商品房买卖合同样本陷阱分析与防范

1、.：.；商品房买卖合同样本圈套分析与防备一、别被套牢无论房子是大是小、地理位置如何、价位如何，您在购房过程中，都必然会遇到这样的情况：当您根据楼盘宣传或广告前往看房的时候，售楼人员会立刻带着您看沙盘、看户型图、观赏样板房，随即指着沙盘对楼盘愉快的未来进展描画。在这种“描画之下，您能够会对房子产生无穷的“好感，就当您“依依不舍的时候，销售人员会通知他：“这套房子多好呀，好多人都看上了，要真想买到这套房，最好是先签个，交点定金，把房子给定下来，要不然明天这房子能够就没有了。于是，在正式签署商品房买卖合同之前，开发商曾经轻而易举地把您的钱套在囊中，当然，为了“抚慰您一下，他们会向您承诺：这套房子，我

2、们会为您保管一段时间。直到您发现这个楼盘真实不适宜您、这个楼盘的价钱超越了您的接受才干、房屋存在质量问题或无法恳求贷款等情况的时候，销售人员会再次非常明晰地通知您：由于您没有签署商品房买卖合同，根据的商定，您曾经违约了，根据法律规定，当初您交的“定金不予返还。“定金的数额与房款相比，也许不算多，但几万元一也是您辛劳的“血汗所得，为了这不能返还的“定金，您也许会签合同，凑合着买了这套房。到了这个时候，您就曾经被给“套牢了。二、下套利器之一：定金这是您被“套牢的重要武器，正是由于这笔钱款无法退还会呵斥您的损失，才导致您为了“防止损失而“不得已签约。导致您被套牢的缘由主要是由于“定金罚那么的存在：根

3、据和的规定，当事人可以商定以交付定金作为订立合同的担保，假设给付定金的一方回绝订立合同，无权要求返还定金;假设收受定金的一方回绝订立合同，该当双倍返还定金。最高人民法院第4条明确了“定金罚那么在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着，中一旦商定了定金，假设您不想签署了，开发商就有权通知您“这笔钱不能还给您。当然，假设开发商不愿订立，就要双倍向您返还。有一点需求明确的是，只需包含了“交付定金xxx元的字样，就适用该罚那么，无须另行商定“假设给付定金的一方回绝订立合同，无权要求返还定金;假设收受定金的一方回绝订立合同，该当双倍返还定金之类的内容。因此，一旦您看到“定金两个字，请一定同时想到这

4、两个字背后隐含着的“定金罚那么。三、下套利器之二：“没收条款假设不商定“定金，而是商定“预付款，是不是就可以逃脱被套牢的境遇呢?并不是这样的，虽然第22条规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用该当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业该当向买受人返还所收费用。但是这条规定没有限制当事人之间的另外商定。因此，虽然在中商定的是“担保金、“保证金、“订约金、“押金、“订金、“诚意金或是“预订款等概念，没有商定“定金，一旦开发商加人了“假设购房人在签署商品房认购书之后巧日内不能签署的，所收诚意金(或者是其他的各种金)

5、不予退还一类的条款，您所交纳的钱款同样难以取回。该类条款，可以称之为“没收条款，曾经成为套牢购房者的第二大利器。四、防止被套牢的9条军规1.谨慎对待销售人员的宣传为了订单背后的提成，销售人员会使出“浑身解数，请您一定要谨慎分析销售人员的促销手段，无论是“最后一套还是“明天就涨价，无论是“小区配套完善还是“智能管理，无论是“超大楼间距还是“60%绿化率，都请您坚持冷静，不要由于一时头脑发热而被“套牢。2.交钱之前请三思还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉您支付钱款。3.签署并非必经程序虽然很多楼盘都要求购房者签署，但从法律上讲，签署并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直

6、接与开发商就及合同全部附件(包括补充协议)等内容进展协商，双方达成一致意见后直接签署。4.把“诱饵写进销售人员往往会以“优惠价钱、“保管房号等诱饵诱惑购房者签署，但有时最终难以兑现。购房者签署的目的恰恰在于销售人员的这些“诱饵，为了防止口说无凭，建议您将这些内容明确写入，并明确商定一旦这些商定不能实现的后果。5.商定“退出条款由于签署时，楼盘的一些细节尚未明确，的很多条款都没有明确，很多不确定性要素都能够导致难以签署，例如恳求贷款不被同意等，因此必需商定“退出条款，以保证在本人没有过错的时候可以随时“退出。详细条款可以这样拟定：假设购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的详细条款存在分歧，

7、不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理缘由致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的巧日内将购房者所交认购金或定金全部返还。6.尽量不交“定金尤其是假设您还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。为了更容易“抽身退出，请尽量不要交“定金。7.防止“没收条款虽然没有商定收取“定金，假设中商定一旦您不签署“所收预付款将不予返还，这种“没收条款依然会导致您无法拿回本人所交的钱款。8.抓住对方违约一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住时机，要求开发商或销售公司解除

8、，并全额退还曾经收取的款项，假设是定金，还可以要求双倍返还。为了可以顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需求您在中详细商定开发商或销售公司收取“定金或“预付款的目的，并把销售人员的承诺写人，这样一旦出现违反商定的情况，您才可以底气十足地要求对方返还款项。9.尽量利用“不可归责于当事人双方的事由尽量找出“不可归责于当事人双方的事由作为不签约的缘由，例如规划的变卦、双方就的条款难以达成一致、收入骤减、银行无正当理由不发放贷款等。一旦发生类似缘由，您就可以以此为由，要求返还曾经交付的定金了。五、直接转化为的是房屋买卖双方达成的一种“初步意向，既然是初步意向，就阐明双方可以以比较小的代价退出。但是在特

9、别情况下，初步意向也能够转化为正式的，按照法律的规定，转化需求同时满足以下两个条件：1.具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容;2.出卖人曾经按照商定收受购房款。这个规定实践上是一把“双刃剑，假设您曾经“坚决地决议要买这套房，无妨利用这个规定，争取让初步意向直接转化成，免去中间的“夜长梦多。但是假设您还处于“试探阶段，还希望可以有时机随时退出，那么就要防止在或是中商定得过于详细，防止初步意向直接转化成，为本人保管及时“退出的时机。六、“小定与“大定部分楼盘开盘时会出现“热火朝天的局面，开发商往往会要求购房者先交“小定。所谓“小定，就是开发商保证为购房者保管房屋，保证购房者称心的房屋在一定时

10、间内不会被卖出去。购房者需求在商定的时间内向开发商交纳“大定，并保证签署正式的。“小定的数额较之“大定少很多，“小定的合同条款较之“大定也简单很多。但是无论是“小定还是“大定，都能够包含“定金或是“没收条款。七、VIP卡与“认筹，有些楼盘会在开盘之前出卖VIP卡，并商定VIP卡的持有人可以按照为了最大限制维护本人的利益，建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思。而且在定金交付之前，中的定金条款并不生效，因此假设您在曾经签署了之后，但是尚未交付钱款之前改动主意，又没有商定其他惩罚性条款的情况下，您卡号顺序优先选定房号户型，楼盘销售终了，选定房号的持卡人卡内的钱款将抵作房款;没有选定房号的持卡人卡内

11、的钱款全额退还，但不计利息，假设持卡人情愿，VIP卡可以保管至二期或是三期，届时可以获得优先选号的权益。此外，作为特惠活动，开盘的时候举行现场抽奖活动，被抽到的持卡人可以获得各种优惠或奖品。VIP卡的价钱多那么几万元，少那么几百元，称号也五花八门，持卡人的权益也各不一样。这种出卖VIP卡的方式，在销售上又称为“认筹，曾经成为如今商品房市场上最为流行的营销手法之一，用业界的行话来说，这个叫做“蓄客，就是在开盘之前聚敛人气，制造购房的紧张气氛，让购房者看起来觉得房屋非常走俏。利用小小的VIP卡，开发商或是销售公司不仅发明出良好的销售气氛，发现和锁定潜在的目的客户，进展楼盘需求和价风格查，还可以提早

12、获得数额不菲的资金。八、内部认购的风险按照第22条的规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。关于商品房销售的条件，主要是“五证的获得，本书将在下一个问题中加以引见。但是，还是有一些开发商在尚未满足商品房销售条件时，进展“内部认购。前面所引见的“小定和“认筹，很多也属于“内部认购的变种。假设房地产商的信誉可靠，购房人经过内部认购有时确实能省些钱，但一旦房地产商最终拿不到预售答应证并宣告破产，购房人交付的定金有能够会有去无回。第52条规定：“房地产受让人(指购房者，笔者注)知道或者该当知道转让人(指开发商，笔者注)没有获得房地产权属证书或者

13、相关同意文件依然购买商品房的，该当承当相应不利的民事法律后果。虽然最高人民法院第2条规定：“出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，该当认定无效。但是假设发生此类情况，往往需求经过诉讼才干取回本人曾经交付的定金、预付款或房款，因诉讼破费的人力和金钱本钱更是难以计算的。一旦遇到开发商无力归还或被宣告破产，还将面临无法取回的后果。在内部认购的情况下，购房人面临的风险是非常宏大的，但是房地产市场的供求情况和买卖双方的不公平位置令购房者不得不接受内部认购，在这种情况下，就需求了解一下商品房销售的条件和“五证的相关知识，把本人的风险降到最低限制。九、签署之前应该审查的文件：和一定要

14、审查原件审查上述文件时一定要要求开发商提供原件，不能仅看复印件。这些证件大多包含附页和附件，里面记载着抵押权情况、年检情况、平面图、规划图等，假设仅复印第1-2页，那么无法获得完好的信息，导致本人的权益受损。同时，复印件也比较容易被涂改或造假。(一)文件意义：是证明土地运用者(单位或个人)曾经交纳土地出让金，获得国有土地运用权的法律凭证，受法律维护。颁发部门：1.人民政府(省级、市级、区县级)2.国土资源局或国土资源和房屋管理部门(省级、市级、区县级)部分地域，例如在北京市，2004年7月以前，此证由国土资源和房屋管理局制造。2004年7月以后，北京市原国土资源和房屋管理局撤销，其职能一分为二

15、，涉及土地、矿产的行政管理职责划入国土资源局，而房屋行政管理和住房制度改革的职责划入北京市建立委员会。本卷须知：1.正式的应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章。2.视不同情况，上分别加盖、。对于普通商品房，土地证上应加盖“有偿土地运用证公用章。3.假设土地证上加盖了“暂时土地运用证公用章，那么阐明土地运用者尚未缴足地价款，会给日后办理产权证带来隐患。4.土地证不得擅自涂改，如有涂改痕迹应警惕。5.土地证上载明的土地运用者该当和开发商的称号相一致。6.留意土地证上能否有土地运用权抵押记录。土地运用证上有一个备注页，假设开发商向银行以土地作为抵押进展了开发贷款，在土地运用证的备注页上会

16、有注明。7.要求查看开发商支付土地运用金的收据。8.一定要求看原件。(二)文件意义：是标志有关建立工程符合城市规划要求的法律凭证，是建立单位建立工程的法律凭证，是建立活动中接受监视检查时的法定根据。没有此证的建立单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。开发商在获得建立工程规划答应证后，方可恳求办理开工手续。主管部门：1.直辖市、市(辖区)的规划委员会2.区、县级规划委员会(三)文件意义：是建立单位在向土地管理部门恳求征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建立工程位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建立单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法

17、，不能领取房地产权属证件。主管部门：1.直辖市、市(辖区)的规划委员会2.区、县级规划委员会本卷须知：1.假设卖房人没有建立用地规划答应证，那么阐明其开发的土地未经规划;2.留意查验开发商所运用的土地在用途、位置和界限上能否与建立用地规划答应证相互一致。3.附有附图及附件，里面包括标有各个建筑高度的小区整体平面图，购房者可以经过该图判别开发商在广告和沙盘等宣传资料中作出的宣传能否能够兑现。这个小区平面图比较复杂，很细致，包含很多细小的图标，建议购房者可以请一位懂行的人士协助 。提示：不能保证规划不变卦开发商可以恳求变卦规划，恳求获得同意后，开发商就可以获得新的，原来的就失效了。应对规划变卦最好

18、的方法是明确商定，开发商该当在变卦规划恳求获批后10日内书面通知买受人，并商定不通知时购房者有权退房和索赔，给本人保管退出的时机。(四)文件意义：是标志建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的同意文件，是建立单位进展工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要根据之一。没有开工证的建立工程均属违章建筑，不受法律维护。当各种施工条件完备时，建立单位该当按照方案同意的开工工程向工程所在地县级以上人民政府的建立行政主管部门办理施工答应手续，领取施工答应证。未获得施工答应证的不得擅自开工。如北京市建委于19%年成立了北京市建筑工程买卖管理中心，担任开工审批等项任务。主管部门：1.建立部2.建委(北京市、

19、重庆市)3.建立厅(省级)4.建立局(市级)本卷须知：1.留意期房工程开工手续能否齐全;2.假设开发商销售的是现房，那么应查看建委的，详见本书第三篇。(五)文件意义：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的同意文件。在北京市，其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局一致印制、办理登记审批和核发证书。假设购买了不在允许销售范围内的商品房，房屋的产权将得不到保证。主管部门：1.建立部2.建委(北京市、重庆市)3.建立厅(省级)4.建立局(市级)5.房屋土地资源管理局(上海)6.土地资源与房屋管理局(深圳)提示各地主管部门不尽一样，可以经过本地房产证上所盖印章来判别。

20、本卷须知：1.留意查看该证能否在有效期内。2.留意查看本人所要购买的房屋能否在答应销售的范围之内。3，销售答应的证件应该在售楼现场悬挂。4.假设是现房，开发商曾经不需求再办理“销售答应证，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门办理(详见本书第四篇中关于“大产权证的引见)，一定要看清楚开发商的能否包括想买的房子。购房者还可查验房地产商的(详见本书第三篇)。(六)和文件意义：根据的规定，房地产开发企业不仅应具备企业法人资历，还必需获得。假设开发商不具备房地产开发资质，能够导致商品房买卖合同无效或无法办理产权过户。假设该工程为委托销售的情形，即开发商委托房地产中介效力机构进展售房，那么不但应审

21、查开发商的和，还应审查房地产中介效力机构能否为合法主体，即房地产中介效力机构能否获得工商营业执照和。同时还应审查房地产中介效力机构的代售行为能否合法，即审查该机构的代售行为能否可以出具开发商作出的以及计划购买的房屋能否在委托销售范围之内。主管部门：1.：工商行政管理局。2.：建立部、建委(北京市、重庆市)、建立厅(省级)、建立局(市级)、房屋土地资源管理局(上海)、土地资源与房屋管理局(深圳)。3.：建立部、各地房地产行政管理部门(建立局、房产管理局、房产局等，各地情况不一)。本卷须知：1.留意营业执照的颁发时间以及能否盖有工商部门“年检经过的印章。我国有关法律规定，营业执照该当每年年检一次，

22、否那么无效。2.留意营业执照是暂时的，还是正式的。假设是暂时执照，那么阐明该单位还未正式成立。3.留意营业执照上的营业范围，假设卖房人的营业范围中没有商品房的开发或销售，那么其从事商品房开发或销售的行为就是违法的。4.留意查验能否经过年检。5.主管部门对房地产开发企业的资质划分了级别，并标注在上。通常一级企业的注册资本比较雄厚，开发运营时间较长，工程质量合格率较高，技术人员要求较高。对二、三、四级企业的审查条件那么逐渐降低。因此经过上房地产开发企业资质级别的记载，可以初步判别开发商的实力。6.假设为，那么应留意调查证书的有效期，按照规定，的有效期为1年，到期之后可以延伸有效期，延伸期限不得超越2年。自领取之日起1年内无开发工程的房地产开发企业，有效期不得延伸。因此如为，购房者应谨慎思索再作决议。7.留意查验能否经过年检。8.部分地域对房地产经纪机构的资质划分级别，并在上标明。通常一级经纪机构的注册资本比较雄厚，对从业人员要求较高。二、三级经纪机构那么条件逐渐降低。因此经过上记载的级别可以初步判别房地产经纪机构的实