重庆市某地块投资分析报告

1、创冠地块投资分析报告凹重庆市建设项目敖管理有限公司二七年四月目 录TOC o 1-2 h z u第一章 前言报告编制目的扒本报告笆通过对项目的班重庆市的经济运罢行俺和房地产发展现挨状进行分析，以隘及对项目所处稗区位及周边主要澳同类竞争物业的败比较分析熬，对项目的可行版性提出意见，并芭结合项目的特点癌，对隘其胺进行投资分析与把财务评价，皑为项目决策提供袄依据。稗二、报告盎编制拌依据板1、蔼2006年重庆坝市统计年鉴；耙2、2006年傲重庆市国民经济搬和社会发展统计半公报；八3、伴创冠地块方案设氨计；蔼4、阿现场勘察和实地矮调研所得资料俺；唉5、与项目相关扳的其他资料。三、项目概况按该拜项目霸位于

2、九龙板坡区 ，临近在氨建的九滨路、南稗北中干道（嘉华矮大桥及其隧道）埃和鹅公岩大桥，芭距杨家坪商圈约唉3公里。创冠地块解放碑南坪观音桥杨家坪沙坪坝8663鞍1、坝该鞍项目安主要技术指标如岸下：哎总用地面积 胺 按 奥 扒156182.芭1m把2啊 (约234亩芭)佰建设用地面积 般 癌 埃 哎 八 130拌490.0 m扳2爱 (约195.按7亩)暗总建筑面积 懊 啊 氨 版599967.阿0m澳2胺 其啊中：地上建筑面傲积 艾 5拔75759.8爱m安2扳 坝 凹 住宅建筑面罢积 袄 蔼 556055稗.1m盎2癌 绊 熬 公建建筑面把积 版 19704邦.7m爱2爱 隘 芭 其中：（商熬业

3、面积） 碍12497.3氨m柏2唉 氨 安 阿 （会所） 把 3班987.8m拔2拜 拔 疤 碍（幼儿园） 般 3219拌.6m百2拌 般 耙地下建筑面积 皑 扒 澳 2耙4207.2m半2癌容积率 案 唉 袄 盎 4.41疤建筑密度 埃 邦 敖 捌 20.7斑绿地率 肮 鞍 爱 癌 30芭停车位（地下）败 懊 蔼 10坝47辆凹住户总数 翱 搬 澳 挨 500唉7户扮 百 注:（以上数跋据是摘自项目方拜案设计）氨2、捌该爸项目昂主要疤经济敖指标如下：班土地价格（楼面瓣地价） 凹 靶 750元/癌 瓣m办2敖单方造价 班 般 耙 巴 2544元/袄 澳m把2半总投资 胺 般 翱 版 15.26

4、罢亿元隘销售价格 艾 岸 稗 柏 3100元/败 拌m按2白销售收入 拔 般 笆 般 19.15亿疤元艾税后投资利润率癌 艾 盎 1隘0.21稗若销售价格为3邦200元/平方熬米，单方造价控般制在2200元俺/平方米柏税后投资利润率笆 拌 败 20矮隘第二章般 半项目开发环境分罢析百一、重庆经济运岸行情况拔（一）扮地区生产总值（凹GDP）发展变埃化对比分析巴2001-20拌0奥6罢年重庆GDP增霸长情况（亿元）按由上图可以看出背，重庆的GDP艾在近几年保持了邦良好的持续增长肮势头，且高于全罢国平均GDP增白长速度。200扮6年全市GDP版总量达到348扒6.2亿元，实把现了12.2%敖的较快增

5、长，比阿上年提拔高0绊.7个百分点，伴连续第五年保持板经济增长速度在皑10.0%以上哎。根据重庆目前白的经济发展态势岸，这种增长速度佰在近几年会保持盎并有所提高隘，蔼持续稳定的经济暗增长为房地产业斑的发展创造了良埃好的环境。捌（二）奥产业结构发展变巴化对比分析扒 笆 半在国民经济总水蔼平保持持续稳定岸发展的同时，2拔006年全市产笆业结构也日趋优安化，第一产业实安现增加值428扒.54亿元，第袄二产业实现增加爸值1500.0扒7亿元；第三产氨业实现增加值1败557.59亿扒元，增长13.凹8%。三次产业埃增加值比例为1艾2.3办矮43.0盎爸44.7，三次阿产业对经济增长瓣的贡挨献率分别为-6

6、案.1%、56.疤4%和49.7昂%，第一产业的熬比重明显下降；蔼作为重工业城市般，第二产业对G爱DP的贡献始终蔼占有举足轻重的艾地位，第三产业罢的不断发展壮大瓣，其对GDP的敖贡献逐年提高，凹从2005年开斑始超过了第二产扒业，由此可见重凹庆的产业结构日败趋合理，处于不奥断优化阶段。八（三）疤人均GDP变化俺状况把2001-20埃06年重庆市人矮均GDP增长情矮况（元）澳 扒 吧 隘备注：以上人均绊GDP以户籍人瓣口计算搬在GDP增长加跋速，而人口增长斑平稳（0.5懊）的情况下，人唉均GDP保持了班4年的加速增长稗期。摆虽然阿在2005年增癌速出现了199艾8年以来的首次耙回落，同比增幅懊为

7、13.7%，叭2006年人均耙GDP为110瓣00元。在常住伴人口逐年下降幅澳度小、国民经济阿高度发展的情况肮下，2006年坝按常住人口计算八的人均GDP为安12437元，傲人民生活水平有败了大幅提高。摆（四）啊城镇居民人均年啊可支配收入邦2001-20阿06年重庆城镇稗居民人均可支配巴收入（元）版随着经济的增长扒，居民生活水平肮亦逐年得到提高霸。2004年，拌城镇居民人均可艾支配收入的增长扮幅度为历年最高胺涨幅比率，达到肮13.9%，与坝GDP的增长速摆度基本保持一致耙。2006年全耙年肮增长熬率为10.3爸，远高于重庆城佰市居民消费价格芭总水平的上涨幅办度（2.4%）搬，人均可支配收捌入达

8、到1157袄0元。以平均每柏户3.02（2坝000-200拌6年这一指标在把3.05-2.肮97之间）人计叭算，2006年癌家庭可支配收入办已达到3494瓣1元。随着重庆背市民生活水平的背提高，其对住房搬的消费能力和对佰销售价格的承受半能力也将逐步增隘加。班（五）埃重庆市社会消费癌品零售总额发展盎趋势分析矮2001-20拔06年重庆市社柏会消费品零售总扳额（亿元）肮备注：为了便于隘作图，将人均G白DP单位变为十爱元。伴2004年以来霸，消费明显升温伴并出现升级趋势柏，城艾乡消费品市场均吧呈现出快速增长氨的态势。尽管2昂003年遭遇非按典袭击，但消费百市场整体上仍然爱保持了持续上涨靶的趋势。20

9、0搬4年更是使消费坝得到了一个大的胺释放，社零总额暗为1061.5敖亿元，同比上涨鞍幅度达到27%懊，无论在消费额巴还是在增涨幅度吧上均创了历史的俺最高纪录。20巴06年增长速度扳虽然有所回落，佰但其增速仍然均暗达到13.6靶。澳2001-20爱06年重庆城镇班居民消费支出比邦例（）版从城镇居民消费隘性支出比例的变吧化看，从199拜8年的91.1佰下降到200艾6年84.2澳，呈现逐步下降瓣的趋势。一方面班说明重庆市城镇奥居民的凹收入肮水平在逐步提高艾；另一方面则表埃明居民储蓄进一百步增长，居民的昂消费能力越来越八大，消费潜力还半有待挖掘。懊（六）芭重庆市固定资产办投资总额对比分邦析埃2001

10、-20蔼06年重庆市固皑定资产与房地产癌开发投资对比（颁亿元）胺自2001年后笆，重庆全社会固扳定资产投资额增熬幅持续上升，投颁资额也从802芭亿元增长到24斑52亿元，翻了瓣近3倍。房地产办开发投资比例于百2001年达到奥24左右，此佰后4年一直维持暗在这一水平，房拜地产开发投资所笆占比例在合理范昂围，与固定资产伴投资同步增长、伴协调发展。癌2006年，重吧庆一、二、三产皑业投资分别比上暗年疤增长哎37.6%、2昂.4%和21.袄4%。重点项目隘累计完成投资6碍23.54亿元岸，占投资总量的皑25.4%，其奥中基础设施建设袄完成投资465癌.85亿元，占伴重点项目投资总耙量的74.7%安。重

11、庆市的固定白资产投资近年来叭均保持在20背以上的增长速度安，在2005年扳增幅虽然有些回皑落，但2006摆年的增幅又达到矮24.9，预艾计在今后几年重绊庆的固定资产投啊资仍将保持较快唉的增长速度。把二、重庆房地产皑市场运行情况扳（一）昂房地产开发投资版2006年重庆蔼房地产开发投资暗在宏观调控的影摆响下发展半速度芭有所放缓慢，全凹年房地产投资额板达到629.6肮3亿元，同比增佰长21.6%，埃增速比上年回落瓣6.2个百分点败。占全社会固定挨资产投资比重为半25.7%，比奥去年略有下降，靶但仍然保持在2稗5%左右的适度拜水平上，房地产唉投资保持平稳增蔼长态势，市场投埃资信心良好。坝（二）靶房地产

12、供求状况跋重庆市房地产竣袄工和销售面积多熬年保持稳定增长扮的状况，200拌6年，商品房竣蔼工面积为222肮5万平方米，同啊比增长0.7捌。拔 皑 袄2006年重庆霸市商品房销售面艾积为2228万氨平方米，成交金般额506亿叭元，霸与2005年同耙期相比分别增加埃10.5和1班7.7。埃通过对2003般-2006年历瓣届房交会消费者坝调查分析，我们奥认为重庆市房地蔼产市场供求平衡鞍，本地买家占8爸5%以上，以自懊住为主的买家占吧多数，市场上投艾资性买家较少。柏与上海、杭州等哎城市相比，房价版虚高的程度不大碍，且经过200坝5年国家对房地碍产行业的宏观调安控，整个市场得办到进一步规范，搬后续市场逐

13、步走阿向稳定。百（三）盎主城区房地产市罢场运行情况吧2006年主城拜区新批准商品住唉房上市预售面积按1434.19半万，同比增长摆30.53%，伴同期商品住房实奥际销售面积12俺03.50万胺，同比扳增长昂19.39%，唉供需基本平衡。艾1、斑销售面积增加敖2006年主城敖区商品住房实际班销售面积120氨3.5万，同拔比增长19.3奥9%，由此可见熬市场需求相当芭旺盛办。分月度来看：靶5月的销售面积胺最大为192.澳5万，9-1柏1月份均突破了肮100万，由啊此可见下半年楼败市成交相对较为捌活跃。般2、碍销售均价小幅上俺涨，增幅有所回扒落稗2006年全年岸主城区商品住宅耙成交均价269凹7元/

14、（建筑埃面积，下同），皑同比增长4.2芭5%，增幅较2扒005年有所下耙降。分月份来看把成交均价基本保懊持在2500-把3000元/隘之间，由于房交巴会的带动，11奥月份的销售均价稗最高达3151坝元/，其次是霸4月和6月均为板3080元/搬。 扳3、版外来购房群体增百加 盎从购房者的地域奥来看，2006百主城楼市和20阿05年相比，最伴大的变化就是外罢来购房者增多。敖2006年主城版区商品住房销售霸面积中，其他区肮县居民购房面积坝占30.16%胺，同比提高18胺.09个百分点百，市外居民购房扮面积占9艾.17%，同比吧提高3.04个凹百分点，两者占背总销售面积的近颁40%。拜（四）重庆房地埃

15、产市场分析小结哀房地产投资规模斑增长适宜。昂2005年、2艾006年，重庆拌市房地产开发投胺资完成额分别为奥 518亿元，拌630亿元，占懊固定资产投资的坝比重分别为25斑.8%，25.埃7%，同比分别半增长27.8%蔼，21.6%。熬同期，固定资产绊投资增长分别为颁23.7，2啊4.9%，房地昂产投资增长与固柏定资产投资增长败基本协调 。隘商品房市场供需背基本平衡。奥从供销情况看，柏2004年、2巴005年主城区懊批准可售商品房拜分别为1380暗万m2、143氨1.07万m2哀；实际销售12班09万m2、1八156.15万案m2。2006哎年1-7月主城按区批准可售商品百房为701.9爸6万

16、m2，实际爸销售640.6安2万m2，供需班基本平衡。暗房价增长稳定协肮调。傲 20搬05年和200肮6年，重庆市主百城区商品住房均艾价分别为258盎7 元/m2、霸2697元/m扒2（建筑面积，半下同），同比分拌别增长8.5%斑、4.3%。而懊同期重庆市地区版生产总值同比分懊别增长11.5矮，12.2%案，城镇居民人均蔼可支配收入分别扒增长11.1%埃和12.8%，巴房价增幅基本合般理，与经济和收柏入增长基本协调鞍。 懊重庆房地产处于柏稳步增长的阶俺段。艾三、项目所在区隘域楼盘现状创冠地块渝中名郡融侨半岛龙湖-观山水星月湾1、星月湾鞍开发商: 广厦摆重庆一建房地产邦开发有限公司 啊开发商实力

17、: 百 较强皑位置: 渝中区邦大坪大黄路13摆2号 蔼占地面积: 2熬2373平方米安建筑面积: 9霸0868平方米拜容积率: 4.蔼04皑绿地率: 30爱.10%霸楼盘品质: 瓣一般搬建筑物特征: 凹29层-32层傲的高层 拌开盘时间: 办2006.9胺销售情况: 熬较好熬价格： 355办0元/m跋2 2、渝中名郡把开发商: 泰平案(香港)公司 跋开发商实力: 颁 较强袄位置肮: 渝中区大坪邦大黄路132号肮 碍占地面积: 2按6900平方米伴建筑面积: 1唉09000平方懊米癌建筑密度: 1般8.8%爸绿地率: 36八.6%靶楼盘品质: 伴较好霸建筑物特征: 疤5栋高层 案开盘时间: 肮2

18、006.3埃销售情况: 哎较好价格：埃住宅: 370昂0元/m扳2 奥 商懊业: 1300扳0元/ m搬2 班 车把库: 8.5万稗元/车位暗3、败龙湖-观山水艾开发商:重庆龙伴湖地产发展有限哎公司 拜开发商实力: 澳 较强安位置: 南岸区稗鹅公岩大桥南桥颁头懊面积: 130凹亩般建筑面积: 7绊万平方米白容积率: 敖3.93背绿地率: 60熬.0%百楼盘品质: 傲较好肮建筑物特征: 邦高层 巴开盘时间: 斑2005.10霸销售情况: 捌较好摆价格： 385傲0元/m拔2胺 4、融侨半岛胺开发商: 重庆阿置业有限公司 挨开发商实力: 案 较强胺位置: 南岸区敖明佳路33号 背占地面积: 7耙6

19、000平方米皑建筑面积:24澳2260平方米芭容积率: 4.版09般绿地率: 35笆.57%袄楼盘品质: 白较好艾建筑物特征:以澳点式高层和板式鞍小高层住宅为主凹 熬户型:多为两房奥、三房，60-哎110平方米搬开盘时间: 扮2006.11捌销售情况: 澳 较好碍价格：3900扒元/m懊2叭 懊四、项目地块优隘劣势分析1、地块现状 该地块目前主要是农地，地块落差较大2、地块优势地段优势瓣 该地块矮位于主城核心区哎，距城市CBD氨和主要商圈较近哎。较强的稀缺性熬该地块为重庆主唉城核心区尚未开哀发的为数较少稀扒缺地块。升值潜力较大哀 该地块版紧邻鹅公岩大桥半，随着九滨路、稗南北中干道（嘉吧华大桥及

20、其隧道般）的建成，其地肮块的价值将得到八大力提升。江景景观优势跋 该地块罢紧邻长江，位置岸较高，能够看到矮一江三桥，具有皑较佳的江景资源肮。俺该地块内没傲有需要拆迁的房拌屋。3、地块劣势蔼该地块现阶段交班通不便，公交线拌路较少。瓣地块内尚有一条绊高压线需要拆除巴。埃该地块落差较大白。坝第三章 投资估捌算一、建筑指标白总用地面积唉：敖156182.柏1m奥2岸 (约234亩耙)把建设用地面积笆：罢130490.案0 m哎2唉 (约195.版7亩)唉容积率隘：敖4.41翱建筑密度碍：哎20.7绿地率：30半总建筑面积59胺9967拔 白m摆2碍，把其中：扒地上建筑面积艾：熬575759.拔8m搬2

21、翱 版住宅建筑面积搬：暗556055.肮1m肮2凹 般公建建筑面积百：邦19704.7鞍m拜2板 耙 板 稗其中：氨商业面积吧：胺12497.3按m瓣2哀 矮 摆 八会所芭：埃3987.8m哀2凹 搬 拌 白幼儿园案：板3219.6m矮2案 爸地下建筑面积肮：八24207.2敖m安2拌停车位（地下）傲：办1047辆二、投资估算总投资估算表背序号绊工程费用名称埃计算方法澳金 额（万元叭）拔1鞍土地费用罢750元/m柏2扮（楼面地价）班45000 柏2疤前期费用捌见巴前期费用估算背表吧1292鞍4白 坝3版建安工程费用懊见皑建安工程费用扳估算表疤8135邦6百4癌预备费扳澳6993 氨坝工程建设盎

22、投资合计按昂146273 斑5爸期间费用笆伴6334 哎班管理费用盎耙590 柏凹营销费用败按销售收入的3柏%计鞍5744 班摆项目开发建设总案投资岸单方造价：25案44元/m胺2敖碍152607 前期费用估算表版序号靶成本类型 笆工程量哀（m板2扮）哎单位成本暗计价单位澳成本捌（万元）唉1案方案设计费罢599967拜8胺元碍/班平方米澳480 般2鞍初设及施工图设八计费翱599967哀12吧元斑/岸平方米搬720 癌3坝景观设计费颁130490挨6爱元绊/凹平方米伴78 唉4背地质勘探费鞍13049阿0百1.1按元熬/岸平方米板14 耙5芭城市配套费笆599967笆140哀元坝/瓣平方米般8

23、400 芭6按人笆 扒防办 摆费皑599967凹30把元办/岸平方米靶1800 奥7摆白蚁防治费昂599967叭0.3爱元佰/颁平方米暗18 暗8矮报建综合费用岸599967扳5坝元氨/艾平方米盎300 邦9案施工用水电爱599967啊5扮元氨/稗平方米俺300 氨10懊其他费用八败伴般814 澳合计肮败坝懊拌12924 熬建安工程费用估肮算表矮序号埃内容爸总额隘（万元）捌单方费用昂（元/拔搬）芭备注矮1盎土石方肮840熬28（元/m拜3靶）绊稗2把建筑工程费安53997.0扳3 般900哀胺3傲外墙装饰工程奥4199.77鞍 凹70奥白4办电梯及其安装叭2399.87哀 拜40佰含安检费鞍5

24、办智能化工程费背1199.93耙 八20绊坝6巴配套水电工程费哀11999.3稗4 皑200俺艾7艾消防设施工程费捌2999.84芭 笆50矮搬8安市政设施费挨1199.93唉 败20暗道路、市政管网邦9哎环境景观工程碍1799.90芭 坝30吧含灯饰设计费哎10般天燃气系统八419.98 板7拔傲11板环保治理工哀程 斑 凹 跋299.98 岸5肮生化池等氨合计绊81355.5肮7 岸1356 鞍懊第背四盎章 败经济测算斑一、销售价格的把预测拌我们对现阶段创盎冠地块附近在售隘以及最新推出的捌楼盘进行了综合罢调研，针对与艾本地块唉相似的项目（有扮一定规模、高层蔼、毛坯房）选取懊了4个楼盘住宅艾部分的销售均价傲进行加权平均结癌果为：3113唉元/平方米（按爸建面计算）。保暗守估算，该地块艾住宅销售均价按岸3100元/平斑方米岸（套内为）俺进行计算，商业把门面均价按90吧00元/平方米吧。矮二、销售收入及罢税金测算表办序号氨销售项目奥销售面积白（半平方米） 艾 罢销售均价八 啊（元敖/氨平方米） 捌销售收入叭 （万元）捌1