房地产开发与经营PPT讲义

1、第一章 概述1掌握房地产概念与构成、房地产投资形式；熟悉房地产开发的特征、房地产开发企业；了解房地产开发概念、房地产开发作用、房地产开发企业管理。2什么是房地产？什么是房地产开发？什么是房地产经营？什么是房地产管理？3什么是房地产？房地产三重含义房产+地产地产立体空间三种形态实物形态价值形态产权形态价值和使用价值产权束：占有权、使用权、收益权、处分权4房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和 。一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物 ；二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体 ；三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一

2、定的经济权利关系。5房地产的构成 建筑地块房屋建筑物配套基础设施（1 ）工业用地 （2 ）商业用地 （3 ）住宅用地 （4）仓库用地（5）道路交通用地（6）市政建设工程用地（7）公共绿化用地（8）教育、文化、体育、卫生等用地（9）港口建设用地（10）办公用地（11）军事用地（12）其他用地（1 ）住宅用房 （2 ）生产用房 （3 ）营业用房 （4 ）行政用房 （5 ）其它专业用房 （1 ）道路、交通设施 （2 ）地下管道等“ 三通” 设施 ：通电、通水、通气 （3 ）生活配套设施 ：健身器材、幼儿园、超市等等 （4 ）生态环境设施 ：排污净化设施、环境监测设施6什么是房地产开发？房地产开发是指

3、在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发土地开发房屋开发7房地产开发的作用有利于加速城市现代化进程 ;有利于城市总体规划的实现 ； 烟台市城市总体规划(20062020)为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体；为城市政府财政和城市建设提供资金来源 ；为城市中低收入群体提供住房保障。8国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，对于其他收入家庭实行商品房。 9房地产开发特征 区位特征价值特征外部特征10房地产开发特征区位特征位置固定性独一无二性寿命

4、长久性数量有限性 11国家规定的土地使用权最高期限是： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合及其它用地50年房地产使用的寿命长久性P2112房地产开发特征价值特征价格昂贵性、保值增值性 13房地产开发特征外部特征用途多样性 相互影响性可调整性 政府管制性交易的复杂性 商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 3-广州番禺建垃圾焚烧厂遭30万业主反对土地政策、税收政策、货币政策等 14房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的

5、行为。这是国务院城市房地产开发经营管理条例第二条明确定义的。 15第一章 概述一、房地产开发相关概念二、房地产投资相关知识三、房地产开发公司16二、房地产投资P12117房地产投资房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 18房地产投资的形式直接投资间接投资19房地产直接投资房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资：商品房建设投资和土地建设投资 。置业投资：主要是租赁型。20房地产间接投

6、资房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。21房地产投资的风险1、系统风险通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。2、个别风险收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险和时间风险等。22一、房地产开发相关概念二、房地产投资相关知识三、房地产开发公司23房地产开发企业的设立条件 名称和组织机构固定的办公用房注册资本专业人士24资质等级注册资本（万元）从事房地产开发经营时间

7、（年）近3年房屋建筑面积累计竣工（万）连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积（万）专业管理人员（人数）其中中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级资质500053051540204二级资质200031531020103三级资质8002521052四级资质1001已竣工的建筑工程52房地产开发企业资质等级条件25暂定资质：有效期1年延长期限不超过2年，1年内无项目，有效期不得延长。26房地产企业人事分类1、经济管理类2、专业类3、工程技术类房地产企业人员构成27房地产企业人员构成建筑师工程师会计师经济师估价师市场营销人员律师与代理人28房地产企业组织结构形式选择

8、(1)公司制 以公司整体运作项目的模式，其架构由公司职能部门和项目组成。在项目代表制中，项目是公司的代表机构，没有决策权，是一个偏重于工程管理的执行机构29公司制的组织结构形式30(1)公司制优点：管理集中，分工明确，人员精干缺点：由于项目上无实际的决策权，又要面对多个部门的管理，往往感到无所适从，影响决策的速度和效率，另外也会有推诿、扯皮等现象31总经理总工程师总经济师副总经理总会计师综合计划部规划设计部工程技术部开 发部材 料 部经营销售部研究发展部财 务 部办 公 室人 事 部32(2)项目公司制以项目为整体运作的模式，其架构有的以部门设置，有的以组设置 优点：管理权集中，层次少，效率高

9、 缺点：一个企业内发展项目多以后，此模式存在着明显的决策权分散、人力资源浪费等问题。 房地产企业组织结构形式选择 33房地产开发企业的特点(1)资金密集：资金控制应高度集中(2)管理密集(3)管理生产周期长(4)生产环节多(5)高风险34 房地产开发程序概述35房地产开发的主要阶段划分36 开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。决策阶段前期工作建设阶段租售阶段教材第11页投资机会寻找投资机会筛选项目可行性研究获取土地使用权规划设计方案报批筹集建设资金施工建设与竣工验收租售和服务阶段立项报建37 开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租，大都

10、遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。投资机会寻找投资机会筛选项目可行性研究获取土地使用权规划设计方案报批筹集建设资金施工建设与竣工验收租售和服务阶段决策阶段前期工作建设阶段租售阶段教材第11页立项报建工程建设项目报建管理办法 建建字1994482号 房地产开发项目的前期工作主要是围绕取得“一书两证”而展开的。 “一书”：选址意见书 “两证”：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证381. 选址意见书城乡规划法（2008年1月1日起施行 ） 第三十六条：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核

11、发选址意见书。 前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。 建设单位提出建设用地选址书面申请，并附送相关文件、图纸 。同意选址立项的项目，建设单位将取得建设项目选址意见书及附图，并附规划设计条件。392. 建设用地规划许可证城乡规划法（2008年1月1日起施行 ） 第三十七条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。 建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可

12、向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。402. 建设用地规划许可证城乡规划法（2008年1月1日起施行 ） 第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政

13、府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。413. 建设工程规划许可证城乡规划法（2008年1月1日起施行 ） 第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划

14、许可证。424. 建筑工程施工许可证 房地产开发企业在取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，还必须取得建筑工程施工许可证，才能动工进行建设。建筑法 第七条 建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。 施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证。 建筑工程施工许可管理办法（2001年）第二条：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以

15、下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整。434. 建筑工程施工许可证 建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：已经办理该建设工程用地批准手续。在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。施工场地已基本具备施工条件，需要拆迁的，其进度符合施工要求。已经确定施工企业。有满足施工需要的施工图低及技术资料，且已按规定进行了审查。有保证工程质量和安全的具体措施。按照规定应该委托监理的工程已委托监理。建筑资金已经落实。法律、行政法规规定的其他条件。44第二章 房地产开发用地获取45掌握我国

16、的土地制度，土地使用权的获取方式，“五证”；熟悉房地产开发主要阶段划分，前期工作阶段的主要内容，房地产项目招标方式；了解房地产开发项目相关部门、项目立项报批的程序与内容，招标程序与组织形式，办理施工许可。461 土地所有权和土地使用权1.1土地所有制和土地所有权1.2土地使用制和土地使用权1、我国的土地制度471土地所有权和土地使用权1.1土地所有制和土地所有权土地所有制 土地所有制是在一定的社会条件下，拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律的体现形式是土地所有权。 宪法（2004修正，第十条）土地管理法（2004修正）物权法（2007，第四十七条） 第二条 中华人民共和国实行土地

17、的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 第八条 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 1、我国的土地制度481 土地所有权和土地使用权1.1土地所有制和土地所有权土地所有制 土地所有制是在一定的社会条件下，拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律的体现形式是土地所有权。 土地公有制国家所有制集体所有制城市市区土地农村和城市郊区土地征 地 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 房地产开发必须依法申请使用国有土地，而且只能取得国有土地使用

18、权。1、我国的土地制度491 土地所有权和土地使用权1.1土地所有制和土地所有权土地所有权 土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。 土地所有权的权能构成包括：占有权使用权收益权处分权1、我国的土地制度50土地所有权土地占有权土地使用权土地收益权土地处分权 依法对土地的实际支配和控制的权利 依法对土地实际利用的权利 所有权人依法享有的从占有、使用、处分财产中取得经济利益（孳息）的权利 一般所说的处分权泛指处置土地的权利，包括对土地占有权、使用权、收益权等各项权能的处置，如土地（使用权）出租、转让、抵押、典当等。特征：1）完整意义的物权；2）垄断性

19、和排他性；3）限制性。我国的土地制度511 土地所有权和土地使用权1.2土地使用制和土地使用权土地使用制 任何一个社会，只要存在着土地所有权，土地的使用就不是自由和任意的。尤其是在土地所有权和土地使用权分离的情况下，土地所有者和土地使用者必须按照一定的规范来确定双方的权利和义务。 土地使用制是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一个重要组成部分。 我国现行的城市土地使用制度是有偿使用与行政划拨并存的“双轨制”。土地管理法第二条： 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 1、我国的土地制度P17521 土地所有权和土地使用权1.2土

20、地使用制和土地使用权土地使用权 土地使用权是土地使用制的法律表现形式，是依法对一定土地进行占有、使用并取得部分收益、处分的权利。 我国的国有土地使用权，不仅仅是指使用人利用土地的权利，土地使用权的权能构成有土地的占有、使用、收益和部分处分四项权能。 土地使用权是一种他物权和用益物权。对于出让方式取得的土地使用权，具有派生性、从属性、有偿性、有期限性、可转让性等基本特征。1、我国的土地制度53专题：开发建设中的农地征收1征地的含义及主要法律依据征地土征地用土征地收 为了公共利益的需要，政府依靠国家权力强制转移集体土地所有权或使用权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。54征地土征地用土征地

21、收1征地的含义及主要法律依据 2004年3月宪法修正案，将宪法第十条第三款：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。” 修正为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。” 专题：开发建设中的农地征收552农地征收的特点强制性转移性（权属）补偿性专题：开发建设中的农地征收56房地产开发用地的含义 根据城市房地产管理法第二条：房地产开发用地是指在城市规划区内依法取得（使用权）的、进行基础设施和房屋建设的国有土地。 城市规划区范围包括：城市建成区因城市建设和发展需要必须实行规划控制的区域2、城市与城市土地P1757城市国有土地使用权获取的方式P2

22、1城市国有土地使用权出让城市国有土地使用权划拨城市国有土地使用权转让土地合作58一、城市国有土地使用权出让土地使用权出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。属于房地产的一级市场。 59出让人（土地所有者）（政府）（主体特定）受让人（土地使用权人）（房地产开发商）规定用途、使用年限的国有土地使用权（地表、地上、地下）支付土地出让金土地使用权出让合同60出让土地使用权的基本特征基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金611、出让的含义包括：1）土地使用权出让，由国家垄

23、断，任何单位和个人不得出让土地使用权。2）经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。62出让的含义包括：3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。4）集体土地不经征收不得出让。5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。63房地产市场分类常被分为一级市场、二级市场和三级市场。一级市场：土地使用权出让市场二级市场：土地转让 新建商品房租售市场三级市场：

24、存量房地产交易市场64土地使用权出让的最高期限 居住：70年工业：50年教育、科技、文化卫生、体育：50年商业、旅游、娱乐：40年综合或其他：50年65物权法和2007年11月1日开始施行的中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。工业用地中不包括采矿用地。662、出让土地使用权的基本类型拍卖招标挂牌协议67公开出让方式的程序、特点是什么？土地出让方式非市场出让方式公开出让方式招标出让方式拍卖出让方式挂牌出让方式协议出让方式68土地公开出让的程序签订国有建设用地使用权出

25、让合同按出让合同约定付清全部出让价款办理土地登记取得国有建设用地使用权证书69方式：公开（开发利用条件和要求）特点：程序规范、透明度高、公开竞争。适用范围：很广，大型开发项目和城市规划的重点发展项目，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地。（一）招标出让70方式：公开（用地条件和底价）特点：价高者得，完全市场化。适用范围：竞争性较高的房地产业、金融业、商业、旅游业区位条件好、交通便利、土地利用较为灵活。规则：土地行政主管部门主持拍卖,首先叫底价，轮番报价，最后出最高价者得,竞买人不足三人或最高应价未达底价，终止拍卖。（二）拍卖出让 71方式：公开竞价交易特点：规定期限（不少于10工作日）公开竞

26、争。（三）挂牌出让 72（四）协议出让1、方式：协商（用地条件和出让金）2、特点：公开性和透明度低，一对一，主观随意性大，缺乏公开竞争。3、适用范围：工业高新技术项目、公益事业用地、需重点扶持优先发展的产业公益福利和非盈利性项目。73城市国有土地使用权出让城市国有土地使用权划拨城市国有土地使用权转让土地合作741、含义土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。752、取得划拨土地使用权实际上分为两种情况 一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置后费用后，国家将土地交付其使用

27、；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。 76土地使用权划拨依据土地管理法第五十四条，这里的土地使用者包括：国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 目前在房地产开发中，对用于经济适用房、廉租房等社会保障性用房的开发建设用地，采用行政划拨的方式。773、划拨土地使用权的基本特征基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性78城市国有土地使用权出让城市国有土地使用权划拨城市国有土地使用权转让土地合作791、含义土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合

28、法方式将土地使用权再转移的行为。80土地使用权转让方式：1.买卖2.交换3.赠与812、土地使用权转让的条件支付土地出让金，取得土地使用权证书；进行了投资开发，属于房屋建设的，完成开发投资总额的25%，属于成片土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。82城市国有土地使用权出让城市国有土地使用权划拨城市国有土地使用权转让土地合作83四、土地合作-联建拥有资金缺少土地的开发商通过转让、公司入股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获得土地的一种方式。84“五证”国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证预售许可证85第三章 房地产开发项目的规划设计及其评价P318

29、6一、 房地产开发项目的规划管理1.1 城市规划的层次城镇体系规划城市规划镇规划乡规划村庄规划全国城镇体系规划省域城镇体系规划城市总体规划（城市分区规划）控制性详细规划修建性详细规划城乡规划近期建设规划土地利用总体规划土地利用年度计划国民经济和社会发展规划87城市总体规划“对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。”中华人民共和国城乡规划法 （2008年1月1日起施行 ）88控制性详细规划控制性详规的任务：用一系列的指标和规划要求对土地使用进行有效的控制，并指导修建性详细规划的编制。控制性详规的基本内容：详细确定规划地区各类用地的界线和使用范

30、围，提出建筑高度、建筑密度、容积率控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定交通出入口方位、建筑后退红线距离等。确定各类支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高。根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。制定相应的土地使用和建筑管理规定细则。89控制性详细规划对地块的控制指标有：规定性指标：必须遵照的，包括：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑控制高度、建筑后退红线距离、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其其他需要配置的公共设施。指导性指标：参照执行，包括：人口容量、建筑形式、体量、色彩、风格要求，其他环境要求。嘉兴市南湖新区控制性详细规划90一、

31、房地产开发项目的规划管理1.2 房地产开发与城市规划的关系P37城市规划是房地产开发的基本依据城市规划的实施离不开房地产开发91一、 房地产开发项目的规划管理1.2 房地产开发与城市规划的关系城市规划是房地产开发的基本依据调控（管制）指导92一、 房地产开发项目的规划管理1.3 房地产开发项目的规划管理（要点）P38选址、定点 建设用地规划许可证 行政划拨： 选址、定点审批（选址意见书）规划设计条件建设用地规划许可证申请用地 出让：受让土地规划设计条件建设用地规划许可证93建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比 。 容积率：即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。绿地率：规

32、划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。建筑红线后退距离：即建筑最外边线后退道路红线的距离。通常以下限控制。94一、 房地产开发项目的规划管理1.3 房地产开发项目的规划管理（要点）选址、定点 建设用地规划许可证 行政划拨： 选址、定点审批（选址意见书）规划设计条件建设用地规划许可证申请用地 出让：受让土地规划设计条件建设用地规划许可证规划设计方案审批申请建设工程规划许可证竣工验收规划认可（建设工程竣工验收规划确认（认可）书）城乡规划法第四十五条：县级以上城乡规划部门依国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未

33、经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。工程竣工后，城乡规划行政主管部门未出具认可文件的，有关部门不得发给房屋产权证明等有关文件。 95居住区规划设计的基本原则居住区分级控制规模和规划布局形式居住区用地居住区规划设计的内容居住区规划设计中的技术经济指标二、 城市居住区规划（熟悉）96二、 城市居住区规划2.3居住区用地2.3.1居住区规划（总）用地的构成居住区用地住宅用地公建用地道路用地公共绿地其他用地97二、 城市居住区规划2.3居住区用地2.3.1居住区规划（总）用地的构成居住区用地（R）住宅用地（R01）公建用地（R02）道路用地（R03）公共绿地（R04）其他用地（

34、E）规划范围内与居住区没有直接配套关系的其他用地，如外围道路或保留的企事业单位、不能建设的用地、城市级公建用地、城市干道、自然村等。其他用地不参与用地平衡，也不计人人均用地指标，只在居住区规划总用地中统计其用地数量。98每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积或以居住区总建筑面积与居住区用地的比值表示。每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数。 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数。每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。 居住区各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。 住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率。 每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量 99第四章

35、房地产市场调查与分析P76100第一节 房地产市场调查房地产市场调查的含义与作用房地产市场调查与预测的内容房地产市场调查与预测的方法房地产市场调查的步骤101 根据房地产开发项目经济评价方法，房地产开发项目经济评价的一般程序为：房地产市场调查与预测投资与成本费用估算收入估算与资金筹措财务评价房地产开发项目策划方案比选不确定性分析综 合评 价第四章 房地产市场调查与分析 房地产市场调查的含义与作用房地产市场调查与预测的内容房地产市场调查与预测的方法房地产市场调查的步骤102第四章 房地产市场调查与分析 一、 房地产市场调查的含义与作用P76 市场调查是调查者接受委托者的委托，根据调查目的，采取适

36、宜的调查方法，收集、存储、整理有关资料和数据并形成调查报告的过程。 房地产开发项目市场调查：委托者 - 房地产开发企业调查者 - 房地产开发企业组建的调查小组 - 房地产咨询机构 - 专门的调查公司103二、房地产市场调查的内容P77-79 P107-110房地产投资环境调查房地产市场状况调查第四章 房地产市场调查与分析 104二、房地产市场调查的内容房地产投资环境调查房地产投资环境调查（或市场环境调查）在国家（宏观）、区域、城市（中观）、邻里（微观）的层次上进行。投资环境调查的内容主要包括：政治、法律、经济、文化教育、 自然条件、城市规划、基础设施等方面；对已经发生的或将要发生的重大事件或政

37、策对房地产项目的影响，要作出充分的了解和估计。项目提出和项目选址的依据。房地产市场状况调查第四章 房地产市场调查与分析 105二、房地产市场调查的内容房地产投资环境调查与预测房地产市场状况调查与预测第四章 房地产市场调查与分析 106二、房地产市场调查的内容房地产投资环境调查房地产市场状况调查供求状况：包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产的供求状况，尤其是竞争楼盘的调查。消费者调查、竞争者调查房地产商品的价格、租金和经营收入；房地产项目开发和经营的投资、成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。项目定位的重要依据；可以为项目经济评价提供基础数据。第四章 房地产市场调查与

38、分析 P77107三、房地产市场调查的步骤 P78-80（一）确定问题和调查目标（二）制定调查计划（三）收集信息（四）分析信息（五）提交调查报告第四章 房地产市场调查与分析 调查内容资料来源调查方法抽样方案调查费用108（一）确定问题和调查目标试探性调查 即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些预测和想法。如在经历了2007-2009年中国城市住宅价格普遍大幅度上涨，价格向下调整压力日增的情况下（特别是现有住房政策的影响），调查有意向在2010年购买商品住宅的家庭数量 。描述性调查即明确一些特定的量值， 例如有多少人愿意花费50万元在郊区买一套两居室商品住宅； 109因果性调查找出

39、事情的原因和结果 例如价格和销售之间的因果关系如何？广告与销售间的因果关系如何？通常对于一个房地产公司经营业务范围来说，销售、成本、利润、市场占有量，皆为因变量。而自变量较为复杂。 （一）确定问题和调查目标110（二）制定调查计划P791、资料来源： 二手资料：首先收集； 一手资料：为了当前特定的目的而收集的原始信息。 1112、收集一手资料常用的调查方法： 观察法 专题讨论法 问卷调查法 实验法等（二）制定调查计划112直接观察法亲身经历法痕迹观察法行为记录法调查方法观察法113调查方法专题讨论法焦点小组座谈会深度访谈法投影技法114调查方法实验法是将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行实

40、验后得出的一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果。实验法是最科学的调查方法。 例如某写字楼的业主对于同类型的租户，首先确定月租金为30美元每平方米，看租户愿意租用多大的面积，如果月租金降为25美元每平方米，租户愿意租用的面积又是多少 。1153、收集一手资料常用的调查手段： 问卷 座谈（二）制定调查计划1164、抽样方案： 抽样单位：解决向什么人调查的问题。 抽样规模：主要确定调查多少人的问题。 抽样程序：解决如何选择答卷人的问题。（二）制定调查计划1175、联系方法： （二）制定调查计划人员访问：直接的方式 拦截式面谈调查电话访问：间接的方式。 一般是非选择性法向被调查者询问邮寄访问：回寄

41、率低 网上访问：真实性较差 118房地产市场调查计划：1、市场调查目的2、市场调查内容3、市场调查方法4、市场调查时间安排119（三）收集信息根据调查计划来进行信息的收集 ;最容易出错的阶段。120（四）分析信息主要任务是从收集的信息和数据中提炼出与调查目标有关的信息 。121（五）报告结果归纳研究结果并得出结论，提交给管理人员决策使用。报告要求：客观真实、简明扼要、结论明确、制作精美。122四、房地产市场预测分析方法房地产市场预测通常采用的方法有: 购买者意图调查法销售人员意见综合法专家意见法时间序列分析法相关分析法1231、购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数

42、量来进行分析的方法。【例】：在某市区进行某类公寓需求的市场调查中，访问500个样本，被访者表明购买意向如下：一定会买 50人 占10%可能会买 75人 占15%不能决定是否购买 125人 占25%可能不会买 100人 占20%肯定不会买 150人 占30%总计 500人 占100%124四、房地产市场预测分析方法房地产市场预测通常采用的方法有: 购买者意图调查法销售人员意见综合法专家意见法时间序列分析法相关分析法1252、销售人员意见综合法具体做法是：请几位销售人员分别估计某一产品在不同条件下未来的销售额以及发生的概率，然后求出它们的期望值，最后将几位销售人员的平均期望值做为销售额的预测值。1

43、263、专家意见法（德尔菲法）（6）对专家的意见进行综合处理。（1）组成专家小组。按照课题所需知识范围，确定专家。专家人数的多少，可根据预测课题的大小和涉及面的宽窄而定，一般不超过20人。（2）向所有专家提出所要预测的问题及有关要求，并附上有关这个问题的所有背景材料，同时请专家提出还需要什么材料。然后，由专家做书面答复。（3）各个专家根据他们所收到的材料，提出自己的预测意见，并说明自己是怎样利用这些材料并提出预测值的。（4）将各位专家第一次判断意见汇总，列成图表，进行对比，再分发给各位专家，让专家比较自己同他人的不同意见，修改自己的意见和判断。也可以把各位专家的意见加以整理，或请身份更高的其他

44、专家加紧评论，然后把这些意见再分送给各位专家，以便他们参考后修改自己的意见。（5）将所有专家的修改意见收集起来，汇总，再次分发给各位专家，以便做第二次修改。逐轮收集意见并为专家反馈信息是德尔菲法的主要环节。收集意见和信息反馈一般要经过三、四轮，在向专家进行反馈的时候，只给出各种意见，但并不说明发表各种意见的专家的具体姓名。这一过程重复进行，直到每一个专家不再改变自己的意见为止。1273、专家意见法（德尔菲法） 优点: 能充分发挥各位专家的作用，集思广益，准确性高；能把各位专家意见的分歧点表达出来，取各家之长，避各家之短。 缺点：过程比较复杂，花费时间较长。 1284、时间序列分析法 时间序列分

45、析法是利用过去的数据或资料来预测未来的状态 。分为：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法129简单平均法也称为算术平均法，即把资料中各期实际销售量的平均值作为下一期销售量的预测值。例：某楼盘2010年1月实际销售额100万元，2月120万元，3月130万元，预测4月的销售额？130指数平滑法 指数平滑法是在移动平均法基础上发展起来的一种时间序列分析预测法，它是通过计算指数平滑值，配合一定的时间序列预测模型对现象的未来进行预测。原理是任一期的指数平滑值都是本期实际观察值与前一期指数平滑值的加权平均。131计算公式：Qt = St-1 (1) Qt-1 其中Qt本期预测值 St-1前

46、期实际销售量 Qt-1前期预测值 平滑指数（01）132回归分析法市场因子推演法5、相关分析法P86133回归分析法回归分析法是一种统计学方法，它是在掌握一定量观察数据基础上，利用数理统计方法建立自变量和因变量之间回归关系函数的方法。134第二节 市场细分与目标市场选择P87135第四章 房地产市场调查与分析二、房地产市场调查、市场细分及目标市场选择根据客户的买点设计卖点客户定位（市场定位，定位的核心）市场定位（形成差异化产品）形象定位（认知、偏好、共鸣）选择目标市场市场细分市场调查项目定位程序市场定位136 目标市场选择的五种模式P91P1P2P3M1 M2 M3 市场集中化P1P2P3产品

47、专门化M1 M2 M3P1P2P3全面覆盖M1 M2 M3P1P2P3市场专门化M1 M2 M3 选择专门化M1 M2 M3P1P2P3P产品M市场第四章 房地产市场调查与分析二、房地产市场调查、市场细分及目标市场选择137 根据建设部房地产开发项目经济评价方法，房地产项目策划主要包括以下内容的分析与选择：项目区位开发时机开发内容和规模开发合作方式融资方式和资金结构产品经营方式第五章 房地产开发项目策划 138第六章 房地产投资分析基础139一次支付类型：又称整付，所分析系统的现金流量，无论流入还是流出，均在一个时点上发生。1、复利终值公式（一次支付终值公式、整付本利和公式）2、复利现值公式（

48、一次支付现值公式）(1+ i)n称作一次支付终值系数(1+ i)-n称作一次支付现值系数140等额支付类型等额支付是指所分析的系统中现金流入与现金流出可在多个时间点上发生，而不是集中在某一个时间点，即形成一个序列现金流量，并且这个序列现金流量数额的大小是相等的（A）。它包括以下四个基本公式。1等额序列支付年金终值公式（已知A，求F）2储存基金公式（已知F，求A）3等额支付序列年金现值公式（已知A，求P）4资金回收公式（已知P，求A）141课本P160-165例题：例5-3例5-10142第四节 房地产投资经济评价指标与方法143第一节 效益和费用识别 1、概念 成本 是指人们为达成一事或取得一

49、物所必须付出或已经付出的代价。 影响因素：技术方案、生产规模、生产组织方式 技术水平、管理水平等。 与会计中成本的区别：P145 A、会计中：实际发生，因素确定，成本数据惟一； 投资分析中：预测和估算，因素不确定。 B、投资中有机会成本、不可预见费等成本。一、房地产投资与成本144第一节 效益和费用识别2、房地产投资分析中的投资与成本投资形式经营方式投 资成 本开发投资出售开发建设过程中的资金投入建设成本出租建设成本出租成本经营建设成本经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入购买成本出租成本经营一、房地产投资与成本145第一节 效益和费用识别2、房地产投资分析中的投资与成本 房地产项目总投资

50、 是指在开发期内投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资 是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金 是指用于开发企业日常经营的周转资金。 一、房地产投资与成本146项目总投资估算表 单位：万元序 号 项 目 总 投 资 估算说明 1开发建设投资1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.10111112土地费用前期工程费基

51、础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）=3.1+3.2+3.3 31 32 33 开发产品成本固定资产投资经营资金147148第一节 效益和费用识别二、经营收入、利润和税金P147 1、经营收入 经营收入（租售收入）主要包括： 销售收入、租金收入和自营收入。 计算方法： 销售收入=销售房屋面积房屋销售单价出租收入=出租房屋建筑面积房屋租金单价自营收入=营业额-商业营业成本-自营中商业经营风险回报149(三）经营收入、利润和税金2、利润计算方法：利润总额=经营利润+营业外收支净额经营利润=销售

52、(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金及附加-土地增值税税后利润=利润总额-所得税分配(应付)利润=税后利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)150(三）经营收入、利润和税金3、税金税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：销售税金。销售税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。 城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，房产税是投资者拥有房地产时征收的一种财产税。土地使用税和房产税在企业所得税前列支。企业所得税，按其应纳税所得额征

53、收的一种税。151二、房地产投资经济效果评价指标P165 房地产投资经济效果的表现形式 置业投资对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。置业投资经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。152 房地产投资经济效果的表现形式开发投资房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。 153三、房地产投资项目经济评价指标体系项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率财务内部收益率IRR借款偿还期利息备付率资产负债率销售利润率财务净现值NPV投资利润率动

54、态投资回收期静态投资回收期房地产置业投资投资利润率财务内部收益率IRR借款偿还期偿债备付率资产负债率流动比率速动比率资本金利润率、资本金净利润率财务净现值NPV现金回报率、投资回报率动态投资回收期静态投资回收期154四、盈利指标的计算动态指标静态指标155动态指标156静态指标 P171（一）成本利润率和销售利润率（二）投资利润率（三）资本金利润率和资本金净利润率（四）静态投资回收期（五）现金回报率和投资回报率157（一）成本利润率和销售利润率P171 成本利润率(RPC)，指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率=（项目总开发价值-项目总

55、开发成本）/项目总开发成本100 =（开发商利润/项目总开发成本）100 158项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；当项目用于出租时,为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累积之和；项目总开发成本，是房地产开发项目在开发经营期内实际支出的成本，一般包括项目总投资与建设期之外的财务费用。159项目总开发成本是开发项目在开发经营期内实际支出的成本，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用等。 （参照投资估算）160成本利润率一般与目标利润

56、率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。 目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关。一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%。161销售利润率：是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。计算公式为：销售利润率=（销售利润/销售收入）100。销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益；销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和销售税费，其数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。（一）成本利润率和销售利润率 162成本利润

57、率=（项目总开发价值-项目总开发成本）/项目总开发成本100 =（开发商利润/项目总开发成本）100销售利润率=（销售利润/销售收入）100。163P183 例5-15：某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造成本为3500元，专业人员费用为建造成本预算的8，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5、3.0和6.5，预计建成后

58、售价为12000元。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12，按季度计息，融资费用为贷款利息的10。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率和销售利润率分别是多少? 164 例5-16：某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元，银行同意提供的贷款利率为15的基础利率上浮2个百分点，按季度计息。融资费用为贷款利息的10。开发商的造价工程师估算的中档写

59、字楼的建造成本为1000元，专业人员费用为建造成本的12.5，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20，当前房地产的长期投资收益率为9.5。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，可出租面积系数为0.85,试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估。165（二）投资利润率 分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率 。166开发投资的投资利润率是指开发项目年平均利润额占开发项目总投资的比率。开发项目总投资与项目总开发成本的差异在于前者不含财务费用。置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正

60、常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。167投资利润率=（年利润总额或年平均利润总额/项目总投资）100%利润总额=经营收入（含销售、出租、自营）-经营成本-运营费用-销售税金销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加项目总投资=项目总开发成本+经营资金168在财务评价时，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目平均投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。169(三)资本金利润率和资本金净利润率1、资本金利润率：是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产投资项目投入