第三章投资控制

1、第三章第三章 投资控制投资控制v投资控制概述（理解）v设计阶段的投资控制（熟悉）v招投标阶段的投资控制（熟悉）v施工阶段的投资控制（掌握）第一节第一节 投资控制概述投资控制概述一、建设项目投资的含义v站在投资者或项目开发者的角度，建设一个工程项目总共要花多少钱，是必须首先考虑的事情。建设项目投资一般是由建设投资和流动资产投资两部分组成。v从工程项目的建设以及项目管理的角度，投资控制的对象是建设投资。因此，我们所说的投资控制主要是建设投资控制。v 建设投资构成建设项目投资建设项目投资工程费用工程费用工程建设其他费用工程建设其他费用建筑安装建筑安装工程费用工程费用设备工器具设备工器具购置费购置费直

2、接直接费费间接间接费费利润利润 税金税金工器工器具购具购置费置费固定固定资产资产其他其他费用费用无形无形资产资产费用费用其他其他资产资产费用费用建设建设期利期利息息预备预备费费设备设备购置购置费费二、建设项目投资控制 投投 资资 控控 制制进度目标进度目标质量目标质量目标实际投资实际投资=计划投资计划投资满足满足满足满足目标目标u投资控制是监理工程师的中心任务之一，投资控制贯投资控制是监理工程师的中心任务之一，投资控制贯穿于项目建设的全过程。穿于项目建设的全过程。三、投资控制原理（1）动态控制（2）分阶段设置投资控制目标（3）注重积极能动的主动控制（4）采取多种有效控制措施（5）立足于全寿命周

3、期的投资控制动态控制动态控制偏差偏差比较计划值与实际值比较计划值与实际值测量器测量器工程进展工程进展收收集集实实际际数数据据 采取控制措施采取控制措施 调节器调节器YesYesNoNo实际值实际值人力人力物力物力财力财力每两周每两周或每月或每月分阶段设置投资控制目标分阶段设置投资控制目标项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究初步初步设计设计技术技术设计设计施工图施工图设计设计工程工程招标招标工程工程施工施工竣工竣工验收验收投投资资规规划划/估估算算设设计计概概算算修修正正概概算算施施工工图图预预算算工工程程合合同同价价格格工工程结算程结算（施工（施工预算）预算）工工程程决决算算控制控制控制控

4、制控制控制控制控制控制控制控制控制主动控制主动控制v 主动控制是事前控制、前馈控制，也是一种面向未来的控制。指预先分析目标偏离的可能性，拟定并采取各项预防性措施 ，以使计划的目标得以实现。目标目标偏离偏离纠偏纠偏措施措施再偏离再偏离再纠偏再纠偏发生发生偏离偏离后后分析分析原因原因决策决策采取采取纠偏纠偏措施措施被动控制被动控制首先估计目标首先估计目标偏离的可能性偏离的可能性决策：决策： 采取预防措施采取预防措施主动控制主动控制控控制措施制措施v 组织措施 组织：职能分工 人：项目中的每个人都要有成本意识v 技术措施 事前：施工方案应进行技术经济比较 事中：降低消耗，减少浪费 事后：加强成品保护

5、v 经济措施最易为人接受和采用 编制成本计划 严格审核费用支出 经常对成本计划与实际支出作对比 经常研究减少成本支出的途径v 合同措施 合同谈判、合同变更、合同争议、合同索赔全寿命周期投资控制全寿命周期投资控制一次性建设成本一次性建设成本运营及维护成本运营及维护成本 过分强调建设过分强调建设成本，忽视运成本，忽视运营和维护成本营和维护成本 一次性建设成本与运营及维护成本平衡的实现一次性建设成本与运营及维护成本平衡的实现 考虑到一次性考虑到一次性建设成本与运建设成本与运营维护成本的营维护成本的平衡平衡运营及维护成本运营及维护成本一次性建设成本一次性建设成本 全全生命周生命周期造价管期造价管理模式

6、理模式 全全过程过程造价管造价管理模式理模式第二节第二节 设计阶段的投资控制设计阶段的投资控制v工程建设项目的特点 过程复杂、周期较长的定制生产活动； 一次性、独特性、先交易、先定价后生产； 项目业主的特定要求v就投资控制而言，建设项目前期和设计阶段的投资控制具有特别重要的意义，如下图所示。“二八定律二八定律”100% 95%75%35%10%25%1/43/41/2对投资影响的程度对投资影响的程度竣工竣工前期决策前期决策初步设计初步设计技术设计技术设计施工图设计施工图设计1施工图设计施工图设计2施工施工部分尚余的部分尚余的设计、发包设计、发包设计设计招标、发包招标、发包设计要求改变设计要求改

7、变一、设计阶段投资控制的主要工作1、组织设计方案竞赛或设计招标，协助业主确定对投资控制有利的设计方案，寻找一次性投资少而寿命长、经济效益好的设计方案；2、控制并配合设计进度，审核设计方案，推行优化设计。3、审查图纸及工程概预算，在保证建设工程具有安全可靠、适用的基础上，概算不超估算，预算不超概算。4、保证设计质量。二、设计阶段投资控制的技术方法v建设项目投资控制的重点在设计阶段，做好设计阶段的投资控制工作对实现项目投资目标有着决定性意义。v在工程设计阶段，可以应用 价值工程 限额设计价值工程价值工程1、含义v 价值工程是运用集体智慧和有组织的活动，对所研究对象的功能与费用进行系统分析并不断创新

8、，使研究对象以最低的总费用可靠地实现其必要的功能，以提高研究对象价值的思想方法和管理技术。v “价值”，是功能和实现这个功能所耗费用（成本）的比值。v 价值工程表达式为：v 从对象的研究、形成到退出使用所需的全部费用。 v 寿命周期成本C=C1+C2 C1生产成本，一般在企业内部产生，包括从研制到产品被输出去所花费用。 C2使用成本，一般指用户使用产品时所负担的费用，包括使用中需要的能源费、保养费和产品报废后的处理费等v 功能指价值工程研究对象所具有的能够满足某种需求的一种属性。即某种功用，效用，作用。例：住宅是干什么用的？-提供居住空间v 必要功能指用户所要求的功能及实现用户要求而必备的有关

9、功能。功能本身必须适合用户的某种用途功能必须适合用户使用条件和环境功能必须适合用户的支付能力（用户承认的）（3）v 价值经济效果： CFV CFV CFV CFV CFV功能提高，成本不变；功能提高，成本不变；功能提高，成本降低；功能提高，成本降低；功能不变，成本降低；功能不变，成本降低；功能大幅提高，成本小幅提高；功能大幅提高，成本小幅提高；功能小幅下降，成本大幅下降。功能小幅下降，成本大幅下降。2、价值工程在设计阶段的应用v 尽管在产品形成的各个阶段都可以应用价值工程提高产品价值，但在不同阶段进行价值工程活动，其经济效果的提高幅度却大不相同。应用价值工程的重点是产品的研究和设计阶段。v 同

10、一个工程可以有不同设计方案，也就有不同的投资费用，可以用价值工程进行设计方案比选。其目的在于论证拟采用的设计方案技术上是否先进可行，功能上是否满足需要，经济上是否合理，使用上是否安全可靠。v 因此，要善于应用价值工程原理，以提高设计对象价值为目标，把功能分析作为核心，通过价值和功能分析将技术问题与经济问题紧密结合起来。限额设计限额设计1、限额设计v 所谓限额设计，就是在设计阶段根据拟建项目的建设标准、功能和使用要求等，进行投资规划，对建设项目投资目标进行切块分解，将投资分配到各个单项工程、单位工程或分部工程（纵向）；对项目设计的各个阶段进行控制（纵向）；分配到各个专业设计工种（横向），明确建设

11、项目各组成部分、各阶段和各个专业设计工种所分配的投资限额目标。2、对设计单位导致的投资超支的处罚 扣减设计费3、限额设计的不足4、限额设计控制工作的主要内容第三节第三节 招投标阶段的投资控制招投标阶段的投资控制v投标人资格审查v合同形式的选择v对报价的审查v评标方法案案 例例监理在招投标中对投资控制的作用监理在招投标中对投资控制的作用v 某景观工程施工，业主采用工程量清单方式进行招标，在确定中标人时业主向监理工程师通报了情况。该项目招标条件中设定了最高限价并明确以“经评审通过的最低价中标”。然而，我们发现业主选择的最低价中标人与未中标的次低价相差不足3万元，而中标人的投标报价措施项目组成费含有

12、“树木、景石、雕塑运输费和吊装费暂按万元计算”：种植土是按厘米计算的说明。监理人认为该最低价不是真正的最低价，是有条件的最低价，结算时双方有可能为此发生争议。为了维护业主的正当利益和对其他投标人的公平原则、避免结算争议，监理工程师建议业主在发出中标通知书前要求该投标人书面承诺本投标总价为满足招标人清单所列内容的全部造价，而不附加其它条件。如果该投标人拒绝承诺，就应该以未完全响应招标文件而废弃该投标。业主采纳了监理的意见，该投标人虽然不太情愿，但最终还是出具了承诺。监理的建议避免了工程结算时承发包双方为此发生争议而超出原投资额的隐患。评标方法评标方法 评定报价的一般原则-技术可能性及经济合理性；

13、综合评分法经评审的最低评标价法 综合评分法评标定标的方法-评标目标；量化；相对权重；打分；综合综合评分法案例综合评分法案例v某幢高层写字楼建设项目，业主委托某监理单位进行施工阶段（包括施工招标）监理。该工程邀请甲、乙、丙三家施工企业进行总价投标。评标采用四项指标综合评分法。四项指标及权数分别为：投标单位的业绩与信誉0.10，施工管理能力0.15，施工组织设计合理性0.25，投标报价0.50。各项指标均以100分为满分。第四节第四节 施工阶段的投资控制施工阶段的投资控制v 施工阶段是资金投放量最大的阶段，在建设项目的施工阶段，投资控制的任务和工作主要是以施工图预算或工程承包合同价格作为投资控制目

14、标，控制工程施工阶段的工作，编制资金使用计划。 通过编制资金使用计划，合理确定实际投资费用的支出；严格控制工程变更，合理确定工程变更价款； 以施工图预算或工程合同价格为目标，通过工程计量，合理确定工程结算价款，控制工程进度款的支付。一、施工阶段投资控制的主要工作v 制定资金使用计划v 做好工程计量v 严格工程付款控制v 审核施工单位提交的工程结算书v 严格工程变更价款控制v 预防并及时处理费用索赔、协助业主反索赔资金使用计划资金使用计划v 投资控制目标 工程施工合同价v 资金使用计划的类型 按投资构成分解的资金使用计划 按子项目分解的资金使用计划 按时间进度分解的资金使用计划v 资金使用计划的

15、形式 资金使用计划表 时标网络图上按月编制资金使用计划 时间投资累计曲线（S形曲线）工程计量工程计量v 工程计量的程序承承包包人人提提交交报报告告监监理理核核实实7 7天天内内7 7天天后后工程量视为默认工程量视为默认2424小时前通知承包人小时前通知承包人2424小时后通知承包人小时后通知承包人承包商参加承包商参加承包商不参加承包商不参加计计量量结结果果无无效效计量结果有效计量结果有效工程付款控制工程付款控制v 工程价款支付的方法与时间：工程进度款工程进度款竣工结算竣工结算确认计量结果确认计量结果1414天内天内2828天内天内商议商议不迟于约定的不迟于约定的开工日期前开工日期前7 7天天返

16、还保修金返还保修金保修期满保修期满1414天内天内工程结算工程结算 工程价款结算的主要方式：按月结算； 月末或月中预支，月终结算，竣工后清算，跨年度时，应进月末或月中预支，月终结算，竣工后清算，跨年度时，应进行年度结算。行年度结算。竣工后一次结算； 每月月中预支，最后一次结算；适用于工期短、合同价小的每月月中预支，最后一次结算；适用于工期短、合同价小的工程。工程。分段结算； 即按工程形象进度划分的不同阶段（部位）结算工程价款。即按工程形象进度划分的不同阶段（部位）结算工程价款。按月预支，分段支付。按月预支，分段支付。双方约定并经开户建设银行同意的其他结算方式v 按月结算程序 预付款及预付款的扣

17、回 以以未施工工程未施工工程所需主要材料及构件的耗用额度刚好同备料所需主要材料及构件的耗用额度刚好同备料款款相等相等为原则确定为原则确定起扣点起扣点。从每次结算工程价款中按材料。从每次结算工程价款中按材料比重扣抵工程价款，竣工前全部扣清。比重扣抵工程价款，竣工前全部扣清。 第一次抵扣额（累计已完工程价值第一次抵扣额（累计已完工程价值T T）主要材料所占主要材料所占比重比重 以后每次抵扣额每次结算已完工程价值以后每次抵扣额每次结算已完工程价值主要材料所占主要材料所占比重比重 扣保修金 扣甲方提供材料设备价款 进度缓慢扣款 价款调整：动态结算调值公式例题例题：某业主与承包商签订了某建筑安装工程项目

18、总包施工合同。承包范围包括土建工：某业主与承包商签订了某建筑安装工程项目总包施工合同。承包范围包括土建工程和水、电、通风建筑设备安装工程，合同总价为程和水、电、通风建筑设备安装工程，合同总价为4800万元。工期为万元。工期为2年，第年，第1年已完成年已完成2600万元，第万元，第2年应完成年应完成2200万元。承包合同规定：万元。承包合同规定： (1)业主应向承包商支付当年合同价业主应向承包商支付当年合同价25%的工程预付款；的工程预付款； (2)工程预付款应从未施工工程尚需的主要材料及构配件价值相当于工程预付款时起扣，工程预付款应从未施工工程尚需的主要材料及构配件价值相当于工程预付款时起扣，

19、每月以抵充工程款的方式陆续收回。主要材料及设备费比重按每月以抵充工程款的方式陆续收回。主要材料及设备费比重按62.5%考虑考虑 (3)工程质量保修金工程质量保修金为承包合同总价的为承包合同总价的5%，经双方协商，业主从每月承包商的工程款中，经双方协商，业主从每月承包商的工程款中按按5%的比例扣留的比例扣留,在保修期满后，剩余部分退还给承包商在保修期满后，剩余部分退还给承包商; (4)当承包商每月实际完成的建安工作量少于计划完成建安工作量的当承包商每月实际完成的建安工作量少于计划完成建安工作量的10%以上以上(含含10%)时，业主可按时，业主可按5%的比例扣留工程款的比例扣留工程款,在工程竣工结

20、算时将扣留工程款退还给承包商在工程竣工结算时将扣留工程款退还给承包商; (5)除设计变更和其他不可抗力因素外，合同总价不作调整除设计变更和其他不可抗力因素外，合同总价不作调整; (6)由业主直接提供的材料和设备应在发生当月的工程款中扣回其费用。由业主直接提供的材料和设备应在发生当月的工程款中扣回其费用。 经业主的工程师代表签认的承包商在第经业主的工程师代表签认的承包商在第2年各月计划和实际完成的建安工作量以及业年各月计划和实际完成的建安工作量以及业主直接提供的材料、设备价值见下表主直接提供的材料、设备价值见下表月份16789101112计划工程量1100200200200190190120实际

21、工程量1110180210205195180120业主直供材料设备的价值90.5635.524.410.52110.55.5单位：万元单位：万元作业：某业主与承包商签订了某建筑安装工程项目总包施工合同。合同总价为6000万元。该合同2月1日签订，工期6个月，约定3月1日开工，承包合同规定：(1)业主向承包商支付工程预付款，为合同总价的30%；工程预付款从未施工工程尚需的主要材料及构配件价值相当于工程预付款时起扣，每月以抵充工程款的方式陆续收回，主要材料及设备费比重按60%考虑(3)质量保修金，经双方协商，业主从每月承包商的工程款中按3%的比例扣留,在保修期满后，剩余部分退还给承包商;(4)当承包商每月实际完成的工作量少于计划工作量10%以上(含10%)时，业主可按5%的比例扣留工程款,在竣