第九章土地经济评价

1、第一节 土地经济评价概述（一）土地经济评价的（一）土地经济评价的基本概念基本概念a.采用一定的经济可比指标，对土地的投入、产出采用一定的经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效果进行评定的过程。的经济效果进行评定的过程。b.用经济指标对土地的质量作出评价。用经济指标对土地的质量作出评价。c.土地的自然资源和资产特性土地的自然资源和资产特性土地的价值和价土地的价值和价格（土地价格评估）格（土地价格评估）一、土地经济评价的目的与意义一、土地经济评价的目的与意义与潜力、适宜性评价比较：与潜力、适宜性评价比较：潜力、适宜性：潜力、适宜性：土地的自然属性对不同土地利用土地的自然属性对不同土地利用方式的潜

2、力和适宜性方式的潜力和适宜性经济评价：经济评价：在参考土地自然属性的基础上，着重在参考土地自然属性的基础上，着重研究在等量劳动（包括活劳动和以物质形式）投入研究在等量劳动（包括活劳动和以物质形式）投入或耗费下，土地的产出效果。或耗费下，土地的产出效果。 人类对土地的一切活动几乎都是经济活人类对土地的一切活动几乎都是经济活动，人们更关心的是土地的经济收入能带来多动，人们更关心的是土地的经济收入能带来多大的效益，这就需要进行投入、产出的经济效大的效益，这就需要进行投入、产出的经济效果分析。果分析。土地经济评价随不同评价目标和评价土地经济评价随不同评价目标和评价对象而有所区别。这里着重介绍农用土地对

3、象而有所区别。这里着重介绍农用土地和城镇土地的评定。和城镇土地的评定。（二）土地经济评价的目的和意义（二）土地经济评价的目的和意义1.科学的确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据科学的确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据2.合理的确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地合理的确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收标准服务税收标准服务3.揭示土地质量及其分布状况，为土地利用规划和土地揭示土地质量及其分布状况，为土地利用规划和土地改造服务改造服务4.采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务5.确定土地价值和价格，为土地科学管理提供更强

4、有力确定土地价值和价格，为土地科学管理提供更强有力的手段的手段一、土地经济评价的目的与意义一、土地经济评价的目的与意义二、土地经济评价的理论基础二、土地经济评价的理论基础（一）（一）土地生产力理论土地生产力理论（二）（二）土地区位理论土地区位理论（三）（三）地租地价理论地租地价理论（四）（四）市场供求理论市场供求理论长沙长沙 绿城绿城青竹园总价青竹园总价2500万的别墅万的别墅三、土地经济评价指标三、土地经济评价指标1、土地经济效果指标土地经济效果指标 -土地生产率指标，是综合反映土地质量与农土地生产率指标，是综合反映土地质量与农 业技术经济效果的指标集业技术经济效果的指标集2、土地经济分析指

5、标土地经济分析指标 -用于揭示土地的具体利用特征的指标集用于揭示土地的具体利用特征的指标集3、土地经济效果分析指标土地经济效果分析指标 -辅助土地经济效果的指标集辅助土地经济效果的指标集土地经济效果指标土地经济效果指标土地生产率土地生产率（1 1）单位土地面积产量或产值）单位土地面积产量或产值（2 2）单位农用地的产量或产值）单位农用地的产量或产值（3 3）单位耕地的产量或产值）单位耕地的产量或产值（4 4）单位播种面积的产量或产值）单位播种面积的产量或产值（5 5）单位土地面积的净产值）单位土地面积的净产值（6 6）单位土地面积的纯收入）单位土地面积的纯收入1 1、土地经济效果指标、土地经济

6、效果指标2 2、土地经济分析指标土地经济分析指标土地经济分析指标土地经济分析指标生产资料生产资料消耗指标消耗指标成本及资金成本及资金占有指标占有指标土地利用及土地利用及结构指标结构指标社会经济条社会经济条件指标件指标（1 1）农业集约化水平；（）农业集约化水平；（2 2）单位面积播）单位面积播种量；（种量；（3 3）单位面积施肥量；（）单位面积施肥量；（4 4）单位）单位面积用水量；（面积用水量；（5 5）单位面积用电量）单位面积用电量（1 1）农作物亩成本；（）农作物亩成本；（2 2）平均每亩耕地）平均每亩耕地拥有资金量；（拥有资金量；（3 3）平均每亩耕地拥有固）平均每亩耕地拥有固定资产定

7、资产（1 1）土地利用率；（）土地利用率；（2 2）复种指标；（）复种指标；（3 3）播种面积比例；（播种面积比例；（4 4）草场面积比例；（）草场面积比例；（5 5）林地面积比率；（林地面积比率；（6 6）森林覆盖率）森林覆盖率（1 1）每亩耕地国家投资；（）每亩耕地国家投资；（2 2）单位面积）单位面积路网密度；（路网密度；（3 3）单位面积修配网点密度；）单位面积修配网点密度；（4 4）距主要城镇距离；（）距主要城镇距离；（5 5）人口密度）人口密度3 3、土地经济效果分析指标土地经济效果分析指标土地经济效果分析指标土地经济效果分析指标技术效果技术效果指标指标生产消耗生产消耗效果指标效果

8、指标（1 1）农作物良种化程度；（）农作物良种化程度；（2 2）适时作）适时作业率；（业率；（3 3）技术措施增产率；（）技术措施增产率；（4 4）保）保证灌溉率；（证灌溉率；（5 5）水井分布密度；（）水井分布密度；（6 6）渠系分布密度；（渠系分布密度；（7 7）草场载畜量指数；）草场载畜量指数；（8 8）造林成活率；（）造林成活率；（9 9）造林密度；）造林密度；（1010）采伐率；（）采伐率；（1111）单位面积木材蓄）单位面积木材蓄积增长率积增长率（1 1）每单位物质费用的农产品产值；）每单位物质费用的农产品产值；（2 2）每单位直接生产费用的农产品产）每单位直接生产费用的农产品产值

9、；（值；（3 3）成本利润率；（）成本利润率；（4 4）每千克商）每千克商品肥的产量；（品肥的产量；（5 5）施肥的边际产量；）施肥的边际产量；（6 6）每千克种子的产量）每千克种子的产量土地经济评价指标体系构建原则土地经济评价指标体系构建原则整体完备性原则整体完备性原则 即从各角度反映系统的动态变化和发展趋势；即从各角度反映系统的动态变化和发展趋势；科学性原则科学性原则 即反映土地系统发展内涵及目标实现程度；即反映土地系统发展内涵及目标实现程度；可操作性原则可操作性原则: :即在实践中具有可行性；即在实践中具有可行性；区域性原则区域性原则: :即因地制宜，考虑到地方特色；即因地制宜，考虑到地

10、方特色；层次性原则层次性原则: :即指标体系结构清晰、便于使用；即指标体系结构清晰、便于使用；动态性与稳定性相结合原则；动态性与稳定性相结合原则；7 7 相对独立性原则。相对独立性原则。四、土地经济评价的一般步骤四、土地经济评价的一般步骤准备工作（原始资料的收集和整理）准备工作（原始资料的收集和整理）土地评价区划（单元内气候、地形、土地评价区划（单元内气候、地形、水文等自然条件一致）水文等自然条件一致）土地自然质量评价（土地适宜性评土地自然质量评价（土地适宜性评价和土地质量分等）价和土地质量分等）土地经济评价土地经济评价 （1）调查当地作物种类和轮作周期，确定）调查当地作物种类和轮作周期，确定

11、作物种类比例；作物种类比例； （2）测算现时作物种植方式下的投入产出；）测算现时作物种植方式下的投入产出； （3）根据投入产出得出各类农地的评分。）根据投入产出得出各类农地的评分。一、一、 概述：概述： 1.1.概念：概念： 简称农用地分等，是指主要根据农用地简称农用地分等，是指主要根据农用地的投入和产出资料的分析和计算，划分和确的投入和产出资料的分析和计算，划分和确定经济意义上的农用地等级。定经济意义上的农用地等级。 实际上，这是农业经济生产潜力的评定。实际上，这是农业经济生产潜力的评定。 a.a.为提高农用地管理水平提供依据；为提高农用地管理水平提供依据；b.b.为科学量化农用地数量、质量

12、和分布，实施区为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；依据；c.c.为完善土地价格市场，土地资产合理配置，开为完善土地价格市场，土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿等提供依据；展土地整理、土地征用补偿等提供依据；d.d.为实行农业税制改革提供依据为实行农业税制改革提供依据3.3.农用地分等定级的体系：农用地分等定级的体系：“等、级等、级”两体两体系系 级差地租：级差地租：指租用较优土地所获得的归土地所有者指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。级差地租与土地等级相联系。所占有的超额利润。级

13、差地租与土地等级相联系。 绝对地租：绝对地租：指土地所有者凭借土地所有权垄断所得指土地所有者凭借土地所有权垄断所得到的地租。到的地租。 垄断地租：垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租化成的地租l农用地等别：农用地等别：反映的是在投入相等条件下，反映的是在投入相等条件下，由于土地肥力和位置的不同而获得的收益差由于土地肥力和位置的不同而获得的收益差异。侧重于潜在农用地生产力水平差异。异。侧重于潜在农用地生产力水平差异。（级差地租（级差地租I 收益归土地所有者所有，为征收益归土地所有者所有，为征税作依据税作依据）l农用地级别：农用地级别：反映的是在

14、土地质量相同的条反映的是在土地质量相同的条件下，由于投入不同而获得的收益差异。侧件下，由于投入不同而获得的收益差异。侧重于现实农用地生产力水平差异。重于现实农用地生产力水平差异。 （级差（级差地租地租II 收益归土地投入者所有，为土地流转收益归土地投入者所有，为土地流转时的补偿依据时的补偿依据）4.4.农用地分等定级的评价指标：农用地分等定级的评价指标： 选择必选评价因素的主要依据：选择必选评价因素的主要依据：对农用地质量有显著影响；对农用地质量有显著影响；b.b.性状较稳定；性状较稳定；c.c.可利用已有资料获得数据，如土壤普查资料可利用已有资料获得数据，如土壤普查资料、土地利用现状调查资料

15、、地形图、水利资、土地利用现状调查资料、地形图、水利资料等料等因素因素因子因子气候气候太阳辐射、日照时间、降水量、太阳辐射、日照时间、降水量、=10=10度积温、无霜期、度积温、无霜期、年均温度等年均温度等地形地形地貌地貌地貌类型、海拔、地形部位、坡向、坡度等地貌类型、海拔、地形部位、坡向、坡度等岩石岩石岩石类型、裸露状况、风化程度等岩石类型、裸露状况、风化程度等土壤土壤质地、盐渍化程度、质地、盐渍化程度、pHpH值、有机质、土壤障碍层次、值、有机质、土壤障碍层次、有效土层厚度、剖面构型、污染状况等有效土层厚度、剖面构型、污染状况等水文水文地下水埋深、地下水矿化度、灌溉保证率、灌溉水源、地下水

16、埋深、地下水矿化度、灌溉保证率、灌溉水源、排水条件等排水条件等社会经社会经济技术济技术条件条件土地利用集约度、灌溉条件、生产管理水平、投入产土地利用集约度、灌溉条件、生产管理水平、投入产出水平、土地区位条件、交通便捷程度等出水平、土地区位条件、交通便捷程度等二、二、 农用地等级评定的方法农用地等级评定的方法v毛利分析法（毛利分析法（gross margin analysisgross margin analysis） v现金流量贴现分析法（现金流量贴现分析法（discounted cash flow discounted cash flow analysisanalysis）v经济计量模型法经

17、济计量模型法v综合分等法综合分等法（一）毛利分析法（一）毛利分析法 又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业企又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业企业产品的产值（产量业产品的产值（产量价格）减去生产费用。价格）减去生产费用。 毛利分析不仅要测算毛利，还要计算纯收入毛利分析不仅要测算毛利，还要计算纯收入和纯利润和纯利润, ,但他一般不包括长期借贷的利息成本、长但他一般不包括长期借贷的利息成本、长期改良工程的成本和收益。期改良工程的成本和收益。 地经济评价中的毛利分析是由联合国粮农组地经济评价中的毛利分析是由联合国粮农组织最先提出的，并曾在非洲马拉维等国尝试使用，织最先提出的，并曾在非洲马拉维等国尝试

18、使用，一般结合土地适宜性评价进行。一般结合土地适宜性评价进行。适用于：情况较简单适用于：情况较简单（如土地改良费用、基本（如土地改良费用、基本建设费用不大、没有长期贷款）建设费用不大、没有长期贷款）的经济适宜性评价的经济适宜性评价 毛利分析的结果可反映土地生产力毛利分析的结果可反映土地生产力的高低，并可以通过在同一种土地经济的高低，并可以通过在同一种土地经济单元上比较不同作物或其它农林牧产品单元上比较不同作物或其它农林牧产品的毛利收入。用单位面积上的收益水平的毛利收入。用单位面积上的收益水平确定土地的适宜性和适宜程度，以确定确定土地的适宜性和适宜程度，以确定最佳的土地利用方式。最佳的土地利用方

19、式。1.1.毛利分析法步骤毛利分析法步骤毛利分析一般可分两步进行。首先考虑单项毛利分析一般可分两步进行。首先考虑单项作物或其它林牧产品，然后将其分析结果综合起作物或其它林牧产品，然后将其分析结果综合起来，对整个农业（或林牧业）企业的土地经济效来，对整个农业（或林牧业）企业的土地经济效益作出评估。益作出评估。 其具体的步骤是：其具体的步骤是：1 1）选择对象：）选择对象：土地利用方式、土地评价单元的选择、投入高低的选择，即利用土地自然评价的成果，选择有发展前景的几种土地利用方式（作物或其它林牧经营项目），作为毛利分析的对象。 2 2）估计投入量：）估计投入量：种子、化肥、农药、机械、燃料动力、临

20、时劳动力等；3 3）估计实物产量：）估计实物产量：试验小区；以前的资料；抽样估产；根据气象、土壤资料的估算；遥感估产等；4 4）确定投入和产出的价格）确定投入和产出的价格: :这包括物质的和非物质的投入的单价，尤其是劳动力的单价。5 5）计算固定生产单位的固定成本）计算固定生产单位的固定成本（机械、建筑物等（机械、建筑物等的维修、折旧等、固定劳力、管理税费等）；的维修、折旧等、固定劳力、管理税费等）； 6 6）计算毛利和纯收益）计算毛利和纯收益毛利毛利= =收益收益可变成本（可变成本（B B项）项）纯收入纯收入= =毛利毛利固定成本固定成本纯利润纯利润= =纯收入纯收入不可估量的费用（农场及成

21、员的劳不可估量的费用（农场及成员的劳力、风险等）；力、风险等）；7 7）分析各种种植业模式的收益情况）分析各种种植业模式的收益情况（先按作物种类（先按作物种类单项分析，再综合）；单项分析，再综合）；8 8）划分土地的适宜等级）划分土地的适宜等级；9 9）与经济目标比较）与经济目标比较； 1010）给出决策依据）给出决策依据。种籽种籽肥料肥料农药农药机械操作机械操作临时劳动力临时劳动力杂项杂项建筑物和机建筑物和机械折旧械折旧劳力劳力管理开支管理开支租金、税租金、税农场主及其农场主及其家庭的劳力家庭的劳力风险风险可变成本可变成本固定成本固定成本不可估量不可估量费用费用成本成本收益收益减减减减减减总

22、产出总产出等于等于毛毛 利利等于等于纯收入纯收入等于等于纯利润纯利润（1 1）利用自然评价的结果，选择有发展前景的几种）利用自然评价的结果，选择有发展前景的几种土地利用方式土地利用方式 。 农场的总面积为农场的总面积为5公顷，有三种土地单元：肥土、公顷，有三种土地单元：肥土、沙土、排水不良的土壤。作物为玉米和烟草，由沙土、排水不良的土壤。作物为玉米和烟草，由小农在投工多、资金少的中等投入水平下经营小农在投工多、资金少的中等投入水平下经营 。 玉米的适宜性顺序为：肥土沙土排水不良的玉米的适宜性顺序为：肥土沙土排水不良的土壤；土壤； 烟草对于肥土和沙土的适宜性相似，但在排水不烟草对于肥土和沙土的适

23、宜性相似，但在排水不良的土壤上如若不采取排水措施则属不适宜。良的土壤上如若不采取排水措施则属不适宜。 在排水不良的土壤上，玉米和烟草的产量都比在排水不良的土壤上，玉米和烟草的产量都比较低，但可以通过排水提高产量。由于该农场属于较低，但可以通过排水提高产量。由于该农场属于小农经营，资金有限，因此排水工程属于一项大型小农经营，资金有限，因此排水工程属于一项大型的土地改良工程。的土地改良工程。 虽然烟草的经济效益比较高，但种植烟草需要虽然烟草的经济效益比较高，但种植烟草需要花费大量的人工，这对于这所小农经营的非机械化花费大量的人工，这对于这所小农经营的非机械化耕作的农场来说是一种限制。耕作的农场来说

24、是一种限制。 该农场的选择利用方式为：玉米该农场的选择利用方式为：玉米2公顷，烟草公顷，烟草1 1公顷，休闲地公顷，休闲地1 1公顷，林地公顷，林地1 1公顷。公顷。（2）估算变动成本）估算变动成本 变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等物质投入和劳动力等非物质投入。估算方法：等物质投入和劳动力等非物质投入。估算方法：变动成本单位面积投入量变动成本单位面积投入量单价单价（3 3）估算固定成本）估算固定成本 所谓固定成本是指那些不能归属于某一特定生产所谓固定成本是指那些不能归属于某一特定生产经营项目的成本，或不随生产经营项目的规模大小而经营项目的成本，或不

25、随生产经营项目的规模大小而变的成本，如建筑物的折旧、维修等。该农场的固定变的成本，如建筑物的折旧、维修等。该农场的固定成本为成本为150150，平均，平均3030/ hm2/ hm2。（4）估算产值（或产出）估算产值（或产出） 估计作物的单产和产品的市场价格，计算产值，估计作物的单产和产品的市场价格，计算产值，即产值作物单产即产值作物单产市场价市场价（5）计算毛利和净收入）计算毛利和净收入 毛利产值变动成本；毛利产值变动成本； 净收入毛利固定净收入毛利固定成本。成本。土地单元肥土沙土排水不良的土壤土地改良无无无排水土地利用玉米烟草玉米烟草玉米烟草玉米烟草肥料投入（kg/hm2）20010040

26、0200200100200100作物产量（kg/hm2）5 0001 5004 5001 5002 0003005 0001 500单价肥料（/100 kg）1212121212121212作物（/100 kg）40200402004020040200肥料以外的可变成本（/ hm2）2060206020602060固定成本（/ hm2）3030303030303030产值（/ hm2）2003001803008060200300可变成本（/ hm2）4472688444724472毛利（/ hm2）1562281122165612156228整个农场（玉米2 hm2，烟草1 hm2，休闲地1

27、hm2，林地1 hm2）毛利（）540440100540固定成本（）150150150200纯收入（/农场）39029050340纯收入（/ hm2）78581068玉米玉米烟草烟草肥土肥土S S2 2S S1 1沙土沙土S S2 2S S1 1排水不良的土壤排水不良的土壤S S3 3N N1 1 （ 6 6）进行适宜性评价）进行适宜性评价 用毛利划分土地的经济适宜性等级：用毛利划分土地的经济适宜性等级： 毛利毛利200/ hm2为为S1； 100200/ hm2为为S2； 50100/ hm2为为S3； 50/hm2 N1。那么按此标准，此农场的土地适宜性等级。那么按此标准，此农场的土地适宜

28、性等级为下表。为下表。如果该农场的如果该农场的目标纯收入为目标纯收入为250，那么对于，那么对于拥有拥有5公公顷肥土顷肥土的农场来说，这种土地利用组合方式下纯收入的农场来说，这种土地利用组合方式下纯收入为为390，可满足此要求，是经济适宜的；，可满足此要求，是经济适宜的；而对于而对于5公顷沙土公顷沙土来说，其纯收入为来说，其纯收入为290，已接近临，已接近临界，这种情况下唯一的出路就是通过缩小玉米的种植界，这种情况下唯一的出路就是通过缩小玉米的种植面积，扩大烟草的种植面积来增加收入；如果面积，扩大烟草的种植面积来增加收入；如果全部是全部是排水不良的土壤排水不良的土壤，这种利用方式是行不通的，因

29、为农，这种利用方式是行不通的，因为农场的纯收入已成为负值；如果采用改良措施使其成为场的纯收入已成为负值；如果采用改良措施使其成为排水良好的土地（假定改良后成为肥土），那么它已排水良好的土地（假定改良后成为肥土），那么它已经成为有利可图的土地了。经成为有利可图的土地了。 工作步骤：工作步骤：（1 1）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地利用方式和作物类型。利用方式和作物类型。 农场的土壤类型有两大类：肥沃土壤和沙质农场的土壤类型有两大类：肥沃土壤和沙质土壤。土壤。 可挑选的有希望的作物是玉米和烟草。其中，可挑选的有希望的作物是玉米和烟草。其中，烟草在各种

30、土地单元的自然适宜性和经济效益都烟草在各种土地单元的自然适宜性和经济效益都较高。但种植烟草需要花费大量的人工，最多能较高。但种植烟草需要花费大量的人工，最多能栽培栽培1hm21hm2。这样，选择的利用方式为。这样，选择的利用方式为2hm22hm2玉米和玉米和1hm21hm2烟草。烟草。（2 2）估算变动成本（经常性投入）估算变动成本（经常性投入）变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等物质投入和变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等物质投入和劳动力等非物质投入。估算的方法一般是先估计单位面积的投劳动力等非物质投入。估算的方法一般是先估计单位面积的投入量，然后再乘以单价。入量，然后再乘以单价。

31、（3 3）估计农场的固定成本）估计农场的固定成本固定成本是指除了变动成本以外的用于固定设施的成本，固定成本是指除了变动成本以外的用于固定设施的成本，如建筑物的折旧、维修等。对于财务管理健全的生产单位，固如建筑物的折旧、维修等。对于财务管理健全的生产单位，固定成本可以通过财务分析进行估算；对于财务管理不健全的生定成本可以通过财务分析进行估算；对于财务管理不健全的生产单位，固定成本只能通过经验估算进行。一般先估计整个生产单位，固定成本只能通过经验估算进行。一般先估计整个生产单位，即农场的固定成本总额，然后，根据需要分摊到单位产单位，即农场的固定成本总额，然后，根据需要分摊到单位面积的土地上。本例中

32、，农场的固定成本总额为面积的土地上。本例中，农场的固定成本总额为150150，则单位，则单位面积的固定成本为面积的固定成本为5050/hm/hm2 2。（4 4）估计产值（或产出）估计产值（或产出）估计作物的单产和产品的市场价格，计算其产值。估计作物的单产和产品的市场价格，计算其产值。（5 5）计算农场的毛利和净收入估计产值（或产出）计算农场的毛利和净收入估计产值（或产出） 毛利产值变动成本毛利产值变动成本 净收入毛利固定成本净收入毛利固定成本（6 6）进行适宜性评价）进行适宜性评价假设作物的经济适宜性等级分类方法是：毛利大于假设作物的经济适宜性等级分类方法是：毛利大于200200/hm2/h

33、m2为为S1S1；150150200200/hm2/hm2为为S2S2；100100150150/hm2/hm2为为S3S3；小于小于100100/hm2/hm2为为N N。对于肥沃土壤，玉米的经济适宜性等级为对于肥沃土壤，玉米的经济适宜性等级为S2S2、烟草为、烟草为S1S1；对于沙质土壤，玉米为对于沙质土壤，玉米为S3S3、烟草为、烟草为S1S1。（7 7）决策建议）决策建议假如农场的目标纯收入为为假如农场的目标纯收入为为300300，则对于，则对于拥有拥有3hm23hm2肥沃土壤的农场来说这种土地利用组合肥沃土壤的农场来说这种土地利用组合方式是经济适宜的，而对于方式是经济适宜的，而对于3

34、hm23hm2沙质土壤的农场沙质土壤的农场则不适宜。对于后者，可以通过增加雇工，进而则不适宜。对于后者，可以通过增加雇工，进而增加烟草的种植面积，减少玉米的种植面积以达增加烟草的种植面积，减少玉米的种植面积以达到经济适宜性的标准。到经济适宜性的标准。土地利用土地利用肥沃土壤肥沃土壤沙质土壤沙质土壤玉米玉米烟草烟草玉米玉米烟草烟草肥料投入（肥料投入（kg/hm2）肥料价格（肥料价格（/100kg）其他变动成本其他变动成本(/ hm2)变动成本合计变动成本合计(/ hm2)固定成本固定成本(/ hm2)作物单产（作物单产（kg/hm2）作物价格（作物价格（/1000kg）2001220445050

35、004010012607250150020040012206850450020020012608450150050产值产值(/ hm2)毛利毛利(/ hm2)农场毛利农场毛利(/ 农场农场)农场固定资本农场固定资本(/ 农场农场)农场净收入农场净收入(/ 农场农场)200156540150390300228180112440150290300216（二）贴现现金流通分析法（二）贴现现金流通分析法 1.1.适用于：土地改良和基建投资费用较大，收益周期长的工程适用于：土地改良和基建投资费用较大，收益周期长的工程现金流量贴现：是在假设利息和工程寿命的情况下，将未来的现金流量贴现：是在假设利息和工程寿

36、命的情况下，将未来的投资、成本费用或收益采用一定公式换算为现在的价值，即现投资、成本费用或收益采用一定公式换算为现在的价值，即现值。值。 公式为：公式为：V=P/(1+r)V=P/(1+r)n n V V为现值，为现值， P P为未来每年实际成本或收益，为未来每年实际成本或收益，r r为利率或利息为利率或利息，n n为年数。为年数。1 /(1+r)1 /(1+r)n n 为贴现因素。为贴现因素。结果：可用于分析改良工程的经济可行性或比较进行结果：可用于分析改良工程的经济可行性或比较进行一定土地改良工程的土地利用方式的经济适宜性。一定土地改良工程的土地利用方式的经济适宜性。 注：注：1 1）经济

37、假设：贴现率）经济假设：贴现率商业利率、社会贴现率；项目寿命商业利率、社会贴现率；项目寿命：2020、3030或或5050年，在此期限后，一般不考虑其效益。年，在此期限后，一般不考虑其效益。2 2）按年度分配投入和产出的现金流通量。投资分配于若干年度）按年度分配投入和产出的现金流通量。投资分配于若干年度中，随收益增加，年度净收益趋于稳定。中，随收益增加，年度净收益趋于稳定。l 一般说来，土地改良工程的投资和一般说来，土地改良工程的投资和收益周期较长，需要很多年。在实施土收益周期较长，需要很多年。在实施土地改良工程时，必然要在第一年或开头地改良工程时，必然要在第一年或开头几年内支付基本建设投资费

38、用，在以后几年内支付基本建设投资费用，在以后的年份里，以增加产量或利润的形式用的年份里，以增加产量或利润的形式用收益偿还。收益偿还。2.2.贴现现金流通分析法步骤贴现现金流通分析法步骤 贴现现金流通分析要从上述毛利分析的贴现现金流通分析要从上述毛利分析的6个步骤作个步骤作为开端，然后再加上以下为开端，然后再加上以下4个步骤：个步骤：1）估计必须的土地改良工程性质，例如需要发掘的排水估计必须的土地改良工程性质，例如需要发掘的排水沟的长度，需搬动的土方数等等。沟的长度，需搬动的土方数等等。2）作出必要的经济假设。首先要规定采用什么贴现率。作出必要的经济假设。首先要规定采用什么贴现率。如果土地改良工

39、程投资费用来之于银行贷款，那么可如果土地改良工程投资费用来之于银行贷款，那么可采用商业利率作为贴现率；如果投资费用由社会资金采用商业利率作为贴现率；如果投资费用由社会资金偿付，即由政府机构负担，则要采用偿付，即由政府机构负担，则要采用“社会贴现率社会贴现率”，这是排除通货膨胀影响的贴现率，比商业利率低得多。这是排除通货膨胀影响的贴现率，比商业利率低得多。3）按年度分配投入和产出的现金流通量。按年度分配投入和产出的现金流通量。4）对成本和收益进行贴现，计算他们的价值，求得用于对成本和收益进行贴现，计算他们的价值，求得用于成本收益分析的有关参数，即净现值、收益成本率和成本收益分析的有关参数，即净现

40、值、收益成本率和内部回收率。内部回收率。5 5）进行效益分析及提供决策）进行效益分析及提供决策举例举例1：某土地有三种土地利用方式：某土地有三种土地利用方式A、B、C，欲进行灌溉，欲进行灌溉工程改良，假设灌溉工程总投资为工程改良，假设灌溉工程总投资为100万万，灌溉面积为，灌溉面积为1000hm2 ，投入使用后，对于三种利用方式每年能增加的净，投入使用后，对于三种利用方式每年能增加的净收益分别为收益分别为60 /hm2 ，80 /hm2 ，100 /hm2 ，试分析此灌，试分析此灌溉工程投入使用后，对于三种土地利用方式条件下灌溉工程溉工程投入使用后，对于三种土地利用方式条件下灌溉工程的经济适宜

41、性或可行性。的经济适宜性或可行性。项目生命期项目生命期n为为20年，则年，则20年的总收益为年的总收益为H=Vn=P/(1+r)+P/ (1+r)8 +P/ (1+r)n =P1-1/ (1+r)n /r假设假设r=5%，n=20，则，则HA=748 /hm2 ，HB=997 /hm2 ，HC=1246 /hm2 。A：NB：NC：S假设排水工程的投资总额为假设排水工程的投资总额为500，经常性维，经常性维护的年度费用为护的年度费用为50，贴现率为，贴现率为5，项目寿，项目寿命假定为命假定为20年。年收益取自表年。年收益取自表1的毛利。的毛利。表表1 1 该农场进行排水工程改良的数据资料表该农场进行排水工程改良的数据资料表土地单元土地单元排水不良的土壤排水不良的土壤土地改良土地改良排水排水经济假设经济假设贴现率贴现率5，项目寿命，项目寿命20年年土地改良（排水）成本土地改良（排水）成本/ hm/ hm2 2基本建设投资（）基本建设投资（）500经常性费用（）经常性费用（）50年收益额（年收益额（/ hm/ hm2 2）烟草烟草198玉米（与完全没有使用的土地相比）