物业管理公司管理服务中的法律风险防范

1、物业管理公司管理服务中的法律风险防范核心提示： 物业管理“风险无处不在，风险无时不在”。加之物业管理行业相 对利润低，如不对风险加以防范，轻则影响物业管理服务的顺利进行，重则威胁企业 的生存和发展。 所以，风险的防范成为摆在物业管理服务行业和各物业管理公司面前 的头等大事。其服务内容特有、丰富且范围广、服务对象众多，法制不健全，收费难，以及管理服务过程中不确 定因素多等因素，加之如不对风险加以防范，轻则影响物业管理服务的顺利进行，重则威胁企业的 生存和发展。 在本文主要从法律的角度， 结合物业管理的服务内容， 分析物业管理公司如何 在物业管理服务中防范风险。具体内容分述如下：（一）物业的接管验

2、收风险及防范物业管理公司是从物业的接管验收开始才正式介入到物业管理工作中去。物业接管验收是工程质量 监控的必要措施。通过接管验收，可以明确接管双方的责、权、利关系；物业管理公司可以借此发 现物业质量的缺陷和隐患，通过及时抢修、加固，确保物业的安全，发挥物业的正常使用，满足业 主正常的使用需要，避免和减少关于物业质量问题的纠纷；物业管理公司还可以借此摸清物业的性 能和特点，由此制定预防性的管理措施和维修计划，针对物业存在的缺陷，及时采取补救措施使工 程达到质量要求，以减少今后管理维修的工作量，保证今后物业管理工作的正常开展。风险防范措施及应注意事项：1 物业管理公司在接管验收中，一方面要充分考虑

3、质量问题对今后的管理带来的影响，另一方面 应站在业主的立场上，充分维护业主的利益，对物业进行严格验收。、对易消杀、2 、要注意接管的有关材料是否完整。、注意承接装饰装修工程的单位和个人是否具备相应的从业资格。 据物业管理条例第、注重对装饰装修过程的监督管理。物业管理公司应及时向房 地产行政主管部门报告。、注意在物业服务合同中明确物业管理范围。 发生事故的设施设备及区域，可以安装监控设备对现场进行监控和录像，定期存储，防止因发生事 故出现举证不能的后果。因此证据保全工作就显得尤为重要。5 二、物业服务费用管理风险及防范物业管理服务收费是物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬，是物业

4、管理公司 收入的主要来源，也是物业管理公司开展正常业务，提供物业管理服务的保障。目前，我国物业管 理市场不规范，乱收费现象严重。物业管理收费问题已经成为群众投诉的热点，并影响了业主和物 业管理公司的关系。风险防范措施及应注意事项：1 、应自觉增加物业管理费用的透明度。如果科学地测算物业管理费，并使之 透明地运作，物业管理费就不难收取。4 三、物业公共环境管理风险及防范对小区内的公共区域和场地进行管理和维护服务， 维护正常的使用和功能。 公共区域的绿化、 环境污染的整改都是消除公共环境不安全因素和隐患的必要工作。小区和大厦公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和公共区域施工等规范管理都是消除公共环

5、境不安全因素和隐患的必要工作。风险防范措施及应注意事项：1 、注意避免公共区域的绿化和消杀工作中的风险和隐患。；消杀完成后，应在一定时间内在作业区域周围设置明显的标识，告知应注意事项，避免业主和非业主使用人因不知 情而造成人身和财产损害。4 四、治安、消防管理风险及防范治安风险、应针对不同管理服务区域的具体情况，制定相对完善和实用的制度，组建和设置相应的机构和人员。既针对非法侵害行为，也可以监督物业管理公司的工作，最终形 成不同层次的防范体系。3（二）消防管理风险及防范消防事故和隐患也是小区公共设施管理服务风险之一，由于消防设施自身的特殊性，消防往往影响广大业主重大生命财产安全。消防设施的日常

6、维修和养护能确保发生火灾时，消防设施可以发挥正常功能满足消防部门处理消防事故的要求。消防设施如维修保养不善、无消防用水供应或消防警报系统失灵都可能导致重大人身伤亡和财产损失，物业管理公司面临的风险不仅是要承担赔偿的民事 法律责任，而且其单位主要负责人及其他直接责任人员还可能因此承担刑事责任。风险防范措施及应注意事项：1 、应重视对消防设施器械进行日常维修和养护，确保消防设施器械完好和功能正常。消防 设施的维修和养护事项可以委托给专业消防公司；对消防设施需要中修、大修等，根据消防部门检 查的整改意见，应依法定程序，经业主大会同意，从维修基金中开支。4 五、公共秩序管理风险及防范主要介绍车辆管理风险及防范。风险防范措施及应注意事项：1 、高度认识到管