几个特殊问题做出具体规定体规定：1关于每一独立承租单元的用途关于每一独立承租单元的用途2限制经营内容相似的租户限制经营内容相似的租户3限制租户在一定地域范围内重复设店限制租户在一定地域范围内重复设店4营业时间营业时间 5 公用面积的维护公用面积的维护6广告、标志和图形广告、标志和图形7折让优惠折让优惠 8 其他条款其

23、他条款对于收益性物业投资而言，衡量起获对于收益性物业投资而言，衡量起获利能力大小的标准只有一个，即为投利能力大小的标准只有一个，即为投资者所带来的净收益的大小。而对于资者所带来的净收益的大小。而对于收租物业，该净收益的大小，主要取收租物业，该净收益的大小，主要取决于物业经营过程中所产生的现金流。决于物业经营过程中所产生的现金流。1、现金流现金流（1）潜在毛租金收入）潜在毛租金收入（2）空置和收租损失）空置和收租损失（3）其他收入）其他收入（4）有效毛收入）有效毛收入=潜在毛租金收入潜在毛租金收入-空置收租空置收租损失损失+其他收入其他收入 （5）经营费用）经营费用 （6）净经营收入）净经营收入

24、=有效毛收入有效毛收入-经营费用经营费用 （7）抵押贷款还本付息）抵押贷款还本付息 （8）现金流）现金流 计算计算 税前现金流税前现金流=净经营收入净经营收入-抵押贷款还本付抵押贷款还本付息息 税后现金流税后现金流=税前现金流税前现金流-准备金准备金-所得所得2、相关问题分析、相关问题分析1)物业估价物业估价2)大修基金和保证金基金大修基金和保证金基金a.大修基金大修基金通常用于支付物业经营过程中通常用于支付物业经营过程中的资本性支出（例如设备或屋面的更新）的资本性支出（例如设备或屋面的更新）b.保证金基金保证金基金c.所得税所得税1、经营费用的具体项目、经营费用的具体项目（1）人工费）人工费（2）公共设施设备日常运行、维修及保养费）公共设施设备日常运行、维修及保养费（3）绿地管理费（）绿地管理费（4）清洁卫生）清洁卫生（5）保安费用（）保安费用（6）办公费）办公费（7）办公费固定资产折旧费（）办公费固定资产折旧费（8）不可预见）不可预见费费 （9）法定税费（）法定税费（10）企业管理费及利润）企业管理费及利润 （11）保险费（）保险费（12）房产税）房产税 预算不是一门很精确的科学，它只是一个预算不是一门很精确的科