易居_如何进行房地产进入战略研究ppt课件

1、为何房地产城市进入研讨越来越受开发商注重？一、随着城市化进程的加快，城市内根底建立越来越好 ，商品住宅市场开场在更多的城市开展壮大序号城市第三产业比重1东莞52.5%2南京51.3%3济南51.0%4厦门50.3%5武汉49.8%6杭州48.5%7温州45.9%8珠海45.5%9青岛45.2%10长沙44.6%11福州43.0%12西安42.4%13宁波42.3%14台州42.2%15无锡41.0%除一线城市外，全国有30个以上的城市第三产业比重占30%以上序号城市人口1郑州7446 2临沂11423南阳1096.224周口1003.955哈尔滨991.66石家庄977.41 7赣州896.9

2、98邯郸896.49徐州868.1910潍坊862.48 11驻马店853.0312西安843.4613商丘832.3914济宁831.3115菏泽824.84除一线城市外，全国有100个以上的城市常住人口超越400万序号城市房地产销售面积1大连53752苏州21823长沙14064沈阳13965西安12566郑州11987常州10828无锡10079贵阳81810宁波81511佛山77912合肥77913南宁73114长春71515哈尔滨704除一线城市外，全国有50个以上的城市房地产容量超越400万城市进入研讨原来越受注重二、十大重点城市土地市场竞争猛烈，土地单价高，开发商投入本钱过大，风

3、险较高，投资进入的难度越来越大重点城市土地楼板价2021年城市土地成本（元/平方米）上海7057 北京5111 广州4234 深圳4022 杭州5480 南京2643 武汉2029 重庆1711 天津1388 成都980 排名城市地块名称溢价率1南京浦口区七里河西侧、临江路以东地块572.22%2南京浦口区七里河西侧、临江路以西地块537.88%3南京浦口区七里河西侧、兴隆路以北地块407.50%4杭州余政挂出(2010)75号346.22%5上海青浦区华新镇民兴大道北侧地块334.62%6广州增城市石滩镇横岭83102203A10042地块329.41%7上海南汇区航头中心镇A1储备地块32

4、8.33%8广州增城市83003207A10026地块）263.47%2021年10月重点城市土地溢价率排名城市进入研讨原来越受注重三、开发企业开展迅速，越来越多的企业进入“百亿行列，为坚持可继续性开展 ，企业必需加快扩张步伐，向更多的城市进军 2021年百亿企业排行榜城市进入研讨原来越受注重四、一、二线重点城市的高房价把购房者推向其他中小城市，随着城市快速干道的建立，区域一体化的开展，客户外溢三、四线城市的景象越发明显区域一体化是全国各城市群的开展重点镇江市4066 5327泰州市4029 550056007300无锡市6200长三角环渤海150007500廊坊600056005000550

5、046504200华中价钱洼地城市更容易吸引客户城市进入研讨原来越受注重市场Text in hereText in here企业客户现有重点城市饱和，风险过大三、四线城市崛起相投资空间大、风险小的三四线新城外溢需求更多的市开展空间维持高业绩企业必需把握三四线城市的开展时机，快速向各城市规划扩张“房地产投资研讨是企业快速扩张的战略指点城市进入研讨原来越受注重以某一业务为例，讨论如何进展房地产进入战略研讨【2021房地产营销谋划大全】 房策网 :69031789万科：分阶段扩张， “3+X战略 实现全国化规划万科区域扩张步骤区域主要开发城市珠三角广州深圳厦门海口福州珠海东莞佛山中山惠州/长三角上海

6、杭州南京苏州宁波合肥无锡镇江环渤海及东北北京天津大连青岛沈阳长春鞍山/华中武汉长沙南昌/西南重庆成都西安/万科：3+X全国战略规划，最终成就全国住宅的龙头老大位置发展阶段时间发展特征发展区域开发方向第一阶段1991-1995快速扩张，以一线城市为重点向三四线城市扩张，一度扩张到13个城市深圳、上海等沿海开放城市为重点，试探性进入二三线城市包括商业在内的和房地产有关的全程开发，积极进入每个可选择的区域第二阶段1997-2000由扩张到收缩期，集中优势资源至一二线城市，重点扩大重点城市的市场占有率基本以深、京、沪、津4个城市为主逐步确立只做住宅的核心理念，包括华润超市在内的商业内容被逐步剥离，该阶

7、段主要满足首置客户的购房需求第三阶段2000年至今确立3+X战略，以长三角、珠三角、环渤海三大区域为核心逐层推进，基本实现全国化布点除三大区域主要城市外，兼顾武汉、成都等重要城市，并逐步向区域内三四线城市拓展推进从城花首置系列到金色改善系列的产品划分体系，形成了住宅产品全系列的覆盖以客户为导向，营造温馨的居住气氛由首置产品向全产品系列扩展举例房地产城市进入战略模型挑选绿城区域扩张步骤绿城区域扩张步骤绿城：本区域深耕+热点区域逐层拓展发展阶段时间发展特征发展区域开发方向第一阶段2000年前区域深耕，基本以杭州作为根据地进行发展，并逐步进入浙江省内城市杭州及部分浙江省内城市打造高档住宅，做最好的产

8、品，提供顾客尊贵的居住感第二阶段2000-2003区域深耕+核心城市，继续以浙江为重点，开始向核心城市拓展，先后进入上海、北京浙江省内仍是其主战场，上海、北京等重点城市开始出现绿城的身影把其一贯坚持的高档产品策略继续复制到浙江省外的其他核心城市，获得了良好的接受度第三阶段2003年至今区域深耕+核心城市圈拓展，浙江省依旧是其主基地，其他核心城市也逐步向外拓展，逐步形成全国化布局浙江省主要城市，上海、北京核心城市，合肥、长沙、郑州、青岛等二三线城市其提供高档产品思路的继续延续，并对包括户型在内的多个方面逐步进行提升，以进一步增加产品力，另一方面利用其品牌优势，加强了合作开发的模式，市场占有率迅速

9、扩大以产品为导向，营造尊贵的居住感坚持改善类产品为主，以构成了较强的品牌效应区域主要开发城市长三角杭州上海宁波合肥南京南通温州绍兴长兴海宁德清新昌临安淳安桐庐舟山环渤海及东北北京青岛济南/其他区域广州长沙郑州乌鲁木齐举例绿城：长三角深耕，树立企业区域品牌位置，保证行业较高利润率企业不同，业务战略也不同房地产城市进入战略模型挑选结合天润的本身特征及开展目的，我们为天润设定设定了相关挑选条件天润城市选择的思索途径与规范天润本身特征与开展目的1、中等规模、上市企业2、曾经产生扩张需求扩张目的三大关键词利润是企业生长和继续开展的关键，因此需求一定的市场需求为支撑区域中处于价钱洼地的城市，由于价钱透支度

10、低，从而具有较大的生长空间市场规模适中价钱洼地，透支度低艰苦规划利好，具备一定经济和人口根底土地市场透明度低，进入本钱小竞争强度小，压力轻价钱与空间具备一定经济根底和人口规模，同时遭到国家政策扶持，或城市规划、人口导入、产业晋级等方面具有良好的前景关键词一：利润保证关键词二：市场占有关键词三：继续开展容量与潜力市场规模过大、开展高度成熟的城市难以实现较大的市场占有上海、北京市场份额最高的企业占比仅在5%以内城市在开展过程中必然要阅历价钱分化的阶段，在此过程中各档次细分市场将具有不同的开展时机竞争压力小，进入门槛相对较低，较易实现市场占有和继续开展；土地市场操作灵敏，可经过协议等方式拿地，进入本

11、钱低时机与风险房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范经过第一阶段的研讨，我们以为长三角、环渤海、成渝经济特区、长株潭、北部湾、海南岛六大区域将成为未来开展热点国家政策倾斜、开展潜力大的区域是重点思索对象国家政策倾斜、开展潜力大国家政策扶持资金主要流向产业晋级、人口导入从未来前景层面思索对关注区域的选择城市根底差别、市场容量差别、开展潜力差别长 三角区域现有程度高环勃海市场开展现状普通，但市场容量和潜力较大中西部区域起步较晚，但市场容量宏大海南岛市场未来潜力宏大各区域存在较大的差别环渤海城市群长三角城市群西部城市群华中区域珠三角城市群东北区域海南岛北部湾经济热点区域房地产热点区域房地产城市进入

12、战略模型挑选案 例 示 范海口、三亚、五指山、文昌、琼海、万宁、儋州、东方直辖：上海江苏：南京、无锡、徐州、常州、苏州、南通、连云港、淮安、盐城 、扬州、镇江、泰州、宿迁浙江：杭州、温州、绍兴、舟山、台州、金华、嘉兴、宁波、丽水、衢州、湖州安徽：合肥、安庆、马鞍山、芜湖、巢湖、滁州、宿州、淮南、淮北、宣城、铜陵、蚌埠、六安、池州、阜阳、亳州、黄山直辖：北京、天津河北：石家庄、承德、张家口、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、衡水、邢台、邯郸山东：济南、青岛、淄博、枣庄、东营、烟台、潍坊、济宁、泰安、威海、日照、莱芜、临沂、德州、聊城、滨州、菏泽山西：太原、大同、长治、阳泉、晋中、晋城、忻州、朔州、

13、临汾、运城、吕梁辽宁：沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪、丹东、锦州、营口、阜新、辽阳、铁岭、朝阳、盘锦、葫芦岛直辖：重庆四川：成都、自贡、攀枝花、泸州、德阳、绵阳、广元、遂宁、内江、乐山、南充、宜宾、广安、达州、巴中、雅安、眉山、资阳、阿坝、甘孜、凉山贵州：贵阳、六盘水、遵义、安顺、黔南、黔西、黔东南、铜仁、毕节广西：南宁、北海、防城港、钦州、玉林、崇左、柳州、桂林、梧州、贵港、百色、贺州、河池、来宾云南：昆明、曲靖、玉溪、昭通、普洱、保山、丽江、临沧、楚雄、红河、文山、西双版纳、大理、德宏、怒江、迪庆湖南：长沙、岳阳、衡阳、益阳、株洲、湘潭、邵阳、怀化、常德、永州、郴州、娄底、张家界、湘西湖北：

14、武汉、黄石、襄樊、荆州、宜昌、黄冈、鄂州、十堰、孝感、荆门、咸宁、随州、仙桃、天门、潜江、神农架、恩施州江西：南昌、景德镇、萍乡、九江、新余、鹰潭、赣州、吉安、宜春、抚州、上饶河南：郑州、洛阳、开封、平顶山、安阳、鹤壁、新乡、焦作、濮阳、三门峡、南阳、商丘、信阳、许昌、漯河、济源、周口、驻马店海南8个长三角42个环渤海55个成渝31个北部湾30个华中60个我们将从六大区域226个城市中为天润寻觅适宜的进入方向房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范6大区域城市房地产投资时机天润集团理想的投资城市海南东北珠三角成渝地域环渤海长三角北部湾华中区域淘汰城市城市A城市B城市C被选城市重点城市中心城市适

15、当规模城市价钱有空间城市竞争适中城市其他城市1城市2 城市3城市X城市Y城市房地产价钱程度和增长空间城市房地产容量与潜力淘汰城市城市E城市F城市G第一轮挑选第二轮挑选第三轮条件比较，挑选出适宜天润投资的城市模型建立：经过两轮条件挑选和一轮条件比较，最终挑选出适宜天润投资的城市房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范市场容量适中，具有继续开发潜力易建立外来企业品牌度标杆企业市场份额较大典型城市：太原市场容量小，利润报答低客户对外来品牌接受度低，外地企业少典型城市：仙桃、玉溪市场容量大，需求支撑足客户对于产品要求逐渐提高品牌企业多，竞争相对猛烈，标杆企业市场份额普通典型城市：杭州、长沙价钱高本钱高

16、，报答率取决于企业运营程度客户对产品质量要求较高大型企业众多，竞争猛烈，标杆企业市场份额不高典型城市：上海、北京快速开展阶段500-1000万方生长阶段200-500万方成熟阶段1000万方以上起步阶段200万方以下09年典型城市TOP20企业市场份额容量规模城市TOP1企业比重200-500太原富力13%500-1000杭州绿城8%1000以上北京富力3%上海绿地5%成都蓝光3%第一轮挑选条件：城市房地产容量及开展潜力中国房地产市场开展还处于初级阶段，其房地产开展的成熟程度根本可以经过其规模来衡量根据天润对于市场占有率要求，我们以为市场规模在200-1000万平方米区间的城市相对适宜容量过小

17、的城市，中短期内企业生存和继续开展所需求的需求支撑和利润报答缺乏容量过大的城市，市场份额分散，难以实现较高的市场占有房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范200-1000万各城市房地产市场容量与潜力不同，规模适中的城市相对符合天润的需求，共有48个城市符合天润对于市场占有率要求的城市长三角区域19个合肥、安庆、绍兴、台州、金华、嘉兴、宁波、常州无锡、杭州、镇江、淮安、盐城、徐州、连云港、泰州、扬州、宿迁、南通环渤海区域15个张家口、唐山、石家庄、廊坊、锦州、营口、鞍山、大连、青岛、泰安、德州、淄博、烟台、济南、太原华中区域11个南阳、新乡、周口、信阳、洛阳、郑州、长沙、株洲、吉安、赣州、南昌

18、成渝区域3个贵阳、泸州、昆明房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范合肥、金华、嘉兴、扬州、镇江、淮安、盐城、徐州、连云港、泰州、宿迁、南通和安庆，在同等级城市中处于价钱洼地，未来上升空间大。其中：合肥09年10%的成交量，其成交价钱超越全市均价25%，部分工程均价到达全市均价两倍以上，城市内高档住宅市场和价差体系开场逐渐构成，价钱敏感度较低，适宜中、高档物业开发；金华、嘉兴、扬州、镇江、淮安、盐城、徐州、连云港、泰州、宿迁、南通和安庆，在区域内价钱透支度均相对较低，城市内价差体系尚未构成，价钱敏感度高，适宜中档物业开发。石家庄、太原、唐山、廊坊、泰安、德州、营口、张家口、锦州、鞍山在同等级城

19、市中处于价钱洼地：太原少量品牌开发商工程价钱已突破万元，价差体系逐渐完善，适宜高档工程开发； 石家庄整体房价较为平稳，价差体系尚未构成，价钱敏感度较高，适宜中档工程开发；唐山、泰安单价超越五千元的工程逐渐增多，价差体系正在构成，适宜中高档工程的开发； 营口、德州等城市的房价差距尚未拉开，价钱敏感度较高，适宜中档工程开发。长沙、南昌、株洲、洛阳、新乡、信阳、周口、吉安、赣州在中部城市中处于价钱洼地：长沙、南昌高档住宅成交均价分别为全市平均价钱的150、200%，价差体系开场构成，适宜以中档住宅为主，适当配置一定比例高档住宅株洲、洛阳、新乡、信阳、周口、吉安、赣州等城市价钱透支度低，适宜开发中档住

20、宅贵阳、泸州在西部同等级城市中处于价钱洼地贵阳当前市场高档工程占比约4%，价差体系正在逐渐构成，适宜开发中高档工程泸州已出现高于全市均价程度20-40%的高端楼盘，价差体系正在构成，适宜开发中高档工程二八价钱线第二轮挑选条件：城市房地产价钱程度和增长空间房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范挑选结果：经过第一轮和第二轮挑选，符合天润关于城市投资的占有率要求和利润率要求的城市共有38个,且以三、四线城市为主。环渤海区域12个张家口、唐山、石家庄、廊坊、营口、锦州、鞍山、淄博、泰安、济南、德州、太原长三角区域14个合肥、安庆、镇江、扬州、盐城、徐州、泰州、宿迁、南通、连云港、淮安、常州、金华、嘉

21、兴华中区域10个周口、信阳、新乡、南阳、洛阳、株洲、长沙、南昌、吉安、赣州成渝区域2个贵阳、泸州海南1个海南省单独分析房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范根据市场跟踪，我们发现三、四线城市的房地产位置逐渐提高，许多之前企业纷纷抢占市场，估计三、四线城市曾经不可防止的成为了下一轮逐鹿之地。提示点一：三、四线城市市场成交比重逐渐添加提示点二：三、四线对于TOP20企业的业绩奉献率不断提高规划三、四城市已是大势所趋，但关键要考量选择城市投资的先后顺序房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范第三轮比较分析中，经过比较城市的利润程度和市场规模发现天润未来需求重点关注的城市高低低高重点关注城市的选择评

22、价的根据利润程度市场规模AB利润程度经过测算各城市土地本钱和建安本钱占价钱的比重潜在市场规模经过市场调研得出各城市房地产市场容量，并经过比较得出区域规划、人口规模来推导出未来该城市的未来房地产需求。房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范城市安庆鞍山长沙常州德州赣州贵阳合肥淮安吉安济南嘉兴金华商品房销售面积（万平方米）214 248 823 504 216 233 413 933 264 205 371 328 315 城市锦州廊坊连云港泸州洛阳南昌南通南阳石家庄宿迁太原泰安泰州商品房销售面积（万平方米）201 423 298 202 270 335 419 204 339 355 182 2

23、13 303 城市唐山新乡信阳徐州盐城扬州营口张家口镇江周口株洲淄博/商品房销售面积（万平方米）313 225 257 294 287 304 228 237 214 226 354 237 /首先经过调研了解各城市房地产市场根本容量层级房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范利润程度主要经过各城市土地价钱和建安本钱在当地商品房价钱中所占的比重进展推算城市安庆鞍山长沙常州德州赣州贵阳合肥淮安吉安济南嘉兴金华土地平均楼板价（元/平方米）684859108513664203897981526780376167523151512平均建安成本（元/平方米）10501200120013971100105

24、0114412161050900140014501200商品房销售价格（元/平方米）3145338540945023237721343777440130361980577661594533利润水平1-(a+b)/c44.86%39.17%44.19%44.99%36.05%32.57%48.58%37.70%39.72%35.56%46.76%38.87%40.17%城市锦州廊坊连云港泸州洛阳南昌南通南阳石家庄宿迁太原泰安泰州土地平均楼板价（元/平方米）6179072526246571469169452794585713308291076平均建安成本（元/平方米）105012501250105

25、0117513001240100012001100132211301100商品房销售价格（元/平方米）2582393127972587305546454830264938973000482231804029利润水平1-(a+b)/c35.44%45.13%46.30%35.29%40.03%40.39%39.25%42.36%44.96%34.77%45.01%38.40%45.99%城市唐山新乡信阳徐州盐城扬州营口张家口镇江周口株洲淄博土地平均楼板价（元/平方米）14255144581125120317546834681013276749482平均建安成本（元/平方米）12809009001

26、2001100115010431000120090010001180商品房销售价格（元/平方米）4676 2133 2017 3652 3770 5327 2878 2367 4066 1723 2610 2773 利润水平1-(a+b)/c42.15%33.71%32.67%36.34%38.91%45.49%40.00%37.98%45.57%31.75%32.99%40.06%房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范根据市场潜在规模和利润程度可以得到市场吸引力初始矩阵高低低高利润程度市场规模 贵 阳房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范经过研讨发现，区域规划辐射力、人口红利、城市土地门

27、槛度、市场竞争强度等四方面对于城市房地产吸引力有着较大影响。区域规划辐射力人口红利土地市场门槛度市场竞争强度1234城市的整体经济实力和该城市接受区域规划辐射了大小将决议城市房地产市场开展的快慢和高度。人口规模是该城市房地产市场开展的根底。决议了城市未来房地产购买客户能否具有根本支持。城市土地市场的透明度决议了天润进入的难易程度以及前期投入本钱的高低程度。市场竞争决议了天润进入城市以后的开发本钱及品牌本钱的投入，同时也将影响到天润产品溢价的预期。 最终结论房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范首先，城市受区域规划的辐射程度也会影响城市未来房地产的容量变化区域辐射力影响的大小取决于四个方面21

28、43区域整体定位产业定位交通定位中心城市经济位置区域规划级别国家政策倾斜程度规划所覆盖的区域整体产业定位产业之间能否构成衔接互补作用交通系统规划能否能构成交通一体化？中心城市的经济实力中心城市是单核的还是多核的房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范长三角城市群长三角一体化产业一体化、交通一体化合肥巢湖芜湖南京扬州镇江南京都市圈皖江经济带杭州城市圈长三角城市群 核心城市次核心城市 上海杭州南京主要辐射范围苏州、无锡、常州、南通湖州、嘉兴、绍兴扬州、镇江、淮安次要辐射范围合肥、芜湖、宁波、金华、泰州、盐城艰苦事件1、皖江经济带晋级至国家战略主要利好：产业转移、人口导入重点影响城市：合肥、芜湖、马

29、鞍山、铜陵、安庆2、沪宁、沪杭高铁即将开通主要利好：1小时交通圈构成 ，一体化进程加快重点影响城市：沪宁、沪杭沿线城市3、苏通大桥开通主要利好：苏南苏北时空间隔缩短重点影响城市：南通房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范环勃海城市群环渤海城市群 核心城市群次核心城市 群京津冀经济区山东半岛经济区辽东半岛经济区核心城市北京青岛、烟台沈阳、大连主要辐射范围天津、石家庄、唐山威海、潍坊、滨州、东营鞍山、抚顺、本溪、丹东次要辐射范围河北、山东、辽宁、山西其他城市艰苦事件1、天津滨海新区纳入国家开展战略主要利好：吸引资金、人口导入重点影响城市：天津2、京津唐都市经济圈主要利好：加速区域一体化，互补开展

30、重点影响城市： 北京、天津、唐山3、山东半岛蓝色经济区建立主要利好：海陆一体化，推进海洋旅游业，推进中日韩贸易重点影响城市： 青岛、烟台、威海、潍坊、滨州、东营等京津冀经济区山东半岛经济区房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范西部城市群西部城市群西部城市群 成渝经济区北部湾经济区核心城市成都、重庆南宁主要辐射范围乐山、自贡、宜宾、南充等北海次要辐射范围四川、广西、云南、湖南等其他周边省份城市艰苦事件1、 “成渝新特区主要利好：吸引资金、人口导入重点影响城市：成都、重庆2、成渝高铁主要利好：推进沿线区域开展重点影响城市： 成都、重庆、贵阳、昆明、资阳等3、广西北部湾经济区开展规划主要利好：吸引

31、投资、对接南亚贸易区重点影响城市：南宁、北海等 北部湾经济区成渝经济区房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范武汉城市圈中原城市群华中城市群2、武广高速铁路通车主要利好：武汉、广州、长沙3小时交通圈构成重点影响城市：武汉、长沙及沿线城市艰苦事件1、武汉城市群、长株潭城市群、鄱阳湖生态经 济区晋级至国家战略主要利好：产业转移、人口导入重点影响城市：武汉、长沙、株洲、湘潭、南昌武汉城市群核心城市武汉主要辐射范围孝感、黄石、鄂州、黄冈、仙桃、潜江、天门、咸宁长株潭城市群核心城市长沙、株洲、湘潭主要辐射范围岳阳、常德、益阳、衡阳、娄底鄱阳湖生态经济区核心城市南昌、景德镇、鹰潭主要辐射范围九江、新余、抚

32、州、宜春、上饶、吉安部分县（市、区）中原城市群核心城市郑州、洛阳主要辐射范围开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源鄱阳湖经济区长株潭城市群房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范城市受区域规划的辐射程度也会影响城市未来房地产的容量变化区域区域整体定位产业定位交通定位核心城市经济实力最终得分环渤海辐射区域较高较高强4长三角辐射全国高高强5成渝辐射区域中中一般3华中辐射区域中中一般3房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范与辐射城市的车程间隔是另外一个思索三、四线城市受辐射程度的关键要素城市鞍山德州济南锦州廊坊石家庄泰安唐山营口张家口淄博长沙株洲核心城市北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京

33、北京长沙长沙距离（公里）574.5274.3365.2423.149.3262.2415154.5502164.3371.2/50行车距离（小时）5.75 2.74 3.65 4.23 0.49 2.62 4.15 1.55 5.02 1.64 3.71 /0.63 城市泸州贵阳赣州吉安南昌安庆常州合肥淮安嘉兴金华连云港南通核心城市成都贵阳南昌南昌南昌上海上海上海上海上海上海上海上海距离（公里）239.7/326.1190.1/428.4157.8403.9253.387.8296.4429.8100.6行车距离（小时）3.00 /4.08 2.38 /3.57 1.32 3.37 2.11

34、0.73 2.47 3.58 0.84 城市宿迁泰州徐州盐城扬州镇江太原洛阳南阳新乡信阳周口/核心城市上海上海上海上海上海上海太原郑州郑州郑州郑州郑州/距离（公里）426.8200.3523.7267.1233.6218.6/106.9218.867295.5157/行车距离（小时）3.56 1.67 4.36 2.23 1.95 1.82 /1.34 2.74 0.84 3.69 1.96 /房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范时机最大时机较大时机普通潜在市场规模利润程度高高低评价的根据经济成熟度经过各城市的经济开展成熟度来判别房地产市场开展空间和投资时机经济开展成熟的城市，未来房地产市

35、场开展空间越大，投资时机越大规划利好度经过各城市国家战略规划、区域规划及地方规划的情况，来判别房地产市场开展潜力和投资时机规划级别越高的城市未来房地产市场开展潜力越大，价钱提升空间越大，投资时机越大根据各城市受中心城市辐射不同带来的潜在市场容量影响，进一步伐整市场吸引力矩阵 贵阳房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范其次，城市的人口红利构造同样也是影响城市未来房地产的容量变化的一个重要要素。2005202120212020202520302035204020452050首置+再改年新生人口万人首置需求再改需求39年27年198019851990199520001965197019751960

36、家庭生命周期与购房行为对应关系住房需求趋势购房行为产生与家庭的生命周期有着亲密联络房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范中国各城市的家庭生命周期相差不大，因此影响其城市房地产未来容量的关键要素是城市的人口规模城市淄博株洲周口镇江张家口营口扬州盐城徐州信阳新乡唐山泰州人口规模（万人）420.62 381.15 997.00 268.77 421.22 233.80 459.79 811.71 946.86 669.00 511.00 743.25 500.89 城市泰安太原宿迁石家庄南阳南通南昌洛阳泸州连云港廊坊锦州金华人口规模（万人）554.72 347.14 534.58 984.60 1

37、004.00 763.72 461.52 642.00 430.40 488.25 410.26 310.10 461.41 城市嘉兴济南吉安淮安合肥贵阳赣州德州常州长沙鞍山安庆/人口规模（万人）338.07 603.99 479.49 536.91 486.74 393.86 836.66 564.19 358.74 645.14 351.40 613.89 /房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范根据各城市人口红利构造不同带来的潜在市场容量影响，进一步伐整市场吸引力矩阵人口划分城市指标评估600万以上南阳、周口、石家庄、徐州、赣州、盐城、南通、唐山、信阳、长沙、洛阳、安庆、济南人口众多，

38、市场容量不断扩张，有利于企业持续发展，投资机会较大400-600万德州、泰安、淮安、宿迁、新乡、泰州、连云港、合肥、吉安、南昌、金华、扬州、泸州、张家口、淄博、廊坊对整体市场影响不大，投资机会一般400万以下贵阳、株洲、常州、鞍山、太原、嘉兴、锦州、镇江、营口人口偏少，市场容量过低，不利于企业长期持续发展，投资机会较低评价的根据高高低 贵阳潜在市场规模利润程度房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范第三，土地获取的门槛度高度直接决议了天润房地产工程开发本钱，是决议天润进入城市利润程度的考量要素土地获取渠道城市类型竞争强度成本水平谈判难易程度是否适合天润政府公开招拍挂经济水平较高，房地产市场相对成熟的城市，如上海、北京、深圳等一线城市较大较高资金驱动，谈判难度一般政府协议土地出让经济水平相对较低、房地产市场成熟度相对不高的城市，如三、四线城市等一般较低资源驱动，谈判难度较大，关键在于政府资源如何？企业二手土地转让两者兼之一般一般渠道驱动，谈判伴读一般，关键在于如何处理信息对称问题房地产城市进入战略模型挑选案 例 示 范根据城市房地产市场调研，按照各城市土地市场获取门槛度不同，对企业进入时机矩阵的行业利润程度进展修正高高低评价的根据土地市场门槛度城市指标评估低连云港、徐州、盐城、洛阳、淮安、信阳、鞍山、张家口、淄博、赣州、营口