2021云南房地产估价师考试真题卷

1、第 页2021云南房地产估价师考试真题卷本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.证券市场上的资金供给者是。A：证券发行人B：证券投资者C：证券监管机构D：证券市场的中介机构E：借款合同 2.关于收益性物业的说法，正确的是。A：零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B：收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C：在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D：在出租率达到100时，收益性物业获得的净经营收入最高E：借款合同 3.某城市规划将一个污染严重

2、的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资的特性。A：区位选择异常重要B：变现性差C：需要适时的更新改造投资D：存在效益外溢和转移E：借款合同 4.不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。A：下降B：上升C：不变D：不能确定E：借款合同 5.房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为。A：超额利润B：投资回报C：内部收益D：风险报酬E：借款合同 6.是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A：易受政策影响性B：存在效益外溢和转移C：适于进行长期投资D：最高最佳使用性E：借款合同 7.产生房地产价格泡沫的基础是。A：土地稀缺B：城市化进程快C：投机

3、需求膨胀D：过度放贷E：借款合同 8.下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是。A：城市或区域产业结构与布局B：人口数量与结构C：土地资源状况D：信息技术的发展和应用E：借款合同 9.开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。A：20B：30C：40D：50E：借款合同 10.房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于。A：成本导向定价法B：购买者导向定价法C：竞争导向定价法D：市场导向定价法E：借款合同 11.造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为

4、。A：成本加成定价法B：价值定价法C：目标定价法D：认知价值定价法E：借款合同 12.某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。A：选择专业化B：产品专业化C：大量定制D：市场集中化E：借款合同 13.某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少元。A：54410B：70999C：630000D：70938E：借款合同 14.已知两税一费的税、费率分别为营业税5、城市维护

5、建设税7、教育费附加3，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。A：550B：385C：1050D：236E：借款合同 15.某开发商向银行申请了年利率为9、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为万元。A：341B：405C：459D：1259E：借款合同 16.某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为。A：12B：1927C：

6、1718D：2710E：借款合同 17.临界点分析和保本点分析的主要差异在于。A：变动成本的设置B：平衡点的设置C：固定成本的设置D：产销量的不同E：借款合同 18.项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。A：获利能力分析B：盈亏平衡分析C：市场状况分析D：定性风险分析E：借款合同 19.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同 20.银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住

7、房的物业管理费为每月500元从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于 元。A：10000B：11000C：7800D：9200E：借款合同 21.下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是。A：项目风险越大，风险等级系数值越大B：贷款期限越长，期限系数值越小C：企业信用等级越高，信用等级系数值越低D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低E：借款合同 22.王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35，外墙面积为7，单元间分隔墙面积为10，公摊面积为5，那么，可出租面积应

8、为。A：485B：49C：51D：455E：借款合同 23.对出租物业来说，最主要的收入记录是。A：空置率水平B：租金清单C：押金收入D：欠租清单E：借款合同 24.在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于。A：物业的交通通达程度B：停车的便利程度C：物业的周围环境D：物业所处区域的繁华程度E：借款合同 25.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。A：更强的适时的更新改造投资性B：更易受政策影响性C：更长的经济寿命D：更专业的物业管理E：借款合同 26.甲、乙两个物业2006年4月的价值均为900万元，预计甲物业

9、2007年4月的价值为1000万元和800万元的可能性各为50，预计乙物业2007年4月的价值为1 100万元和700万元的可能性各为50，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。A：乙物业投资风险大B：甲物业投资风险大C：甲、乙两个物业投资风险相同D：无法判断E：借款合同 27.投资组合是的一个有效措施。A：提高投资收益B：提高市场竞争力C：开拓投资领域D：规避投资风险E：借款合同 28.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度下降，那么该类型物业的出租需求就会。A：大幅增加B：小幅增加C：不变D：减少E：借款合同 29.房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易包括子市场。A：租

10、赁B：析产C：保险D：作价入股E：借款合同 30.由城市规划管理部门核发的，主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数。A：选址规划意见通知书B：规划设计条件通知书C：建设用地规划许可证D：建设工程规划许可证E：借款合同 31.在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是。A：竞争导向定价法B：认知价值定价法C：目标定价法D：成本加成定价法E：借款合同 32.下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。A：市场营销因素调查B：消费者及消费者行为调查C：技术发展调查D：国内外市场环境调查E：借款合同 33.对某种特定的商品来

11、说，下列关于市场容量概念的表述中，不正确的是。A：潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B：潜在市场有效市场服务市场渗透市场C：潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D：潜在市场合格的有效市场服务市场渗透市场E：借款合同 34.下述各项中，属于房地产供给分析内容的是。A：吸纳率分析B：调查房地产存量、过去走势及未来趋势C：家庭规模与结构分析D：市场购买者的产品功能需求E：借款合同 35.银行为某人提供期限为15年，年利率为6，首期月还款额为1500元，月还款额递增率为03的个人住房抵押贷款若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。A：190705B：161056C：151056D：141

12、556E：借款合同 36.下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是。A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D：可分配利润=税后收入一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)E：借款合同 37.已知某投资项目折现率为l3时，净现值为1100万元，折现率为14时，净现值为-980万元则该投资项目的内部收益率是。A：1212B：1336C：1353D：1395E：借款合同 38.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000，拟投资开发一房地产项目该项目

13、固定成本为6000万元，单位建筑面积的可变成本为2000元，建成后销售收入为10000万元，则该房地产开发项目取得盈亏平衡时的容积率至少是。A：20B：30C：40D：50E：借款合同 39.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为l0，银行贷款利率为6，计算期内，净现值期望值为235万元，净现值期望值的标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。A：52B：58C：40D：68E：借款合同 40.基础设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于。A：土地费用B：房屋开发费C：勘察设计和前期工程费D：管理费用E：借款合同 41.某房地产开发项目用来反

14、映考察项目资本金盈利能力的财务报表是。A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同 42.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将出租率归为。A：时间类参数B：融资类参数C：评价标准类指标D：收益类指标E：借款合同 43.房地产开发企业税后利润最后可用于。A：弥补企业以前年度的亏损B：提取法定盈余公积金C：提取公益金D：向投资者分红E：借款合同 44.若某房地产开发企业超过自身实力进行大规模项目建设和扩张圈地，则其贷款的风险属于。A：市场B：财务C：政策D：经营E：借款合同 45.在测算资本金融资成本时，其资金占用费一般应按机会成本原则计

15、算，当机会成本难以计算时，可参照计算。A：综合利率B：银行贷款利率C：银行存款利率D：折现率E：借款合同 46.某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为25万元月，并当租户的月营业额超过150万元时收取4的百分比租金当租户的月营业额为200万元时，其应缴纳的租金是万元。A：27B：24C：19D：20E：借款合同 47.投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指。A：房地产管理投资B：房地产置业投资C：房地产开发投资D：房地产经营投资E：借款合同 48.中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A：间接融资B：直接融资C：基金融资D：债券融资E：借款