河南偃师商业服务中心项目整体定位及发展战略88P

1、谨呈：偃师市政府谨呈：偃师市政府 偃师项目整体定位及发展战略（偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局功能定位布局） 本次沟通的主要内容本次沟通的主要内容发展战略演绎发展战略演绎l 功能构成及比例l 功能布局前期报告内容回顾前期报告内容回顾l 前期报告内容回顾Part. 1Part. 1Part. 2Part. 2新区一期功能定位布局新区一期功能定位布局Part. 3Part. 3新区一期开发实施策略新区一期开发实施策略Part. 4Part. 4l 零碳生活新市镇演绎l 开发时序l 出让策略l 效益评价前期报告内容回顾前期报告内容回顾新区开发的目的及使命新区开发的目的及使命 目的、使命一：偃

2、师城市更新升级的示范区目的、使命一：偃师城市更新升级的示范区目的、使命二：为偃师市创造秀美宜居的生活环境目的、使命二：为偃师市创造秀美宜居的生活环境目的、使命三：展示城市现代都市形象的窗口与名片目的、使命三：展示城市现代都市形象的窗口与名片前期报告内容回顾前期报告内容回顾基于偃师城市发展需求及限制，我们提基于偃师城市发展需求及限制，我们提出了新区开发必须解决的核心问题出了新区开发必须解决的核心问题VSVS不断扩展的需求不断扩展的需求多方面的限制多方面的限制城市化进程加速，进城意城市化进程加速，进城意愿明显愿明显居民存款总额高，购买力居民存款总额高，购买力强大强大城市发展方向调整，寻求城市发展方

3、向调整，寻求更优的城市化道路更优的城市化道路政府及当地居民纷纷看好政府及当地居民纷纷看好新区未来的发展前景新区未来的发展前景建成区面积小，城市骨架建成区面积小，城市骨架急需扩大急需扩大外部认知差，配套缺失，外部认知差，配套缺失，中高档消费外溢中高档消费外溢主要行业处于产业链底端，主要行业处于产业链底端，附加值低且造成污染附加值低且造成污染建成区土地供应量稀缺建成区土地供应量稀缺核心问题：新区采用何种发展理念，才能带动偃师发展，引领核心问题：新区采用何种发展理念，才能带动偃师发展，引领城市升级，推动偃师走上可持续发展之路城市升级，推动偃师走上可持续发展之路规划发展规划发展区域地位区域地位产业经济

4、产业经济资源配套资源配套房地产业房地产业偃师城市价值偃师城市价值解读解读前期报告内容回顾前期报告内容回顾立足偃师，我们发掘本项目发展机会之立足偃师，我们发掘本项目发展机会之一一项目发展机会一：项目发展机会一：以自然资源配套优势为突破点，引领以自然资源配套优势为突破点，引领偃师城市升级偃师城市升级l 中原城市群核心位置l 洛阳市的东大门l 土地供应稀缺，且增长缓慢l 未来新区将是土地供应的热点区域l 历史文化底蕴深厚，文物遗址丰富，但缺乏旅游商业价值l 自然生态资源丰富，与周边县市相比具有很大优势，且未来将不断丰富l 传统经济强县，洛阳所辖县市中GDP排名第二l 第二产业占主导地位，第三产业发展

5、缓慢l 民营经济发达但缺少龙头企业l 初期寻求向西发展，后来转而向东、南发展l 组团式分布，未来东部区域及南部区域将分别成为政务新区、中心居住区前期报告内容回顾前期报告内容回顾放眼洛阳，我们发掘偃师及偃师新区面放眼洛阳，我们发掘偃师及偃师新区面临的发展机会之二临的发展机会之二经济实力强，辐射力强经济实力强，辐射力强积极融入中原城市群，积极融入中原城市群，东扩是发展重点东扩是发展重点一带双心结一带双心结构，洛阳产构，洛阳产业转移业转移前期达成共识前期达成共识放眼洛阳，我们发掘偃师及偃师新区面临的放眼洛阳，我们发掘偃师及偃师新区面临的发展机会之二发展机会之二偃师具备吸引洛阳主动偃师具备吸引洛阳主动

6、郊区化的条件郊区化的条件随着区域不断成熟，新随着区域不断成熟，新区将吸引周边县市地缘区将吸引周边县市地缘客户置业客户置业随着洛阳城市发展，随着洛阳城市发展，偃师有望成为洛阳偃师有望成为洛阳新的城市功能中心新的城市功能中心项目发展机会二：项目发展机会二： 站位大洛阳，成为都市融合下的城市新中心站位大洛阳，成为都市融合下的城市新中心前期报告内容回顾前期报告内容回顾基于上述机会，我们提出了基于上述机会，我们提出了新区发展战略新区发展战略抓住机遇抓住机遇极致化优势极致化优势以生态促革新以生态促革新抓住洛阳产业转移和城市功能转移的历史机遇抓住洛阳产业转移和城市功能转移的历史机遇扩大、极致化偃师自然资源丰

7、富的绝佳优势，扩大、极致化偃师自然资源丰富的绝佳优势，建设生态、环保城市建设生态、环保城市通过建设生态、环保的居住环境，吸引洛阳、通过建设生态、环保的居住环境，吸引洛阳、偃师产业、人口转移，促进偃师城市面貌的全偃师产业、人口转移，促进偃师城市面貌的全面革新面革新本报告是严格保密的。前期报告内容回顾前期报告内容回顾基于发展战略，我们提出了新区的发基于发展战略，我们提出了新区的发展定位展定位豫西首席豫西首席零碳零碳示范新市镇示范新市镇站位大洛阳，使人口、产业、城市配套良性互动，站位大洛阳，使人口、产业、城市配套良性互动，将偃师打造为河南省乃至全国的可持续发展的零碳示范城市将偃师打造为河南省乃至全国

8、的可持续发展的零碳示范城市本报告是严格保密的。前期报告内容回顾前期报告内容回顾城市规划理念城市规划理念Step 1: Step 1: 新区一期新区一期 + +老城区老城区 Step 2: Step 2: 新区二期新区二期 + + 顾县顾县 + + 岳滩镇岳滩镇l 低碳生态休闲居住示范区l 低碳城市功能组团发展战略演绎发展战略演绎l 功能构成及比例l 功能布局前期报告内容回顾前期报告内容回顾l 前期报告内容回顾Part. 1Part. 1Part. 2Part. 2新区一期功能定位布局新区一期功能定位布局Part. 3Part. 3新区一期开发实施策略新区一期开发实施策略Part. 4Part.

9、 4l 零碳生活新市镇演绎l 开发时序l 出让策略l 效益评价本报告是严格保密的。自然与都市完美结合自然与都市完美结合“我居住和购物在新区，白天在老城工作，晚上去河边听涛声我居住和购物在新区，白天在老城工作，晚上去河边听涛声在那里不仅可以品尝到各式美食，还可以在路边的酒吧看演出，周在那里不仅可以品尝到各式美食，还可以在路边的酒吧看演出，周末会和几个朋友一起驾车去周边爬山末会和几个朋友一起驾车去周边爬山”本报告是严格保密的。紧扣偃师城市发展趋势紧扣偃师城市发展趋势把握区域重大发展机遇把握区域重大发展机遇以城市升级的名义以城市升级的名义我们的使命More than eco-cityMore tha

10、n eco-city丰富多元的休闲设施丰富多元的休闲设施文化多元融合发展文化多元融合发展生活与休闲融合生活与休闲融合环境优美、气候宜人城市与自然共融高品质居住环境、高等级城高品质居住环境、高等级城市配套市配套经济生态、多元经济生态、多元引入服务产业、贡献绿色引入服务产业、贡献绿色GDPGDP工作与生活融合工作与生活融合三维多元的生活方式组合三维多元的生活方式组合多元组合下，我们多元组合下，我们的零碳生活到底是什么？的零碳生活到底是什么？而是而是We are We are 本土与国际的融合传统与现代的碰撞 城市与自然的交响豫西首席豫西首席零碳零碳示范新市镇示范新市镇我们是：环境与文化双生态环境与

11、文化双生态豫西首席豫西首席零碳零碳示范新市镇示范新市镇环境生态举措环境生态举措文化生态举措文化生态举措p 湿地公园p 滨水风情休闲带p 市政主题公园p 城市广场p 生态通廊p 绿色市政交通体系p 城市创意休闲带p 购物公园p 滨水风情商业街p 偃师悠久历史文化展示古街，古市；古风，古韵古街，古市；古风，古韵躺在自家楼下的绿地躺在自家楼下的绿地上，美美地享受午后上，美美地享受午后温暖的阳光温暖的阳光河边的晨曦带着湿润河边的晨曦带着湿润的水汽轻轻袭来的水汽轻轻袭来清晨晨练的步道上祥和幽清晨晨练的步道上祥和幽静，除了鸟的叫声，耳边静，除了鸟的叫声，耳边还有河边那白色大风车呼还有河边那白色大风车呼呼的

12、转动声呼的转动声明清文化之于北京明清文化之于北京汉唐文化之于西安汉唐文化之于西安殷商文化之于偃师殷商文化之于偃师每一处门楼、每一道古墙，每一处门楼、每一道古墙，都透出历史的味道都透出历史的味道这里的每一件器物都能说上一段这里的每一件器物都能说上一段渊远的由来，每一个渊远的由来，每一个 符号都代表符号都代表着一段精彩的故事着一段精彩的故事时空幻变，当年的皇城王土时空幻变，当年的皇城王土到现在只剩一堆殷墟，逝者到现在只剩一堆殷墟，逝者如斯如斯公园里一尊唐僧象，公园里一尊唐僧象，街角一副远古车骑街角一副远古车骑的雕塑，广场中央的雕塑，广场中央一架仿古的水轮，一架仿古的水轮，无不诉说着过往历无不诉说着

13、过往历史的厚重史的厚重在家度假在家度假 VACATION AT HOME VACATION AT HOME豫西首席豫西首席零碳零碳示范新市镇示范新市镇入画（入画（View）乐游（乐游（Strolling）安居（安居（Dwelling）天际线、城市节点、开放空间一条惊喜不断的城市体验路线；高水准城市公共服务设施；高品质生活配套设施;岸线都市天际线岸线都市天际线各个城市节点各个城市节点开放空间开放空间高水准城市公共服务设施；高品质生活配套设施;一栋古香古色的建筑前品上一杯暖一栋古香古色的建筑前品上一杯暖暖的下午茶暖的下午茶健身房里一次美好的邂逅健身房里一次美好的邂逅逛了好几个小时的商场，大有收获，

14、逛了好几个小时的商场，大有收获，累了，停下来吃点特色美食，抑或累了，停下来吃点特色美食，抑或看上一部新出的大片看上一部新出的大片周末和朋友们来一场球赛大比周末和朋友们来一场球赛大比拼拼可持续发展可持续发展服务产业崛起、贡献服务产业崛起、贡献绿色绿色GDPGDP高素质人群引入高素质人群引入豫西首席豫西首席零碳零碳示范新市镇示范新市镇每天都会遇到不同的人，和自己的合作伙伴每天都会遇到不同的人，和自己的合作伙伴们一起成长们一起成长在美好的环境里工作，心情每天都是愉悦在美好的环境里工作，心情每天都是愉悦的的零碳生态理念带给我零碳生态理念带给我们的不仅仅是自然环们的不仅仅是自然环境的美化，更是生活境的美

15、化，更是生活理念和方式的升级优理念和方式的升级优化化新生的一代是这个城市不断创造前新生的一代是这个城市不断创造前进奇迹的动力进奇迹的动力零碳生活零碳生活的功能组的功能组合合开放空间：开放空间：一条城市创意休闲带（七朝古都文化展示带、时尚活力展示带、一条城市创意休闲带（七朝古都文化展示带、时尚活力展示带、生态科技展示带）生态科技展示带）一条贯穿新区内部的绿色生态通廊一条贯穿新区内部的绿色生态通廊七个散布于新区地块内的主题市政公园七个散布于新区地块内的主题市政公园公共商务配套设施：公共商务配套设施：一座五星级酒店一座五星级酒店一个商务会议中心（融合于酒店内部）一个商务会议中心（融合于酒店内部）一个

16、小型的会展中心（融合于酒店内部）一个小型的会展中心（融合于酒店内部）居住及道路体系：居住及道路体系：居住建筑：整体把控，局部（沿河、购物公园）突出居住建筑：整体把控，局部（沿河、购物公园）突出道路：三级路网、人车分流道路：三级路网、人车分流公共设施公共设施 ：一个新区购物公园一个新区购物公园一条独立风情商业街一条独立风情商业街多个节点区域商业多个节点区域商业一个市民文化中心一个市民文化中心四所学校及一所医院四所学校及一所医院发展战略演绎发展战略演绎l 功能构成及比例l 功能布局前期报告内容回顾前期报告内容回顾l 前期报告内容回顾Part. 1Part. 1Part. 2Part. 2新区一期功

17、能定位布局新区一期功能定位布局Part. 3Part. 3新区一期开发实施策略新区一期开发实施策略Part. 4Part. 4l 零碳生活新市镇演绎l 开发时序l 出让策略l 效益评价本体限制本体限制条件条件新区发展新区发展理念理念123案例研究案例研究新区一期是新区一期是以住宅规以住宅规划为主规划思路划为主规划思路站位大洛阳，使人口、产业站位大洛阳，使人口、产业、城市配套良性互动，将偃、城市配套良性互动，将偃师打造为河南省乃至全国的师打造为河南省乃至全国的可持续发展的可持续发展的零碳示范城市零碳示范城市新区功能布局和比例分配的参考因素新区功能布局和比例分配的参考因素n 美国美国加州圣地亚哥郡

18、加州圣地亚哥郡 USA USA Otay Ranch Otay Ranchn 美国美国 Denver Denver市市 USA USA Stapleton Stapleton根据案例研究，归纳总结以居住功能为核心的新市镇根据案例研究，归纳总结以居住功能为核心的新市镇各功能所占比例的经验值各功能所占比例的经验值以居住功能为核心的新市镇以居住功能为核心的新市镇一般功能比例区间：一般功能比例区间：l居住：40-50l道路：8-12l开放空间：20-25l公共设施：25-30%40%60%20%居住道路系统开放空间10%50%40%8%12%30%25%公共设施25%20%功能构成比例功能构成比例n

19、美国美国加州圣地亚哥郡加州圣地亚哥郡 USA USA Otay Ranch Otay Ranchn 美国美国 Denver Denver市市n USA StapletonUSA Stapleton新区一期功能构成比例确定的城市本体条件新区一期功能构成比例确定的城市本体条件占用地块占用地块原有面积（亩）原有面积（亩）占用后面积（亩）占用后面积（亩）17677.7218165.3382296.4269223.8447345.2功能构成比例功能构成比例岳滩镇：产业岳滩镇：产业+产业产业配套配套+高端居住高端居住岳滩镇：岳滩镇：产业产业+产业产业配套配套新区二期：政务新区二期：政务中心中心+商业商业+

20、居住居住Step 1: Step 1: 新区一期新区一期 l 低碳生态休闲居住示范区低碳生态休闲居住示范区新区一期居住占主导功能新区一期居住占主导功能根据偃师市政府的规划蓝图，新区一期将是一个高品位居住区政府方面非常好的规划设想予以充分体现政府方面非常好的规划设想予以充分体现政府关于沿河绿化带、公共广场、水岸都市的设想新区一期路网规划已定新区一期路网规划已定路网规划已定，少数路段已进入施工阶段规划宽度规划宽度100米的绿化防护带已占用部分用地米的绿化防护带已占用部分用地沿河岸将建设宽度100米的绿化防护带，将占用部分沿河开发用地综合上述因素，确定本项目各功能的规模比例综合上述因素，确定本项目各

21、功能的规模比例功能构成比例功能构成比例功能比例范围包含的子功能 公共设施公共设施15%20%商业、商务文化设施、公共市政设施商业、商务文化设施、公共市政设施开放空间开放空间15%20%绿色景观空间、公园、广场绿色景观空间、公园、广场道路系统道路系统10%15%道路用地道路用地居住居住55%60%回迁安置房、商品房回迁安置房、商品房以居住功能为核心的新市以居住功能为核心的新市镇一般功能比例区间：镇一般功能比例区间：l居住：40-50l道路：8-12l开放空间：20-25l公共设施：25-30%新区一期的基本情况新区一期的基本情况案例研究案例研究总体条件：新区一期总用地规模总体条件：新区一期总用地

22、规模4830亩亩l偃师市的城市发展水平l新区以中高端居住区为规划定位l用地规划基本已经确定：道路，学校、酒店、广场、医院、高压走廊、污水厂等占地已经确定公公共共设设施施新区购物公园新区购物公园 独立风情商业街独立风情商业街节点区域商业节点区域商业沿街商铺沿街商铺道路体系道路体系居住居住开放空间开放空间功能布局功能布局商业商业酒店商务酒店商务五星级酒店五星级酒店会议会展中心会议会展中心文化娱乐及其它文化娱乐及其它市民文化中心市民文化中心学校、医院、污水厂等学校、医院、污水厂等公共设施包含了商业、酒店商务、文化娱乐等多种复合功能设施公共设施包含了商业、酒店商务、文化娱乐等多种复合功能设施偃师四大主

23、要商圈均分布于老城核心区内，商圈集聚度高，辐射偃师四大主要商圈均分布于老城核心区内，商圈集聚度高，辐射范围广，但华夏路以南、迎宾路以东商圈呈现空白范围广，但华夏路以南、迎宾路以东商圈呈现空白公共设施公共设施 商业商业华夏商圈华夏商圈洛神路西商圈洛神路西商圈市府商圈市府商圈西亳商圈西亳商圈l 商圈位于槐新路北段l 主要形式为沿街商铺，经经营业态为杂货、五金、建营业态为杂货、五金、建材等，形象低端材等，形象低端。偃师市百货大楼就位于商圈之内l 商圈位于洛神路中段l 主要形式为集中商业，主主营业态为服装，档次低端营业态为服装，档次低端l主要功能：大张量贩、众志购物广场、温州商贸城l 位于洛神路西段l

24、 偃师市租金水平租金水平最高的临街商铺最高的临街商铺集中区集中区，主营业态为中高端品牌服饰专卖店l 位于华夏路中段l 目前偃师市档次偃师市档次最高最高集中商业，业态丰富，人流量大l主要功能：丹尼斯百货、华夏电器老城商业集聚度高老城商业集聚度高向东、向南区域商向东、向南区域商圈呈现空白圈呈现空白华夏华夏商圈商圈市府市府商圈商圈洛神路西洛神路西商圈商圈西亳商圈西亳商圈从城市经济从城市经济- -商业发展阶段看，偃师商业发展处于转型阶段，体验商业发展阶段看，偃师商业发展处于转型阶段，体验式、主题化商业成为未来商业发展的重要趋势式、主题化商业成为未来商业发展的重要趋势偃师偃师偃师偃师2008年人均年人均

25、GDP折合折合5564美元，美元，城市化率达城市化率达52%业态综合、自由的购物空间业态综合、自由的购物空间休闲娱乐、体验式的购物需求休闲娱乐、体验式的购物需求城市经济城市经济-商业发展模型商业发展模型经济发达城市的发展经验证明，当城市的人均经济发达城市的发展经验证明，当城市的人均GDPGDP达到达到40004000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人人均均GGD DP P城城市市化化率率+集购物、休闲、文化、娱乐等多功能集购物、休闲、文化、娱乐等多功能体验体验

26、消费消费l 2008年偃师市人均GDP37840元人民币，按当年汇率折合5564美元l截止2008年底偃师市城镇人口42万，城市化率达52%公共设施公共设施 商业商业偃师目前的商业体系中仍以传统商业占绝对主导，缺乏偃师目前的商业体系中仍以传统商业占绝对主导，缺乏与景观、娱乐等主题的有效结合，休闲娱乐功能缺失与景观、娱乐等主题的有效结合，休闲娱乐功能缺失商圈商圈功能及业态功能及业态休闲娱乐功能休闲娱乐功能市府商圈市府商圈l 经营业态为杂货、五金、建材等，形象低端l 老旧的百货大楼无无西亳商圈西亳商圈l 档次低端的集中商业，主要客群为周边乡镇居民l 大张量贩、众志购物广场、温州商贸城网吧、电玩城网

27、吧、电玩城洛神路西商圈洛神路西商圈l 主要由一层的临街商铺组成，以品牌运动服装、中高档服饰为主要业态无无华夏商圈华夏商圈l目前偃师市档次最高集中商业，业态丰富，人流量大l主要功能：丹尼斯百货、华夏电器、超市德克士、德克士、KTVKTV“偃师的商业都很小，而且很破，品类还不怎么全，更别说还有什么休闲娱乐功能呢”“自己购物一般目的明确，买完就走，除了偶尔去丹尼斯买完东西顺便到德克士去吃点东西” 偃师众望旅社 王女士“偃师基本没有什么可以玩的地方，商场里面的就更少了”“上档次的KTV只有海阔天空一家，而且印象当中那些娱乐场所都很乱，一般不去” 首电花园小区 杜先生商业体系中休商业体系中休闲娱乐功能相

28、闲娱乐功能相对缺失对缺失公共设施公共设施 商业商业商业配套以中低端商业为主，高端设施缺乏，已不能满商业配套以中低端商业为主，高端设施缺乏，已不能满足不断增长的购买力需求，导致大量高端消费外溢足不断增长的购买力需求，导致大量高端消费外溢购买力强且不断增长，高端消费购买力强且不断增长，高端消费“不差钱不差钱”高端配套缺失高端配套缺失l 现有商圈几乎没有真正意义上的高端商业配套，且功能单一l“偃师没有高端的商业，档次低而且品类少，家里来了亲戚或是朋友一般选择到洛阳或郑州去玩、购物” 岳滩镇摩托配件厂主高端消费外溢高端消费外溢偃师市高端消费需求在洛阳、郑州得到满足公共设施公共设施 商业商业在市场需求方

29、面，由于偃师商铺投资回报率高，当地在市场需求方面，由于偃师商铺投资回报率高，当地投资客户已养成买铺的传统习惯投资客户已养成买铺的传统习惯商圈商圈功能及业态功能及业态租金水平（元租金水平（元/ /平米平米/ /月）月）市府商圈市府商圈l 经营业态为杂货、五金、建材等，形象低端l 老旧的百货大楼40-5040-50西亳商圈西亳商圈l 档次低端的集中商业，主要客群为周边乡镇居民l 大张量贩、众志购物广场、温州商贸城70-9070-90洛神路西商圈洛神路西商圈l 主要由一层的临街商铺组成，以品牌运动服装、中高档服饰为主要业态40-5040-50华夏商圈华夏商圈l目前偃师市档次最高集中商业，业态丰富，人

30、流量大l主要功能：丹尼斯百货、华夏电器、超市8080投资回报投资回报率高率高投资客买铺投资客买铺成传统成传统 高租金回报率高租金回报率l 偃师市商业租金平均水平为50-8050-80元/平米/月l 目前偃师一般底商售价售价4000-50004000-5000元元/ /平米平米l 按资金回报率计算公式：月租金月租金12/单位售价单位售价，计算得到偃师市商业整体整体回报率为回报率为15%-20%，远高于商业8%的基准回报率“偃师的房价高而且像这样的小城市房价升值速度很慢，还不如买商铺，特别是热点区域的商铺，租金收益很高，而且每个月都有固定的收入 ”“一铺养三代，偃师人买铺子已经很普遍了，周围很多优

31、点闲钱的老头老太太都靠铺子过活” 绿色家园业主 吴女士“两年前投资买了中成花园的2个地下车库，50多平米，用来开了一个老年人棋牌室，生意很火爆，投的钱基本收回来了，现在有人找我卖掉地下室我还不卖” 中成花园业主 丁女士公共设施公共设施 商业商业1.23 新区的商业定位新区的商业定位根据商业人口模型确定本项目所能承载的商业规模根据商业人口模型确定本项目所能承载的商业规模从国家标准从国家标准城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范中商业千人指标计算中商业千人指标计算区域商业需求较大区域商业需求较大综合得出新区一期商业规模为综合得出新区一期商业规模为208600m2根据城市居住区设计规划，商业规

32、模面积比例按700910m2/千人计算仅作为社区商业时面积确定根据偃师城市发展远景规划，新区一新区一期预计的容纳人口期预计的容纳人口为为19万左右万左右区域商业规模：133000-172200m2考虑对外辐射功能（半径1.5公里）预计辐射范围人口约4万人区域商业总规模：28000-36400m2新区一期商业规模为新区一期商业规模为161000-208600m2l 政府推出“3+3+1”居民安置政策 30/人安置房指标 30/人成本价购买出租房指标 10/人商铺安置指标l 新区一期待安置村民8430人安置村民将分得大量补偿性商业安置村民所需商业面积:843010=84300平米当地商铺投资已成传

33、统，需求量大“一铺养三代，偃师人买铺子已经很普遍了，周围很多有点闲钱的老头老太太都靠铺子过活” 绿色家园业主 吴女士在可承载商业规模范围内取高值在可承载商业规模范围内取高值公共设施公共设施 商业商业新区商业由三级商业系统构成，打造层次分明、功能新区商业由三级商业系统构成，打造层次分明、功能完善的商业体系是保证区域建设、增添活力的关键完善的商业体系是保证区域建设、增添活力的关键商业层级商业层级影响范围影响范围包含项目包含项目建筑规模（建筑规模（）城市级商业城市级商业l区位：城市交通、人口核心区，区域认知度高的商业聚集区l核心客户：城市内以及周边区域（半小时车程内）的居民、商务人士、旅游者l新区购

34、物公园新区购物公园 l独立风情商业街独立风情商业街l 55000l 33600区域级商业区域级商业l区位：居民聚居区、商贸集聚地公共交通集散地周边l核心客户：区域15分钟车程内居民，以及外来消费者l节点区域商业节点区域商业l 24000社区级商业社区级商业 l区位：居民聚居区，人流集中,交通便利l核心客户：区域15分钟车程内居民l沿街商铺沿街商铺l 96000合计合计208600208600公共设施公共设施 商业商业新区购物公园新区购物公园建筑规模建筑规模5.55.5万万，集休闲娱乐、购物消费为一，集休闲娱乐、购物消费为一体的综合购物公园，与五星级酒店形成双核，带动周边商业发展体的综合购物公园

35、，与五星级酒店形成双核，带动周边商业发展待建五星级酒店待建五星级酒店新区购物公园新区购物公园建筑规模建筑规模5.5万万东明路伊洛大道酒店购物公园设计要点：设计要点： 购物公园整体富有现代设计感，中间为中心广场，购物公园整体富有现代设计感，中间为中心广场，为人群提供公共开放、休憩空间，通过小品、雕塑为人群提供公共开放、休憩空间，通过小品、雕塑等延长人群的逗留时间等延长人群的逗留时间酒店与购物公园之间的商业开发强度较购物公园酒店与购物公园之间的商业开发强度较购物公园降低降低l 目前华夏购物广场是偃师第一大购物中心，建筑面积建筑面积5万万，参照已有成熟的集中商业确定商业规模l 未来新区各地块的开发主

36、体未来新区各地块的开发主体尚未明确尚未明确，规划过大量的集中商业会有风险，在规模上对华夏购物广场适度超越即可公共设施公共设施 商业商业广场入口新区购物公园新区购物公园一个功能复合，满足一站式体验消一个功能复合，满足一站式体验消费的购物街区费的购物街区北京北京SOLANA南京南京1912东明路伊洛大道酒店购物公园中心广场入口借鉴案例借鉴案例：北京北京SOLANASOLANA南京南京19121912l 都具有一条以中心广场为主体的内街l 功能多元化的购物街区l 中心广场的小品、雕塑及休憩空间公共设施公共设施 商业商业功能复合，满足一站式功能复合，满足一站式体验消费的购物街区体验消费的购物街区l 不

37、是以一个大规模商场为核心节点，高强度开发l 而是围绕多节点散布不同主题和功能的商业街区，较低强度开发核心节点核心节点新区购物公园新区购物公园偃师乃至洛阳首例景观购物娱乐公园，将满足偃师乃至洛阳首例景观购物娱乐公园，将满足偃师高端消费需求，同时辐射吸引周边乃至洛阳的高端人群偃师高端消费需求，同时辐射吸引周边乃至洛阳的高端人群核心要素核心要素l 购物环境突出特色化，打造偃师乃至洛阳首例景偃师乃至洛阳首例景观购物娱乐公园观购物娱乐公园l 开放感的，高大的植物和小品，充满趣味感，完全不像沉闷的集中商业，体现室外感觉l 功能复合，不仅有购物，还融入了餐饮、影院、还融入了餐饮、影院、健身房、健身房、KTV

38、KTV等娱乐设施等娱乐设施Moment of directional change偃师高端消偃师高端消费需求费需求高端消费外溢高端消费外溢高端、完善、丰富新奇高端、完善、丰富新奇的购的购物体验物体验满足偃师高端消费；辐射吸满足偃师高端消费；辐射吸引周边乃至洛阳高端人群引周边乃至洛阳高端人群公共设施公共设施 商业商业独立商业街独立商业街总建筑规模总建筑规模3360033600，由一条殷商文，由一条殷商文化商业街、一条滨水风情商业街、一个特色集中商业构化商业街、一条滨水风情商业街、一个特色集中商业构成成殷商文化商业街殷商文化商业街特色集中商业特色集中商业特色集中商业特色集中商业l 建筑规模：建筑规

39、模：3000（经验（经验值）值）l 依托滨河休闲依托滨河休闲带、以及滨水风带、以及滨水风情广场的时尚休情广场的时尚休闲购物中心闲购物中心殷商文化商业街殷商文化商业街l 偃师殷商文化符号特色浓重的仿古商业街偃师殷商文化符号特色浓重的仿古商业街l 进深进深12-15m（取（取14m），商业街长度约），商业街长度约550m，计算得建筑面积，计算得建筑面积15300 滨水风情商业街滨水风情商业街l 滨水风情休闲、购物滨水风情休闲、购物消费长廊消费长廊l进深进深12-15m（取（取14m），商业街长度约），商业街长度约550m，计算得建筑面，计算得建筑面积积15300 滨水风情商业街滨水风情商业街独立商

40、业街以槐新路、迎宾路之间的临河段为中独立商业街以槐新路、迎宾路之间的临河段为中心，分别向两端再延伸心，分别向两端再延伸300m公共设施公共设施 商业商业独立商业街独立商业街集文化、生态、休闲于一体的综合休集文化、生态、休闲于一体的综合休闲消费长廊闲消费长廊殷商文化商殷商文化商业街业街滨水风情商滨水风情商业街业街特色集中商特色集中商业业文化文化综合休综合休闲消费闲消费长廊长廊休休闲闲生态生态节能节能公共设施公共设施 商业商业区域节点商业区域节点商业布置在居住集中区，形成设立小型广场、标志布置在居住集中区，形成设立小型广场、标志性建筑物等特色标识性建筑物等特色标识新区商铺需求量大1234大量商业延

41、续老城区的商业活力沿街商铺作为服务周边的区域级商业，是新区新市镇商业分级当中重要的一环新区拆迁赔偿方案规定拆迁村民将获得一定面积的商铺作为补偿，实现村民“宜居宜业”，对商铺有较大的需求当地投资者已形成投资商铺的传统，市场需求巨大区域节点商业设立区域节点商业设立2400024000较为合理较为合理公共设施公共设施 商业商业节点区域商业节点区域商业未来居住集中区未来居住集中区区域节点商业应该是局部人流交汇的地方，有小型区域节点商业应该是局部人流交汇的地方，有小型的广场或庭院，有标志性的建筑物的广场或庭院，有标志性的建筑物区域节点商业区域节点商业总建筑面积总建筑面积2400024000，形成区域级的

42、商业聚合，形成区域级的商业聚合，中等规模的商业和公共服务设施，业态以中型超市、餐饮和非盈中等规模的商业和公共服务设施，业态以中型超市、餐饮和非盈利性业态为主利性业态为主l 少年儿童活动中心/老年之家/医疗急诊中心/就业服务中心区域节点商业区域节点商业服务中心服务中心区域商业服务中心区域商业服务中心l 中型超市/中大型餐馆/中小型书店/健身房区域商业中心区域商业中心公共设施公共设施 商业商业单个区域节点商业面积约单个区域节点商业面积约6000平米，整体区域节点商业面积约平米，整体区域节点商业面积约为为2.4万万l非经营型区域商业服务中心面积所需约1000平米l经营型区域商业中心商业面积总体约50

43、00平米：超市2000平米、餐饮2000平米、健身房500平米、其他500平米沿街商铺沿街商铺商铺总规模商铺总规模9600096000，通过商铺的布局、立面风格，通过商铺的布局、立面风格、开发强度的差异化，营造丰富多元的商铺形象，更契合新区生、开发强度的差异化，营造丰富多元的商铺形象，更契合新区生态休闲的意向态休闲的意向布局形式布局形式立面风格立面风格开发强度开发强度通过采取差异化、多元化的设计手段，不仅能弱化新区大一统的规划突通过采取差异化、多元化的设计手段，不仅能弱化新区大一统的规划突兀感，更能很好地契合新区生态休闲的规划理念兀感，更能很好地契合新区生态休闲的规划理念多元化、差多元化、差异

44、化异化l 传统布局与内廊传统布局与内廊式布局式布局l 立面风格突出古立面风格突出古香古色，还是简约香古色，还是简约现代，或是浪漫欧现代，或是浪漫欧式式l 道路节点处适当道路节点处适当增加开发强度，增加开发强度，建筑天际线的曲建筑天际线的曲折折公共设施公共设施 商业商业总建筑面积约总建筑面积约9600096000，散布于每个社区组团之内，散布于每个社区组团之内酒店酒店除餐饮住宿功能外，酒店还将具备商务会议中心、会除餐饮住宿功能外，酒店还将具备商务会议中心、会展中心的功能展中心的功能公共设施公共设施酒店商务酒店商务待建五星级酒店待建五星级酒店新区购物公园新区购物公园占地规模：占地规模：30亩（根据

45、政府关于新区初步规划）亩（根据政府关于新区初步规划）住宿餐饮住宿餐饮商务会议中心商务会议中心小型会展中心小型会展中心偃师商务活动中心偃师商务活动中心l依托酒店商务会议中心而建的小型会展中心由剧院、文化宫、图书中心等市政文化设施组成的市民文化中由剧院、文化宫、图书中心等市政文化设施组成的市民文化中心将完善、丰富新区城市功能心将完善、丰富新区城市功能公共设施公共设施文化娱乐文化娱乐待建五星级酒店待建五星级酒店新区购物广场新区购物广场市民文化中心市民文化中心剧院剧院文化宫文化宫艺术中心艺术中心图书中心图书中心 小型化，功能高度复合小型化，功能高度复合占地规模：约占地规模：约30亩亩待建五星级酒店待建

46、五星级酒店新区购物公园新区购物公园市民文化中心市民文化中心购物公园、五星级酒店、市民文化中心共同构建新区一期购物公园、五星级酒店、市民文化中心共同构建新区一期活力核活力核l 购物休闲购物休闲l 旅游住宿旅游住宿l 商务会议、会展商务会议、会展l 公共文化活动公共文化活动新区一期活力核新区一期活力核学校、医院、污水厂等公共设施的规划现状已基本满学校、医院、污水厂等公共设施的规划现状已基本满足新区规划要求，规划基本不变足新区规划要求，规划基本不变小学小学50亩亩医院医院85亩亩污水厂污水厂50亩亩小学小学35亩亩实验小学实验小学38亩亩中学中学80亩亩l 小学占地123亩l中学80亩l医院85亩l

47、污水厂50亩规划现状规划现状公共设施的规划现状已基本满足新公共设施的规划现状已基本满足新区规划要求区规划要求l考虑到学校、医院等公共设施的辐射半径，现有公共设施的规划基本已覆盖新区全景，且配置较为均匀公共设施公共设施其它其它开开放放空空间间七朝古都文化展示带七朝古都文化展示带时尚活力展示带时尚活力展示带生态科技展示带生态科技展示带道路体系道路体系居住居住公共设施公共设施功能布局功能布局城市创意休闲带城市创意休闲带生态通廊生态通廊城市新风系统城市新风系统主题市政公园主题市政公园一场绿色和人文的饕餮盛宴一场绿色和人文的饕餮盛宴一片健康亲子的温馨乐土一片健康亲子的温馨乐土一次色彩斑斓的视觉冲击体验一

48、次色彩斑斓的视觉冲击体验开放空间由城市创意休闲带、生态通廊、主题市政公园构成开放空间由城市创意休闲带、生态通廊、主题市政公园构成转化高压走廊不利因素为优势亮点，设计一条绿色自然、人文景观转化高压走廊不利因素为优势亮点，设计一条绿色自然、人文景观长廊，承担新市镇城市形象价值长廊，承担新市镇城市形象价值开放空间开放空间城市创意城市创意休闲带休闲带22m 距地块 红线距离16m 高压走廊宽度10m 建筑高压线退距电压级别建筑退让标准（m)1-10kV635-110kV8154-220kV10350-500kV15弱化高压走廊不利因素弱化高压走廊不利因素l 高压走廊宽16m，按照国家相关标准，本区域建

49、筑需退距高压线10ml 地块红线距高压走廊22m，扣除退道路6m及退高压线10m，还剩6m，如用作建设沿街商铺进深太小，开发不够集约且显得突兀，需采用手段弱化不利因素l 占地规模：约占地规模：约190亩亩化不利因化不利因素为优势素为优势亮点亮点城市创意休城市创意休闲带闲带功功能丰富、特能丰富、特色突出的市色突出的市民活动中心民活动中心带带新市镇城市形象新市镇城市形象案例借鉴案例借鉴：北京奥林匹克公园秦皇岛汤河公园北京奥林匹克公园秦皇岛汤河公园案例一案例一北京奥林匹克公园：不同主题特色景观节点呈带状排北京奥林匹克公园：不同主题特色景观节点呈带状排列，局部下沉空间和景观广场的设置，避免形式的单调，

50、成为奥列，局部下沉空间和景观广场的设置，避免形式的单调，成为奥林匹克村最核心的亮点之一林匹克村最核心的亮点之一开放空间开放空间城市创意城市创意休闲带休闲带7 7号院号院- -水印长天水印长天下沉广场7号院位于下沉花园最北端。整体空间规划体现现寓意国泰民安6 6号院号院- -合院谐趣合院谐趣- -四合院四合院6号院合院谐趣-四合院是典型的中国北方居住建筑类型，遍及乡村与城市4 4、5 5号院号院- -穿越瀛洲穿越瀛洲4、5号院以及大屯路人行隧道是南北花园之间的联系空间1 1号院号院- -御道宫门御道宫门1号院御道宫门是下沉花园的南侧入口空间3 3号院号院- -礼乐重门礼乐重门3号院礼乐重门院子东

51、侧是龙形水系下面的地下商业2 2号院号院- -古木花亭古木花亭2号院古木花亭是一组北京居民中具有代表性的三进制四合院案例二案例二秦皇岛汤河公园：通过红色主题的解析，塑造绿荫里秦皇岛汤河公园：通过红色主题的解析，塑造绿荫里的红飘带，获得的红飘带，获得康德纳特斯旅行家康德纳特斯旅行家评选出的世界建筑新七大评选出的世界建筑新七大奇迹，带动整体城市发展奇迹，带动整体城市发展“红飘带红飘带”整合了公园的多种城市功能整合了公园的多种城市功能：p它与木栈道、主题花园、展示墙相结合，而成为宜居环境的展示廊p与种植台、解说系统、环境教育中心相结合，而成为生态概念的科普教育道p与标识系统、灯光设施相结合，而成为区

52、域形象的展示中心旧水塔改造旧水塔改造成的艺术品成的艺术品茶室与环境茶室与环境教育中心教育中心临河步道临河步道主体结构主体结构富于时尚感的道路富于时尚感的道路中国红中国红开放空间开放空间城市创意城市创意休闲带休闲带根据案例启示，设计三条特色展示带共同构成城市创根据案例启示，设计三条特色展示带共同构成城市创意休闲带，构成新区新生活方式的形象展示带意休闲带，构成新区新生活方式的形象展示带普通绿地普通绿地普通绿地普通绿地七朝古都文化展示带七朝古都文化展示带时尚活力展示带时尚活力展示带生态科技展示带生态科技展示带开放空间开放空间城市创意城市创意休闲带休闲带通过制作小规模仿古的殷商时代建筑，如门廊、亭、院

53、等，打造一个完全开放的历史文化博物馆七朝古都文化展示带七朝古都文化展示带神秘、悠久、文化丰富神秘、悠久、文化丰富l 建筑形式建筑形式l 小品、雕塑小品、雕塑通过设置一些反映殷商文化特色的小品、雕塑供游人观摩l 器物、仿真文物展示器物、仿真文物展示通过设置一些器物（如甲骨文、青铜器、玉器佩饰）的仿真文物或者关于这些文物的照片、文献等资料的展示l 下沉式广场下沉式广场 设置台阶式的下沉式广场，增加空间感、开阔感 下沉式台阶的每一级采用不同的颜色，突出类似跳荡的音符一样的感觉 广场上设置一些雕塑、小品提升人群的参与性和趣味性 局部少量休闲商业：如报摊、冰激淋店、茶水吧时尚活力展示带时尚活力展示带时尚

54、、活力、共享时尚、活力、共享“云云”天棚天棚生态科技展示带生态科技展示带动感、科技、生态动感、科技、生态LED灯柱灯柱“波浪广场波浪广场” 生态科技（如太阳能、水循环系统）的实物设施，如太阳能电池板供电、太阳能供能的LED灯柱等 生态科技支撑起来的绿色环境，如绿地、树木等 通过一些小品、设施表现科技时尚意向，如“云天棚”、“波浪广场”等l 生态科技生态科技生态通廊生态通廊不仅是贯穿内部的景观长廊，更是城市不仅是贯穿内部的景观长廊，更是城市的新风系统，将洛河水域与新市镇中心有机相连的新风系统，将洛河水域与新市镇中心有机相连湿润的季风洛河洛河生态通廊生态通廊城市新风系统，水域与城市核心的有机连接体

55、城市新风系统，水域与城市核心的有机连接体l 占地规模：约占地规模：约160亩亩（宽度设为40m，测量长度约为2700m）l 生态通廊两侧住房设置为低矮的多层低矮的多层，通过这样的景观通廊，营造绿色视觉通廊l 同时能把河边湿润的水气、季风水气、季风引导渗透进城市中心，自然与城市有机相连，符合生态低碳理念N开放空间开放空间生态通廊生态通廊多点式均匀分布，突出不同特色的主题公园，形成绚烂多彩、多点式均匀分布，突出不同特色的主题公园，形成绚烂多彩、生态活力的区域意向，最大化提升新区整体居住价值生态活力的区域意向，最大化提升新区整体居住价值l 小型化小型化：单个小型市政公园占地面积约10-20亩l 均匀

56、分布均匀分布：分布于新区的各个不同组团，使整体居住价值最大化小型化、均匀分布小型化、均匀分布突出不同的主题突出不同的主题l 以不同的主题来设计、命名各个市政公园，形成绚烂多彩、生态活力的区域意向l 不同的主题： 植物王国植物王国 文化园文化园 童话世界童话世界 运动天地运动天地 红红 蓝蓝 橙橙生态通廊生态通廊小型市政公园小型市政公园开放空间开放空间主题市政主题市政公园公园主题公园之植物王国文化园主题公园之植物王国文化园一场绿色和人文的饕餮盛宴一场绿色和人文的饕餮盛宴“植物王国植物王国”“文化园文化园”占地规模：植物王国占地规模：植物王国 20亩亩 文化园文化园 20亩亩植物王国植物王国文化园

57、文化园偃师仿古建筑群偃师仿古建筑群偃师历史人物雕塑长廊偃师历史人物雕塑长廊主题公园之童话世界运动天地主题公园之童话世界运动天地一片健康亲子的温馨乐土一片健康亲子的温馨乐土占地规模：童话世界占地规模：童话世界 10亩亩 运动天地运动天地 10亩亩“童话世界童话世界”“运动天地运动天地”童话世界童话世界运动天地运动天地主题公园之红、橙、蓝主题公园之红、橙、蓝一次色彩斑斓的视觉冲击体验一次色彩斑斓的视觉冲击体验占地规模：红、橙、蓝主体公园各占地占地规模：红、橙、蓝主体公园各占地10亩亩“橙橙”时尚、奔时尚、奔放放“红红”“橙橙”“蓝蓝”“红红”传统、文化传统、文化“蓝蓝”自由、典自由、典雅雅l 橙色

58、的小品雕塑l 橙色主题水吧l 反映蓝色主题的小品、雕塑、水流等l 升向天空的观景台l 反映中国红的小品、雕塑广场、滨河防护带广场、滨河防护带广场南北布局，结合滨河防护带，共同广场南北布局，结合滨河防护带，共同为城市提供活力空间为城市提供活力空间开放空间开放空间其它其它以商业为核心休闲广场以商业为核心休闲广场以绿色休闲景观为主的题以绿色休闲景观为主的题广场广场新区初步规划广场面积为新区初步规划广场面积为30亩亩, 目前拆分为两个广场目前拆分为两个广场运用城市景观体系可持续运作模式，整体运营新区公共设施及开运用城市景观体系可持续运作模式，整体运营新区公共设施及开放空间，加速区域成熟，最大化提升区域

59、价值放空间，加速区域成熟，最大化提升区域价值l 景观体系建景观体系建设投入设投入l 居住环境改居住环境改善善l 知名人居奖知名人居奖项评比项评比l 持续的节事活持续的节事活动动l 知名度提升知名度提升l 区域价值区域价值提升提升区域成熟区域成熟持续举办的会展、节事活动持续举办的会展、节事活动购物公园购物公园独立风情商业街独立风情商业街五星级酒店五星级酒店城市创意休闲带城市创意休闲带生态通廊生态通廊l 新区居民及安置村民新区居民及安置村民居住环境改善居住环境改善l 环境改善带来产业升环境改善带来产业升级，安居且乐业级，安居且乐业城市景观体系可持续运作模式城市景观体系可持续运作模式l 城市创意休闲

60、带城市创意休闲带作为作为新区标志性景观，建成新区标志性景观，建成后完全参与河南省乃至后完全参与河南省乃至全国的人居设计奖项评全国的人居设计奖项评选选l 新区优美的居住环境，新区优美的居住环境，居民安居乐业居民安居乐业l 知名度提升，吸引大知名度提升，吸引大量高素质人口进入量高素质人口进入l 土地价值的提升土地价值的提升l 城市面貌的全面升级城市面貌的全面升级偃师城市景观体系偃师城市景观体系道路系统道路系统三级路网和休闲步道网三级路网和休闲步道网功能布局功能布局道路系统道路系统洛河洛河洛河大桥三级路网体系三级路网体系 一级道路：一级道路：太学路、槐新路、商都南路 二级道路：二级道路：新区内横向道