房地产基础知识营销培训

1、2 2目目 录录认识房地产认识房地产重点工程类型介绍重点工程类型介绍工程运作工程运作开发商分类开发商分类专业术语专业术语各工程类型客群特点各工程类型客群特点知名开发商产品线介绍知名开发商产品线介绍1 12 23 34 45 56 67 73重点工程类型介绍重点工程类型介绍居住类物业办公类物业商业类物业城市综合体2 北京市住宅建筑的层高不应小于2.7米。 当住宅建筑标准层高大于4.92.7+2.2米且小于7.62.7+2.7+2.2米时，不管层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平面积的2倍计算； 当住宅建筑层高大于7.62.7+2.7+2.2米时，不管层内是否有隔层，建筑面积按该层水平面积的

2、3倍计算。4居住类物业居住类物业居住类物业概况介绍：居住类物业概况介绍：定义：在国家规划居住用地上建筑的具有定义：在国家规划居住用地上建筑的具有7070年产权的住宅年产权的住宅土地性质：国家城市建立用地中的居住用地。土地性质：国家城市建立用地中的居住用地。使用年限：使用年限：7070年。年。层高限制：层高限制：米米米居住类物业居住类物业本钱特点本钱特点: :居住类物业概况介绍：居住类物业概况介绍：6居住类物业居住类物业营销特点营销特点: :居住类物业概况介绍：居住类物业概况介绍：7居住类物业居住类物业商品住房：商品住房：普通住宅普通住宅/ /高档公寓高档公寓/ /低密度高端住宅低密度高端住宅普

3、通住宅：普通住宅：是指通过招拍挂方式进展出让的土地由地产开发商进展住宅开发的70年产权的产品一般来说普通住宅的设备配置较低高档公寓：高档公寓：配套设施标准较高、具有良好的物业管理效劳局部高档住宅带精装修高出同一地段、同一时间段的普通价格上千元或者数千元的价格不等居住类物业居住类物业商品住房：普通住宅商品住房：普通住宅/ /高档公寓高档公寓/ /低密度高端住宅低密度高端住宅名词解释独立式别墅独立式别墅F该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。双拼别墅双拼别墅F该类别墅是介于联排别墅与独栋别墅之间的

4、中间产品，在建筑形式上通常由两个单元的独立式别墅拼联组成。每户有天有地，独门独院，每户均能实现270度三面采光通风。889居住类物业居住类物业联排别墅：联排别墅：指有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位。该类别墅是由几幢通常低于三层的单户别墅，相邻两幢之间共用山墙并联组成的联排住宅。通常被称为TOWNHOUSE。叠拼别墅：叠拼别墅：指洋房公寓与联排别墅的一种综合体，由多层复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园。也可能在上叠和下叠之间布置一个平层。花园洋房：6层以下多层板式建筑，以四层为主，通过退台或前后错动等建筑处理手法，户户拥有露台、阳台、花园，绿化率比较高。此外，如果

5、产品形式为四层左右，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。商品住房：普通住宅商品住房：普通住宅/ /高档公寓高档公寓/ /低密度高端住宅低密度高端住宅10居住类物业居住类物业定义：是指已经列入国家方案，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低定义：是指已经列入国家方案，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。购置条件北京：销售对象划定在国家重点工程搬迁、城区危旧房改造和文化保护区搬迁范围内。购置条件北京：销售对象划定在国

6、家重点工程搬迁、城区危旧房改造和文化保护区搬迁范围内。定义：两限房全称为限房价、限套型普通商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的根底上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅工程开发建立单位，由中标单位按照约定标准建立，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。户型控制北京：限价商品住房套型建筑面积以户型控制北京：限价商品住房套型建筑面积以9090平方米以下为主。其中，一居室控制在平方米以下为主。其中，一居室控制在6060平方米以下；二平方米以下；二居室控制在75平方米以下，三居室控制在90平米以下。购置两限房的重要条件北京城八区：购置两限

7、房的重要条件北京城八区：保障住房：保障住房：经济适用房经济适用房/ /双限房双限房/ /廉租房廉租房经济适用房双限房11回龙观文化居住区总体布局示意图回龙观文化居住区是全国规模最大的经济适用房工程，位于北京市昌平区南部。回龙观文化居住区规划总建筑面积850万平方米，规划居住人口近30万。居住类物业居住类物业定义：定义：廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者商品住宅。户型控制北京：廉租房的户型面积一居控制在户型控制北京：廉租房

8、的户型面积一居控制在3535平方米以下，两居面积控制在平方米以下，两居面积控制在4545平方米平方米左右。申请廉租房的重点标准北京：申请廉租房的重点标准北京：保障住房：经济适用房保障住房：经济适用房/ /双限房双限房/ /廉租房廉租房13重点工程类型介绍重点工程类型介绍居住类物业办公类物业商业类物业城市综合体214三类办公建筑净高不应低于办公类物业办公类物业办公物业概况介绍：办公物业概况介绍：办公地产是指通过招拍挂方式出让的带有完全产权的土地、由地产开发商购入后进展商务办公地产是指通过招拍挂方式出让的带有完全产权的土地、由地产开发商购入后进展商务办公产品的建筑开发，是面向公司的商务活动及商务需

9、求所产生的不动产。办公产品的建筑开发，是面向公司的商务活动及商务需求所产生的不动产。土地性质：至出让即日后土地性质：至出让即日后5050年完全产权。年完全产权。三层建筑面积计算。三层建筑面积计算。办公物业分级：办公物业分级：一类办公建筑净高不应低于一类办公建筑净高不应低于2.70m2.70m；二类办公建筑净高不应低于二类办公建筑净高不应低于2.60m2.60m；办公类物业办公类物业15本钱特点：本钱特点： 土地本钱和建安本钱都相当高，前期投入较大； 如果是持有型物业的话，将长期占用大量开发资金，但后期经营收益和物业升值将获得较高的投资回报。营销特点：营销特点： 营销方式有只售不租、只租不售、租

10、售并举等，各有利弊。“只售不租可以较快收回投资，但如果市场需求缺乏，也会造成产品积压、资金沉淀；“只租不售回收资金较慢，有资金实力的开发商才能经营；“售后包租较快地收回了投资，可获得包租的管理收益，但的风险较大，又受到政策限制。 在营销中注重向客户展示工程的美观现代的建筑造型、分割合理的室内空间、专业的物业管理和配套效劳。办公物业概况介绍：办公物业概况介绍：16办公类物业办公类物业物业类型：纯办公物业类型：纯办公长安兴融中心LG大厦凯晨广场办公类物业办公类物业17公寓式办公：公寓式办公：由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的

11、办公楼。综合楼：综合楼：由两种及两种以上产品类型组成的公共建筑，产品类型包括商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱、等等，可由办公+商业+住宅，商业+办公组成。物业类型：公寓式办公物业类型：公寓式办公/ /综合楼综合楼18重点工程类型介绍重点工程类型介绍居住类物业办公类物业商业类物业城市综合体2商业类物业商业类物业19商业地产指通过招拍挂方式出让的带有完全产权的土地由地产开发商购入后进展商业产品的建筑开发, 用于各种零售、餐饮、娱乐、健身效劳、休闲设施等经营用途的房地产形式。土地性质：土地性质：至出让即日后40年完全产权。层高限制：普通商业地产层高为6.1米。6.1米10米那么按照两层

12、建筑面积计算，超过10米那么按三层建筑面积计算。在实际商业地产市场中，住宅底商层高一般在4米左右，4.2-4.5米为最优。公建底商如为配套，层高一般在4.2-4.5米，如规划为大型商业，层高一般设计在5-5.5米。工程特点：对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求；不同的业态、不同的功能、不同的产品，产品的设计施工差异较大，主要是为了满足日后商业经营者和最终消费者的合理需要。商业物业概况介绍：商业物业概况介绍：20商业类物业商业类物业商业物业商业物业: :本钱特点本钱特点/ /营销特点营销特点本钱特点：土地本钱较高，前期投入较大；通过销售模式只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发

13、的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。营销特点：招商能力是决定商业地产工程运营是否成功的关键，商业地产的销售、招商、后期运营要比居住地产复杂很多。它是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，物业出售后，还要考虑经营、返租、回报和风险的问题。商业类物业商业类物业21独立式商业：整栋建筑体都为商业经营，可租可售，一般由百货公司、独立式商业：整栋建筑体都为商业经营，可租可售，一般由百货公司、大型超市进展整体招租运营。是在一个建筑物内集中了假设干专业的商品大型超市进展整体招租运营。是在一个建筑物内集中了假设干专业的商品销售部门并向顾客提供多种类、多品种商品及效劳的综合性零售形

14、态。销售部门并向顾客提供多种类、多品种商品及效劳的综合性零售形态。商业街：商业街：指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。底商：即底层商铺底商：即底层商铺, ,指位于住宅、写字楼等建筑物底层可能包括地下指位于住宅、写字楼等建筑物底层可能包括地下1 1、2 2层及地上层及地上1 1、2 2层，或其中局部搂层的商用铺位。底商不仅防止了过去层，或其中局部搂层的商用铺位。底商不仅防止了过去底层不好卖的为难局面，而且获得了更大的投资收益；鉴于商铺上面建底层不好卖的为难局面，而且获得了更大的投资收益；鉴于商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流

15、，底商未来的客户根底将相对可靠，投资者筑将会带来的稳定的客户流，底商未来的客户根底将相对可靠，投资者的风险相对较小。的风险相对较小。 住宅底商本卷须知：不能经营餐饮明火、娱乐等商业业态 公建底商本卷须知：不受商业业态的经营限制物业类型：公寓式办公物业类型：公寓式办公/ /综合楼综合楼22重点工程类型介绍重点工程类型介绍居住类物业办公类物业商业类物业城市综合体2城市综合体城市综合体23城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进展组合，并在各局部间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，强调城市、建筑和市政配套、交通的综合开展。其开发模式与一

16、般的房地产开发不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进展高效整合，才能实现综合体的开发效益及社会影响。土地性质：土地性质：土地产权根据建成后建筑的属性分开计算，住宅70年、办公50年、商业40年。工程特点：工程特点：室内外空间尺度超大，通道树型交通体系，应用现代城市设计、环境与行为理论进展景观与环境设计，高科技、高智能设施运用较多。城市综合体概况介绍：城市综合体概况介绍：24城市综合体城市综合体城市综合体概况介绍：城市综合体概况介绍：层高限制：遵循住宅、商业、办公各自的建立标准。层高限制：遵循住宅、商业、办公各自的建立标准。本钱特点：开发规模普遍较大，投资额巨大，且资金占用周期长，而且涉及的

17、专业众多，是一个本钱特点：开发规模普遍较大，投资额巨大，且资金占用周期长，而且涉及的专业众多，是一个庞大的系统工程。开发融资具有高风险、高收益的特性，融资渠道多元化。营销特点： 综合体相对于其他单一功能地产工程来说，由于开发周期长、物业形态多、各物业形态利益点不同等特征，就决定了其推广策略不能仅仅着眼于工程当前利益与工程单体价值的推广。而要将工程整体价值的推广及工程对区域与城市开展的价值做为更高目标。主要的销售模式：n全部销售、租售结合、整体出租、分散出租四种形式，针对不同的销售模式采取不同的营销推广策略。253工程运作 工程运作流程 工程运作方法论住宅工程运作流程住宅工程运作流程拿地定位+规

18、划设计开施工+销售竣工+入住2627VSVS商业、办公工程运作流程商业、办公工程运作流程28F 办公与商业物业的工程运作流程类似，注重招租与后期的整体运营，招租工作根本都在现房后进展。商商业业项项目目运运作作流流程程租出去住住宅宅项项目目运运作作流流程程卖出去293工程运作 工程运作流程 工程运作方法论方法论：解决房地产筹划的误区方法论：解决房地产筹划的误区对甲方目标理解不透目标客户定位不准工程无差异化竞争空洞的品牌战略产品理解浅薄宣传推广“大炮打蚊子动态动态SWOTSWOT分析分析31所谓“动态SWOT分析，是指对产品的定位进展转换之后或者随着时间变化在新的市场环境下，重新观测产品面临的“S

19、WOT条件，是否有出现优势、时机更大限度发挥利用、劣势弱化或者转变成优势、威胁消除或者转变成时机等情况，从而实现产品定位的调整与优化。工程运作方法论工程运作方法论动态动态SWOTSWOTSO分析p 在区域不断开展成熟的过程中发扬自身优势不断提升工程价值；p 挖掘自身增长潜力。p 与周边市场现有项目形成差异化，同时提高自身软环境的塑造，为后进项目制造壁垒，以抵御竞争风险；p 对未来客户构成进行分析，塑造针对性强的产品，弱化自身的劣势。32ST分析p 深度挖掘自身资源，形成工程本身独具的特色，增强竞争力；p 采取领先战略，尽早开发，抢先入市，防止未来更趋剧烈的竞争。WT分析WO分析p 在区域整体开

20、展中找好自身的定位，弱化劣势，实现价值；p 利用好的规划和城市开展进程，营造好的市场预期心理。WSO通过竞争分三个纬度的论证三个纬度的论证三个纬度的论证三个纬度的论证价值最大化充分考虑各种开发限制条件析形成核心竞争力限制条件最优化纬度；在工程都面临的不同约束条件所决定的多种定位方向中进展选择，确定能最优化利用限制条件的定位方向。工程利润最大化纬度；沿着这一纬度对工程进展定位，就是为了提升工程利润额，实现利润最大化。市场竞争力最大化纬度；沿着这一纬度确定的工程定位，将具备较强的市场竞争力，容易实现成功销售和快速销售。33价值提升理论价值提升理论 策略： 升级产品的目标客户群，从而提升产品价值。

21、分割改变产品的销售形态，从而提升产品价值。 可乐的故事：工程运作方法论工程运作方法论大盘操作的理论及方法：二四六模型体系大盘操作的理论及方法：二四六模型体系37两个目标两个目标四个限制条件四个限制条件六个思考纬度六个思考纬度工程运作方法论工程运作方法论 由于某阶段市场环境的影响和表现不同，会直接影响工程在不同阶段的开发和推售策略，从而影响大盘的操作。作 工程的启动资金及开发过程中的资金方案和融资条件会对大盘操作产生制约。等会对大盘的定位及操作调整产生限制作用。 一般综合体工程，特别是城市地标级工程会受到政府规划及批复进度的影响和制约，同时会受到调控政策的影响。的现状 已经形成的开发进度后的总体

22、调整、现状条件38大盘操作的四个限制条件两个目标两个目标四个限制条件四个限制条件六个思考纬度六个思考纬度工程运作方法论工程运作方法论39两个目标两个目标四个限制条件四个限制条件六个思考纬度六个思考纬度工程运作方法论工程运作方法论工程在区域中的战略地位确定工程在区域中的战略地位确定CRMCRM关系营销系统关系营销系统41公园水景公园水景超群品质超群品质集团品牌集团品牌CRM关系营销关系营销使用率高户型适用规划合理外立面品质感京城稀缺水系薄板设计工程质量口碑凉水河景观雄厚开发诚信企业口碑河岸绿化带低密度花园洋房接触点支持点VI系统楼书等销售工具样板区体验售楼处和现场包装沙盘展示公园水景绿皮书系列公

23、关活动公园地产水岸景观包装软文宣传41实力社会责任感设备设施工料展示施工现场管理桥体包装核心价值点42工程运作方法论工程运作方法论波士顿矩阵波士顿矩阵明星产品:指处于高增长率、高市场占有率象限内的产品群，这类产品可能成为企业的现金牛产品，需要加大投资以支持其迅速开展。金牛产品,又称厚利产品:指处于低增长率、高市场占有率象限内的产品群，已进入成熟期。成为企业回收资金，支持其它产品，尤其明星产品投资的后盾问题产品:指处于高增长率、低市场占有率象限内的产品群。对问题产品应采取选择性投资战略。瘦狗产品，也称衰退类产品：指在低增长率、低市场占有率象限内的产品群。 但是瘦狗产品市场会起到“咬人的作用。43

24、开发商分类开发商分类4开发商分类开发商分类44按照所有权性质划分，房地产企业分为：国有企业、中外合营企业、外商独资和港台开发企业、民营开发企业、股份制开发企业。国有企业：例如首开、保利房地产集团股份、北辰实业、金融街外商独资和港台开发企业：例如长江实业、凯德置地、新世界、九龙仓股份制开发企业：万科、大连万达、中粮民营开发企业：SOHO中国、龙湖地产、碧桂园、星河湾45开发商分类开发商分类按照开发物业类型的产品线划分，房地产企业分为：主要开发住宅类产品的企业：万科、保利、首开等主要开发公建类产品的企业：中粮、万达等465专业术语专业术语 规划类 建筑类 营销类三通一平三通一平五通一平五通一平七通

25、一平七通一平规划类规划类通水通通水通上下水上下水通电通电通路通路通燃气通燃气是指根本建立工程开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。建筑中为了合理有序施工进展的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。是指土地(生地)在通过一级开发后，使其到达具备水通、电通、路通、通讯通( IDD、DDD、 、电子邮件、宽带网络、光缆等)、通邮、暖气通和场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建立。 、网、网络、通有络、通有线电视线电视通邮通邮通暖气通暖气场地平整场地平整规划类规划类48建立用地建立用地建立单位可用于工程建立的用地。建立单位可用于工程建立的用地。代征市政用

26、地代征市政用地由城市规划行政部门确定范围，由建立单位代替城市政府征用集体所有土地或由城市规划行政部门确定范围，由建立单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进展管理的规划市政、道路用地。通部门进展管理的规划市政、道路用地。代征绿化用地代征绿化用地由城市规划行政部门确定范围，由建立单位代替城市政府征用集体所有土地或由城市规划行政部门确定范围，由建立单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、

27、安置现状居民和单位后，交由市、区园办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进展管理包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿林绿化行政部门进展管理包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等的规划城市公共绿地。地等的规划城市公共绿地。其它代征用地其它代征用地由于建立工程的建立而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门由于建立工程的建立而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建立单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地该用地由建立单位确定范围，需由建立单位负责拆

28、迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地该用地由建立单位或城市规划行政部门指定单位进展管理。或城市规划行政部门指定单位进展管理。建立用地的分类及定义建立用地的分类及定义49人口毛密度:指居住区总人口除以居住区总用地面积后的数值，单位为“人/每公顷。人口净密度:指居住区总人口除以居住区居住用地面积后的数值，单位为“人/每公顷。规划类规划类建立用地规划技术指标建立用地规划技术指标规划建立用地面积规划建立用地面积指建立用地界限所围合的用地水平投影面积。包括原有建立用地面积及新指建立用地界限所围合的用地水平投影面积。包括原有建立用地面积及新征征( (占占) )建立用地面积，不含代征地的面积。单位：公顷万

29、平方米。建立用地面积，不含代征地的面积。单位：公顷万平方米。代征城市公共用地面积代征城市公共用地面积包括代征道路用地面积、代征绿化用地面积、代征其他用地面积三项包括代征道路用地面积、代征绿化用地面积、代征其他用地面积三项，单位：平方米。，单位：平方米。人口密度人口密度51容积率越高，那么意味着建筑面积越大，单位土地本钱越低，房屋本钱越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高.容积率容积率是指一定地块内，总建筑面积与建立用地面积的比值。容积率是衡量建立用地使用强度的一项重要指标。容积率以公式表示如下：总建筑面积地上建立用地面积

30、规划类规划类建立用地规划技术指标建立用地规划技术指标容积率容积率规划类规划类不同容积率对应的产品类型不同容积率对应的产品类型注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型52建立用地规划技术指标建立用地规划技术指标建筑密度建筑密度建筑基底总面积建筑基底总面积建立用地总面积建立用地总面积53建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：。建筑密度是反映建立用地经济性的主要指标之一。计算公式为：规划类规划类建立用地规划技术指标建立用地规划技术指标建筑密度建筑密度一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物，如电梯间、

31、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。对于屋顶局部采取错落方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积20的最高点处计算建筑高度。54规划类规划类建筑高度建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口平屋顶或屋面面层坡屋顶的高度。一般指建筑物室外地面到其檐口平屋顶或屋面面层坡屋顶的高度。规划类规划类用地红线用地红线道路红线道路红线建筑红线建筑红线绿地率绿地率绿化率绿化率是指经城市规划行政主管部门批准的建立用地范

32、围的界限。是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界限。是指经城市规划行政主管部门批准的建立用地范围的界限。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。工程可计算的绿化面积与用地红线面积之比。道路红线用地红线用地红线56净高净高层高层高建筑类建筑类 裙房裙房指与高层建筑物相连，建筑高度不超过24米的辅助建筑。由多层建筑组成的裙房也叫群楼。楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层高=净高+楼板厚度专业术语：专业术语：建筑类建筑类建筑面积建筑面积套内建筑面积：套内使用面积套内墙体面积

33、阳台建筑面积。套内建筑面积：套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。套内使用面积地毯面积：是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。套内使用面积地毯面积：是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。房屋建筑面积房本面积：套内建筑面积房屋建筑面积房本面积：套内建筑面积+ +共有分摊建筑面积。共有分摊建筑面积。使用面积：等于各功能使用空间墙体内外表所围合的水平投影面积之和。使用面积：等于各功能使用空间墙体内外表所围合的水平投影面积之和。公摊系数公摊系数建筑物中除由业主实际使用的局部外，还有属于公共面积的局部，而公共面积局部占建筑物总面建筑物中除由业主实际使用的局部外，还有属于公共面积的局部

34、，而公共面积局部占建筑物总面积的比例、范围均是有明确的系数规定的，该系数即为公摊系数。积的比例、范围均是有明确的系数规定的，该系数即为公摊系数。公摊系数公摊面积套内建筑面积公摊系数公摊面积套内建筑面积5757专业术语：专业术语：建筑类建筑类使用率使用率房屋的套内使用面积与建筑面积之比。普通情况下：l 住宅：板楼的使用率大约在80-90%，塔楼的使用率大约在75%-85%；l 写字楼：使用率为70%左右，写字楼档次越高，使用率越低；l 商业：普通临街底商使用率80%左右，百货的使用率70%左右例如新世界、百盛等等，购物中心的使用率为55%左右例如东方广场。58使用率：地毯面积/房本面积595专业

35、术语专业术语 规划类 建筑类 营销类专业术语：专业术语：建筑类建筑类优点：耐火性、化学稳定性和大气稳定性好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔热、隔声性能好。缺点：抗拉、弯、剪及抗震性能差；材料用量多，构造自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。按房屋建筑构造分类：砌体构造按房屋建筑构造分类：砌体构造内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体构造，内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体构造，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。专业术语：专业术语：建筑类建筑类按房屋建筑构造分类：框架构造框架构造是由梁、柱等线形杆件组成的一种

36、构造体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。l 优点：框架构造布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。l 缺点：框架构造承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。专业术语：专业术语：建筑类建筑类按房屋建筑构造分类：板柱构造由楼屋面板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间构造体系。l 优点：板柱构造除有框架构造的优点外，还有构造高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。板柱构造常用于医药、

37、食品、冷库、商场及医院等建筑。专业术语：专业术语：建筑类建筑类按房屋建筑构造分类：剪力墙构造按房屋建筑构造分类：剪力墙构造由纵横承重墙体组成的构造体系叫剪力墙构造。按施工方法分为现浇剪力墙构造和装配式剪力墙构造由纵横承重墙体组成的构造体系叫剪力墙构造。按施工方法分为现浇剪力墙构造和装配式剪力墙构造，一般采用现浇剪力墙构造。，一般采用现浇剪力墙构造。l l 优点：它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小。优点：它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小。思源集团房地产根底知识培训思源集团房地产根底知识培训专业术语：专业术语：建筑类建筑类按房屋建筑构造分类

38、：框架剪力墙构造按房屋建筑构造分类：框架剪力墙构造在框架构造体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的构造体系。其中剪力墙是主要的在框架构造体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的构造体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。抗侧力构件。l l 优点：这种体系既有框构造使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结优点：这种体系既有框构造使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。构体系，适用于各类公共建筑。专业术语：专业术语：建筑类建筑类内单筒构造按房屋建筑构造分类：筒体构造体系按房屋建筑构造分类：筒体构造体系将建筑物内的

39、墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，或将框架柱的间距加密，加强度的刚度形成封闭的框将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，或将框架柱的间距加密，加强度的刚度形成封闭的框筒，采用一个或多个这类的筒体做为构造的主要抗侧力构件的构造体系称为筒体构造体系。筒，采用一个或多个这类的筒体做为构造的主要抗侧力构件的构造体系称为筒体构造体系。单筒外移式单筒外移式框架外单筒构造框架外筒结构筒中筒构造成组筒构造专业术语：专业术语：建筑类建筑类露台露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出一般是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出没有顶的大阳台，因为它面积一般均较大，没有屋顶，所以称作没

40、有顶的大阳台，因为它面积一般均较大，没有屋顶，所以称作露台。露台不计入建筑面积。露台。露台不计入建筑面积。玻璃幕墙玻璃幕墙通过金属构件将玻璃与建筑主体连接、干挂，形成建筑外围护通过金属构件将玻璃与建筑主体连接、干挂，形成建筑外围护的一种构造形式。的一种构造形式。6666专业术语：专业术语：建筑类建筑类平层平层又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室面，因此它

41、是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。内空间不够丰富，建筑外形比较单调。错层错层主要指房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不主要指房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上，错开之处有楼梯联系。其建筑特点是同的平面上，错开之处有楼梯联系。其建筑特点是“静态与静态与“动态相结合，用动态相结合，用3030至至6060公分的高度公分的高度2-2-4 4步楼梯差进展空间隔断。优点是和跃层一样能够步楼梯差进展空间隔断。优点是和跃层一样能够动静分区。错层式房屋不利于构造抗震，容易使小户动静分区。错层式房屋不利于构造抗震，容易使小户型显得局促，更适合于层数

42、少、面积大的高档房屋。型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。6767专业术语：专业术语：建筑类建筑类复式复式复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋通常是复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋通常是2.72.7米高，可在局部掏出夹层，安排卧室米高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面或书房等内容，用楼梯联系上下。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一局部。积只占底层面积的一局部。6868专业术语：专业术语：建筑类建筑类跃层跃层是指套内空间跨越两楼及以上是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立的户型，各层之间相对独立最大优点在于动静要求不同的最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层区域可以分布在不同的平面层上，防止了卧室易受起居室干上，防止了卧室易受起居室干扰的问题，给予人与别墅同样扰的问题，给予人与别墅同样的感受，而且跃层住宅更易形的感受，而且跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面。成错落有致的建筑立面。最大缺点在于楼梯占用户内面最大缺点在于楼梯占用户内面积。积。6969专业术语：专业术语：建筑类建筑类高层高层1