板块研究之区域属性研究——杭州三墩板块研究_201312

1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。日期地点，微软雅黑16号浙江杭州三墩板块市场研究| 克而瑞杭州机构 2013.12 |绝对保密n板块发展三墩板块：随着项目的交付入住，板块居住氛围逐渐提升，目前处于价值提升期，主要由配套升级驱动。启动期（价格驱动期）u 02-04年，亲亲家园拿地-首开-交付入住，板块启动发展成长期（品牌房企带动期）u 06年兰韵天城；07年金地、中海拿地，08年白马尊邸开盘；09年亲亲家园最后一期入住、金地首开价值提升期（配套升级驱动）u 10、11年自在城蝉联销冠；12年

2、中海紫藤苑入住、金地自在城大批入住、 协安紫郡首开u 13年西田城购物中心开业n规划定位：集商贸娱乐、文体旅游、医卫教育、高新产业、居住等功能于一体的区域副中心，杭州西北部新中心；n规划人口：近期9.8 万，中期20万人、远期40万人n重点规划项目：五里塘综合体、地铁2号线 n区域规划三墩板块规划定位为功能复合的宜居宜业宜游的区域副中心。难点：三墩板块南北发展步调不协调，同时区域内发展不同步，规划落后区域对片区的整体档次提升有较大影响，同时因镇级转换，村级留用地众多，南北分化严重，规划落地难度大。未开发片区老小区次新房原住居民区村留地西湖科技园浙大紫金港商贸住宅区n交通配套当前B2快速公交是三

3、墩连接市区的主力交通动线；而规划中的吉鸿快速路还未通车，地铁2号线西北段通车时间较晚，因此区域和市区的割离感是明显的抗性，同时区位的原因，板块和主城区之间受申花、桥西和西溪等板块过滤，中高端客户客户流失严重。当前干道：莫干山路：距主城区有9公里的距离古墩路：到杭州大厦驾车25分钟。留祥路：东西向的景观大道绕城高速：去杭州每个区域都通达 三墩地下交通：镇中路振华路之间的区块，地下空间是今后三墩的亮点，杭州首个地下交通网络 三墩区域内路网主干道：环镇北路、古墩路、吉鸿路和留祥路次干道：金渡北路、镇中路及振华路 区域地铁规划规划地铁2号线站点设置镇中路和古墩路口三墩板块交通便利，可通过城市快速路和古

4、墩路、莫干山路等城市主干道，快速到达城市的各个方向，板块内公共交通初具规模，但也存在单一性。规划道路：吉鸿快速路：驾车出行更便捷地铁2号线：到城区半小时以内10公里绕城高速路留祥路古墩路莫干山路金家渡北路环镇中路振华路地铁2号线：镇中路、董家路、金渡北路三个站点经过该板块，将板块至市中心缩短为半小时生活圈。地铁二号线二期力争2013年底建设，2018年通车。区域内商业配套低端，西田城购物中心的开业填补了区域大型商业的空白，未来香港城和五里塘综合体将是区域价值提升的重要引擎。编号项目规划业态商业体量入市时间1三墩新天地餐饮，娱乐，服装，养生，图书，音像15万方2012年12月2五里塘河商业综合体

5、休闲购物广场，同时提供商务办公、教育文化、医疗保健功能16.4万方规划阶段3西田商业中心集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的一站式购物中心20万方2012年底4麦德龙/1.37万方2009年12月2134n区域资源/大型商业配套根据计划，今年三墩板块会有一所小学、一所幼儿园投入使用；一所中学最快于2015年建成；到2015年，还将有一所小学、一所幼儿园建成（位置在古墩路西面、董家路北面）。n区域资源/教育配套教育资源编号名称等级性质教师支付力作为卖点的强烈程度投入使用时间1三墩中心幼儿园乙级幼儿园中等一般1955年建成2三墩小学普通小学中等强创办于1909年3三墩中学普通中学中等强创建于1944年

6、4三墩自在城校区文三街小学普通小学中等强2013年9月5西湖小学分校普通小学中等强2015年9月6杭师大附属中学普通中学中等较强2000年7月7文一街小学秀水校区普通小学中等强2010年9月8文新幼儿园特级幼儿园中高强2015年9月9德胜小学都市水乡校区普通小学中等一般2009年10杭州市大禹路小学普通小学中等一般2009年中中中幼小中幼幼幼小小小幼幼中大幼幼儿园小小学中中学大大学大在医疗方面，除了目前杭州第九医院、杭州西湖区中西医结合医院、杭州拱墅区中西医结合医院等以外，浙江大学将也将在三墩建医院。医疗资源编号名称等级医生支付力作为卖点的强烈程度在建/规划状态1浙江医院分院二级甲等中等较强已

7、建成2杭州市第九人民医院综合医院中等较强已建成3杭州市西湖区中西医结合医院综合医院中等一般已建成4杭州市拱墅区中西医结合医院综合医院中等一般已建成5杭州市余杭区第四人民医院综合医院 中等一般已建成31254n区域资源/医疗三墩板块内多经济适用房、农民点，影响区域楼盘品质，有碍居住氛围；尤其是三墩镇影响区域形象提升；现区域人口较多，到市中心基本都走古墩路，致使上下班高峰期交通拥挤，而地铁2号线是在板块东侧通过，没有进入板块腹地，对区域发展有一定的影响；板块内现有大型配套还未全部落地，区域发展健全还有几年时间；宣杭铁路贯穿板块，存在一定的噪音影响，购房者具有心理抗性。n板块抗性小结 三墩板块地处城市西北边缘地带，具有城市边缘区的特性，享有城区辐射的便利条件，典型近郊板块 未来随着2号线二期的落地，区域楼盘逐步交付，人气聚集，板块将逐步融入市中心，板块地位得以提高。 板块交通较便利，对地缘性客户和主城区挤压客户吸附力强。 板块目前配套有多个已投入使用，未来将不断完善。 板块内规划教育资源较丰富，但有几个就为所属小区服务。 2号线的规划，商业配套即将落地，都将引来新一轮板 块的价值提升。 区域