2007山西太原项目市场调研分析报告_secret

1、山西太原项目市场调研分析报告目 录1、太原市城市整体概况1.1太原市城市现状1.2 太原市城市规划2、太原宏观经济分析2.1太原市国民经济发展状况分析2.2 太原市人口状况分析2.3太原市居民收入水平状况分析3、太原房地产市场分析3.1太原市固定资产投资状况分析3.2太原市房地产投资分析3.3太原市房地产市场供求与价格分析1、太原市城市整体概况1.1 太原市城市现状太原市是山西省的省会。地处山西省的中部，市东西两面群山夹峙，中部为汾河冲积扇平原，汾河自北而南穿市而过，把全市化为东西两半。市境总面积6988公里，其中市区面积1460公里。全市辖3个城区：南城区、北城区、河西区；2个郊区：南郊区、

2、北郊区；3个县：清徐县、阳曲县、娄烦县；1个县级市：古交市。太原市是华北地区的重要城市，是华北地区的第二大客运站，重要的铁路枢纽。以太原为中心，呈辐射状，连接省内外城市，为太原经济的腾飞提供了更为有利的条件。太原市行政区划图1.2 太原市城市规划规划期限与范围：城市规划期限为五年（2006-2010）。规划范围为太原市规划区，包括尖草坪区、万柏林区、晋源区、杏花岭区、迎泽区、小店区，面积1460平方公里。重点对太原市主城区实施控制和引导。城市建设总体思路：实施“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的空间发展战略。坚持“改造旧城、建设新城、开发古城”三位一体。突出“汾河景观、文化品位、立体交

3、通、新区引领”四大亮点。完善城市功能，提升城市品位，优化城市空间结构。进一步统筹城乡协调发展，提高资源利用效率和社会服务水平，加强城市基础设施建设和城市绿化景观建设，改善生态环境，建设服务全省，影响全国，吸引世界的新太原。建设用地规划：1产业建设布局依托太原高新产业开发区、太原经济技术开发区、太原不锈钢产业园区、太原工业园等，加快建设“三大基地”、“四大中心”，突出抓好“两个园区、三大产业板块”建设。2公共服务设施建设调整行政中心布局，分级配置商业金融服务设施、文化娱乐设施、体育设施，构建两级医疗服务网络、加强基础教育，积极发展高中教育，加大职业教育投入，稳步发展高等教育。3住房建设调整居住用

4、地供应结构，完善高档商品房、普通商品房和经济适用房（含廉租房）等相辅相成的住宅供应体系。4基础设施建设加快现代交通、信息网络和市政设施建设，保障城市公共安全，构筑一流省会城市的现代化基础设施框架。5城市更新与特色保护通过历史文化遗产的保护达到传统文化的延续；按照“统筹协调，因地制宜，统一规划，一村一策”的原则进行“城中村”改造。 6生态环境保护加强生态建设和环境保护，大力发展循环经济，提高资源利用效率，努力构建绿色经济体系。太原市整体规划建设图2、太原市宏观经济分析2.1太原市国民经济发展状况分析GDP总值发展状况分析年份GDP总值（亿元）增长额（亿元）增长幅度2002年347-2003年51

5、5.59168.5948.59%2004年643.09127.524.73%2005年895.49252.439.25%2006年1013.38117.8913.16%太原市2002年以来地区生产总值高幅度增长，以平均每年31%的幅度递增，2006年略有放缓。2006年太原GDP总值突破1000亿元。未来太原的国民经济将进入平稳上升阶段，预计保持年均涨幅在15%以内。太原市在山西的省会和重要工业城市，政治、经济地位举足轻重。但总体经济在全国处于落后地位。三大产业发展状况分析年份第一产业第二产业第三产业产值(亿元)比重产值(亿元)比重产值(亿元)比重2003年17.773.45%265.9651

6、.58%231.8644.97%2004年19.333.01%353.9555.04%269.8141.96%2005年19.992.23%430.6748.09%444.8349.67%2006年19.411.91%475.5646.93%518.4151.16%2003年以来，太原三大产业结构变化不大，三大产业比例基本维持在0.2：5：4.8。从三产比例来看，第二、三产业在太原是占较大比例，近年来第三产业比重有逐步上升的趋势，并在2006年占到了GDP的50%以上。第二产业比重逐步减弱。太原已形成的为山西省重要的工业都市，在短期内以工业为基础，发展服务业的产业机构不会发生很大变化，但总体的

7、产业结构已经开始趋向合理化发展。2.2太原市人口状况分析 年份 2002年2003年2004年2005年2006年总人口(万人)338.29339.84341.38342.85344.27城镇人口(万人)277.02279.02281.19282.54279.06乡村人口(万人)61.2760.8260.1960.3165.21截至2006年末普查，太原总人口达到344.27万人，作为省会城市，人口基数过低。但城镇人口比例较高。从人口演化上来看，2002年2006年间，太原人口总数平稳增长的同时，城镇人口数量变化不大。从现在的太原人口结构核未来人口结构演变来看，未来太原人口机构基本稳定，城镇人

8、口比例较大，城市整体购买能力较强。2.3太原市居民收入水平状况分析 2005年太原人均可支配收入首次突破万元，2006年达到11741元，以年均12%以上速度稳定增长。 从全国来看，作为山西省省会的太原居民收入水平仍处在全国省会城市的中下游。 预计未来几年将稳定在12%左右并幅度递增。居民已经具备了一定的消费能力，为太原房产市场打下了良好的基础。3、太原房地产市场分析3.1太原市固定资产投资状况分析年份GDP总值(亿元)固定资产投资额(亿元)比例2002年347147.642.54%2003年515.59204.4539.65%2004年643.09335.1252.11%2005年895.4

9、9438.5148.97%2006年1013.38501.1349.45%2002年以来，太原的固定资产投资增加量高速增长，年均增长速度达到47%以上。2006年增长放缓，但绝对量仍大，501亿元为历史最高纪录数据。太原近几年的固定资产投资在整体GDP中比例普遍较大，近半壁江山。体现了太原固定资产在国民经济中的重要地位。从太原未来发展的态势看，固定资产投资仍将占GDP的较大比重，但随着太原国民经济水平增长趋于稳定，固定资产投资增长的比例也将逐渐放缓。3.2太原市房地产投资分析年份固定资产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）比例2002年147.629.4419.95%2003年204.4542.

10、61 20.84%2004年335.1262.8418.75%2005年438.5179.4418.12%2006年501.1380.3216.03%2002年以来太原房地产投资高速增长，涨幅平均保持在25%左右的水平，2005年后出现逐步缓和，2006年只有微量增长。太原市房地产投资2003年开始快速发展，其原因在于：2003-2005年，太原处于“十五规划”下的城市化进程与旧城改造步伐加快的时期。太原的房地产投资占固定投资的比重较稳定，2003年至2006年从20%减少到16%。这与该时段中太原的GDP增长表现相符，说明房地产业与社会经济发展相适应。房地产投资与GDP成正比表现，但增速超过

11、GDP。说明房地产对太原当地经济的带动作用逐步明显。3.3太原市房地产市场供求与价格分析市场供应分析年份施工面积（万平方米）增幅竣工面积（万平方米）增幅2002年412.57-152.72-2003年503.121.94%165.328.25%2004年762.1451.49%172.514.35%2005年940.2223.37%225.1630.52%2006年1067.1613.50%146.79-34.81%太原房产市场每年的施工面积以年均28%快速增长，市场未来供应量较大。太原房产市场每年的竣工面积以年均2%的速度缓慢增长，2006年更出现35%的负增长。太原市每年房产的竣工面积大大

12、滞后于施工面积，可见太原房产项目开发周期普遍较长。随着太原近年来的施工面积的高幅度增长，竣工面积增长缓慢，可以预计未来太原房产市场的供应量较大，市场竞争将日益激烈。住宅市场供求比分析 年份批准预售面积(万平方米)增幅销售面积(万平方米)增幅当年供求比2002年68.69-125.42-1:1.832003年103.7751.07%163.1530.08%1:1.572004年180.9874.40%148.87-8.75%1:0.822005年141.11-22.03%130.23-12.52%1:0.922006年107.71-23.67%122.3-6.09%1:1.142003和2004年，太原房产市场可售面积和成交面积达到最高水平，但之后两者皆表现出下滑趋势。太原房产市场供求比始终处于供不应求的市场结构下，这于每年市场的新增供应量过少有很大关系。由于供应量的不足，大致极大部分的市场需求被压制。未来太原房产市场的供应仍旧保持逐步萎缩的趋势，