我国房地产行业研究分析报告文件

1、2003年中国股份制商业银行行长联席会议材料行业研究系列报告中国房地产行业研究报告课题负责人：沈 思（董事会秘书兼总行进展研究部总经理）陈耀琪（总行进展研究部总经理助理）课题执笔人：李松涛（总行进展研究部博士）上海浦东进展银行二00三年八月 目 录摘 要第一章 中国房地产行业进展概况第一节 我国房地产行业的进展回忆第二节 我国房地产业的地位、作用和以后进展潜力第三节 关于本轮房地产复苏和92-93年的比较第二章 中国房地产市场进展情况的特征分析第一节 我国房地产市场供给方面的要紧特征第二节 我国房地产业需求方面的要紧特征第三节 房地产过热现象出现，房地产泡沫应警惕第三章 我国要紧都市房地产市场

2、的分析第一节 北京房地产业现状第二节 上海房地产业现状第三节 广州房地产业现状第四节 深圳房地产业现状第四章 当前行业焦点问题及政策热点分析第一节 行业焦点问题及对策第二节 行业政策热点第五章 中国房地产企业的分析第一节 我国房地产企业的行业特征和经营模式第二节 我国房地产企业10强的相关特点分析第三节 我国房地产10强企业2003年的相关进展第六章 对房地产企业相关信贷政策的建议内容摘要本研究报告对我国房地产行业的进展、相关市场特点和相关企业特征进行了研究，并在此基础上，对我国股份制商业银行的房地产业信贷投向给出相关建议。首先，报告对我国房地产行业进展概况进行了总结和回忆，对本轮房地产复苏和

3、92-93年进行了对比，并对我国房地产业的地位、作用和以后进展潜力进行了分析。其次，报告对我国房地产市场的进展情况做出分析。具体从房地产市场供给和需求两方面分析了近年来我国房地产市场的进展特征。分析表明，在供给方面，我国房地产开发总量持续增加，开发结构明显改善，房地产建设规模不断扩大，在建施工面积逐年增加，房地产企业数量增长较快，呈现两极分化迹象。而在需求方面，我国商品房持续热销，平均价格稳步上升，个人购房比重急剧增加，人均住房面积逐步增加，住宅需求占比较大，而办公楼、商业用房需求增速趋缓。与此同时，我国部分地区出现房地产过热现象：房地产市场的投入过快，空置面积上升较快；投资比例增大，投机现象

4、显现；房地产企业负债高，银行贷款投入较大；房价收入比例较高，有效需求增长有限；房地产投资速度明显高于GDP增长速度。因此需要警惕房地产泡沫的发生。报告还对我国北京、上海、广州和深圳等四个要紧都市的房地产市场进展的现状进行了分析，并做出了相关预测。由于进展路径不同，各地的房地产市场表现出不同的特点：北京市场目前二手房交易持续低迷，写字楼市场需求乏力，公寓市场竞争加剧和不墅市场空置率上升，与此同时郊区住宅得到快速进展；而上海房地产市场第一季度房产市场供需两旺，个人住房商业贷款增势和气回落，低价房趋于火爆，而高档二手房遭冷遇，办公楼市场步入上升通道，上海楼市步入大盘时代 。而在广州尽管第一季度楼市进

5、展态势良好，但“空置房”压力渐显露。深圳房地产市场当前的进展态势良好，但也存在潜在的泡沫隐患。报告还对当前房地产行业焦点问题及政策热点进行了分析，尤其对2002年以来的要紧房地产政策进行了深入分析。报告对我国房地产企业的行业特征和经营模式进行了分析，并以我国房地产上市企业10强为重点，对我国房地产企业的相关特点进行了分析。报告最后提出了关于股份制银行房地产行业相关信贷政策的建议。股份制商业银行行业研究报告 房地产业上海浦东进展银行2001年我国正式加入世贸组织后，我国经济进展进入新一轮战略机遇期，许多行业都焕发出勃勃生机，呈现出良好的运行态势。为了进一步把握我国行业进展脉络，挖掘银行信贷商机，

6、在2002年全国十家股份制商业银行年会上，十家行一直同意将行业专题研究确定为2003年股份制银行行长年会交流材料，以共同促进股份制商业银行行业信贷政策的改进与完善。为此，我行选择了房地产行业和信息产业软件行业作为研究对象，本篇是关于我国地产行业的研究报告，力图对该行业的进展状况和相关企业进行系统分析，从而总结提出相应的银行信贷建议。第一章中国房地产行业进展概况第一节、我国房地产行业的进展回忆国际和国内的实践经验表明，房地产行业是一个与经济周期同步进展的行业，其投资周期与经济增长周期同步伴生性的特征特不明显，关于中国而言，改革开放20多年来，由于存在打算经济向市场经济转轨，体制改革不断深入、对外

7、开放不断扩大的背景，房地产业的进展与宏观经济改革（尤其是我国住房制度改革，具体进程见表1-1）的推进也存在必定的紧密联系。表1-1、我国住房制度改革的进程时刻住房制度改革的推进1980年6月提出实行住房商品化政策，城镇住房改革改革来开序幕1980 -1985年优惠出售住房的试点期1986-1990年深化改革的试点期，试点都市：烟台、唐山改革低租金入手，提高房租、增加工资、变暗贴为明补，1991-1995年推进租金改革，目标是2000年租金原则上达到双职工平均工资的15%，全面推行公积金制度，加快出售公有房1998下半年取消住房实物分配，全面推行住房分配货币化总体上，随着我国宏观经济改革的推进，

8、我国房地产市场的进展大体经历了四个时期：一、起步时期。那个时期经历的时刻是1978年至1991年。相应的改革举措差不多是试点性质，从行业进展角度来讲，能够被看作是一个在中国新兴行业的导入期、启蒙期，比较明显的数据是1990年全国房地产开发投资总额仅为253亿，全国房地产企业个数仅为4400家，从业人数14万人。二、过热时期。那个时期经历的时刻是1992年至1993年，这轮房地产投资热是在中国经济高增长率、高通货膨胀、利率高企的完全打算经济背景下产生的。在这一时期，以沿海大中都市为代表的房地产业在我国迅速进展。同时外商对房地产业的投入增加了房地产业的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞

9、速上涨。其所出现的投资过热、土地恶炒，以至烂尾楼的大量出现、银行房地产贷款坏账出现，充分讲明在一个高速进展行业刚刚诞生的时候，其潜在风险是多么触目惊心。由于第一轮所谓房地产泡沫是在完全打算经济体制下产生的，房地产行业市场机制没有建立起来，不管土地出让，房地产投资，依旧房地产消费方式，用今天我们对房地产行业和市场经济的认识来看，都呈现出明显的打算经济的烙印。三、调整时期。那个时期经历的时刻是1994至1999年。1993年下半年，经济过热导致了专门高的通货膨胀，国家开始进行适度从紧的宏观调控，房地产业自然成为本次调控的重点。在完全打算经济条件下产生的1992年房地产泡沫，由于之后采取行政命令方式

10、的宏观调控和整顿而结束显然具有合理性。本轮房地产行业的调整是伴随整个中国宏观经济调控而产生的，少数在第一轮房地产泡沫破灭得以幸运地生存下来的房地产企业和房地产企业家，面对房地产投资和信贷环境发生深刻变化后，开始积极引进海外的房地产营销理念和房地产设计思想，中国第一批房地产业的职业经理人开始涌现，比较有名的包括深圳万科的王石、北京华远的任志强等。四、成长时期。从1998年开始，国家采取了一系列措施来鼓舞房地产业的进展，例如1998年年底放宽住房信贷政策，由此房地产业开始进入成长和进展时期。第二节、我国房地产业的地位、作用和以后进展潜力总体而言，房地产业差不多成为我国经济增长的重要推动力量，200

11、1年大约占GDP的4.5%，并正在成为各地地点经济的支柱产业。以上海为例，目前住宅产业差不多占全市GDP的10%，仅次于金融业和商业。房地产业关于经济增长的作用，不仅在于其直接贡献，由于其能够带动建材、冶金、化工等多个行业的进展，从而对我国经济增长有着巨大的间接贡献，统计表明，我国每年钢材产量的25%，水泥和玻璃产量的60%均用于房地产建设。依据1990年以来的我国房地产市场整体进展情况、近年我国房地产产业政策的相关变化，能够差不多把握我国目前房地产行业的进展状况，从而能够推断我国房地产市场以后进展的潜力仍然巨大。具体分析如下：一、经济进展趋势良好，市场需求旺盛近些年，我国经济持续进展、都市化

12、进程加快、居民收入水平提高（今年上半年城乡居民的收入分不增长了17.5%、5.5%），给房地产业的进展奠定了良好的经济基础。从宏观面上看，我国房地产业通过这十几年的进展，差不多差不多步入一个相对稳定的进展时期。房地产开发投资大幅波动的情况已为稳定增长所代替；商品房供求差不多平衡。98年以来的开发投资持续增长要紧源于住宅需求的增长和销售的扩大，且个人已成为住房消费的主体（占93%）。房地产市场的波动要紧受市场因素的作用，按照市场规律运作和进展。2002年前八个月房地产开发投资额的增幅（30%）比2002年同期回落2.1个百分点，新开工面积增幅也开始回落，讲明房地产市场有一定程度的自我调节作用。二

13、、国家有关经济政策的扶持近几年，国家扩大内需的政策，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动等政策有效地刺激了居民的购房热情。具体政策变化的概括如下：表1-2我国住房产业政策概括措施目的阻碍住房分配货币化消除实物分房的各种弊端，提高个人购房能力提高有效需求，带动个人存款和银行贷款进入房市，减少取消开发税费抑制房价过快上涨，提高购买力，减少监管环节税费涉及多个部门，尽管减免的项目多，但对成本阻碍专门小，提高住房预售标准爱护消费者权益，加强对房产商的监控，提高市场壁垒优胜劣汰，维护市场稳定，特不有效进展二三级市场形成梯度消费，对促进新房市场长期稳定健康进展有积极意义土地市场化强化土地资源治理和宏观调

14、控，保证公平交易有益于市场次序和市场长期健康进展，提高进展商总体素养房地产业的进展在国民经济中占有专门重要的地位。房地产业的快速进展，关于改善居民的居住条件、提升都市功能、改善都市环境、带动相关产业进展、增加财政收入、解决城镇居民就业、拉动经济增长都十分重要，国家已连续4年把启动个人住房消费作为扩大内需的重要内容，扩大内需仍将是我国经济今后几年增长的要紧推动力量，可能以后几年房地产业仍是扩大内需的重要组成部分。三、市场进展潜力巨大我国居民对住房的潜在需求巨大，2000年底，我国人均住房使用面积为14.7平方米，比改革之初提高了约2倍，但这与美国的60平方米，欧洲的45平方米，新加坡的26平方米

15、等许多国家相比还有不小的差距。从广义上来讲，中国的房地产才刚刚起步。依照发达国家的历史，在人均GDP为3001000美元的时期，住宅对经济增长的带动作用十分明显。住房投资占总投资的比重均高达40以上。而且，随着人均收入提高，恩格尔系数下降时，居民住房消费占总消费的比重呈现明显上升趋势。人均1000美元时，各国居民住房消费的比重，大致应在10左右。我国现时期的恩格尔系数，大约也是在0.45-0.55之间，我国目前为人均不足1000美元，表明我们还处在初步时期,而且城镇居民的住房租金支出占总支出的比重不足5，这显然是大大低于国际平均水平。随着住房体制改革的深化，居民住房消费比重增加到1015左右是

16、大势所趋。房租价格的提高必定会促使更多的居民购买住房，由此引起的购房增加量也是一个不小的数字。另外，为实现到2020年全面建设小康社会的目标，20年之内将会有50%以上的人口进入都市。依照进展规律，当都市化达到30%时，房地产将进入高速进展期，而中国目前只有36%，因此进展潜力是专门大的。2020年前，我国的房地产业仍处于上升期，还属于朝阳产业。表1-3 人均1000美元时住房消费支出占总消费支出的比重（）国家年份人均GDP(美元)住房消费支出(%)美国1942101712.4法国19589698.3英国195899513.8西德195983410.8日本1967104113.5第三节、关于本

17、轮房地产复苏和1992-1993年的比较1999年以后，我国房地产业出现复苏，下面对其进行简要的对比，能够深刻的理解当前市场特征。能够认为，当前一轮的房地产复兴具有深刻、广泛和持久的社会经济基础。房地产业作为银行业的重点投向行业之一，将越来越具有更重要的地位和作用。表1-4 两次房地产高峰的比较1992-1993年高峰目前的市场高峰人均GDP300美元，温饱900美元，小康主体购买力以国外投资者，国内集团和最富裕阶层为主以中搞收入的国内一般居民和换房人士为主，逐渐转向更为宽敞的群体，私人购房占90%以上，市场动力投资推动需求推动市场供应以高档公寓和不墅为主90%为一般住宅产业政策几乎没有国家确

18、定房地产业为国民经济支柱产业，房改在98年取得突破，住房补贴和发放货币化全面启动，实物分房全面停止，住房金融几乎没有全面启动二级市场几乎没有在部分都市（如上海）差不多专门发达，在其他都市也差不多启动需求持久性几乎没有换房需求和持续性的新需求增长都市化都市化进程加速第二章中国房地产市场进展情况的特征分析第一节、我国房地产市场供给方面的要紧特征房地产开发总量持续增加，开发结构明显改善近10年来我国房地产开发投资以年均34.5%的速度增长（见图2-1、表2-1），远高于同期GDP的增长速度。1999和2000年开发投资的增长速度分不为12.0%和22.2%，2001年增长速度已达27.4。表2-1：

19、房地产开发投资状况年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年房地产开发投资（亿元）253336731193725533151年份1996年1997年1998年1999年2000年2001年房地产开发投资（亿元）324731783614410349846344资料来源：2002年中国经济年鉴中国固定资产投资年鉴1994年以后，房地产开发的投资结构得以优化和调整，住宅投资比重增加，商业营业用房和写字楼投资比重逐步下降（见图2-2）。在商品住宅中，高档不墅、公寓的投资比重也有较大幅度的下降；地区结构也在变化，近几年中西部地区房地产开发投资增幅高于东部地区，这与中西部地区住房制度

20、改革和房地产业进展滞后有关。二、房地产建设规模不断扩大，在建施工面积逐年增加通过对房地产业整顿后，1994年-1997年房地产投资有所回落，但19982000年间，各年施工面积、新开工面积和竣工面积重新稳步增长。（见图3、表3）。近几年房地产新开工面积和竣工面积的变化趋势差不多保持同步，讲明近几年房地产项目完工率较高。图2-3：1994-2001年房地产建设情况表2-2：全国当年施工面积、新开工面积与竣工面积 单位：万平方米图2-3：1994-2001年房地产建设情况1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年施工面积37499485434653745255

21、48473551056352977213新开工面积1523217061131881391518751216332825935946竣工面积1394815110152081596515393197842302727303 三、房地产企业数量增长较快，呈现两极分化迹象从数量上看，房地产开发企业数量由1990年的4400家增加到2001年的29552家，从业人数由14万人增加到近106万人。从进展质量上看，目前已明显分化，既有万科、金地、天鸿、中海等一批实力强的开发企业，也存在一批整体实力弱、资质水平差的企业。总体上，我国房地产企业规模偏小，2001年商品房销售量最大的万科在全国市场的占有率也不到1

22、%，其净资产30亿元左右，与国外几十亿、上百亿美元的房地产开发商实力相去甚远。从房地产开发企业结构上看，由于我国房地产行业的准入壁垒较低，造成房地产企业规模小数量多，1998年以后的特征之一是随着企业总数的上升，国有、集体、港澳台和外商投资企业的个数军有所下降，但私营企业的数量却大幅上扬。表2-3 全国房地产开发企业数量和性质 （单位：家）年度企业个数国有集体私营港澳台外商投资19982437879584538746432141204199925762737041279925316711732000273036641349213144289911272001295525862299116656

23、29591084近几年房地产全行业营业收入大幅提高，行业利润在1994年随着经济调控的进行有所下滑，到1999年达到谷底。近两年随着房地产业的复苏行业利润重新大幅上扬，平均利润率也呈同期先行下降，其后上扬的趋势。（见表2-4）表2-4：房地产开发企业总体情况1990年1991年1992年1993年1994年1995年房地产开发企业数量（家）4400512812000*2436923190总收入（亿元）202284528113512881731经营利润（亿元）182764155167143利税率（）16.9319.8622.2320.3813.51996年1997年1998年1999年2000年

24、2001年房地产开发企业数量（家）215262310824378257622730329552总收入（亿元）194722352951302645165471经营利润（亿元）6432-11-3573125利税率（）5.634.234.343.646.377.29资料来源：2002年中国统计年鉴中国经济年鉴中国固定资产投资年鉴 四、房地产开发资金来源相对集中，定金及预售款占资金来源的比重最大房地产开发企业进行房地产开发的资金要紧来源于自筹资金、银行贷款、定金及预售款三方面，2001年这三方面资金占当年房地产开发资金的89.28%。其中，银行开发贷款呈现小幅下降趋势(占全部开发资金的22.21%)，

25、自筹资金比例变化不大(占28.46%)，但自筹资金绝对规模增长迅速，讲明开发企业自身实力有一定增强。同时，房地产销售定金及预售款占开发资金来源的38.60%，对市场和销售的依存度增大，其中大部分是以按揭贷款的方式实现的。（见图2-4、表2-5）表2-5：房地产开发资金来源 （单位：亿元）1996年1997年1998年1999年2000年2001年资金来源合计3914416641444509568673781、自筹资金1035102211561323159920012、国内贷款93610889531032128916403、定金及预售款1016119412981488215428484、利用外资

26、516472363241165130第二节、我国房地产业需求方面的要紧特征一、商品房持续热销，平均价格稳步上升2001年全国商品房销售面积20779万平方米，是1990年2871万平方米的7.24倍，10年来平均增幅19.71%；商品房销售额由1990年的202亿元增长到2001年的4626亿元，年均增幅32.93%。（见表2-6）表2-6：1990-2001年全国商品房销售情况年 份199019911992199319941995销售建筑面积（万平方米）287130254288668772997613其中：商品住宅面积254427453812603561176615商品房销售额（亿元）202

27、23745086310181257其中：商品住宅*2083797297311024年 份199619971998199920002001销售建筑面积（万平方米）7768917110662133811698420779其中：商品住宅面积671677799511118791513718499商品房销售额（亿元）145118502135265535724626其中：商品住宅111914171718214429543825资料来源：2002年中国统计年鉴，中国经济年鉴随着商品房销售的持续升温，商品房价格也不断上升，全国商品房每平方米平均价格由1990年的703元升到2001年的2226元，增长2.16

28、倍（见图2-5、表2-7），但全国各地区商品房价格存在较大的差异，大都市和经济发达地区商品房价格居高不下，如2000年北京商品房平均销售价格4919元/平方米，排名第一，上海3321元/平方米，广东3053元/平方米，远高于全国平均水平；平均售价最低的地区为：江西（1032元/平方米），新疆（1103元/平方米）。2002年中，全国要紧都市房地产价格出现新的特点，传统的高房价地区出现了低于全国的增长水平的情况，甚至像北京还出现了负增长的局面。而宁波、上海等地出现了超过全国平均水平的情况。然而这正反映了此轮经济周期中，长江三角洲地区是中国经济最活跃、都市化进展最快、经济移民最多、跨国公司投资、海

29、外企业生产迁移的重点地区。在一个资金充分汇合、集中的长江三角洲重要都市出现商品房价格大幅上涨是能够理解的。表2-7：商品房销售价格（单位：元/平方米）年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年商品房销售价格7031034120914091710年份1996年1997年1998年1999年2000年2001年商品房销售价格186820172063205321032226图2-6 2002年中国部分都市商品房价格增长速度比较 二、个人购房比重急剧增加在原有打算经济体制下，住房是社会福利化的一部分。1990年个人购买商品住宅731万平方米，占商品住宅销售面积的28%；到1998

30、年，个人购买住宅7013万平方米，占74%；到2001年10月，个人购买住宅8609万平方米，占93%。这讲明个人已成为商品住宅的消费主体，消费者对住宅的需求将呈现个性化和多样化的特点。三、住宅需求占比较大，办公楼、商业用房需求增速趋缓按商品房销售类不分析，商品房销售面积和销售额中，占比最大的是商品住宅，以2000年数据来看，分不占当年销售面积和销售额的89.13%和82.69%。办公楼、写字楼和商业营业用房的需求总量有所增加，但增势明显趋缓。（见图2-7）这也反映房地产业结构已差不多趋向合理，近年房地产业的增长要紧是住宅需求推动。四、人均住房面积逐步增加随着近几年住房制度的改革和我国房地产业

31、的进展，我国都市人均住房条件得到了改善。1990年，我国城镇人均居住面积6.7平方米，到2000年刚好超过10平方米（建筑面积约20平方米），已达到“九五”打算9平方米的目标。2001年人均建筑面积约21平方米第三节、房地产过热现象出现，房地产泡沫应警惕在房地产市场总体良性进展的情况下，有些地区也确实出现了过热的趋势和泡沫的苗头，必须在充分分析的前提下，慎重推断。一、房地产市场的投入过快从近几年统计数据比较来看，当年新开工面积增速明显加快（如图2-7），高于同期竣工面积和销售面积增加速度，图中显示开口放大，表明供给过大，如连续这种趋势，空置房可能将大量增加。（参见图2-8、表2-8）表2-8：

32、商品房销售面积和销售额的增长情况1990年1991年1992年1993年1994年1995年销售面积增长率(%)5.3641.7555.958.115.31销售额增长率(%)17.3389.8791.7817.9623.481996年1997年1998年1999年2000年2001年销售面积增长率(%)2.0418.0616.2625.5026.9322.34销售额增长率(%)15.4327.5015.4124.3634.5429.512001年商品房销售面积增长率为22.34，销售额增长率为29.51，均较上年有所下降。从以上指标分析，假如近两年的投入增长速度假如保持下去（2001年开发投资

33、增长27.4，2002年1-8月开发投资增长了30%），许多地区将供过于求。这种供过于求关于开发企业的销售和利润将产生直接阻碍。另外一个现象是，在房地产投资速度不减的情况下，一些运输、家电、电信、IT等行业的大量业外投资者纷纷介入，典型的如红塔集团等。总体上看，近两年供给持续扩大，而需求则有所放缓。要在20022005年的时期内消化目前的市场存量，压力较大。特不是一些投资开发过热的都市，已存在一定的市场风险。二、空置面积上升较快目前全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率为19%，空置期一年以上的为4000万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，远远高于10%的国际空置率“警戒线”标准。而

34、美国的这一指标约为7%，香港约为3%至4%。2001年全国空置面积增加8.9%，2000年增加5，1999年增加4%，空置面积呈逐步放大趋势。有些都市或地区连续几年销售率低于全国的平均水平、且施工面积和新开工面积仍然较大。例如，19982001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平；同期，北京的销售率为49%，45%，70%和71%，也低于全国的平均水平。在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下。但在使用空置率时，存在一个差不多事实是，我国的统计方法与国际上完全不接轨，造成了与国际惯例的空置警戒比例对比时的巨大差异，具体缘故如下：1我国的统计方法与国际上完

35、全不接轨，造成了与国际惯例的空置警戒比例对比时的巨大差异。国际上的统计一般均为当年空置率和含存量的空置率两个统计，在对比空置警戒时均用非当年空置率（用建成一年以上的空置房和所有供应存量比）为指标，而不用按当年空置率计算。而我国的统计则按当年竣工面积减去当年销售面积计算为当年的空置量，将3年以内的所有当年余额相加计算为总的空置量，并以相同年份的总供给为基数计算空置率。如此就有可能计算出空置大于100的理论数据，直接与国外数据进行对比产生相关结论明显是不对的。2 用当年竣工面积减去当年销售面积而得出空置量的统计方法是错误的。因为所有的竣工面积并非全部可销售面积，竣工面积中包括不可销售的面积，如人防

36、、车库、变电室、锅炉房、会所、商业、教育配套等均为不可分摊和不能销售的面积，国际上大多差不多上现房销楼，只有东南亚地区供不应求和金融支持相对较差的国家是期房预售。正是这种供不应求向供求平衡的过渡与市场中的竞争才出现了少量的空置，这些空置中有质次价高的空置、有产品不对路的空置、有市政条件配套不完全的空置、有开发商资金不到位的空置。因此，应该认为当前的空置率水平是合理的。三、投资比例增大，投机现象显现据统计，目前我国有6.6%的人拥有第二套住房，但实际可能要达到15%，其中专门多差不多上为了出租投资或待价转手。2002年5月份杭州房交会调查显示，当地购房投资（出租或转手）比例至少已达到30%，新房

37、入住率只有50%。另一个不正常现象是，通过几年来的快速增长，“圈地泡沫”差不多出现，其特征是圈地面积过大，并不以直接开发为目。如在2002年的“圈地运动”中，一家开发商竟圈下了1.8万亩土地，这差不多远远不是小区建设的概念，而更像是城镇建设。在银行按揭贷款不断增加的同时，假按揭现象日益增多。如郑州市房管局抵押办负责人指出：在今年上半年郑州办理抵押备案的房产中，约有三分之一办理的是假按揭。不光郑州，在国内其他地点，都不同程度地存在着假按揭现象。这对银行的信贷资金，特不是商业银行今后长期健康稳定的进展会产生不良的阻碍。房地产贷款业务中存在不规范的行为。目前，住房按揭贷款是各家商业银行争夺的一个业务

38、重点，有的银行为了扩大按揭贷款的市场份额，在办理按揭贷款的过程中存在一些违规现象，如提降低首付款标准和擅自降低贷款利率、授信审核不严格等。这些也在一定程度上助长了投机行为，为房地产市场今后的健康进展和信贷资金的安全造成了隐患。四、房地产企业负债高，银行贷款投入较大在2001年房地产资金来源中，开发贷款的比重约为22.23%，为1640亿元，增长27.2%。2002年前八月，开发贷款的比重约为23.17%，为1255亿元，同比增长34.8%，增幅比2002年同期增加3.5个百分点，讲明贷款额同比增速在加快。假如加上个人住房按揭贷款，银行对房地产行业贷款的数字则要接近60，房地产业对银行资金的依靠

39、是专门大的。2001年，全国房地产公司中，上市公司的负债率平均高达85，这一比例在行业中比较也是较高的。随着商业银行业务格局的调整和降低不良贷款比率的需要，按揭贷款在购房款中的比例逐步增大。到2002年9月，个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分不为7423亿元、4974亿元，即按揭贷款远大于开发贷款。今年上半年，上海商品房销售额为246.29亿元，而同期全市个人住房贷款的新增额为216.55亿元，即88%的购房资金是来源于银行的按揭贷款。又如在郑州，今年上半年，郑州共销售各类商品房10，438套、面积138.09万平方米，其中按揭购房面积为118万平方米，约占87%从长期来看，银行的房地产贷款

40、（包括按揭贷款）所面临的风险是不应忽视的。如北京朝阳区法院，从2002年1月到10月，已受理涉及房屋贷款纠纷的案件将近400件，数量与往年相比有了较大幅度的提高五、房价收入比例较高，有效需求增长有限国际上的房价与户均年可支配收入合理比率为6-10倍。2001年全国35个大中都市大部分房价(按每套房屋100平方米计算)与户均年可支配收入(按户均3.4人计算)比率都超过6，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10，沈阳以13.7居全国最高。2001年全国平均为7.8有效需求不足的缘故：第一、房改政策不能完全到位。一些地区推进房分配货币化工作的力度不够，住房补贴资金迟迟不能到位

41、，使中低收家庭买房的能力受到阻碍。第二、商品房售后服务问题许多，阻碍购房者的消费信心。商品房售后服务的质量问题已成为每年消费者投诉的热点之一，诸如房屋面积缩水、建设质量问题、销售承诺不兑现等问题使购房者花钞票买苦恼，阻碍到潜在购房者的消费意向。建设主管部门差不多认识到问题的严峻性，正联合有关部委对房地产市场进行清理整顿。第三、居民整体收入增长势头不容乐观，两极分化严峻，富裕阶层边际消费下降。六、房地产投资速度明显高于GDP增长速度我国房地产投资速度远远高于GDP增长水平，近几年的的对比进展趋势更趋明显。今年1至6月，全国房地产投资的增长速度超过了GDP增长速度的4倍，为32.9，讲明整体上存在

42、一定的开发过热迹象。表2-9中国房地产投资与国内生产总值增长比较年份国内生产总值（亿元）GDP增长速度（%）房地产投资额（亿元）房地产投资增长速度（%）199446759.412.6163016.68199558478.110.5214431.53199667884.69.6382578.42199774462.68.83106-18.80199878345.27.8358015.26199982067.47.1401012.01200089403.58.0490122.222001959337.3624527.42资料来源：2001年中国统计年鉴总体上推断：我国商品房市场供销两旺，但空置面积

43、增大以及市场中隐含的投机性成分应引起足够重视。目前我国房地产市场并未出现明显泡沫，但一些都市或地区房地产市场过热和结构失衡的问题是存在的，中短期内存在一定的市场风险。第三章我国要紧都市房地产市场的分析由于中国房地产行业和房地产企业的进展历史均比较短，因此房地产业是一个地域特征专门强的行业。目前国内房地产业市场进展较快的差不多差不多上东部都市，特不是北京、上海、广州、深圳、杭州等发达地区的都市，下面分不对几个重点都市今年房地产市场的相关特征进行分析。第一节、北京房地产业现状一、二手房交易持续低迷2003 年第一季度二手房买卖的供求矛盾仍没有缓和，市场行情属于淡季，不管客户的购房需求量依旧房主卖房

44、的意向都大为减少，成交量也专门低迷。市场持续低迷的缘故是2003 年春节是2月正是由于二手房的供求矛盾仍未获得缓解，致使出售者盲目要价，挂牌价远远高于购房者的心理价位，从而使购房者难以找到在房型和价位上符合事实上际需求的房源，从而阻碍二手房的成交量。二、写字楼市场需求乏力2003 年第一季度北京甲级写字楼没有新增供应量。在市场表现上，我国加入世贸组织及北京成功申办奥运的效应尚未完全显现，同时受世界经济疲软及国际形势的阻碍，跨国公司对写字楼的需求表现乏力。据统计，2003年第一季度北京甲级写字楼市场租金指数为76.03，比2002年第四季度下降了3.6%。销售方面，售价指数为123.56，比20

45、02年第四季度下降了1.2%。与此同时，今年第一季度京城甲级写字楼市场平均空置率为15.7%，比2002年第四季度上升了0.4 个百分点。三、公寓市场竞争加剧自2002 年9 月份实施内、外销并轨以来，原内销房以其低廉的租金抢占了部分公寓市场份额。另外，随着越来越多的外资企业加速本地化进程及一些外资企业由于受其本国经济形势的阻碍而降低职员住房津贴，致使公寓租赁市场竞争日趋激烈。据统计，2003 年第一季度，北京公寓租赁市场总体租金水平与上季度相比下降了3.26%。其中，高档公寓的平均租金为27.5 美元/月/平方米，比上季度下降了3.8%；中档公寓的平均租金为17.24 美元/月/平方米，比一

46、季度下降了2.7%；低档公寓的平均租金为13 美元/月/平方米，比一季度下降2.7%。此外，今年第一季度北京公寓租赁市场总体空置率与一季度相比，增加了0.11 个百分点。四、不墅市场空置率上升2003 年第一季度不墅租赁市场平均租金为20.33 美元/月/平方米，比上季度下降2.11%。其中，高档不墅平均租金为23.5 美元/月/平方米，比上季度下降1.32%；中档不墅平均租金为17.15 美元/月/平方米，比上季度下降3.18%。而在空置率方面，不墅租赁市场的总体空置率由上季度的15.15%上升至16.47%，增加了1.32 个百分点。其中，高档不墅平均空置率增加了0.95 个百分点；中档不

47、墅空置率增加了1.69 个百分点。五、郊区住宅快速进展轻轨13 号线、八通线、五环路等轨道交通的兴建使得更多的人选择在郊区购房，郊区的中低价住宅需求量大量上升，形成住宅需求的热点区域。从近几年推出的郊区住宅来看，要紧是由两大类项目同时并存。一类是高价位、高品质的不墅类项目，这类项目多数位于传统的不墅聚拢区，具有较高的均价和总价以及较多的外籍人士客源。另一类是低价位的一般住宅项目，这些项目由于地处都市边缘地带，具有较低的均价和总价，同时也拥有着北京最广泛的客户群体中低收入家庭。目前北京郊区在售项目共有300 余个，这些郊区项目要紧集中在通州、大兴、昌平等区，尤其是通州区由于更接近CBD，成为郊区

48、商品房销售的要紧区域之一。在价格上，郊区项目要比相同品质的城区项目低专门多，几个要紧郊区县的住宅价格都呈现一个稳步增长的态势，讲明郊区住宅正处于一个上扬的进展时期，伴随着品质的不断提高价格也逐渐走高。从新盘推出情况来看，2002 年全年新推出的郊区住宅项目近60 余个，多数为单价2500-4000 元/平方米，不带装修的多层板楼；而新推出的郊区不墅类项目档次较高，以独栋为主，但也出现了一些创新产品，例如宽HOUSE。2003 年前两月已有6 个郊区新项目正式推出，占年初新项目总数的近20%。2003 年将是郊区住宅大进展的一年，可能郊区项目的供应量还将持续加大。六、市场展望2003 年北京将接

49、着加强经济适用房的建设，打算每年新建经济适用房面积达300 万平方米。在以后连续的四年中，将完成1200 万平方米的建设。目前，差不多确定的2003年经济适用房项目要紧有：长安新城二期、翠城二期、回龙观文化居住社区和天通苑后期、青年路小区二期、海瑞新城、次渠经济适用房项目、乐城（西南二环附近）等等。随着北京市公房的产权化进程的加快，可能2003 年北京市二手房交易量有大幅度增长，有望突破20000 套。2002 年年底，一些媒体曝出“北京商品房年末大幅降价”的消息，引用的是北京市统计局新公布的数据：2002年前11 个月，全市商品住宅平均价格为每平方米4084 元，与前10 个月的每平方米44

50、69 元下降了385 元，降幅将近10%。2003 年年初，更全面的统计数据来了：2002 年北京市商品住宅价格出现稳中有降的趋势，全年每平方米平均售价为4467 元，比2001 年下降249 元，降至1997 年以来的最低点。统计数字表明，去年北京房价下降的一大缘故是中低价位商品住宅销售比重上升，在商品住宅销售的全部中，售价在每平方米5000 元以下的已占66.1%，比上年上升3.7%。销售价格相对偏低的四环路以外商品住宅销售增加较快，经济适用住房销售面积，都有力地推动了房价下调。与此相适应的是，公寓不墅销售比重及价格同时下降，销售比重下降了1.1%，售价下降了9.8%。市场选择的结果，必定

51、是中低价位的商品住宅要成为投资的热点。而眼下这已成为了现实。由此，北京房价的走势稳中有降，截至第二季度结束，北京市房价上半年平均下降9.9%。第二节、上海房地产业现状一、第一季度房产市场供需两旺上海市一季度住宅建设开局良好，全市完成住宅投资109.2 亿元，同比增长25.8%；住宅新开工513.7 万平方米，同比增长25.3%；住宅施工4531.9 万平方米，同比增长25.2%；竣工496.8 万平方米，同比增长105.9%，各项指标均创历史同期最好水平。各区域中，这几年始终居于“老大”地位的浦东新区依旧表现出众。一季度浦东新区住宅施工面积为909.4 万平方米，同比增31.1%,其中多层住宅

52、294.29 万平方米，高层住宅579.73 万平方米。住宅竣工面积为107.49 万平方米，同比增长47.7%。沿世纪公园周边的华丽家族、浦东世纪花园、联洋花园，以及仁恒滨江园、菊园等沿江地区的住宅小区竣工面积占总量的二分之一。当前住宅的投资和消费是双向互动，市场供需两旺；增量房和存量房交易比例日趋合理，上海的住宅与房地产仍处于持续、健康的进展态势。二、个人住房商业贷款增势和气回落2003 年1至月，上海各商业银行个人住房商业性贷款的增长走势呈时期性和气回落。除2月份因春节因素贷款增长正常走低外，月份贷款同比增加44 亿元，与1 月份同比增额58.7 亿元相比也明显降低。这是2002年以来上

53、海个人住房贷款增幅出现不断陡升之后的首次回落，显示上海商品房销售市场的某种理性意识，但这并不表明上海个人房贷增长态势会就此转折，因为目前上海购房贷款总体走势仍然向上。据统计，至月末，上海各商业银行的个人住房商业性按揭贷款余额已达1216亿元，比2002年同期增长69%，其中当季新增按揭贷款125 亿元，同比多增44.57 亿元。当前上海个人商品房消费信贷市场有两个问题需要投资者和贷款银行关注。一是尽管地税部门加强了非居住用房的税收征管，提高了个人投资出租商用房置业的成本预期，但个人商业用房贷款增长仍十分迅猛，其首季新增额同比增幅达2.%。二是房屋市场的供求结构矛盾，阻碍贷款资金的流向。据市统计

54、局公布的数据，一季度上海个人购买新商品房总面积同比仅增长.1%，远低于个人住房按揭贷款的增幅；中低价房尤其是低价房难求，使存量房销售和二手房交易异常活跃。上述现象并存，讲明上海个人住房按揭贷款中的相当部分流向了二手房和存量房买卖，加之当前持续上升的房价也对贷款增长产生明显助推作用，从而使相等数量的贷款支持的购房面积下降。三、低价房趋于火爆，高档二手房遭冷遇上海二手房市场是国内最为成熟的市场，而且其交易量始终呈增长趋势。上海房地部门的资料显示，2002 年上海二手房的交易量近1800 万平方米，接近增量房的销售量，而且还有进一步增长的趋势。在市中心区的土地越来越稀缺，没有地块能够建新房，而对市中

55、心区的房屋需求却在增加，因此二手房的交易量确信会接着增加，这是上海二手房持续增长的要紧因素。然而从在2003 年4 月18 日开幕的第二届上海二手房房展会上的情况来看，二手房市场上的中高档二手房的需求有明显的回落。总价在60 万元以上的二手房交易量正在减缓。交易量下降的要紧缘故是卖房者受到成功申博的阻碍，普遍调高了心理预期，许多房主提高了房价，阻碍了购房者的购房欲望。由于3月与高档二手住宅交易相对较冷相比，总价30 万元左右的低档二手房需求更趋火热。四、办公楼市场步入上升通道2003 年3月份中房上海综合指数为945 点，较上月上升20 点，升幅为2.2%，较2002年同期上升19.3%。其中

56、，上海办公楼指数为1049 点，较上月上升33 点，升幅为3.2%，较上年同期上升13.4%。令人关注的是，3月办公楼指数上涨幅度创单月涨幅之最。据中房上海指数办公室提供的数据表明，上海办公楼售价从1995 年2 月份指数创始开始一路下跌，至2000 年4月达到最低点905 点，历时五年零二个月，共下跌558 点，跌幅达38.14%。自2000 年止跌以来通过一年多的盘整，从2001 年底开始进入上升通道，之前单月上涨最高的月份为2002 年8 月，上涨了11 点，3月猛涨33 点，表现出办公楼升势强劲。究其缘故，一是许多跌幅甚深的老盘开始恢复性上涨；二是时下流行的低总价高单价的小户型商办楼对

57、投资客具有专门强的吸引力。这些表明了上海的办公楼市场步入了上升通道的强势时期。五、上海楼市步入大盘时代 上海市房地产交易中心日前公布了2002年上海住宅预售面积50强楼盘名单，排名前三甲的绿地世纪城、中远两湾城、康桥半岛新城，差不多上上海楼市中的“老面孔”。有关人士介绍讲，其中许多楼盘已是连续四年榜上有名。而那些建筑面积在10万平方米以下的楼盘，此番完全淡出50强之列。小小一份名单透露出如此一个信息：上海楼市步入了大盘时代。2002年，名列上海楼市销售面积前列的50个楼盘中，有32个建筑面积在1030万平方米之间，10个在50万平方米以上。不管它们以高层为主依旧多层为主，以公寓为主依旧以不墅为

58、主，有一个特点是共有的，那便是有着较为完整的绿化配置与配套设施。绿地世纪城为小区规划了3000 平方米的菜场，3000 平方米的公共绿地，近6万平方米的商业配套；中远两湾城的九年一贯制学校已正式开学。有关人士认为，过去，上海人买房只求满足居住功能，对相关配套的要求不是专门高。因此那些小区建筑面积在5万平方米以下，甚至单幢的商品房，没有配套与绿化也卖得不错。可现在购房者对居住环境与相关出行、商业、教育设施的要求不断提高，小规模楼盘的开发商显然不可能斥巨资为一两幢楼建上宽敞的菜场、网球场甚至学校。今后，不成规模的商品住宅竞争力显然将日趋下降。大盘热销的第二个缘故是因为开发商的实力被看好。大规模楼盘

59、的开发少则一两年，多则五六年，不规范的小企业显然不敢问津。人们不难发觉，与知名大盘相伴的，也正是绿地、中远、万科、大华如此知名的品牌企业，有的企业每年都有一个甚至几个大盘。豪都国际花园目前已开发公寓、不墅28万平方米，一个50万平方米的小区又将开工，从而使小区的住宅面积达到近80万平方米。业内人士认为，上海旧区改造日趋注重成片开发，这无疑将推动上海房地产开发企业进一步走向规模化、规范化。走进大盘，其背后应当有一套完整的开发战略与营销策略。尽管一个大盘通常要分好几期开发，但它的整体定位应当是一致的，是面向工薪阶层依旧针对高收入者，在开发之初就应当有整体规划。一般讲来，大盘的销售价格通常保持“稳中

60、有升”的态势，以最大限度聚拢人气。开发商也会通过不断采纳新技术，不断提高景观质量等手段，保证后来者买到质价相符的住宅。统计结果还显示，2002年上海住宅面积50强的楼盘中，体量超过100 万平方米的楼盘，环内仅中远两湾城一个，而内环以外占4个；体量50 100 万平方米的楼盘，环内环外各占3个；30 50 万平方米的楼盘，环内外拥有个数为3：5；20 30 万平方米的楼盘均坐落在环外区域。可见，随着市中心区域开发空间不断趋于饱和，楼市中心梯度外移也是必定趋势。六、市场展望2002 年上海市世博会的申办成功、黄浦江两岸开发的正式启动、中心城区新一轮旧城改造工程的启动等利好信息均将刺激2003 年