一级开发模式

1、土地一级开发的模式2016-02土地一级开发，是指由政府或其授权委 托的企业，对一定区域范围内的城市国有土 地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、 安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建 设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、 “五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟 地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。从空间上来讲，土地一级开发主要可分 为成片（或连片）开发及分片开发两类。当 然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上 还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲， 一种是可以先做一级开发、再做二级开发， 即一、二级开发分离的形式，另一种是一级 开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一

2、类是存量一级开发，包括旧城改造、 旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂 区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种 是增量一级开发，包括征用和农转用土地， 有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类 项目。根据土地一级开发涉及的类型不同及 发展历程，当前土地一级开发的开发模式主 要有五种：第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给 谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开 发。这种方式的好处是政府无需投入，缺点 是政府收益也低，城市整体规划难以实施， 开发进度无法掌控、保障。尽管国家三令五 申强调，今后经营性城市建设用地将一律先 由政府进行一级开发，再进入土地市场，但 割腊

3、肉式仍将会延续相当长的时间。这是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金的情况 下，很多制度是苍白的。第二，指婚式（即五统一）：成立土地 储备机构或指定专门成立的国有公司承担 一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点 是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没 钱的地方玩不起，更等不起。第三，招亲式：政府公开招标方案优、 成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用 权的转移与否及分利办法不同， 在实际操作 中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土 地使用权转移的委托式， 实际上相当于工程 承包，也可以发生两次土地使用权转移，即 政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后 再由一级开发商转让给二级开发商，另一种 叫“

4、生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟 后再由政府收储统一上市。 在政府与一级开 发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、 固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种， 在惠州市政府与中信深圳集团一级开发合 作中，政府作出了土地增值收益全部归中信 的承诺。第四，新城公司式：直接成立新的城区 公司垄断一级开发经营，好处是政府主导， 缺点是与市场脱节，甚至滋生腐败。第五，借壳上市式：目前国内土地证券 仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合 作土地一级开发，借壳上市融资，其缺点是 政府容易陷入被动。如香港华润曾经操作的 10平方公里海南石梅湾项目采用的就是这 一形式。一级开发的三通一平有无标准规定 一、土地

5、开发整理建设用地三通一平的并没 有对具体规定，需要根据现场的需要而定。 二、三通一平的规定如下：三通指的是水f 电通和路通。即业主要提供施工用水、用电 和进出场地的道路。一平指的是红线范围内 的土地平整。1-水通一一施工企业、根据建筑规模、结 构、檐高、工程地点（城近郊区以内不允许 现场搅拌混凝土）计算出生产用水，根据民 工进驻工地施工的人数计算出生活用水，以及消防用水等累计出日须用水量，要求建设单位提供几口寸（直径多少毫米）的水管安装 到红线以内，施工企业的项目经理（建造师） 依据施工工程的实际需要以及拟定的施工 组织设计（施工方案）安装临时管网、在安 装临时水管时，尽量利用红线内的正式管网

6、， 如果可以利用异取而代之，应在破土动工之 前先把红线内室外管线铺设到室外检查井再接通临时管网，以便节约现场管理费中的 临时设施费用。2-电通一一施工企业在施工组织设计中， 根据施工工期，建筑物的高度和跨度，建筑 构配件或设备的最大重量，确定安装几台什 么型号的大型垂直运输机械以及施工现场 需要设置的中小型机械和施工方案中计划 使用的施工电动机具， 施工照明计算出生产 用电，根据施工企业进驻施工现场办公，操 做（干活）人数计算照明，生活用电等累计 出多少千瓦供电量，要求建设单位提供满足 需求的变压器或电闸总表， 施工企业项目负 责人按照标后设计（中标后的施工组织设 计），布线接通电源安装临时电

7、线或电缆， 亦可把红线的室外线路铺设安装到位，再接通临时线路，节省费用开支。临时线路要用 合格产品防止漏电确保生产安全。3-路通一一公路交通（汽车或火车）能否 直通施工现场以满足施工机械、建筑材料、 设备的运输以及施工劳务的进出厂。如果建筑物建在山丘上或半山腰或湖泊中，公路不能直通，施工组织设计中就要充分考虑不通 距离的运输方案。如果通往施工现场有段道 路松软，难以载重车辆通行，得在开工前将 松软地段采取加固技术措施满足道路通畅。 以上诸多因素造成的活动物化劳动的消耗， 施工企业要在商务标（经济标）的开办费中 或在投资方登记的技术经济洽商中给予量 化并用货币形式计取出来。4-场地平整一一场地内

8、的障碍物已经全部 拆除，满足施工企业在标后设计中（中标后 的施工组织设计）的生产区、生活区在施工 活动中的平面布置，以及测量建筑物的坐标、 标高、施工现场抄平放线的需要。其他回答非常感谢abczwmml的指教，上次基于某 种顾虑表述清楚。实际情况是某地设立开发 区，开始做规划，由政府承若“三通一平”， 由此，通过招拍挂，采取转让方式，部分企 业交付土地及税费后，取得国土证。因该区域黄海高程仅 X米，填土量很大，曾口 头告知园区规划的道路标高为 Y米，场内填 到丫米，完成三通一平后交地。并在有的企业规划报批中，明确了道路标高为Y米，要求企业按高于Y米设计、施工。后来，经批 准的详规中园区道路及场地达到Z米,大大超过Y米。现政府要求由企业自己出资， 填土至Z米，达到批准的详规要求。由 此;一方面，企业要重新修改设计， 对已施工 的工程采取补救措施，产生的变更，将带来 部分损失，增加新的投资，另一方面，又要 额外承担巨额的填土费用。我们认为场地标 高由Y-Z的填土费用，应由政府支付，不知 对否，恳请指点政策与依据。万分感谢！ 本回答被提问者采纳heriyi | 推荐于 2016-07-31 04:55:29 评论 1 0三通一平三通一平是指基本建设项目开工 的前提条件，具体指：水通、电通、路通和 场地平整。水通（