关于项目的市场定位与产品定位DOC35

1、 关于于项目的的市场定定位与产产品定位位一、项目目土地性性质调查查位置：海海口市西西海岸，北为一一规划2200亩亩左右的的地块、滨海大大道、琼琼州海峡峡；南、东面为为未开发发地块；西面为为宽100米的林林带。地块特征征：地理理位置优优越，给给人较辟辟静的感感觉，十十分适合合居住，但是，该地块块规模较较小，物物业管理理和小区区内部环环境的塑塑造都将将是一个个抗性较较大的问问题，如如何在这这两方面面作足文文章抵消消不良抗抗性将是是本案成成功销售售的重要要课题。占地面积积：1330亩地形：矩矩形地块块，地质：属属填海建建筑用地地地貌：土土地尚未未进行平平整，目目前地块块上尚有有林木。七通一平平现状：

2、七通一一平尚未未完成。二、地块块周边环环境调查查1）地块块周围景景观: A、自然然景观北面与地地块隔路路相望的的是热带带海洋公公园、大大海，往往西隔路路有100米宽左左右的林林带与之之平行，可见到到热带海海洋世界界的千年年塔。周周边视野野开阔，远景喜喜人。 B、人文文、历史史景观周边为未未开发土土地，缺缺乏人文文、历史史景观。C、环境境、污染染情况本项目地地块周边边为林带带及未开开发的地地块，离离滨海大大道还隔隔有一住住宅用地地地块，滨海大大道的汽汽车噪音音对本项项目影响响较小，但项目目周边堆堆放大量量建筑垃垃圾，将将对项目目近距离离环境造造成一定定的污染染，另外外周边的的建筑用用地如果果开发

3、将将会带来来施工噪噪音污染染，但本本项目目目前暂时时没有噪噪音污染染,总体体污染状状况较轻轻。D、地块块交通条条件本项目对对外交通通均较为为便利，沿滨海海大道可可达火车车站及秀秀英港、新港、海南火火车站。10分钟钟车程距距离可达达火车站站，300分钟抵抵达珠江江广场。E、周边边市政配配套设施施周边生活活配套较较少，为为不成熟熟区域，离商场场、超市市、菜市市场、学学校、医医院都较较远，生生活基础础设施只只能依靠靠秀英片片区。但但本区域域的高档档休闲、娱乐场场所较多多，有新新国宾馆馆、美视视高尔夫夫、假日日海滩、热带海海洋世界界、贵族族游艇会会等娱乐乐设施。二、SWWOT分分析1、地块块地产因因子

4、分析析所谓地产产因子，指的是是一个建建筑地块块所具备备的适宜宜建造某某种建筑筑的条件件和质素素，一个个地块之之地产因因子决定定了该地地块适宜宜建造的的建筑功功能和档档次，是是其未来来建筑价价值之核核心因素素之一。1）不同同住宅项项目所应应具备的的地产因因子房地产发发展历程程表明，不同档档次的住住宅项目目所应具具备的基基本地产产因子有有所不同同，具体体如下表表：住宅地产产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住住宅附加加说明符合情况况对公共交交通的依依赖性很 强强一般弱不宜闹市市区、人人员混杂杂区符合对噪音、环境干干扰的适适应性强较 强弱很弱不宜紧临临交通主主（快）干道、高压线线、工厂厂等。符

5、合对小区周周边市政政配套要要求高很 高高高符合小区物业业管理的的要求低不高高很高可达到建筑、质质量装修修要求低一般高很高精品设计计可达到容积率、覆盖率率要求无一般低低可达到对休闲空空间，绿绿化要求求无一般高很高具有品味味的专用用康乐、商务会会所及小小区内环环境可达到景观要求求无一般高很高最好具有有天然稀稀缺景观观资源符合2）西海海滩项目目地块特特征： 地块块位于政政府大力力开发的的西海岸岸旅游度度假区内内，是适适应未来来城市住住宅发展展趋势的的优质地地块； 地块块毗邻琼琼州海峡峡，独特特的海景景资源使使得该区区域的休休闲度假假优势较较为突出出； 地块块周边规规划为低低容积率率的高档档物业，视野

6、开开阔； 地块块西边是是一条110米宽宽的绿化化林带，可以先先投资做做绿化整整改，即即可望成成为项目目的私家家花园。 地块块为缓坡坡地，适适宜作住住宅建筑筑用途； 地块块周边交交通路网网顺畅，但公共共交通系系统较为为缺乏，目前市市内只有有28路路及1线线、2线线旅游车车可到达达。 地块块靠市区区沿海线线3公里里内有部部分高档档娱乐场场所，如如贵族游游艇会、新国宾宾馆、美美视高尔尔夫、西西秀海滩滩等； 地块块北侧约约3000米处为为热带海海洋世界界；地块所处处为旅游游度假区区，环境境状况良良好，；以上分析析表明，本项目目地块具具备所有有中高档档住宅所所必须的的地产因因子，是是较理想想的中高高档物

7、业业地块. 2、维也也纳森林林项目SS.W.O.TT分析20044年，维维也纳森森林要海海南最具具个性特特色的姿姿态面世世，这就就需要我我们对项项目现状状做到最最为清醒醒和清晰晰的认知知。1.20004年年维也纳纳森林的的S.WW.O.T分析析优势 Strength 地块块位于政政府大力力开发的的滨海大大道边，可依托托区域形形成规模模效应，因此这这一地区区的购房房潜在需需求很大大，市场场前景看看好； 独特特的海景景资源凸凸显地块块的优势势，邻近近热带海海洋世界界、假日日海滩。与市区区别墅楼楼盘形成成市场区区隔； 地形形方正，居住环环境比较较安静，可迎合合“居家安安静”的客户户心理，适合营营造一

8、个个具较高高品质的的生活社社区； 项目目通过海口口市景观观样板路路滨海海大道可可达市中中心金贸贸区，能能远离城城市的喧喧嚣干扰扰，又可可享受城城市之便便利繁华华；西海岸区区域环境境较好，空气污污染小，地块西西边有一一块林带带，可以以作为小小区的私私家花园园来定位位。 劣势 Weakness 当然，在看到到本项目目的优势势同时，我们必必须正视视本项目目存在的的一些弱弱点： 本区区域商业业不发达达，周边边缺少生生活配套套，无大大型的购购物场所所，居家家不便主要的生生活配套套都依靠靠金贸区区。 地理理位置偏偏远，区区域壁垒垒还未打打破。道路虽虽然通畅畅，但交交通目前前相对落落后，公公交车较较少，居居

9、住于本本区域业业主需要要有私家家车。由于本项项目为公公司所开开发第一一个项目目，开发发商知名名度不大大，实战战经验、品牌号号召力均均较为薄薄弱。由于小小区总占占地面积积仅为1130亩亩m2，与该该区位的的楼盘相相比、规规模比较较小，可可做景观观的空间间不大，小区物物业服务务项目投投资有限限，只可可能在一一定范围围内尽量量显示小小区特色色，向精精致方向向，而非非大气方方向发展展。上述弱势势点都为为暂时性性的，只只要规避避得当，可以进进行有效效的弱化化改善。机会 Opportunity 宏观观市场整整体向好好，别墅墅类物业业正处于于升温阶阶段，有有效需求求较大；邻近港港奥工业业区，可可吸引工工业区

10、的的高级管管理阶层层。随着海海南省政政府的宣宣传，越越来越多多的岛外外客户到到岛内置置业养老老，其中中蕴涵了了大量的的住宅消消费能力力； 区域域房产开开发尚属属初期，只要开开发商对对项目定定位准确确；规划划、景观观、宣传传做得到到位，将将会是很很大的市市场机会会； 火车车站的客客运开通通，市政政西海岸岸带状公公园二期期的规划划将会带带动滨海海大道沿沿线的发发展，也也给本项项目带来来一定的的人气，火车站站客运的的开通是是解决现现阶段交交通问题题最好的的一个机机会点。随着市市政府对对西海岸岸地块的的重视，将有更更多的开开发机会会来临，更多的的配套设设施落成成，市政政大配套套如：海海口火车车站、滨滨

11、海大道道绿化工工程等设设施的不不断完善善以及西西海岸二二期绿化化规划，对西海海岸周边边环境的的成熟更更加有利利。政府府的利好好政策对对于西海海岸的进进一步开开发也是是很好的的机会。土地低低成本获获得和中中高档物物业开发发形成的的低出高高时效应应；西边的的林带可可以投资资为简单单的花园园，有更更广泛的的资源和和机会可可以借用用。威胁 Threat 项目目周边楼楼盘的竞竞争威胁胁是显而而易见的的，在西西海岸区区域，集集中分布布了在多多家的别别墅楼盘盘，它们们体量大大，档次次跨度大大，如长长信海景景花园一一期的社社区环境境已日惭惭成熟，二期开开发规模模更大，黄金海海岸花园园以一线线海景等等项目的的发

12、展商商品牌效效应优势势，其品品牌效应应有利于于产品市市场推广广，阳光光西海岸岸等项目目的地理理位置都都较本项项目要佳佳。而本本案是初初具规模模的别墅墅住宅小小区，发发展商没没有知名名度，在在目标客客源定位位一致的的前提下下，将对对本项目目形成直直接威胁胁。更有有海口湾湾以更方方便的交交通，更更完善的的周边配配套给本本项目带带来极大大的冲击击。 政府府对区域域的开发发进度将将直接对对本项目目的销售售乃至利利润产生生影响。随着世世纪大桥桥的开通通利好消消息，将将促进海海甸岛西西北板快快的市政政配套完完善，已已有多家家发展商商看好该该时机开开始启动动。世纪纪大桥、金贸区区夜景、琼州海海峡等更更胜一筹

13、筹的景观观和低价价格将会会分流本本区域一一定的海海景客户户。此次调查查我们能能发现的的是，前前期开发发的楼盘盘已经吸吸纳了来来本区域域选择中中、高档档别墅物物业的购购房者，这部分分购房者者的需求求偏向，通过他他们能了了解到的的是同类类客户层层可能需需要的是是怎样的的物业产产品，而而我们却却很难估估标出这这群客户户层究竟竟还有多多少及偏偏好。必然会有有众多外外资房地地产企业业进军海海口的房房地产市市场，他他们将带带来新的的理念。新的规规划和新新的操作作模式，将提升升整个海海口房地地产市场场的整体体档次，必将对对海口楼楼市构成成巨大的的冲击，更加深深了本案案销售的的竞争性性，如新新世界花花园、宝宝

14、安江南南城等项项目。随随着更多多新开质质优价适适的中、高档别别墅物业业的推出出，必将将造成客客源的分分流。这这就要求求本案在在规划及及档次上上，要高高度重视视产品的的前瞻性性。同质楼盘盘的价格格竞争是是维也纳纳森林的的一个较较大威胁胁。2.20004年年维也纳纳森林SS.W.O.TT应对策策略 在在明确本本案的优优劣势所所在后，针对整整体市场场的大环环境及未未来一年年出现的的市场机机会点和和威胁点点，我们们通过对对上述四四项指标标的分段段组合，建立了了项目SS.W.O.TT的应对对策略模模型。这这样使明明年的整整体形势势在更加加简洁、清晰的的同时又又具有了了大局观观。而且且也为我我们在推推广中

15、能能够扬长长避短指指明了方方向。具具体详见见下表：项目S.W.OO.T重重组分析析模型海口维也也纳森林林优势（SStreengtth）1. 绝绝佳产品品综合质质素2. 超超常规的的营销手手段3. 独独特的自自然环境境优势4. 劣势 (Weaakneess)1.规模模小2.地理理位置偏偏远3.区域域配套差差机会(OOppoortuunitty)1.地块块景观规规划，政政策利好好2.岛外外销售逐逐渐看好好3.火车车站客运运开通4.生活活品味需需求不断断提高SO 策策略继续拔高高品牌高高度，用用品牌效效应造就就强大的的品牌忠忠诚度；利用外部部条件的的利好优优势结合合产品综综合质素素提升性性价比； 引

16、导市市场向我我们预定定的艺术术生活的的目标转转变。WO 策策略在宣传与与推广中中强调大大环境独独特的自自然景观观优势，未来区区域发展展潜力无无限；利用海口口火车站站的启用用，未来来规划等等优势让让人们心心中对本本地区重重新定位位；威胁(TThreeat)1.竞争争对手到到来2.区域域壁垒森森严3.新开开大楼盘盘来势凶凶猛ST 策策略用产品优优势抛离离对手，不在同同一个高高度进行行拼杀；利用自身身优势创创新概念念和营销销手段，综合所所有有利利条件打打破区域域壁垒，扩大市市场份额额。WT 策策略利用对手手对区域域的热炒炒再推波波助澜，同时又又高人一一筹，以以自身产产品冲击击力征服服人心；采用“多多

17、点爆破破”的手段段缩短项项目与中中心区的的心理距距离；扎实做好好物业服服务的细细节。三、 项项目定位位分析1、说明明项目定位位是依据据市场调调研分析析，结合合地块实实际情况况作的前前瞻性分分析，并并未综合合考虑资资金流量量、投资资回报等等敏感因因素。2、项目目市场定定位1）地产产项目定定位之基基准 项目目地块之之地产因因子决定定的地块块适宜建建造的建建筑功能能； 市场场调研反反映的具具有有效效需求的的市场空空间； 政府府在城市市总体规规划上的的限制。2）项目目定位从项目定定位之各各基准出出发，考考察本项项目的地地产因子子、市场场空间及及政府城城市规划划对该地地块的规规划限制制，该地地块为城城市

18、规划划之高档档房产之之住宅用用地，容容积率0.88。该地块具具有建造造中高档档住宅所所需的充充分的地地产因子子； 海口口市商品品住宅市市场调研研表明，以低容容积率、低建筑筑密度为为其显著著特点的的别墅类类物业在在经历了了前几年年的低迷迷后，正正走向全全面复苏苏；另一一方面，虽然本本项目区区域内已已有不少少数量的的中高档档别墅类类物业供供应，但但大部分分别墅楼楼盘规划划设计不不佳，真真正高品品质的住住宅的市市场有效效供给不不足，他他们的目目标客户户群大部部分都处处于观望望的状态态或在众众多的项项目中选选择最优优秀的物物业，在在这种环环境下，维也纳纳森林必必须在这这一层面面上提升升物业档档次和形形

19、象，才才见有更更强的竞竞争力去去占据市市场。针对部分分潜在客客户群调调查表明明，随着着“5+22”生活模模式的盛盛行，原原来居住住在市区区中高收收入阶层层的二次次置业，也将购购房视线线转移至至郊外，本区位位是最佳佳的选择择，使市市场购买买力随之之日趋健健旺，再再加上于于海南置置业的岛岛外客户户增多，有效需需求旺盛盛。类似似本案这这样的海海景住宅宅小区将将是他们们的首选选。维也纳森森林现状状处于开开发初期期阶段，项目的的推广手手法应根根据市场场竞争情情况将项项目优势势最大化化表达出出，所以以项目推推广手法法必须通通过前面面对海口口市房地地产市场场的调查查及对该该项目的的详细分分析，走走一条行行之

20、有效效的营销销道路。因此，本本项目地地块具备备定位为为“宽TOOWNHHOUSSE音乐乐艺术社社区”的充要要条件。该项目目将定位位于以下下概念：海口市市西海岸岸旅游度度假区的的高尚生生活圈概概念； 成功功人士“5+22”崭新生生活模式式的概念念； 利用用地块内内的林带带资源、海景资资源及地地势的起起伏和结结构的处处理，做做出傲视视海口的的海景住住宅和生生态住宅宅的概念念； 低容容积率、低建筑筑密度、高绿化化率塑造造出真正正高品质质的别墅墅群的概概念； 音乐乐主题艺艺术社区区概念 纯正正美式乡乡村别墅墅建筑风风格的概概念。宽TOWWNHOOUSEE概念诚信概念念将诚信写写在楼书书中，放放在广告告

21、里，摆摆在新闻闻上，无无时无刻刻将诚信信的品牌牌传达给给客户，引导他他们只选选择西海海滩。但但这一概概念也是是双刃剑剑，应妥妥善处理理好这一一概念的的发挥过过程。 以上上概念成成为海口口市其他他小区模模仿的样样板概念念。塑造“西西海岸旅旅游度假假区 首首个宽TTOWNNHOUUSE音音乐艺术术家园”的主题题形象“首个音音乐区”的主题题提法，是一种种与众不不同的概概念，能能够从众众多楼盘盘引用的的主题中中脱颖而而出，更更重要的的是带来来一个全全新的生生活方式式，一种种高品位位的生活活方式。（二）西西海岸市市场形象象定位由于项目目的目标标客户为为有艺术术品味的的置业者者，所以以项目的的形象定定位将

22、围围绕这一一客户群体的特特性，营营造一个个符合这这一群体体需求的的概念化化社区，这样方方能被他他们所认认同。何何况概念念的提法法实际上上是提出出一种全全新的生生活方式式，成功功人士追追求生活活品质，懂得享享受生活活，赋予予了项目目一种生生命力。与其它它楼盘所所诉求的的建筑风风格、智智能化社社区等的的楼盘最最基本元元素（或或者可以以说一种种泛滥的的主题）提升到到一种更更高层次次，在市市场上塑塑造一种种新的品品牌概念念，具有有极大的的竞争力力。也正正因为维维也纳森森林产品品是“适度超超前”的产品品，所以以，我们们的市场场形象定定位也应应该是“适度超超前”的定位位。西海岸旅旅游度假假区首个宽TTOW

23、NNHOUUSE音音乐艺术术别墅 维也纳森林音乐艺术别墅西海岸旅游度假区首个宽TOWNHOUSE音乐艺术别墅位置优越楼宇质素建筑风格园林设计品味物管社区文化生态建筑位于最具升值潜力的西海岸旅游度假区版块生态建筑，与自然和谐共相融采用清新明朗主义建筑风格采用中西合璧，跳跃性音符移步换景。参照ISO9002物管服务体系进行小区管理。以休闲格调艺术生活状态作为描述点自然生态，社会生态 1.项目目市场形形象定位位高度分分析图:艺术特色鲜明的音乐生活圈科学管理的生态文化圈艺术文化与生态的交流融合圈维也纳森林的精神归属圈精神境界艺术特色健康需求文化浸染20052004图解：对于海口口西海岸岸花园来来说，不

24、不应该只只满足于于适应市市场，还还要引领领市场、造就市市场。有有鉴于此此，海口口西海岸岸花园的的市场形形象定位位也应该该从更高高的起点点立足，随着时时间的变变化而不不断深化化和升华华。以强硬的的居住产产品优势势作基础础，从产产品满足足业主对对艺术品品味的需需求，到到通过生生态社区区的营造造和健康康管理达达到满足足业主身身心全面面健康的的需求，再到通通过维也也纳森林林文化的的熏陶满满足业主主对生活活品味和和艺术格格调的需需求，通通过以上上种种最最后到达达维也纳纳森林精精神笼罩罩的精神神境界。这是维维也纳森森林占领领市场、占领买买家心灵灵阵地的的市场形形象定位位深化层层次。综上所述述，海口口西海岸

25、岸花园的的市场形形象定位位可以概概述为： “音乐艺术生活一步到位”的音乐主题社区 融会“音乐、体育、健康”的品牌艺术生活社区 2.定位位语细化化分析：健康生活活科学学运动是是手段，健康生生活是最最终目标标，维也也纳森林林20004年诠诠释健康康生活的的内涵一一方面用用的是科科学的运运动手段段、科学学的运动动管理、科学的的运动检检测；另另一方面面用的是是健康的的环保材材料、健健康的生生活心态态、健康康的邻里里气氛。生态生活活生态态不是紧紧跟潮流流，生态态的真谛谛是回归归自然的的纯朴与与洒脱，与自然然和平共共处，维维也纳森森林诠释释音乐艺艺术生活活的内涵涵靠的是是艺术调调剂生活活的真色色彩，靠靠的

26、是生生态家居居时代的的自然情情调，强强调的是是与国际际居住潮潮流同步步的精神神领域文化生活活文化化不是华华丽外衣衣，文化化是渗透透于社区区内部的的一种氛氛围、一一种感悟悟。文化化生活的的内涵要要在社区区内部音音乐文化化的“物化”上有新新的举措措。而且且，教育育氛围的的营造也也是显现现文化生生活的一一个最直直接渠道道。西海岸高高尚生活活社区高尚尚生活出出自道德德标准下下的自觉觉意识。20003年西西海岸诠诠释高尚尚生活的的内涵需需要以维维也纳森森林精神神中“和谐、团结、友爱、尊重、理解”等一系系列高尚尚情操为为出发点点，举行行高尚活活动、制制造精神神境界，让维也也纳森林林在更纯纯粹的“纯净生生活

27、”中成为为艺术与与友谊的的象征，成为三三大生活活的交流流平台。为此，海海口维也也纳森林林不但是是要制定定标准，还要制制定游戏戏规则。 3.20004年年项目形形象定位位：健康、音乐、品味3、主力力客户群群定位维也纳森森林首期期不可能能仅靠当当地客户户进行消消化，所所以，维维也纳森森林的客客户群需需要从全全省范围围内进行行挖掘，并且要要吸纳来来海南置置业的岛岛外人士士。我们们将以哪哪些客户户为最终终“猎取”目标呢呢？1）目标标客源定定位从本案的的市场定定位来看看，本案案在目标标人群的的定位上上也有别别于别墅墅类项目目，它不不完全以以经济总总量来对对目标人人群进行行区隔，其考虑虑的复杂杂程度，涵盖

28、内内容将更更为广泛泛，也更更为细致致，简单单的说就就是要在在有可能能购买别别墅项目目的人群群中，再再进行甄甄选，方方可成为为本案的的有效目目标客源源。地域来源源：在“稳海海口、辐辐射全岛岛、开拓拓岛外”的基础础上进一一步扩大大岛外客客户地域域层面，特别是是东北地地区和江江淅地区区的客户户要大力力发掘。3)家庭庭收入 经济济型（1100-1300m） 月收收入：44000060000元；年收入入：57 万万元 实用用型（1130-1600m）： 月收入入：6000080000元；年收入入：810万万元 成熟熟型（1160-2300m）： 年收入入：155-200万元；豪华型（2300m以上）：年

29、收收入：220万元元以上；2）目标标客源特特征描述述主要心理理特征：目标客户户为明显显聚集于于“金字塔塔”结构中中部偏上上的对应应客户层层，生活活富裕且且心理需需求满足足自我实实现，注注重健康康投资，讲究生生活品味味，生活活内容丰丰富充实实，较关关注自身身环境的的改善。消费行行为主观观趋向性性极强，价格不不是其考考虑购买买与否的的第一要要素； 生活形态态：尤其重视视楼盘小小区的环环境建设设及小区区的物业业服务；居住环境境期望：有一些人人原居住住在金贸贸区市中中心，对对原来的的居住条条件不满满意，希希望居住住环境高高绿化率率，具有有花园、草坪、亲子乐乐园、老老年交谊谊活动区区，晨练练步道、亭台楼

30、楼阁等绿绿意景观观，没有有繁嚣和和污染，只有水水和绿的的悠闲享享受，能能使身心心有所益益处，以以满足其其生活质质量的要要求。另另外一些些喜欢海海是岛外外人士，更希望望推窗见见海，信信步到海海边散步步的生活活、度假假场所。购买决策策动因：原则上以以男女主主人公的的个性倾倾向与需需求来决决定，听听取朋友友们及专专家的建建议，项项目的人人性设计计与广告告形象会会在一定定程度上上影响购购买决策策动因，但关键键是对项项目的实实质的内内容的认认同，是是满足主主人在生生活上的的心理需需求。购买动机机：改善居住住环境与与质量是是其购买买的理由由与需求求，而通通过社区区的良好好环境来来实现自自身的生生活质量量的

31、提高高，对住住房的需需求重点点在于较较合理的的房型、合理的的价格，要有小小区环境境及一定定会所设设施，便便捷交通通，教育育设施及及生活设设施的完完善以及及火车站站交通开开通所带带来的本本地区物物业的升升值潜力力。F. 消消费特征征：家庭购买买，800%以上上为二次次置业，部分为为二次以以上置业业，以改改善居住住生活为为主要目目的，部部分考虑虑老人居居住；不不拘泥于于地域概概念，观观念较为为超前，看重并并追求品品牌，或或者对产产品的认认同感已已弱化了了区域的的不足；大部分分家庭拥拥有私家家车或拥拥有使用用方便的的汽车；3）目标标人群构构成描述述主力客户户群体职业特征征家庭结构构可能购楼楼类型私营

32、企业业主各行业满巢阶段段或空巢巢阶段，一般有有保姆处处理家务务。追求求人生功功成名就就后的高高品质生生活享受受。成熟型及及豪华型型企业高级级管理人人员外企、合合资企业业及效益益较好的的国内企企业初巢或满满巢阶段段，一般般为三口口之家，追求生生活的舒舒适品位位和情调调。经济型及及实用型型个体工商商户以商贸为为主初巢或满满巢阶段段，一般般为三口口之家，追求生生活的舒舒适品位位和情调调。实用型及及成熟型型灰色收入入者行政单位位满巢阶段段或空巢巢阶段。成熟型及及豪华型型律师、会会计师事事务所等等部分高高收入者者有名气的的律师、会计师师等初巢或满满巢阶段段，一般般为三口口之家，追求生生活的舒舒适品位位和

33、情调调。经济型及及实用型型证券投资资行业、IT行行业及部部分自由由职业者者工作场所所、时间间相对自自由初巢或满满巢阶段段，一般般为三口口之家，追求生生活的舒舒适品位位和情调调。经济型及及实用型型文艺界知知名人士士歌、画、文等文文艺娱乐乐界初巢、满满巢和空空巢阶段段，需要要家庭工工作空间间，追求求品位和和格调。豪华型及及成熟型型海外人士士海外华侨侨、外资资企业投投资者多为家人人购置或或自购度度假养老老实用型及及成熟型型通俗点说说，买得得起维也也纳森林林住房的的绝大部部分是335岁以以上，550岁以以下的客客户。总总的来说说主流消消费层为为：中年年成熟家家庭。西海岸的的环境很很适宜老老年人居居住和

34、养养生。拿拿出一生生积蓄购购买西海海岸的良良好环境境以安享享晚年生生活；在在人口老老龄化不不断严重重的海口口，如果果很好的的注意到到老年人人身上的的商机，搭上“银发列列车”，也可可以促进进销售。消化维也也纳森林林主力户户型的客客户家庭庭月收入入在3000060000元之之间，属属海口中中等或中中高等收收入阶层层，随着着西海岸岸产品的的不断成成熟，价价格也将将随之上上涨，西西海岸的的门槛抬抬高会使使家庭收收入在330000元以下下的客户户将逐渐渐退出购购买行列列，所以以，在现现阶段海海口经济济发展水水平条件件下，随随着价格格的逐步步拉升客客户层面面将越窄窄。挖掘掘其它岛岛个的目目标客户户是开盘盘

35、前蓄客客工作的的当务之之急。目前市场场上有种种说法：购买西西海岸别别墅的很很多人都都是海南南当地的的一些暴暴发户，也就是是说与维维也纳森森林高文文化层次次的客户户定位有有一些偏偏差，这这种现象象不是没没有，但但却无伤伤大雅。维也纳纳森林正正是要用用社区文文化熏陶陶和教化化一些文文化程度度虽然不不高但一一样喜欢欢艺术、热爱生生活的普普通人。所以，维也纳纳森林没没有必要要走入“非文化化人不嫁嫁”的狭窄窄客户层层定位，反而要要以“虚怀若若谷”的心态态接纳任任何希望望靠拢西西海岸文文化的海海口广大大市民。部分二、三次置置业者不不为自住住，作为为投资或或度假之之用； 海口口市周边边县市地地区客户户以及岛

36、岛外公司司驻岛办办事外，往来海海口商务务频繁，作临时时住宅及及接待客客户度假假。 4）心理理权重比比预测及及分析4、户型型比定位位考虑到本本项目体体量较大大，实行行分期开开发，一一期户型型比须兼兼顾以下下几个因因素：首期单位位的市场场反应对对后期信信心的影影响；首期户型型对整体体户型比比的包容容性；首期组团团在规划划和景观观实现上上同整体体规划和和景观效效果的差差异；突出同附附近楼盘盘的差异异，体现现本楼盘盘的品质质感。实用型和和成熟型型户型为为楼盘整整体定位位，其合合理的户户型面积积易形成成销售热热点。若开发经经济型的的户型和和豪华型型户型，情况就就会截然然不同。因为经经济型的的消费者者在选

37、择择物业时时将特别别看重周周边公共共交通环环境及其其小区周周边的生生活机能能设施，销售单单价平均均约45500元元左右/平方米米，假如如按经济济型产品品来定位位，单价价偏高而而形成的的市场销销售抗性性是显而而易见的的。而豪华型型户型对对物业的的自然环环境要求求比较高高，从这这一点上上看，与与所在区区域的其其它楼盘盘比较，非但没没有优势势而言，甚至可可以说远远远达不不到令这这群消费费者满意意的标准准。建议首期期户型比比加大实实用型和和成熟型型此两种种户型比比例，亦亦可随未未来市场场情况的的变化而而相应作作出及时时调整。1）、经经济型户型：44房2厅3卫1厨面积：22302500平米比例：占占10

38、。2）、实实用型户型：44房2厅3卫1工1厨面积：22502800平米比例：占占20。3）、成成熟型户型：AA） 44房2厅（客厅挑挑高）3卫1工1厨， B）4房、5房3厅（或2厅厅客厅挑挑高）3卫1工1厨面积：AA） 22803200平米，B） 32003550平米米比例：AA） 330， BB）300；4）、豪豪华型户型：55房3厅（或2厅厅客厅挑挑高）4卫1工1厨面积：3350平平米以上上。比例：110。5）、价价格定位位本案获得得的土地地成本相相对而言言是比较较低，在在这样的的地块上上，若能能开发中中、高档档别墅物物业，销销售单价价一般都都达到440000元/平平方米以以上，而而且这类

39、类物业的的价值还还在不断断的提升升之中，其形成成的市场场也正在在悄悄地地在升温温，对此此形成的的市场机机会点。其关键键在于在在价格性性能比许许可的条条件下，如何规规划和设设计出适适应市场场需求的的“中、高高档别墅墅”物业。建议独立立别墅销销售单价价设定在在均价550000元左右右/平方方米，其其单栋总总价控制制在1000万1500万元之之间；建建议双拼拼联体别别墅的销销售单价价，以均均价40000元元左右/平方米米入市，其单套套总价控控制在770万1100万元之之间。四、项目目建议根据前述述市场调调查及分分析的市市场机会会和问题题点，本本报告对对西海滩滩项目规规划特提提出如下下的建议议，供有有

40、关方面面参考。 1、项目定定位在规规划思想想中的体体现本部份将将依据项项目的市市场定位位，提出出我们对对本项目目规划设设计上的的一些倾倾向性建建议，以以供参考考。1)可持持续的居居住（SSusttainnablle hhoussingg）理念念可持续居居住概念念的核心心是强调调生态化化生存，它追求求居住环环境的健健康价值值，人与与环境间间的协调调和交流流价值，它能满满足、更更能兼顾顾后代人人的福利利。从整整体上来来说，充充足和良良好的空空间环境境搞好一一个现代代别墅区区首先必必须具备备的条件件。它包包括了在在室内外外提供必必要的布布置居住住房屋的的空间、教育儿儿童、购购物、主主题活动动、医疗疗

41、、交往往休闲、绿地、道路、车库等等。居住住的生存存空间将将大为扩扩展，快快节奏高高效率的的现代生生活观念念将渗入入居住生生活的领领域。本本案除了了要必要要的居住住空间以以外必须须提供尽尽可能完完善的功功能并将将使用空空间分区区，更要要在空间间的布局局上赋予予创新性性：单体建筑筑设计时时就突传传统的集集中式布布局方式式，采取取灵活空空间组合合方式，以走廊廊穿插和和联系每每一功能能空间，并能围围合形成成一个“内庭”甚至“后花园园”的私家家花园。由于基基地面积积较大，可考虑虑部分组组团景观观做起伏伏地面处处理，以以丰富景景观的层层次性和和增强住住户的私私密性。双拼别墅墅的设计计应表现现其个性性化，可

42、可将双拼拼式别墅墅的外观观形态看看上去象象独立别别墅一样样是一个个整体建建筑，并并且内部部空间的的处理也也能有其其个性化化的品位位。将绿绿化引入入室内，形成内内外融合合的生态态居住环环境2）居住住空间私私密性适当围合合的半私私密空间间，有利利于产生生归属和和领域感感。3)组团团中介空空间的营营造所谓中介介空间，是一种种介于室室内与室室外的第第三种空空间，籍籍由这种种空间，人们得得以享受受室内与与室外双双重空间间的特质质。4）亲水水环境柔性性空间利用小区区内部设设计人工工水景体体系，采采用水体体景观廊廊带构成成居住区区的一条条柔性“边界”，可接接近的亲亲水空间间沿此边边界生长长的“绿地”深入到到

43、小区内内部，使使河面景景观向小小区每一一幢楼敞敞开。未来的家家，不再再只是一一幢房子子，它融融合了自自然的光光影声色色，能真真正倾听听自然的的声音，呼吸自自然的气气息。居住区西西南缘圈圈合形成成尽端空空间，东东北向海海面敝开开，符合合生态设设计的“微气候候”原理，亦与中中国风水水理论相相合，东东向敞开开，有利利于引入入东风，此格局局能有效效调节环环境的微微气候。5）空间间的可识识别性和和文化性性组团以主题题设定，强化了了各组团团不同特特点并深深具文化化意蕴。6）环艺艺设计细细部小区内道道路可分分为几种种不同主主次的道道路，如如小区主主干道、次干道道、门口口小道、散步道道、庭园园小径等等，把它它

44、们用不不同的材材料与色色彩加以以区分，同时区区间所有有的硬道道路都做做色彩处处理，同同外部城城市道路路有明显显的区分分，使小小区空间间有明显显的归属属感，同同时也丰丰富了小小区的道道路网。散步道道上可布布置、摆摆放一些些原创性性的主题题园艺小小品，可可提高小小区的艺艺术内涵涵。功能艺术术小品的的导示牌牌、垃圾圾桶、座座椅等的的独立设设计、精精心选材材。照明的道道路主灯灯、草地地灯、泛泛光灯、节日的的装饰灯灯、庆典典用灯等等，营造造多层次次的光环环境。2、产品品市场定定位本案不论论从小区区规划设设计，建建筑形态态设计和和组合，园艺设设计，倡倡导的生生活理念念方面，包括提提供的物物业管理理服务等等

45、诸多方方面，均均有别于于一般的的别墅项项目，本本案将先先进的概概念、合合理的规规划设计计、完善善的配套套设施、良好的的管理结结合起来来，形成成中高档档的别墅墅住宅小小区。1）、产产品描述述主要经济济指标本案占地地面积1130亩亩，总建建筑面积积700000平平方米左左右，容容积率00.8的容容积率，建筑密密度166%左右右，绿化化率500%左右右。 物业形态态为了实现现0.8的容容积率，以双拼拼复式型型联体别别墅和多多层洋房房为主，适当配配以有限限量的独独立式别别墅。独独立别墅墅为二层层，单栋栋建面在在2500-3550平方方米之间间，主要要分2550平方方米、3300平平方米、3500平方米

46、米三种规规格；双双拼复式式型联体体别墅为为三层，单套建建面在2200-2300平方米米之间。其中联联体别墅墅面积在在2000平方米米的所占占比例为为最高，约控制制在500%左右右，2330平方方米所占占比例约约控制在在20%左右，其余视视适当情情形分摊摊于独立立别墅和和多层洋洋房，并并以散落落式分布布整个小小区内。2）、使使用功能能住宅最原原始的功功能毕竟竟是能遮遮风挡雨雨让人安安身的地地方。漫漫长的人人进化过过程也是是居所不不断完善善的过程程。生活活住宅区区无论是是在空间间上、生生态上、文化上上还是智智能化上上的开发发，其主主题都是是为了诗诗意的“居住”，因此此上述各各项功能能只有在在使用过

47、过程中才才能不断断体现出出价值。本案的住住宅在满满足人们们居住生生活的要要求上，不外乎乎五大功功能区域域，下面面按不同同单套建建议如下下：1）、礼礼仪区别墅的礼礼仪区包包括客厅厅、起居居室、入入口（门门厅），也是别别墅的多多功能空空间。客客厅是别别墅空间间中最公公共的区区域之一一，是给给人第一一印象和和感受的的场所，主要用用于接待待客人而而不涉及及主人及及主人家家庭私密密生活。现在大大多数客客厅用平平铺直叙叙的方式式展示空空间已为为人们接接受，但但是对本本案建议议大面积积户型的的客厅可可设计成成由几个个小凹室室构成的的敞开的的大空间间，以便便不同来来访者的的谈话不不受互相相干扰。小面积积户型的

48、的客厅和和餐厅可可直接联联系，需需要综合合使用的的时候可可以提供供足够的的空间和和适应不不同使用用者的多多功能性性。这里的起起居室和和客厅不不同，它它是家庭庭活动的的舞台，有些别别墅把客客厅和起起室合二二为一称称为“起居室室“，使家家庭活动动与外界界社交共共用一个个空间，这固然然可以说说是满足足了交际际少或少少于社交交主人，但就大大多数中中高档别别墅的住住户而言言，他们们需要工工作后尽尽情的放放松、愉愉快地与与家人谈谈天、看看电视、嬉闹，而不必必担心影影响别人人，有客客人来也也互不干干扰。这这一空间间实际上上成为融融合家庭庭关系和和享受天天伦之乐乐的空间间。本案不同同建面的的礼仪区区具体列列表

49、如下下：礼仪区具体说明明350平平米独立立别墅300平平米独立立别墅250平平米独立立别墅200-2300平米双双拼别墅墅客厅28-335m2225-330 mm225-330 mm220-228 mm2起居室25-330 mm220-225 mm220-225 mm218-225 mm2门厅有单独门门厅及入入口门廊廊有单独门门厅及门门廊有门厅可设门厅厅2）、交交往区传统上主主要包：早餐厅厅、餐厅厅和厨房房（带早早餐室）。便餐厅在在国外作作为别墅墅的一部部分是家家庭正式式进餐的的处所，它通过过厨房与与餐厅隔隔开，面面积较少少，装饰饰简洁，和海口口人平时时从简的的生活方方式很符符合。本案不同同建

50、面的的“交接区区”具体列列表如下下：交往区350平平米300平平米250平平米200-2300平米餐厅15-220 mm212-118 mm212-118 mm212-115 mm2厨房（带早餐餐室）20-330 mm215-225 mm212-118 mm212-118 mm23）、私私密区私密区是是指卧室室、卫生生、盥洗洗和书房房主人房及及共卫生生间的面面积较大大，便是是如何在在主人房房这个重重头戏上上作出自自已的特特色是我我们应当当考虑的的。建议议增加一一间衣帽帽间用来来贮藏和和更换衣衣服，使使卧室的的功能更更加单纯纯，又可可将化装装室独立立出来，整个主主人房因因引更具具私密性性。大面面

51、积的别别墅，建建议划出出两个主主卧（双双主卧）以体现现主人的的气派。本案不同同建面的的“私密区区”具体列列表如下下：私密区具体说明明350平平米300平平米250平平米200-2300平米书房15 mm210-115 mm28-122 m2210 mm2卧室（11）15 mm2 212-225 mm2 210-112 mm2 210 mm2主卧25-330 mm225 mm220-225 mm220 mm2主卫10 mm210 mm28-100 m228 m224）、功功能区包括洗衣衣房、储储藏室、工人房房（佣人人房）、车库、卫生间间以本案案的建筑筑面积在在2000-3550平方方米，正正常应

52、配配置三个个卫生间间加上厨厨房和洗洗衣间，洗衣间间面积建建议略大大，除洗洗衣外也也可以晾晾晒衣物物和整理理衣服。由于多余余空间通通常会用用来堆放放杂物，建议增增设储藏藏室。车车库最常常见设置置在房子子的一侧侧后面，本案建建议采取取底层架架空2.2米的的方式设设置车库库。本案不同同建面“功能区区”具体列列表如下下功能区具体说明明350平平米300平平米250平平米200-2300平米洗衣房4-5 m24-5 m24 m223-4 m2佣人房7 m225-7 m25 m225 m22车库单车室内内单车室内内室外停车车室外停车车5）、室室外区主要包括括私家阳阳台、平平台、墙墙植被与与花园部部分（包包

53、括前院院、后院院、屋顶顶花园）共相呼呼应，光光合作用用和人体体的呼吸吸作用使使人与植植物的OO2和CCO2得得到互相相吐纳的的交流，形成良良好的生生态循环环和生物物气候调调节条件件，创造造田园般般舒适怡怡人的生生活环境境。本案不同同建面的的“室外区区”像平台台回廊与与花园部部分可根根据不同同房型，不同体体量及其其所处的的景观适适当布置置：。3、环境境规划1）、生生态环境境生态环境境是提供供给予人人们的生生活的自自然环境境。生态态这个大大内涵包包括我们们生活方方方面面面：房屋屋采光、日照、保暖、节能、通风、外墙遮遮阳、绿绿径、人人工水系系等等为为在这片片土地上上的人们们提供清清新的空空气、怡怡然

54、的视视野、干干净的路路径和祥祥和的家家居气氛氛超然于于城市的的喧嚣嘈嘈杂。微微观的环环境组成成了宏观观的生态态系统，绿化功功能是美美化微观观环境、改善居居住条件件的关键键要素，它构成成了绿树树成荫、花果满满园、的的美丽景景象、又又能净化化空气、减弱噪噪音、调调节气温温、湿度度和风速速、改善善小气候候。为此此我们提提出下列列建议仅仅供参考考：小区道路路选择树树干高大大、树冠冠浓密生生长快抗抗灾性强强的树种种；例如如细叶榕榕等；草地上种种植无刺刺、无毒毒花木；并且颜颜色丰富富有层次次；水边的树树种宜选选用灌木木或垂柳柳等；近建筑物物用规划划式绿化化即低矮矮灌木、花草或或间种少少量乔木木，远高高建筑

55、物物则结合合组团主主题设置置不同种种类植被被。2）、小小区景观观一个好的的别墅住住宅区必必须具有有一个良良好的视视觉环境境，使人人们对环环境产生生舒适的的心理感感受。为为此我们们建议围绕“水水”作为景景观的重重头戏，根据物物业布局局，重点点规划在在小区中中开挖一一条贯穿穿小区的的人工河河，以此此划分出出不同区区域、不不同景观观、不同同类别的的户型；在河边设设置特色色景观，以人工工河为中中心（或或为轴）向外辐辐射将河河边的开开阔地区区如集中中绿地与与小区各各组团特特色景观观连接起起来，使使每一户户都非常常接近各各特色景景观，从从而把河河面与景景观贯穿穿起来成成为小区区居民活活动的重重要场所所；在

56、小区主主入口处处建造别别具一格格、景色色怡人特特色景观观，获得得丰富多多变的空空间和突突显别墅墅住宅区区的高雅雅特色；道路走向向应符合合进出人人流去向向，道路路设计应应有排除除雨水，建筑物物与车行行道保持持一定距距离一般般少于33米并中中间用以以高大树树木遮挡挡噪声。4、配套套设施会所功能能要求充充分体现现和支持持项目的的市场定定位及形形象定位位，成为为项目个个性形象象的有力力支撑点点。配套套设施内内的公建建配套相相对落后后，目前前尚无服服务设施施可言。但本案案别墅住住宅的定定位在中中高档次次，这要要求本案案在规划划上力求求做到配配套齐全全、功能能完善。安全保保卫、托托儿所、幼儿园园、诊所所、

57、银行行、餐厅厅、美容容美发院院、洗衣衣店、健健身房、游泳池池、网球球场、健健康步道道、乒乓乓室、桌桌球室、歌舞厅厅、儿童童乐园、酒吧、咖啡馆馆、高尔尔夫（推推杆）练练习场、小区超超市等，配备的的这些设设施为小小区住户户提供良良好的娱娱乐休闲闲环境、更大程程度上提提高本案案的物业业附加值值。5、物业业管理如果说规规划设计计是物业业各种功功能能否否完整、日后使使用和管管理是否否便利的的先天制制约因素素，物业业管理则则创造成成了安全全舒适文文明和谐谐的生活活环境和和气氛，它不仅仅可以使使物业及及其设备备处于完完好状态态和正常常运行，延长使使用年限限，而且且可以增增加其使使用价值值和价值值，树立立发展

58、商商的良好好形象，增加住住户对发发展商的的信心，促进后后销售工工作顺利利进行。物业的的价值很很大一部部分体现现在物业业的保值值和升值值上，而而高水准准的物业业管理水水平是关关键所在在。建议议项目引引入箸名名的物业业管理公公司做顾顾问，建建立智能能化高标标准的物物业管理理架构，提供星星级的酒酒店管理理服务。目前好好的物业业管理基基本组成成要素为为：著名物业业管理公公司（如如戴德梁梁行、太太平洋第第一戴维维斯公司司等，特特别是港港式物业业管理公公司）或或者是著著名的大大发展商商自组的的获ISSO90002认认证的物物业管理理公司。专业化保保安队伍伍（如退退役军人人或退役役武警组组成的保保安队）。酒

59、店式贴贴身服务务。智能化管管理：高高科技保保安、防防火、防防盗、管管理系统统等。 智能化化目前已已日益成成为现代代化住宅宅的必备备功能之之一，根根据项目目自身条条件出发发，建议议有选择择地介入入智能化化系统，可有可可无，化化而不实实又增加加成本的的部份放放弃不做做；对项项目确有有素质档档次提升升，对业业主切身身利益有有帮助的的项目予予以介入入。现建建议如下下：1. 建建立网络络平台 设立立网络中中心（WWEB）站点，提供互互联网接接入、网网络教学学、多媒媒体完全全娱乐系系统（VVOD），网上上商城，证券及及时交易易、各大大城市电电子地图图、小区区公共服服务信息息等；住住户可在在家中通通过电脑脑

60、连上网网络平台台，可以以实现家家庭教育育、娱乐乐、信息息咨询、IP电电话、内内联网内内监控、远程教教育等多多项功能能，还有有网上购购物、送送餐、洗洗衣、点点播、甚甚至网上上医院、物业管管理咨询询等。2. 物物业管理理方面，可以实实现：物业管理理实现计计算机化化、部门门管理自自动化、建立物物业管理理信息系系统。车库自动动化管理理。各项设施施的远程程管理。一卡通收收费： 以ICC卡代替替钥匙、以ICC卡计算算停车收收费、IIC卡缴缴交水电电费、以以IC卡卡在区内内购物或或消费实实现“电子钱钱包”的功用用。设备管理理： 目标是是监控小小区设备备运行状状况，包包括各种种公共设设施、供供配电设设备、发发