2022年物流园区可行性研究报告

1、物流园区可行性研究报告物流园区可行性研究报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！） TOC o 1-5 h z 目录刖言 4一、某某物流园区项目总论 6（一）项目可行性研究报告编制原则与依据 6（二）项目内容7.（三）项目投资估算及资金筹措 8（四）项目盈利状况 8.（五）项目研究结论8.（六）项目研究重点 9.二、某某物流园区开发建设的市场环境分析 9（一）某某省、西宁市及西藏的社会经济发展现状及趋势分析 9（二）某某省、西宁市物流需求市场分析 12（三）某某省、西宁市物流业及物流企业现状分析 19三、某某物流园区的现状、存在的问题和发展优势 23（一）园区现状23（二）园区发展

2、中的困难、存在的问题及不利因素分析 24（三）园区发展现代物流的优势和有利因素 24四、 某某物流园区开发建设的必要性和指导原则 25（一）园区开发建设的必要性 25（二）园区开发建设的指导原则 26五、某某物流园区建设选址与用地分析 27（一）园区建设选址分析 27（二）园区用地分析27六、 某某物流园区的战略定位、运作管理模式、发展目标与开发策略30（一）园区的战略定位30（二）园区的业务模式与运作管理模式 31（三）园区发展目标 33（四）园区开发策略34七、 某某物流园区建设内容、建设规模及实施进度计划 37（一）园区建设项目规划 37（二）园区建设规模 41（三）园区规划建设项目布局

3、图 41（四）园区基础设施规划 43（五）园区开发建设施进度计划 44八、 某某物流园区交通环境分析与交通组织规划 45（一）园区的交通现状分析 .4.5（二）园区项目交通发生量 46（三）园区道路交通规划 47（四）园区内部交通组织50（五）园区外部交通组织 50（六）园区交通分配 50（七）园区未来交通状况评价 .5.1（八）园区停车及人行道 51 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document （九）园区道路情况表52九、某某物流园区的管理组织、招商与整体形象推广策略 52（一）园区管理组织52（二）园区招商策略54（三）园区宣传推广策略 55十、某某

4、物流园区信息化建设初步规划 56（一）园区信息化建设的目标 56（二）园区信息化建设基础结构建设规划 5 6（三）园区信息化建设网络与信息安全体系规划 58（四）园区信息化建设投资估算与投资机制 5 9十一、某某物流园区环境保护措施 61（一）大气环境保护措施 61（二）水环境保护措施 61（三）噪声环境控制措施 61（四）固体废弃物 62十二、某某物流园区投资规模、资金来源及经济效益初步分析 63（一）园区投资规模与资金来源 63（二）园区经济效益初步分析 .6.6（三）园区社会效益分析 67十三、某某物流园区投资风险及应对策略 68（一）投资风险68（二）应对策略68十四、省市政府对某某物

5、流园区开发建设的支持性政策措施 70（一）全面落实国家、省市政府已出台的各项扶持和优惠政策 70（二）园区基础设施配套方面的支持 70（三）园区建设过程中的支持性政策 71（四）园区经营过程中的支持性政策 71（五）省市政府各部门全力支持园区的建设与经营 72十五、项目评价结论与建议 73（一）结论73（二）建议73某某某某物流园区发展建设可行性研究报告简本 .言、八刖近年来全国现代物流业发展很快，各地政府部门和有关企业在 抓住有利时机，积极参与。西宁市具有发展现代物流的区位优势和 发展综合物流业务的基础条件。在承担“青藏高原”传统商贸功能 的同时，又成为西北地区现代物流的重要节点。西宁市社会

6、消费品 零售总额占全省60%以上，具有较强的物流生成能力，以西宁为枢 纽，以公路铁路为主、航空为辅，辐射全省各地的物流网络已初具 规模。鉴于此，某某省政府提出建设符合现代物流业发展要求的某 某物流园区，并给予资金和优惠政策支持，加快西宁市物流业的发 展，带动全省物流业的发展，为某某省乃至更为西北区域经济提供 必要的支撑。2005年9月省政府成立了某某物流园区建设领导小组办公室， 专门负责某某物流园区的规划、开发、建设等工作。省市政府领导 多次召开某某物流园区建设现场办公会，研究园区建设问题。因 此，某某物流园区建设领导小组办公室根据省市政府领导的指示和 自身工作需要，委托了核工业第二研究设计院

7、和深圳市安必行物流 顾问有限公司，对某某物流园区的开发建设进行了可行性研究，提 出了某某某某物流园区发展建设可行性研究报告（以下简称可行性研究报告）。可行性研究报告充分分析了某某省、西宁市社会经济 发展和物流业发展情况，进行了深入全面的市场需求现状分析与预 测，指出了建设“某某某某物流园区”的必要性和有利条件，确定 了“某某某某物流园区”的战略定位、功能分区和运作管理模式， 提出了“某某某某物流园区”的发展目标和开发策略，完成了“某 某某某物流园区”建设内容与效益分析。可行性研究报告包括十五 个方面的内容。并根据委托单位的要求，制作了 某某某某物流园区 发展建设可行性研究报告简本。“某某某某物

8、流园区”的建设将成为西宁市乃至整个某某省新 的经济增长点，具有良好的经济效益和社会效益，同时对于完善西 宁市作为西北地区中心城市的整体功能，提升西宁市在西北区域经 济中的战略地位，促进城市经济结构的战略升级都具有重大而深远 的意义。本报告的研究得到了某某省经委、发改委、商务厅、统计局、 交通厅、西宁市规划建设局、国土局、房产局、外经贸局、发改 委、交通局、海关、省物流领导小组办公室、某某物流园区建设领 导小组办公室等相关部门以及城北区、省物产集团、某某物流园区 各企业的大力支持和帮助，在园区开发的市场环境分析方面参阅了某某省现代物流发展规划、某某省国民经济和和会发展第十一 个五年规划纲要、某某

9、物流园区概念性规划等资料，在此向相 关单位和作者表示感谢。一、某某物流园区项目总论（一）项目可行性研究报告编制原则与依据1、编制原则本报告涉及的内容及数据真实、合理，具备可操作性；符合国家产业发展和相关法律法规；符合西宁市和某某省经济与物流业发 展战略方向，项目实施能够实现明显的社会效益和经济效益。2、编制依据国家发改委、商务部等九部委局：关于促进我国现代物流发展的意见；某某省经济委员会等十四部门：某某省发展现代物流业若干政 策意见；某某省发展与改革委员会：某某省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；某某省现代物流发展规划，2005年5月；西宁市规划建设局：某某物流园区概念性规划，2005年

10、9月；某某省经济委员会：某某省物流发展纲要，青经运2005115号;2005某某统计年鉴，2005年8月；2005西宁统计年鉴，2005年7月;2006国务院批准的西宁人民政府编制西宁城市总体规划， 年1月13日；本项目组收集调研的大量资料等。（二）项目内容本项目将建设一个综合性的物流园区，从西宁市、某某省及周 边地区的流通业和物流业现状出发，以建设“某某某某物流园区” 为契机，以改造和提升西宁市、某某省及周边地区传统的流通业和 物流业水平为目的，大力发展现代物流业、现代流通业（专业市 场）、物流CBD积极构建布局合理、功能完善的现代化综合物流园 区，把某某某某物流园区建设成为融物流、商流、资

11、金流、信息流 于一体，以现代物流、商品展示与交易为主的市域配送、区域物 流、公铁联运、供应链管理、保税物流、国内货代、城际快运、商 品批发零售展示、物流CBD（商务配套）、电子商务等多种功能于一 园的立足西宁、服务某某省、辐射周边地区的大型现代化综合物流 园区。园区由生活消费品物流配送区、生产资料物流配送区、商品展 示与交易区、物流CBD公铁联运区、第三方物流区、保税物流区等 七大功能区及一个电子商务平台构成。园区总占地面积131万平方米，本次规划新建面积100万平方米，建筑面积132万平方米，其中 第一期项目占地面积64万平方米，建筑面积为92万平方米，第二期 项目占地面积36万平方米，建筑

12、面积40万平方米。（三）项目投资估算及资金筹措本项目总投资19.4875亿元人民币，其中第一期投资13.75亿元 人民币，第二期投资5.75亿兀人民币。本项目开发建设资金来源如 下：（1）西宁市政府投资1亿元，由西宁市财政解决；（2）园区管 理委员会投资0. 7293亿元；（3）入园企业投资17.7582亿元。（四）项目盈利状况本项目收入主要为物流配送收入、交易收入、联运收入、加工 收入、仓储收入、物业收入、商务与信息服务收入等，参照西宁市 及周边地区市场调研情况，本项目建成后年经济总量（物流配送货值与商贸总交易额）为142亿元人民币，年实现利润3.8亿元人民币， 税金1.6亿元人民币。（五）

13、项目研究结论本项目符合国家、某某省和西宁市产业政策的导向， 符合西宁市 和某某省经济与物流业发展战略方向，本项目所处的地理位置优越， 园区周边经贸和物流量较大，本项目定位准确，拟定的建设规模科学 合理，其投资效率相对较高，能带来可观的税收和几千个就业岗位， 带来巨大的经济效益和社会效益，本项目的开发有各级政府的大力支 持和关心。因此，本项目开发建设具有必要性和可行性。（六）项目研究重点本项目的研究重点是园区的用地分析、 战略定位与发展目标和园区的开发策略、建设内容、建设规模、交通规划、管理、经济评价、政府支持性政策等实施措施。二、某某物流园区开发建设的市场环境分析（一）某某省、西宁市及西藏的社

14、会经济发展现状及趋势分析1、某某省经济发展现状及趋势分析（1）总体情况国民经济持续快速发展。2004年全省生产总值465.73亿元，按 可比价格计算，比上年增长12.3%;人均生产总值突破1000美元， 达到8606元人民币，比上年增长11.2%。第一产业增加值57.81亿元、 第二产业增加值227.06亿元、第三产业增加值180.86亿元，一、二、 三产业增加值占全省生产总值的比重分别由上年的11.8 :47.2:41转变为 12.4 :48.8 :38.&（2）某某省工业经济近几年工业生产快速增长。2004年全省全部工业增加值达158.64亿元，按可比价格计算，比上年增长22.1%。全年四

15、大支柱产业创造增加值70.75亿元，比上年增长34.9%。（3）某某省商贸经济消费品市场繁荣活跃。2004年社会消费品零售总额达115.60亿 元，比上年增长12.6%。按城乡分：城市的消费品零售额 74.95亿 元，增长13.3%;县及县以下（农村）的消费品零售额40.65亿元， 增长11.3%。2004年海关进出口总额5.76亿美元，比上年增长 69.7%。（4）某某省经济发展预测预计到2010年全省生产总值将达到825.07亿元，工业总产值将 达到817.42亿元，社会消费品零售总额将达到 204.79亿元，到2015 年全省生产总值将达到1328.78亿元，工业总产值将达到1316.4

16、6亿 元，社会消费品零售总额将达到 329.82亿元。3、西宁市的经济发展及趋势分析（1）西宁市总体情况西宁市国民经济保持健康快速增长。2004年全市实现地区生产总值174.74亿元，按可比口径计算，比上年增长14.8%,占某某省生产总值的比例为37.52%,其中：第一产业实现增加值10.61亿 元，增长5.0%;第二产业实现增加值87.52亿元，增长21.1%，;第 三产业实现增加值76.61亿元，增长9.5%。人均地区生产总值达 8484 元，增长 13.9%。（2）西宁市工业经济西宁市近几年工业投入加大，产品结构调整步伐加快，重点企 业生产形势较好，工业生产快速增长。2004年全市实现工

17、业增加值 62.88亿元，比上年增长26.37%（按可比价格计算，下同），占全省 工业增加值的比例为39.64%。西宁市商贸经济西宁市消费需求稳步上升。2004年社会消费品零售总额市级占 87.09%,县及县以下共占12.91%。全年社会消费品零售总额 71.62 亿元，增长12.64%，占全省社会消费品零售总额的比例为 61.96%。 全年实现外贸进出口总额 50837万美元，增长75.46%。西宁市经济发展预测预计到2010年全市生产总值将达到309.56亿元，工业总产值将 达到365.17亿元，社会消费品零售总额将达到149.24亿元，到2015 年全市生产总值将达到498.55亿元，工

18、业总产值将达到 588.11亿 元，社会消费品零售总额将达到 275亿元。4、西藏经济发展现状及趋势分析2004年西藏生产总值实现211.54亿元，按可比价格计算，比上 年增长12.2%。2004年实现社会消费品零售总额63.70亿元，比上年 增长9.3%。5、青藏铁路建成开通对某某省、西宁市经济发展的作用青藏铁路的建成，对某某的生产力布局、产业结构优化产生重 大影响,将拓展某某的发展空间，促进青藏两省区的经济技术合作， 利用西藏优势资源，发展某某加工工业，实现优势互补；发展某某 与尼泊尔、印度等南亚诸国的对外贸易。青藏铁路开通，西宁可以 成为西藏的“米购基地”，也将大大促进西宁市商贸旅游业的

19、发 展。(二)某某省、西宁市物流需求市场分析1、某某省物流需求市场分析社会物流总费用额在未来的五年内，某某省的社会物流总费用预计如表2-1 :表2-1某某省2006年2010年社会物流总费用额预测单位：亿元2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年生产总值563.53619.89681.88750.06825.07社会物流总费用额120.03132.04145.24159.76175.74货物运输量预计到2010年某某省货物运输量将达到 9988.9万吨，到2015 年货物运输量将达到14009.9万吨，到2010年货物周转量将达到 2093118万吨公里，到2015年货物周

20、转量将达到2935706万吨公里。某某省物流市场需求的特点某某省80%以上的消费品是外省流入，80%以上的消费品是在 西宁市集散、分拨、配送。以西宁市和格尔木为物流集散中心， 流通网络已初具规模。某某省工业产品物流需求主要是运输及其 相关业务。随着青藏铁路正式投入运营，西宁市的商业物流中心 地位将进一步强化，物流市场需求将进一步持续增长。2、西宁市商业物流需求分析(1 )西宁市批发零售商业发展现状及物流配送现状分析批发、零售业总体情况分析2001年以来西宁市社会消费品零售总额详见表 2-2 :表2-22001年以来西宁市社会消费品零售总额详表(单位：亿元)2001 年2002 年2003 年2

21、004 年2005年（预计）社会消费品零售总额57.6063.4763.5871.6281西宁市社会消费品品种结构分析2004年西宁市主要社会消费品分类销售额及排名如表2-3 :表2-32004年西宁市主要社会消费品分类销售额及排名表单位：亿元品类销售总额名次食品类26.941服装针织类5.462家电类4.603日用品及日化用品类4.164中西药品类3.965书报杂志类1.806这六类商品80%以上由外地输入，需要在本市集散、分拨、转运和配送，因此会产生相当规模的物流服务需求。西宁市批发、零售业特点分析一是商业业态发展变革的格局业已形成，新兴业态蓬勃发展， 传统业态日益萎缩。二是竞争势态开始形

22、成，不同形式的商业促销活动此起彼伏；三是连锁化已经成为商家扩张竞争的有力武器。四是零售商之间的竞争，正在快速演变为以各自的核心供应商为后盾的企业链之间的竞争。批发、零售商业企业对物流配送需求的分析截止2005年10月，西宁市烟草公司以5.83亿元的销售额，排 名西宁商业销售额第一名，某某百货股份有限公司、西宁华联超市分 别以2.26亿元、1.52亿元位居第二、第三名。在10大零售企业中, 有8家是现代连锁企业。大中型零售企业自建配送中心的比例为 20% 80%勺零售企业是 通过供应商负担提供物流配送服务。零售商业对第三方的物流配送 的业务将大大增加，为西宁现代物流业提供了广阔的发展空间，同 时

23、，也对物流企业提出了较高的要求。批发、零售商业的物流配送量现状分析批发、零售商业的主要商品物流配送量如表 2-4 :表2-4单位：亿元品类销售总额物流配送率物流配送容量食品类26.9460%16.16服装针织类5.4680%4.37家电类4.6095%4.37日用品及日化用品类4.1690%3.74中西药品类3.9690%3.56书报杂志类1.8090%1.62合计46.9233.82结论通过对西宁市批发零售企业物流运作情况的调研和分析，我们 可以得出：西宁市批发零售商品配送市场容量具有一定规模，批发零 售商的2004年配送容量达57.3亿元。目前批发零售企业的内部配送中心一般规模较小，集约化

24、 程度低，物流管理和物流运作水平低。批发零售商出于成本的考虑和物流配送效率的提高，对第 三方物流配送服务有较为旺盛的需求。由于食品类、日化用品等快速消费品以及家电、中西药品 等商品需求量大、周转快，对于物流配送的时间要求高，适宜于第 三方集约化的物流配送管理。西宁市专业市场发展现状及物流配送现状分析在西宁市现有商业格局中，专业市场占有重要的地位。生产资 料主要是通过专业市场来销售，相当部分的生活消费品也是通过专 业市场来销售。截止到2005年10月，西宁市共有135个商品交易专业市场，其 中，消费品综合市场有84个，农副产品市场有15个，工业消费品市 场有13个。全省10个年交易额亿元市场中，

25、西宁地区有 8个，某某 金属建材交易市场是某某省最大的生产资料交易市场，其钢材年交 易量占全省的80% 木材占60% 轻化建材占70-80%。西宁市专业市场销售商品品种结构分析家居、装修装饰材料2004年消费量为2.95亿元,；金属材料2004年销售额达9.3亿元。机电产品2004年销售额达2.7亿元。木材2004年销售额达1.2亿元。这四大类商品90%以上由外地输入，需要在本市集散、分拨、转运和配送，因此会产生15亿元货物价值的物流服务需求。专业市场物流配送现状分析西宁市专业市场的主体是各类批发商，其业务以批发为主，零售为辅。从流入方向来看，西宁市各专业市场的产品 80%以上来自外省。 从流

26、出方向来看，约50%勺产品在本地销售，另外50%勺产品销往省 内各地。大中型批发商都自设仓库或堆场，仓库或堆场主要是租 用；小型批发商则主要是以门店兼作仓库。根据实地调查了解到， 40%勺销售由商家自己直接送货，60%由买家自提，外包物流配送业 务非常少。（3）西宁市商业物流未来发展分析西宁市商业企业物流社会化程度不高，尤其是以批量小、品种 多、频次高、时间性要求强为特色的零售企业物流缺乏有效的后勤 支持，以后的物流“外包”业务需要从集中于干线运输、仓储等传 统项目转向市内配送、物流总代理等高增值、综合性服务业务。有 40%勺商业企业在寻找新的物流代理商，部分企业的自理物流将转交 第三方物流运

27、作。西宁市社会消费品零售总额预测（2006- 2010年）及社会消费 品配送容量预测（2006-2010年）见表2-5 :表2-5单位：亿元2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年社会消费品零售总额91.53103.43116.88132.07149.24物流配送容量73.2282.7493.50105.66119.39（4）西宁市商业物流设施需求分析西宁批发零售商业发展对物流设施总体需求分析表2-62005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年社会消费品零售总额（亿元）8191.53103.43116.88132.07149.24物流配送容量（亿

28、元）64.873.2282.7493.50105.66119.39仓储面积需求预测（万平米）|43.248.8155.1662.3370.4479.6（按1.5亿元/万平方米物流配送当量值预测）分类产品对物流设施总体需求分析表2-7单位：万平方米品类2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年食品类13.7615.5517.5719.8522.43服装针织类2.793.153.5644.55豕电类2.83.163.574.034.55日化用品类2.392.73.053.453.9中西药品类33.433.874.374.95书报杂志类1.031.171.321.501.99钢材7

29、.888.9110.0711.3712.85家居、装修装饰材料3.914.414.995.636.36机电产品4.024.525.105.736.44木材1.221.391.571.772.01合计42.848.3954.6761.770.03（5）西宁市商业物流运作现状分析总体来看，西宁市物流业正处于由传统物流向现代商业物流转型的时期，物流类相关企业规模偏小、专业化程度较低、信息化水 平较落后，在整体服务上看大部分还处于仓储、运输等传统、单一 的物流环节服务上，对于现代物流所要求的能够提供综合性一体化 的物流服务而言，还有一定的差距。（6）西宁市商业物流设施需求缺口分析目前西宁市正规商业物流

30、仓储设施共 19多万平方米，80%集中 在某某物流园区，临时性商业仓储设施约 15万多平方米，分散在市 内各地，合计35万平方米。随着城市的快速发展，某某物流园区建 设时约12万平方米将拆掉，临时性商业仓储设施也应拆掉50%因此，在未来五年，在不新建的情况下，可用商业物流仓储设施共15多万平方米，西宁市符合现代商业物流配送需求的仓储设施将出现 大缺口，见表2-8表2-8西宁市商业主要商品物流仓储设施缺口情况表单位：万平方米2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年需求42.848.3954.6761.770.03供给1515151515差额27.833.3939.6745.7

31、55.033、西宁市工业物流市场需求分析西宁市工业物流现状分析西宁市工业的特点是，162家大中型工业企业大部分都是重化工 业，所运物资主要为附加值低的资源类产品，如氧化铝、硅铁等， 这些大宗货物最合适的运输方式就是铁路运输，这些大型工业企业 绝大部分都拥有铁路专用线以及相应的仓储设施，自然这些大型工 业企业对外部的物流设施也不会产生较大需求量。但西宁市铁路短 期内明显运力不足，须通过公路分流。以散货率20淙预测2006-2010年西宁市工业产品发运所产生的 仓储设施需求，结果详见表2-9 :表2-9单位：万平方米2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年工业产品仓储设施需求4

32、.255.66.67.64、西宁市外贸物流市场需求分析目前西宁市进出口的矿产品都是由铁路运输， 一般上下货都通过 铁路专用线。其它产品则视情况而定，公路、铁路都有。 2004全年 集装箱运输量为1万标箱(TEU,总量太小，西宁市进出口业务虽有 较大增长，但总量不大，可以考虑在西宁设置一个中型保税中心和集 装箱堆场。综上所述，随着某某省、西宁市社会经济的快速发展，未来五年, 西宁市需要几十万平方米的物流配送设施、 一个中型货运物流中心和 一个中型保税中心与集装箱堆场。（三）某某省、西宁市物流业及物流企业现状分析1、某某省物流业发展现状及发展趋势（1）某某省物流业发展现状2004年全年交通运输业共

33、完成货物周转量 139.47亿吨公里，比 上年增长9.1%。全年完成货运量6655.93万吨，比上年增长9.2%。 公路运输量占运输总量的比例在 77%以上,铁路运量所占比例不大于 20%公路运输周转量占总运输周转量的比例在 32%-38陆间，铁路周 转量所占比例在60%左右。某某省物流业中公路运输和铁路运输为主 要方式，铁路承担了长距离的、大宗的运输，公路承担了大部分省 内运输。近年来伴随着经济的快速增长，某某省物流基础设施条件逐步 改善，现代物流业开始起步，主要表现在以下几个方面：社会物流量不断扩大以城镇为依托的流通网络和市场体系 基本形成第三方物流企业正在发展。（2）某某省物流园区（中心

34、）发展规划某某省物流业发展近期目标（2004年-2010年）中提出，通过整合社会物流资源，全省建成3个物流园区、4个物流中心和一批配送 中心，形成若干具有较强集聚辐射功能的物流枢纽，基本建成以中心城市为依托，与区域经济发展水平相适应的有效协作、布局科学的区域物流格局；远期（2011年-2020年）全省建成4个物流园区、15 个物流中心和一批配送中心。（3）某某省物流发展趋势物流业服务质量不断提高，物流组织将趋向规模化某某省物流业的发展将趋向信息化某某将形成一批社会化的物流中心、配送中心物流与商流、信息流将趋向一体化。（4）物流主要指标预测预计到2010年某某省货物运输量将达到9988.9万吨，

35、至U 2015 年货物运输量将达到14009.9万吨，到2010年货物周转量将达到 2093118万吨公里，到2015年货物周转量将达到2935706万吨公里。2、西宁市物流业发展现状西宁市物流业发展决定了某某省物流业的发展，是某某省物流 业发展的龙头，与省内其它地区相比，西宁市物流具有规模大、功 能全、辐射半径长，满足经济社会发展要求能力较强的基本特点。 西宁市物流企业主要集聚在某某物流园区。（1）西宁市交通运输业发展现状2004年货运总量2367万吨,增长16.18%,占某某省货运量的 35.56%,货物周转量80亿吨公里，增长18.97%,占某某省货物周转 量的57.36%。主要特点是，

36、西宁地区是全省运力的半边天，西宁地 区是青藏高原区内外公路货运的交通主枢纽。西宁市铁路承担着进 出西宁乃至某某的大宗货物运输，但短期内明显运力不足。（2）仓储企业发展现状仓储基础设施集中连片，某某地区集中了全市 80%正规圭寸闭式 仓库设施，13万多平方米所有权结构多元化，社会化服务程度高 市场集中度高，规模经济明显与有形交易市场和公路运输市场 联系紧密。（3）西宁市货运场站设施情况西宁市目前没有成形货运市场，只是依托西宁火车站（东货 场）、某某东路、依托西宁火车西站、依托海湖桥蔬菜批发市场、南 山路沿线自发形成了 5处有市无场的货运“市场”，均为面向全省 的干线运输（市内运输一般为自货自运）

37、，都是沿街为市。（4）西宁市物流业发展中存在的问题现代物流体系尚未真正建立，运输、仓储、有形交易市场等 物流重要领域尚处于各自封闭、独立运行的状态，网络化、系统化 程度很低。物流信息渠道闭塞，信息发布、采集、分析手段仍以传统的 人工作业为主，信息化技术水平低，信息资源共享性差，利用率 低。现有物流设备尚需改善，货架、托盘、专业装卸设备等标准化 设施很少。物流行业自律组织发展缓慢，缺少统一的行业标准，全行业自我规范、自我管理、自我协调能力弱，行业协会的作用尚未得到 充分发挥。当前物流市场还比较混乱，各种所有制的物流企业无序竞 争，缺乏统一的法律、法规规范市场行为。专业物流企业少、服务水平低，物流

38、服务企业规模偏小。缺乏现代物流人才与现代物流概念的理解尚处于模糊阶段。（6）西宁市物流发展规划西宁市主要是发展某某某某物流园区、西宁农副产品物流中心、西宁畜产品物流中心及建设一批现代化第三方物流企业。（7）西宁市物流业发展趋势物流业将集中发展，形成以某某物流园区为主、各工业园区 物流中心为辅的物流发展格局。传统物流企业向现代物流企业转变，涌现出一批现代化第三 方物流企业。工商企业会将自己的物流业务不断分离出来。物流主要指标预测预计到2010年西宁市货物运输量将达到 3551.8万吨，到2015 年货物运输量将达到 4981.6万吨，到2010年货物周转量将达到 1200725万吨公里，到201

39、5年货物周转量将达到1684079万吨公里。二、某某物流园区的现状、存在的问题和发展优势（一）园区现状1、地理位置某某物流园区位于西宁城北区东南部。由东面宁大高速公路、 南面祁连路、西面某某东路、北面天峻路围合的区域，总规划用地 面积约为1.31平方公里，宁大铁路由南向北从中间穿过。2、市政设施状况某某物流园区外围主要道路有某某东路、宁大高速公路、祁连 路和天峻路四条，其中某某东路为城市主干道，天峻路为城市快速 路，祁连路为城市主干道，宁大高速公路为通往大通的高速路。某 某物流区内部主要城市道路有门源路，其它道路为各村或企业自建 的小支路。外围道路状况较好，区内道路状况很差，铁路对路网的 分隔

40、严重，车辆进出十分不便。3、企业（单位）情况某某物流园区主要企业（单位）有 47家，其中物流相关企业19 家，包括专业市场、储运企业、铁路运输企业、百货储运、医药配 送和内部储运业等。4、用地构成情况总用地面积1310000平方米，未用用地400960平方米，已划拨 出让租用宗地44宗，现已建设用地909039平方米，其中，出让土地289731平方米，划拨土地402289平方米，其中仓储等物流用地422400万平方米，工业用地 128200平方米，居住用地 244900平方 米，商业用地面积为85551.53平方米。5、园区已形成以医药配送、百货储运、铁路运输、生产资料、专业市场等为主的物流企

41、业群，现代物流体系已成雏形。（二）园区发展中的困难、存在的问题及不利因素分析1、通路网结构存在重大缺陷，市政设施严重不足；2、园区内部管理不到位，经营环境差；3、园区内企业经营情况不理想，投资能力不足；4、园区规划建设以前的发展政策不明，方向不清，阻碍园区的 改造和发展；5、园区物流资源利用率低，效益不高，制约园区的进一步发展；6、现代物流设施、物流人才缺乏、信息化程度低。（三）园区发展现代物流的优势和有利因素1、地理位置优越，交通便利；2、园区已拥有一定规模物流设施；3、园区周边存在巨大的支持园区发展的物流业务需求量；4、园区内有较多的土地可用于发展现代物流业；5、省市政府高度重视、大力支持

42、、政策优惠四、某某物流园区开发建设的必要性和指导原则（一）园区开发建设的必要性1、园区开发建设是某某省及西宁市实现物流发展战略的需要；2、园区开发建设是西宁发展现代物流业成为区域性物流中心城 市的需要；3、园区建设是完善西宁城市功能，把西宁建成区域性商贸中心的客观需要；4、园区开发建设是提高园区物流资源的利用效率和长期健康发 展的需要；5、开发建设某某物流园区可以为城北区和西宁市培育一个重要 的新的经济增长点；6、建设某某物流园区是整合现有物流资源的需要，提高社会效 益和企业经济效益的需要；7、某某物流园区的建设有利于青藏高原物流体系的完善和发 展。（二）园区开发建设的指导原则某某物流园区的开

43、发建设要坚持“尊重历史，结合现实，抓住 机遇，整合资源，服从规划，企业开发，政策支持，搞好服务”的 原则。在建园方式上，采取“省市共抓，形成合力，突出重点，带 动全面”。成立由省上各有关部门和市规划建设、工商、税务、国 土、交通、城北区政府等部门以及园区内物流企业为成员的物流园 区建设领导小组，负责园区建设过程中有关问题的协调服务和建设 工作。在条件成熟时，成立园区管理委员会，负责物流园区的开发 建设工作。五、某某物流园区建设选址与用地分析（一）园区建设选址分析某某物流园区作为一个综合型的物流园区，其选址符合上述原 则：1、选址符合西宁市城市总体规划；2、位于城市中心区的边缘地区，地理位置优越

44、；3、有铁路和公路两种运输方式连接；4、园区内有大片面积可作重新规划开发；5、园区已有一定的业务和设施基础。（二）园区用地分析1、建设用地地价分析某某东路与宁大铁路间的土地主要为三级用地，宁大铁路与宁 大高速路间的土地为四级用地。根据西宁市国土局的建议，宁大铁 路与宁大高速之间土地实际地价可按 375元/平方米，合25万元/亩 的标准来计算，宁大铁路与某某东路之间土地实际地价可按525元/平方米，合35万元/亩的标准来计算。2、建设用地整合策略及可规划用于物流的土地面积估算（1）对居住用地的整合策略居住用地总面积为244900平方米，其中楼房较新的居住用地面 积为83847平方米，予以保留，详

45、见图7-1中白框部分；楼房较旧的 居住用地面积为161053平方米，可以全部推倒再利用，整合用作物 流用地，原住户重新安置。（2）对未开发的400960平方米土地，全部征用作物流用地；（3）对划拨土地402289.17平方米，全部征用作物流用地；（4）对村住宅用地和村对外出租用地177925平方米，全部征用 作物流用地。以上为园区可整合征用的土地，计 981174平方米（不含居住整 合用地），占总用地面积的74.9%。（5）园区可规划的物流用地面积估算及用地规划可规划用于物流的土地，主要包括，未开发土地400960平方米、推到较旧的楼房用地161053平方米、已用的物流用地432441平 方米

46、、工业用地128199.8平方米、村对外出租用地 32525平方米， 合计为1093379平方米，占总用地面积的83.46%。（6）园区可规划用地面积分配与性质园区用地大致按物流配送区、商品展示与交易区、物流CBD保税物流与集装箱中心、预留物流用地、道路用地和绿化用地进行分 配。详见表5-1表5-1园区规划用地面积分配表骨口. 序号功能区名称占地面积（含绿地）（万平方米）百分比用地性质园区总面积109.31物流配送区61.155.9%物流或工业用地2商品展示与交易区26.123.9%商业用地3物流CBD32.8%商住用地4保税物流与集装箱中心43.7%物流或工业用地5预留物流用地65.4%物流

47、或工业用地6道路用地（详见表8-20 ）9.18.3%物流或工业用地其中绿化用地19.718%物流或工业用地4、建设用地整合利用策略园区可规划用于物流的土地必须按园区发展建设可行性研究报 告要求和园区控制性详细规划要求利用。（1）对按园区规划要求开发的企业和项目按园区政策鼓励其开 发；（2）对不积极按园区规划要求开发的企业由园区收回土地对外 招商开发；（3）对园区征用的原未利用土地按规划要求对外招商开发，重 点引进国内外知名物流企业和先进、重点物流项目；（4）鼓励在园区内有土地使用权但无力开发的企业按园区规划 要求对外合作开发；（5）不按园区规划要求开发的项目，一律不准开工。六、某某物流园区的

48、战略定位、运作管理模式、发展目标与开发策略（一）园区的战略定位从西宁市、某某省及周边地区的流通业和物流业现状出发，以 建设“某某某某物流园区”为契机，以改造和提升西宁市、某某省 及周边地区传统的流通业和物流业水平为目的，大力发展现代物流 业、现代流通业（专业市场）、物流 CBD积极构建布局合理、功能 完善的现代化综合物流园区，把某某某某物流园区建设成为融物 流、商流、资金流、信息流于一体，以现代物流、商品展示与交易 为主的市域配送、区域物流、公铁联运、供应链管理、保税物流、 国内货代、城际快运、商品批发零售展示、物流 CBD（商务配套）、 电子商务等多种功能于一园的立足西宁市、服务某某省、辐射

49、周边 地区为大型现代化综合物流园区。1、园区类型与定位（1）园区类型：综合型、枢纽型（大型）物流园区；（2）园区形象定位：某某省和周边地区的主要园区、全国的重 要园区。2、园区经营方向定位园区经营方向为：现代物流、商品展示与交易、物流CBD3、园区功能分区定位园区由生活消费品物流配送区、生产资料物流配送区、商品展示与交易区、物流CBD公铁联运区、第三方物流区、保税物流区等 七大功能区及一个电子商务平台构成。4、园区市场体系定位（1）商品交易立足西宁市场、服务某某省市场、辐射周边地区 市场，（2）物流业务以西宁地区为基础市场、以周边地区为重要市 场、以全国为辐射市场。5、园区服务定位为客户提供完

50、善的、规范化、标准化、收费合理、满意度高的 全方位、一条龙服务，提高园区企业及客户的市场竞争力。（二）园区的业务模式与运作管理模式园区业务模式是园区的服务对象、经营商品、服务功能、服务 半径（范围）等要素的集合体。1、服务对象省内外物流商、制造商、供应商、采购商、分销商和本地零售 商（超市等）。2、经营商品食品、日化用品、日用百货、电子家电（3C）、建陶、干杂货 品、药品、装饰材料、居家用品、家具等生活消费品以及钢材、木 材、建材等生产资料。3、服务半径（范围）以园区为中心的西宁地区200公里半径为核心服务区域，以周 边地区为重要服务区域，以全国为辅助服务区域4、服务功能园区的服务功能齐全，以

51、物流配送功能、市场交易功能为核心，包括：（1）物流配送功能：市域配送区域物流仓储管理公铁 联运（公路货运、铁路货运、公铁联运） 供应链管理保税物流与 集装箱运输国内货代与城际快运流通加工采购配送大宗物 资堆存。物流配送功能的实现以第三方物流为主，货主自理物流为 辅。（2）市场交易功能：生活消费品与生产资料展示与交易 （批发、 零售）（3）信息服务功能：电子商务、信息处理、电信邮政、园区网 站等（4）物流CBD（商务服务）功能：办公场地出租服务、商务服务、金融服务（融资、银行、保险、担保）、工商、税务、公安、海 关、园区经营管理、餐饮娱乐住宿、人才招聘与培训等。5、园区运作管理模式园区运作管理模

52、式可采取经济开发区模式，由园区管理委员会 负责园区的总体开发、运作和管理，实行“政府规划、统筹开发、 营造环境、市场导向、企业经营、专业服务”的方式。即由政府对 园区的开发作出统一规划，园区管理委员会统筹开发；政府和企业共同来营造园区发展的良好经营环境，吸引资金参与园区建设，吸 引物流企业入园经营，吸引物流需求商入园使用物流设施；企业根 据市场需求按园区规划要求，建设物流项目，开发物流资源，开展 经营活动；政府将各种专业服务机构引入园区，为园区企业提供完 善的配套服务，创造良好的经营环境。（三）园区发展目标1、园区近期发展目标（2006年1月一2007年12月）（1）完成园区开发建设的前期准备

53、工作，（2）完成园区道路交通等基础设施建设和一期项目建设任务， 在合理布局的基础上，建成一批拥有先进物流信息系统和设施设备 的以医药、家电、日用百货、钢材建材为重点的现代化物流配送中心、生产资料物流中心、商品展示与交易中心和物流CBD建成具有电子商务功能的园区综合信息平台（3） 实现以物流配送、商品购销为重点的园区年营业收入85亿 元，其中物流配送额60亿、商品购销额25亿元，年利润2.5亿元， 年税收1亿元。（4）创造条件吸引省内外大中型物流企业和分销企业到园区设 立地区性物流中心或配送中心，为客户提供现代物流和供应链管理 服务，提升园区的区域性物流服务功能。（5）构建新型物流园区管理与运营

54、服务体制，力争成为全国现 代物流产业发展在西部地区的示范园区。2、园区中远期目标（2008年1月-2015年12月）（1）2008年底，全面完成园区二期项目建设任务，建成保税物 流与集装箱中心、市域配送中心、分拨配送中心及特色专业市场， 创造优美的园区投资、经营和生活环境，建成具有良好市政环境， 拥有先进物流设施设备和信息平台、经济效益好的国内知名现代化 物流园区。（2）2015年园区实现年营业收入142亿元，其中物流配送额110 亿元、商品购销额33亿元、年利润3.8亿元，税金1.6亿元。（3）创造条件吸引国内外大型物流企业和分销企业到园区设立 地区性物流中心或分销配送中心，为客户提供现代物

55、流和供应链管 理服务，提升园区的区域性和国际性物流服务功能。（4）到2015年，把某某物流园区建成为一个交通顺畅、市政设 施齐全、环境优美、信息平台完备、管理先进、功能齐全、设备设 施一流、效益可观的、立足西宁、服务某某省、辐射周边地区的大 型现代化综合物流园区，使之成为某某省和周边地区的主要园区、 全国的重要园区。（四）园区开发策略1、开发方式在园区管委会统一规划、统筹开发、负责基础设施和新征地的 五通一平、开发部分物流 CBD勺前提下，具体项目实行企业自主、 合作、合资开发经营。2、开发中的资源整合问题某某物流园区在开发过程和经营中，需要整合某某省和西宁市 的物流资源。（1）园区管委会要加

56、强与省市各政府工交、商贸主管 部门合作，共同推动各物流供应和需求企业参与物流园区建设，如 园区管委会与省市药监局共同规划推动医药批发与连锁经营企业入 园建设经营药品物流配送中心区，分别开展药品展示、交易与配 送。（2）在某某物流园建设货运枢纽、将西宁市分散在各专业市场 街边的干线货运车辆统一集中到某某物流园货运枢纽内。（3）通过政策扶持、互惠互利等措施，鼓励和引导西宁市的大 中型工商企业参与园区建设，或将物流业务委托给园区物流企业， 或双方合作经营。（4）加强与青藏铁路公司合作，引进铁路货代企业，优化资源 配置，开展公铁联运，提高运作效率。（5）鼓励和吸引全国各地的物流企业、分销企业入园经营。

57、（6）对整合现有的商流和物流资源，以电子商务平台为基础形 成虚拟交易网络，新建一批新型专业市场形成有形交易平台，新建 改建一批新型物流设施形成专业化物流运作平台，改变现存的工商 企业主辅不分离的落后经营模式。3、开发面积及时间园区开发可分两期进行，（1）第一期土地面积，计64万平方米，开发时间为2年，从2006 年 1 月-2007 年 12 月。(2)第二期开发土地面积，计36万平方米，开发时间为1年,从2001年1月-2008年12月。七、某某物流园区建设内容、建设规模及实施进度计划（一）园区建设项目规划根据园区发展目标和战略定位，从园区用地状况出发，园区规 划建设七大功能区及一个电子商务

58、平台，即生活消费品物流配送区、 生产资料物流配送区、商品展示与交易区、物流 CBD公路货运区、 第三方物流区、保税物流区及电子商务平台。（详见表7-1、表7-2）1、生活消费品物流配送区：占地面积 23.4万平方米，建筑面 积35.5万平方米，包括医药配送中心10万平方米、食品及日用品配 送中心15.9万平方米、家电配送中心6万平方米、市域配送中心3.6 万平方米。2、生产资料物流配送区：占地面积 16.2万平方米，建筑面积 12.2万平方米，包括生产资料物流区 8.6万平方米、生产资料加工 配送中心3.6万平方米。3、商品展示与交易区：占地面积 26.1万平方米，建筑面积 27.3万平方米，

59、包括长丰钢材市场（物流中心）4万平方米、物产钢 铁木材市场2.5万平方米、机电五金市场2万平方米、日用品批发市 场3.5万平方米、居家家具市场6.6万平方米、装饰材料灯饰市场5 万平方米、家电大卖场1.5万平方米、购物广场2.2万平方米。4、物流CBD占地面积3万平方米，建筑面积13.2万平方米， 包括园区商务（管委会）大厦、某某物流信息大楼、电子商务平台、 物流人才培训基地等，未来可将某某大学成人教育学院并入，设立 物流人才培训基地。5、公铁联运区：占地面积7.9万平方米，建筑面积7万，包括 联运信息交易中心1.6万、城际零担快运中心与联运中心（转运中心） 1.6万平方米、干线货运中心（停驻

60、车场）3万平方米、加油站、加 气站等。6、 第三方物流区（含预留物流用地）：占地面积19.6万平方米，建筑面积34万，包括分拨配送中心12万平方米、专业市场配送 中心10万平方米，预留物流用地（暂按专业市场配送中心建设）12万平方米（占地6万平方米）。7、保税物流与集装箱中心：占地面积 4万平方米，建筑面积 2.8万平方米、包括保税与监管仓0.8万平方米、集装箱堆场与作业 中心2万平方米。&电子商务平台，设在物流 CBD内。表7-1各功能区面积比例表骨口. 序号功能区名称占地面积（万平方米）百分比建筑面积（万平方米）百分比园区总面积1001321生活消费品物流配送区23. 423.4%35.5