[房地产估价师]企业各种经济行为涉及的房地产估价知识点汇总

1、第七节企业各种经济行为涉及的房地产估价知识点一：企业各种经济行为涉及的房地产估价2类型在这种目的下的房地产估价就可以分为房地产权属发生转移和房地产权属不发生转移两种类型。（一）房地产权属发生转移企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，大都涉及到房地产权属的转移。企业合资、合作、股份制改组、合并、分立等活动，均涉及到房地产权属向新设立公司转移的行为；此外，企业的出售、兼并、破产清算，通常也伴随房地产权属的转移。（二）房地产权属不发生转移企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转移。知识点二：估价的假设2前提在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，不仅要结合企业经济活动的特点来确定房地产

2、权属是否发生转移，而且根据房地产估价规范要求，还应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳利用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳利用，在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳利用。知识点三：估价方法的选用（一）房地产权属发生转移的估价房地产权属发生转移，在估价时均按照房地产转让方式处理。企业在合资、合作时，一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议，以及相应的可行性研究报告，来分析房地产用途是否发生转变。a.如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前

3、提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本（含可能有的土地用途变更而需调整的土地出让金等），采用假设开发法和收益法进行估价；b.如果继续使用，即不转变用途，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场法和成本法进行估价。破产清算的房地产估价与抵押物处置类似，属于强制处分。由于是出于迅速变现的需要，购买者的选择范围受到限制，其交易情况属非正常的公开市场交易，因此可能实现的市场价值较公开市场价值低很多，其估价结果可低于市场价值。（二）房地产权属不发生转移的估价这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中，确定以房地产作为出资的出资方的分配比例。因此，估价时要充分考

4、虑联营各方协议的具体条件，结合房地产的未来使用方式进行估价。估价方法视具体情况一般可用市场法、成本法和收益法。【教材案例37】房地产估价报告封面（略）目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）a市路苑a021、a022、a023、a024、a025五套涉案公寓估价结果报告（节选）一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象1物质实体状况表352名称物质实体状况坐落海南省a市区路苑a021、a022、a023、a024、a025五套公寓建筑面积62122层数估价对象所处建筑物共28层，估价对象位于第2层建筑结构框架剪力墙结构装饰装修外墙贴白色条形面砖内

5、墙及顶棚客厅、卧室内墙面刷白色涂料，厨房、卫生间及阳台墙面贴瓷砖，顶棚木线条饰顶地面客厅及卧室地面为实木地板，厨房、卫生间及阳台地面铺地砖门窗木门、铝合金窗，阳台铝合金推拉门，铝合金封阳台，门窗包套，外门设有防盗门设施、设备设施、设备管道燃气设施，室内预留电视、电话插孔、空调插座，室内已安装卫生洁具，小区设有专门的消防系统平面布置套型设计较合理工程质量优建成年月1993年土地使用剩余年期估价对象分摊的土地使用权剩余使用年期为432年分摊土地使用权面积3180维护、保养有专业物业管理公司维护、保养和管理使用和利用情况估价对象一直作为公寓出租使用基础配套完备度“六通一平”公共配套设施完备程度较完备

6、2权益状况根据省检察院提供的资料显示，估价对象房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙公司所有。现已被司法机关扣押。【纠错】缺区位状况描述。四、估价目的为司法机关确定估价对象在估价时点的市场价格提供参考依据。五、估价时点根据委托鉴定书确定估价时点为1999年1月1日。六、价值定义估价对象的价格是依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范（gb/t502911999）以及国家、地方制定和发布的关于房地产估价的相关法律、法规、政策计算的估价对象在估价时点最可能形成或成立的公开市场价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对

7、交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。七、估价依据（略）八、估价原则本次估价在遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、公平原则。【纠错1】不是抵押报告不用谨慎原则。【纠错2】缺估价时点原则。九、估价方法针对估价对象的特殊性和估价目的，本公司及时组织估价项目小组，深入细致地分析和研究了委托人提供的相关资料和情况，同时组织人员进行实地查勘及市场调查，走访当地房地产中介、开发企业、管理部门等，基本了解了从20世纪90年代初到2006年海南省a市房地产市场整个演变和发展过程。海南省1993年的房地产热

8、过后至2000年期间的开发项目极少，因此估价时点的有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料无法收集，成本法无适用的条件；但是当初的存量房较多，房地产租售市场较活跃，我们通过查阅a市房屋档案馆档案资料，采集到了距离估价时点1年期间与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产的有关租售的资料，因此具备采用市场法和收益法的条件，故本报告采用市场法和收益法对估价对象进行评估。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法又称收益资本化法、收益法，

9、是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。十、估价结果估价对象在估价时点（1999年1月1日）最可能形成或成立的公开市场价格为：总价：1225667元大写：人民币壹佰贰拾贰万伍仟陆佰陆拾柒圆整单价：l973元/【纠错】估价报告不应出现“可能”字样。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2006年10月25日至2006年11月5日。十三、估价报告使用期限本报告使用期限为一年，自2006年11月5日起至2007年11月4日止。五套涉案公寓估价技术报告（节选）一、估价对象实物状况描述与分析（略）

10、二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法选用（略，见结果报告）七、估价测算过程（一）市场法评估估价对象1搜集交易实例运用比较法估价，首先要拥有大量真实、可靠的交易实例，只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。所以，首先应尽可能的搜集较多的交易实例。我们对估价对象实地查勘的同时也调查了解了估价对象区域内同类型的物业，通过调阅a市房屋档案馆的档案，针对性的搜集了若干交易实例进行分析和筛选。表353abc坐落a市公寓b305室a市公寓b601室a市大厦2

11、层c座208室建筑面积1379120612034建筑结构框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙用途公寓公寓公寓装修一般装修一般装修一般装修楼层3/286/282/28土地剩余使用年期43年435年425年交易情况正常正常正常建成年代1995年1995年1995年交易时间1999年4月1999年6月1999年8月3建立价格可比基础选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。建立价格可比基础一包括5个方面：同一付款方式；同一采用单价；同一币种和货币单位；同一面积内涵；同一面积单位。可

12、比实例价格 表354abc付款方式一次性付清一次性付清一次性付清单价205021001912币种/单位人民币/元人民币/元人民币/元面积内涵建筑面积建筑面积建筑面积面积单位表355估价对象abc交易情况正常正常正常正常交易时间1999年1月1日1999年4月1999年6月1999年8月区域因素自然环境和景观自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生人文、社会环境人文环境好、整体人群文化素质较高人文环境好、整体人群文化素质较高人文环

13、境好、整体人群文化素质较高人文环境好、整体人群文化素质较高治安状况优优优优交通便捷度交通便捷度临主干道，距离公交站点200m以内，有3条以上的重要公交线路临主干道，距离公交站点200m以内，有3条以上的重要公交线路临主干道，距离公交站点200m以内，有3条以上的重要公交线路繁华程度较繁华较繁华较繁华城市规划限制建筑或小区布局合理、外观整齐、有一定的绿化和活动空间符合城市规划要求建筑或小区布局合理、外观整齐、有一定的绿化和活动空间，符合城市规划要求建筑或小区布局合理、外观整齐、有一定的绿化和活动空间，符合城市规划要求公共配套设施完备度公共配套设施完备度商业配套设施在800m范围内有大型的市级商业

14、配套设施在400m范围内有大型的市级商业配套设施在400m范围内有大型的市级商业配套设施在1200m范围内有大型的市级商业配套设施教育配套设施属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区医疗配套设施距市级医院2000m距市级医院1000m距市级医院1000m距市级医院3000m其他生活配套基本较完备基本较完备基本较完备基本较完备基础配套设施完备度区域因素基础配套设施完备度“六通一平”“六通一平”“六通一平”“六通一平物业管理封闭式管理封闭式管理封闭式管理封闭式管理

15、楼层/总楼层2/283/286/282/28装修一般装修一般装修一般装修一般装修朝向两卧室朝南两卧室朝南两卧室朝南两卧室朝南建筑规模28层28层28层28层个别因素个别因素设施设备管道燃气设施，室内预留电视、电话插孔、空调插座，室内已安装卫生洁具，小区设有专门的消防系统管道燃气设施，室内预留电视、电话插孔、空调插座，室内已安装卫生洁具，小区设有专门的消防系统管道燃气设施，室内预留电视、电话插孔、空调插座，室内已安装卫生洁具，小区设有专门的消防系统管道燃气设施，室内预留电视、电话插孔、空调插座，室内已安装卫生洁具，小区设有专门的消防系统新旧程度1993年建成，保养、维护程度较好1995年建成，保

16、养、维护程度好1995年建成，保养、维护程度好1995年建成，保养、维护程度好工程质量优优优优平面布置套型设计较合理套型设计合理，功能明确套型设计合理，功能明确套型设计较合理建筑结构框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙5进行交易情况修正5进行交易情况修正经过调查、询证及分析，可比实例a、b、c均为正常交易，因此确定可比实例a、b、c的交易情况修正系数均为100/100。6进行交易日期修正估价人员查阅了a市1999年统计年鉴，同时进行市场调查，并咨询当地房地产中介、开发企业、管理部门等，验证了统计年鉴所反映的房地产价格指数基本符合当初的市场行情。a市1999年房地产价格指数表 表356月份1

17、23456789101l12指数100101.5100.3100.85100.499.899.95101.3101.2100.8101.55102.4说明：上表价格指数为定基价格指数，以1999年1月为基期。根据上表统计数据分析，确定可比实例a、b、c的交易日期修正系数分别为：可比实例a：100/100.850.9999/100可比实例b：100/99.81100.2/100可比实例c：100/101.398.7/100表357权重估价对象abc自然环境和景观015100100100100人文、社会环境010100100100100治安状况005100100100100交通便捷度0101001

18、0010070繁华程度010100100100100城市规划限制010100100100100续表权重估价对象abc公共配套设施完备度商业配套设施01010012012080教育配套设施005100100100100医疗配套设施00510012012080其他生活配套005100100100100基础配套设施完备度010100100100100物业管理005100100100100表359权重估价对象abc楼层010100120 160 100 装修010100100100100朝向005100100100100建筑规模0151001001001009求出比准价格9求出比准价格进行了交易情况、

19、交易日期、区域因素、个别因素修正以后，就把可比实例房地产的实际成交价格修正成了估价对象房地产在估价时点时的客观合理的价格。公式为：估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数【注意】如果没有给出公式算错误。（二）收益法评估估价对象1搜集有关房地产收入和费用的资料运用收益法估价，首先要对潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等（均为客观值）进行搜集和调查，只有拥有了大量真实、可靠的收入和费用的资料，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。所以，首先应尽可能的搜集较多的收入和费用的资料。我们对估价对象实地查勘的同时也调查了解了估价对象区域内同类型

20、的物业，调阅a市房屋档案馆的档案和房地产中介企业，针对性的搜集了若干房地产交易及租赁的资料进行分析和筛选。同时，委托人已提供估价对象当初的租赁契约，根据契约所载，估价对象租赁期限3年（从1998年1月1日至2000年12月31日止），租金标准第1年为075元/天（建筑面积），此后每年租金上浮5%，租金为每年年初收取，租赁保证金为30000元/年固定不变。2估算潜在毛收入潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入（包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入）。（1）估算租约期内实际毛收入1998年至2000年存款利率按当初利率水平225%计取。则，估价对象从估价时点计算，在租赁期内

21、的实际毛收入为：1999年全年：075（15%）3656212230000225%（1225%）17922207（元）2000年全年：075（15%）23656212230000225%（1225%）18815017（元）【纠错】租赁保证金利息计不应折现，因为是在年初收取。所以正确的公式应如下：1999年全年：075（15%）3656212230000225%17922207（元）2000年全年：075（15%）23656212230000225%18815017（元）（2）租约期外潜在毛收入估价人员根据估价需要，运用数理统计分析的原理对搜集来的资料进行分析和筛选，主要分析从2001年初至20

22、05年底与估价对象相类似的符合同一供需圈范围内相同结构与类型等要求的房屋出租资料，根据收集的资料，选择3个可比实例见下表：表362可比实例租赁期限租金（元/天）大厦f0210室2001年3月至2003年2月085大厦b0222室2002年5月至2004年4月085大厦e0206室2003年1月至2006年1月085上表租金均为每年年初收取，统一委托中介公司代理，根据了解，保证金利息收入约占租金的4。3个可比实例均处同一建筑物的同一个楼层，经过调查和询证均为正常出租，根据当初房地产市场状况分析，2001年初至2005年底a市房地产租赁市场价格没有较大幅度的变化，因此我们采用简单算术平均数确定估价

23、对象在2001年初至2005年底的客观租金水平。客观租金（0.850.850.85）/30.85（元/天）则估价对象从2001年至2005年的年潜在毛收入为：0.85（14%）621.22365193504.44（元）3估算有效毛收入有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（迟延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。估价人员从市场调查的资料中分析，结合向a市房管局物业管理科调查询证，与估价对象同一供需圈范围内类似的房地产在估价时点至今的客观有效毛收入占潜在毛收入的比率约为80%。则：因估价对象在1998年至2000年存有租约，且没有拖欠租金的情况，所以租约期内有效毛收

24、入等于潜在毛收入。1999年全年有效毛收入为：17922207元100%17922207（元）2000年全年有效毛收入为：18815017元100%18815017（元）2001年至2005年各年有效毛收入为：19350444元80%15480355（元）4估算运营费用运营费用指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。房地产出租运营费用一般包括：管理费、维修费、保险费、税金及附加、租赁代理费等。（1）管理费管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两个部分，一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；二是管理人员的工资支出。管理费通常按照租金收入的2%5%

25、计算，根据实际情况结合地方惯例，本次评估按市场客观租金的4%计算。则：1999年全年管理费为：075（15%）365621224%714248（元）2000年全年管理费为：075（15%）2365621224%749960（元）2001年至2005年各年管理费为：085621223654%770934（元）（2）维修费维修费是指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。维修费通常是按房屋重置价的15%2%计算。根据实际情况结合地方惯例，本次评估按房屋重置价的2%计算。估价人员查阅了a市的建筑造价信息，估价对象在估价时点的房屋重置单价在1400元/左右，本次评估按1400元/考虑。则：年维修费l40

26、0621222%1739416（元）（3）保险费保险费是指房产所有人为使自己房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。保险费一般按照房屋重置价乘以保险费率计算。我国房屋的保险费率是15%2%。本次评估按2%考虑。则：年保险费1400621222%173942（元）（4）税金及附加税金是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。税金按国家税法规定执行。房屋出租税金包括：房产税（税率12%）、营业税（税率5%）及在营业税基础上征收的城市维护建设费（费率7%）、教育费附加（费率3%），合计税率175%，税金按租金收入计征。另外还有土地使用税，目前我国土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率

27、。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：大城市05至10元；中等城市04至8元；小城市03至6元；县城、建制镇、工矿区02至4元。根据地方征收标准，本报告采用2元/（土地面积）计取。则：1999年全年税金及附加为：075（15%）36562122175%318023131194（元）2000年全年税金及附加为：075（15%）236562122175%318023287435（元）2001年至2005年各年税金及附加为：08536562122175%318023379196（元）【解释】【纠错1】税金及附加的计算基数中应包含租赁保证金利息，即应按有效毛收入计算，而不应该按潜在毛收入测算。

28、【纠错2】2001年至2005年各年税金及附加计算应考虑空置率和收租损失率，应为085（14%）3656212280%175%31802。房屋租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准收取。本次评估按半月租金考虑。则：因估价对象从1998年1月1日至2000年12月31日已存有租约，租期3年，租赁代理费在1998年初房屋刚出租就缴纳。故本次评估无须再计算估价时点至2000年12月31日之间的租赁代理费。2001年至2005年各年租赁代理费（设定按年出租）为：08562122302792056（元）（6）运营总费用运营总费用管理费维修费保险费税金及附加租赁代理费1999年全

29、年运营总费用（租赁代理费未计）为：7142.4817394.161739.4231311.9457588.00（元）2000年全年运营总费用（租赁代理费未计）为：7499.6017394.16l739.4232874.3559507.53（元）2001年至2005年各年运营总费用为：7709.3417394.16l739.4233791.967920.5668555.44（元）5估算年净收益净收益是有效毛收入减去运营费用后的收益。则：1999年全年净收益为：179222.0757588.00121634.07（元）2000年全年净收益为：188150.1759507.53128642.64（元

30、）2001年至2005年各年净收益收入为：154803.5568555.4486248.11（元）6选用适当的报酬率报酬率的求取通常有市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资组合技术等方法。其中市场提取法求取的报酬率是根据市场状况来测算，相对来说说服力较强，所以本报告报酬率采用市场提取法确定。根据估价人员收集的资料，选择3个与估价对象同一供需圈范围内类似的房地产情况见下表：表363可比实例净收益（万元/年）价格（万元）尚可收益年限（年）报酬率（%）花园2306室19324954400740公寓a205室20225724360752公寓a208室22528944315742由于所选取的可比实例均与估价对象相似，且测算的报酬率相差不大，故采用简单算术平均数确定估价对象的报酬率。则：估价对象报酬率（740%752%742%）/3745%7选用适宜的计算公式求出收益价格由于估价对象在可收益年期内的前几年净收益已经求取，而在2005年末与估价对象类似的房地产销售价格可以通过调查获取资料，然后采用市场法求取估价对象在2005年末的市场价格，再把净收益及市场