资产评估理论与实务（第四版）第12章以财务报告为目的的评估

1、第十二章以财务报告为目的的评估基本知识概念作用依据特点基本要求评估实务关注事项合并对价分摊评估评估方法运用资产减值测试评估投资性房地产公允价值评估金融工具计量公允价值评估评估披露评估对象描述价值类型定义评估方法选择过程与依据评估方法具体运用关键性假设与前提关键性评估参数测算对企业提供财务资料所做的重大调整知识框架某制造业企业拟于2021年年底于中国A股市场首发上市（IPO），该公司拥有的房地产中有一栋建筑物根据企业会计准则第3号投资性房地产可以确认为投资性房地产公司管理层选择公允价值模式，对该项投资性房地产进行后续计量。该投资性房地产位于广西壮族自治区南宁市中心城区的某广场，建成于2017年5

2、月，该投资性房地产为地上8层，建筑面积共64 000平方米，目前大部分已出租。根据企业会计准则的要求，需在2020年12月31日确认该项房产的公允价值。该企业管理层委托某评估机构，根据企业会计准则的要求，评估该项投资性房地产于2020年12月31日的公允价值。请问该评估机构的资产评估专业人员应该采用何种方法评估待估资产的公允价值？引文育人目标重点难点本章小结第一节 以财务报告为目的的 评估概述第二节 以财务报告为目的的 评估实务 第三节 以财务报告为目的的 评估披露要求 习题测试教学内容推荐书目育人目标1.了解我国企业会计准则中关于公允价值计量的应用；2.了解以财务报告为目的的评估的披露要求；

3、3.熟悉以财务报告为目的的评估的概念、基本要求、评估对象。1.让学生初步了解公允价值相关理论知识；2.注重培养学生掌握以财务报告为目的的评估实务的评估方法。能力目标1.公允价值计量；2.以财务报告为目的评估内容。重点难点教学内容第一节 以财务报告为目的的 评估概述第二节 以财务报告为目的的 评估实务第三节 以财务报告为目的的 评估披露要求以财务报告为目的的评估概述第一节一、以财务报告为目的的评估的概念二、以财务报告为目的的评估的作用三、以财务报告为目的的评估的依据四、以财务报告为目的的评估的业务特点五、以财务报告为目的的评估的基本要求10以财务报告为目的的评估是指资产评估机构及其资产评估专业人

4、员基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，在遵守向法律法规、资产评估准则的前提下，运用评估技术，对以财务报告为目的所涉及的各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并出具评估报告的专业行为。第一节 以财务报告为目的的评估概述一、以财务报告为目的的评估的概念11 在会计计量中,当企业选用公允价值及特定价值作为会计计量的基础时,资产评估的专业属性能够为其提供技术上的支持,保障会计信息的客观性和独立性,具体体现在以下三个方面: (一)评估技术能够满足会计计量专业上的要求 (二)评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础 (三)评估的独立地位能够强化公允价值计量的公正性第一节 以财务报告为目

5、的的评估概述一、以财务报告为目的的评估的概念二、以财务报告为目的的评估的作用12 由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求,因此,在遵循评估准则的基础上,还要参照相关会计准则的规定,以满足会计信息的需要。第一节 以财务报告为目的的评估概述一、以财务报告为目的的评估的概念二、以财务报告为目的的评估的作用三、以财务报告为目的的评估的依据13（1）以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务 （2）以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。 （3）以财务报告为目的的评估在业务施行过程中可选用的 估值方法具有多样性第一节 以财务报告为目的的评估概述一、以财务报告为目的的

6、评估的概念二、以财务报告为目的的评估的作用三、以财务报告为目的的评估的依据四、以财务报告为目的的评估业务特点14(一)评估机构的资格及对评估报告出具主体的要求(二)与执行企业审计业务的注册会计师进行必要的沟通(三)评估基准日的确定(四)确定相关评估假设第一节 以财务报告为目的的评估概述一、以财务报告为目的的评估的概念二、以财务报告为目的的评估的作用三、以财务报告为目的的评估的依据四、以财务报告为目的的评估业务相关服务领域五、以财务报告为目的的评估的基本要求以财务报告为目的的评估实务第二节一、评估对象的关注事项二、企业合并对价分摊中的资产评估三、资产减值测试的资产评估四、投资性房地产公允价值评估

7、五、金融工具计量的公允价值评估16 (1)资产评估师需要通过关注会计准则中特定会计事项所对应的对象,关注相关资产、负债在企业营运中的作用等工作来确定所评估的对象的具体组成,合理确定是单项资产、负债还是资产组或资产组组合。 (2)资产评估师需要考虑企业管理层采取特定措施的意图,并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定、相关核算要求对有关资产、负债进行妥当的分类。第二节 以财务报告为目的的评估实务一、评估对象的关注事项17 合并对价分摊事项是指会计准则规定的非同一控制下企业合并成本在取得的可辨认资产、负债和或有负债之间的分配。(一)确定企业合并成本(二)企业合并成本在取得的可辨认资产和负债之

8、间的分配 1.可辨认资产、负债的确认原则 2.可辨认资产、负债的计量第二节 以财务报告为目的的评估实务一、评估对象的关注事项二、企业合并对价分摊中的资产评估(三)企业合并对价分摊中资产评估方法的运用 1.有形资产和负债的评估 2.无形资产的评估 3.递延所得税的计算 4. 商誉的计算 5. 整体合理性测试第二节 以财务报告为目的的评估实务一、评估对象的关注事项二、企业合并对价分摊中的资产评估19 资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。 根据我国企业会计准则，企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。对于存在减值迹象的资产，应当进行减值测试，计算资产可收回金额。第二节 以财

9、务报告为目的的评估实务一、评估对象的关注事项二、企业合并对价分摊中的资产评估三、资产减值测试的资产评估20 （一）资产减值测试流程 （二）资产减值测试评估中的评估对象确定 （三）资产减值测试的评估方法与参数选择和确定第二节 以财务报告为目的的评估实务一、评估对象的关注事项二、企业合并对价分摊中的资产评估三、资产减值测试的资产评估21 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。 (一)投资性房地产公允价值评估对象和范围 (二)投资性房地产公允价值评估前提 (三)投资性房地产公允价值评估方法第二节 以财务报告为目的的评估实务一、评估对象的关注事项二、企业合并对价分摊中的资产评

10、估三、资产减值测试的资产评估四、投资性房地产公允价值评估22 金融工具又称交易工具，是证明债权债务关系并据以进行货币资金交易的合法凭证，是货币资金或金融资产借以转让的工具。 (一)权益工具的评估方法 (二)不含衍生工具的金融负债的评估方法 第二节 以财务报告为目的的评估实务一、评估对象的关注事项二、企业合并对价分摊中的资产评估三、资产减值测试的资产评估四、投资性房地产公允价值评估五、金融工具计量的公允价值评估以财务报告为目的的评估披露要求第三节24一、评估对象的具体描述 评估师在对评估对象进行描述时，要充分考虑评估对象的法律、物理与经济等具体特征；要根据项目具体情况、会计准则和委托方的要求，理

11、解和区分评估对象是各类单项资产、负债，还是资产组或资产组组合。25二、价值类型的定义及其与会计准则或相关会计核算、披露要求的对应关系 执行以财务报告为目的的评估业务应当根据会计准则或者相关会计核算与披露的具体要求、评估对象等相关条件明确价值类型。26 资产评估师执行以财务报告为目的的资产评估业务,应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则有关计量方法的规定，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及其他评估方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法。三、评估方法的选择过程和依据27 四、评估方法的具体运用，结合相关计算过程、评估参数等加以说明 五、关键性

12、假设及前提 六、关键性评估参数的测算、逻辑推理、形成过程和相关品股数据的获取来源 七、对企业提供的财务等申报资料所做的重大或实质性调整28一、单项选择题1.关于以财务报告为目的的评估说法错误的是()。 A.以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业 意见 B.其评估对象是财务报告中各类资产和负债 C.选择的价值类型是公允价值或特定价值 D.以财务报告为目的的评估只要求满足相关评估准则的规定29 2.评估师对合并对价分摊的评估结果的整体合理性进行验证,以被购买方各项资产公允价值为权重计算的加权平均资本回报率,与其加权平均资本成本之间应该()。 A.基本相等或接近 B.远大于 C.远

13、小于 D.没有任何关系30 3.关于企业合并对价分摊评估中公允价值的确定，下列说法错误的是()。 A.有活跃市场的股票、债券基金等金融工具,按照购买日活跃市场中的市场价格确定 B.不存在活跃市场的金融工具,应当参照企业会计准则第22号金融工具确认和计量等,采用适当的估值技术确定其公允价值 C.货币资金按照购买日被购买方的账面余额确定 D.根据会计准则的规定,购买方合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商誉314.下列不属于以财务报告为目的的评估的作用的是()。 A.评估技术能满足会计计量专业上的需求 B.为会计计量的客观性奠定基础 C.强化公允价值的公正性 D.

14、可以替代会计的作用325.关于合并对价的分摊,下列说法错误的是()。 A.同一控制下企业合并,不涉及合并对价分摊的问题 B.合并对价分摊会影响购买方合并日后各会计期间的会计利润 C.评估师应当采取适当的方法对合并对价分摊的评估结果的整体 合理性进行验证 D.企业合并对价分摊事项涉及的业务所对应的评估对象应当是企 业的整体价值、股东的全部权益价值或部分权益价值33二、多项选择题1.投资性房地产的具体范围包括()。A.已出租的土地使用权和已出租的建筑物B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的D.某项房地产,部分用于赚取租金或

15、资本增值,部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,不能够单独计量和出售、用于赚取租金或资本增值的部分E.自用房地产342.以下属于企业的金融资产的有()。A.现金B.应收账款C.普通股D.股权投资 E.认股权证353.除了资产评估准则评估报告规定的各项披露基本内容之外,以财务报告为目的的评估的评估报告还应当重点披露的内容有()。A.评估对象的具体描述B.评估方法的选择过程和依据C.价值类型的定义及其与会计准则或相关会计核算、披露要求的对应关系D.关键性假设及前提E.对企业提供的财务等申报资料的重大或实质性调整364.属于以财务报告为目的的评估作用的体现的有()。A.评估技术能够满足会计计量专业上

16、的需求B.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础C.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性D.评估有利于反映公正的信息,特别是关于历史成本的信息E.为会计公允价值的计量提供专业支持37三、判断题1.合并对价分摊事项是指会计准则规定的非同一控制下企业合并成本在取得的可辨认资产、负债和或有负债之间的分配。()2.合并中取得的被购买方的各项负债(或有负债除外),履行有关的义务预期会导致经济利益流出企业且公允价值能够可靠计量的,应单独作为负债确认。()3.当企业资产的可收回金额高于其账面价值时,即表明资产发生了减值,企业应当确认资产减值损失,并把资产的账面价值减记至可收回金额。()384.基础金融工具包括企业持有的现金、存放于金融机构的款项、普通股,以及代表在未来期间收取或支付金融资产的合同权利或义务等,如应收账款、应付账款、其他应收款、其他应付款、存出保证金、存入保证金、客户贷款、客户存款、债券投资、应付债券等。()395.合并对价分摊事项涉及的评估业务所对应的评估对象应当是合并中取得的被购买方各项的可辨认资产、负债及或有负债,这与被购买方所做的企业并