商品房买卖合同样本陷阱分析与防范

1、商品房买卖合同同样本陷阱分分析与防范一、别被商商品房认购书书套牢无论房子是是大是小、地地理位置如何何、价位如何何，您在购房房过程中，都都必然会遇到到这样的情况况：当您根据据楼盘宣传或或广告前往看看房的时候，售售楼人员会立立即带着您看看沙盘、看户户型图、参观观样板房，随随即指着沙盘盘对楼盘美好好的未来进行行描述。在这种“描描述”之下，您您可能会对房房子产生无穷穷的“好感”，就就当您“依依依不舍”的时时候，销售人人员会告诉你你：“这套房房子多好呀，好好多人都看上上了，要真想想买到这套房房，最好是先先签个商品品房认购书，交交点定金，把把房子给定下下来，要不然然明天这房子子可能就没有有了。”于是，在正

2、正式签订商品品房买卖合同同之前，开发发商已经轻而而易举地把您您的钱套在囊囊中，当然，为为了“安慰”您您一下，他们们会向您承诺诺：这套房子子，我们会为为您保留一段段时间。直到您发现现这个楼盘实实在不适合您您、这个楼盘盘的价格超过过了您的承受受能力、房屋屋存在质量问问题或无法申申请贷款等情情况的时候，销销售人员会再再次十分清晰晰地告诉您：由于您没有有签订商品房房买卖合同，根根据商品房房认购书的的约定，您已已经违约了，根根据法律规定定，当初您交交的“定金”不不予返还。“定金”的的数额与房款款相比，也许许不算多，但但几万元一也也是您辛苦的的“血汗”所所得，为了这这不能返还的的“定金”，您您也许会签合合

3、同，凑合着着买了这套房房。到了这个时时候，您就已已经被商品品房认购书给给“套牢”了了。二、商品品房认购书下下套利器之一一：定金这是您被商商品房认购书书“套牢”的的重要武器，正正是由于这笔笔钱款无法退退还会造成您您的损失，才才导致您为了了“防止损失失”而“不得得已”签约。导致您被套套牢的原因主主要是由于“定定金罚则”的的存在：根据据民法通则则和合同同法的规定定，当事人可可以约定以交交付定金作为为订立合同的的担保，如果果给付定金的的一方拒绝订订立合同，无无权要求返还还定金;如果果收受定金的的一方拒绝订订立合同，应应当双倍返还还定金。最高人民法法院关于审审理商品房买买卖合同纠纷纷案件适用法法律若干问

4、题题的解释第第4条明确了了“定金罚则则”在商品房房买卖合同订订立过程中的的适用。这也也就意味着，商商品房认购书书中一旦约约定了定金，如如果您不想签签订商品房房买卖合同了了，开发商就就有权告诉您您“这笔钱不不能还给您”。当当然，如果开开发商不愿订订立商品房房买卖合同，就就要双倍向您您返还。有一点需要要明确的是，只只要商品房房认购书包包含了“交付付定金xxxx元”的字样样，就适用该该罚则，无须须另行约定“如如果给付定金金的一方拒绝绝订立合同，无无权要求返还还定金;如果果收受定金的的一方拒绝订订立合同，应应当双倍返还还定金”之类类的内容。因此，一旦旦您看到“定定金”两个字字，请一定同同时想到这两两个

5、字背后隐隐含着的“定定金罚则”。三、商品品房认购书下下套利器之二二：“没收”条条款如果不约定定“定金”，而而是约定“预预付款”，是是不是就能够够逃脱被套牢牢的境遇呢?并不是这样样的，尽管商商品房销售管管理办法第第22条规定定，房地产开开发企业在订订立商品房买买卖合同之前前向买受人收收取预订款性性质费用的，订订立商品房买买卖合同时，所所收费用应当当抵作房价款款;当事人未未能订立商品品房买卖合同同的，房地产产开发企业应应当向买受人人返还所收费费用。但是这这条规定没有有限制当事人人之间的另外外约定。因此，尽管管在商品房房认购书中中约定的是“担担保金”、“保保证金”、“订订约金”、“押押金”、“订订金

6、”、“诚诚意金”或是是“预订款”等等概念，没有有约定“定金金”，一旦开开发商加人了了“如果购房房人在签订商商品房认购书书之后巧日内内不能签订商商品房买卖合合同的，所所收诚意金(或者是其他他的各种金)不予退还”一一类的条款，您您所缴纳的钱钱款同样难以以取回。该类条款，可可以称之为“没没收条款”，已已经成为商商品房认购书书套牢购房房者的第二大大利器。四、防止被被商品房认认购书套牢牢的9条军规规1.谨慎对对待销售人员员的宣传为了订单背背后的提成，销销售人员会使使出“浑身解解数”，请您您一定要谨慎慎分析销售人人员的促销手手段，无论是是“最后一套套”还是“明明天就涨价”，无无论是“小区区配套完善”还还是

7、“智能管管理”，无论论是“超大楼楼间距”还是是“60%绿绿化率”，都都请您保持冷冷静，不要因因为一时头脑脑发热而被“套套牢”。2.交钱之之前请三思还还可以选择及及时抽身，这这个时候开发发商或销售公公司无权要求求或起诉您支支付钱款。3.签订商商品房认购书书并非必经经程序虽然很多楼楼盘都要求购购房者签订商商品房认购书书，但从法法律上讲，签签订商品房房认购书并并不是房屋买买卖的必经程程序，购房者者可以争取直直接与开发商商就商品房房买卖合同及及合同全部附附件(包括补补充协议)等等内容进行协协商，双方达达成一致意见见后直接签订订商品房买买卖合同。4.把“诱诱饵”写进商商品房认购书书销售人员往往往会以“优

8、优惠价格”、“保保留房号”等等诱饵引诱购购房者签订商商品房认购书书，但有时时最终难以兑兑现。购房者者签订商品品房认购书的的目的恰恰在在于销售人员员的这些“诱诱饵”，为了了防止口说无无凭，建议您您将这些内容容明确写入商商品房认购书书，并明确确约定一旦这这些约定不能能实现的后果果。5.约定商商品房认购书书“退出”条条款由于签订商商品房认购书书时，楼盘盘的一些细节节尚未明确，商商品房买卖合合同的很多多条款都没有有明确，很多多不确定性因因素都可能导导致难以签订订商品房买买卖合同，例例如申请贷款款不被批准等等，因此必须须约定“退出出”条款，以以保证在自己己没有过错的的时候能够随随时“退出”。具体条款可可

9、以这样拟定定：如果购房房者与开发商商因商品房买买卖合同或者者补充协议的的具体条款存存在分歧，不不能达成一致致意见的，或或者由于购房房者其他合理理原因致使购购房者不能购购买认购房屋屋的，购房者者有权放弃认认购房屋，开开发商应在收收到购房者发发出的书面通通知之后的巧巧日内将购房房者所交认购购金或定金全全部返还。6.尽量不不交“定金”尤其是如果果您还没有下下定最后的决决心要买这套套房子的话，一一定不要交“定定金”，可以以交订金、预预付款、预订订款、诚意金金、担保金、保保证金、订约约金、押金等等。为了更容容易“抽身退退出”，请尽尽量不要交“定定金”。7.避免“没没收”条款尽管没有约约定收取“定定金”，

10、如果果商品房认认购书中约约定一旦您不不签订“所收收预付款将不不予返还”，这这种“没收”条条款依然会导导致您无法拿拿回自己所交交的钱款。8.抓住对对方违约一旦开发商商或销售公司司出现违约，一一定要抓住机机会，要求开开发商或销售售公司解除商商品房认购书书，并全额额退还已经收收取的款项，如如果是定金，还还可以要求双双倍返还。为为了能够顺利利抓住开发商商或销售公司司的违约行为为，需要您在在商品房认认购书中详详细约定开发发商或销售公公司收取“定定金”或“预预付款”的目目的，并把销销售人员的承承诺写人，这这样一旦出现现违反约定的的情况，您才才能够底气十十足地要求对对方返还款项项。9.尽量利利用“不可归归责

11、于当事人人双方的事由由”尽量找出“不不可归责于当当事人双方的的事由”作为为不签约的原原因，例如规规划的变更、双双方就商品品房买卖合同同的条款难难以达成一致致、收入骤减减、银行无正正当理由不发发放贷款等。一一旦发生类似似原因，您就就可以以此为为由，要求返返还已经交付付的定金了。五、直接转转化为商品品房买卖合同同的商品品房认购书商品房认认购书是房房屋买卖双方方达成的一种种“初步意向向”，既然是是初步意向，就就表明双方可可以以比较小小的代价退出出。但是在特别别情况下，初初步意向也可可能转化为正正式的商品品房买卖合同同，按照法法律的规定，转转化需要同时时满足以下两两个条件：1.具备商商品房销售管管理办

12、法第第16条规定定的商品房买买卖合同的主主要内容;2.出卖人人已经按照约约定收受购房房款。这个规定实实际上是一把把“双刃剑”，如如果您已经“坚坚决”地决定定要买这套房房，不妨利用用这个规定，争争取让初步意意向直接转化化成商品房房买卖合同，免免去中间的“夜夜长梦多”。但是如果您您还处于“试试探”阶段，还还希望能够有有机会随时退退出，那么就就要避免在预预订书或是是商品房认认购书中约约定得过于详详细，防止初初步意向直接接转化成商商品房买卖合合同，为自自己保留及时时“退出”的的机会。六、“小定定”与“大定定”部分楼盘开开盘时会出现现“热火朝天天”的场面，开开发商往往会会要求购房者者先交“小定定”。所谓

13、“小小定”，就是是开发商保证证为购房者保保留房屋，保保证购房者满满意的房屋在在一定时间内内不会被卖出出去。购房者者需要在约定定的时间内向向开发商交纳纳“大定”，并并保证签订正正式的商品品房买卖合同同。“小定”的的数额较之“大大定”少很多多，“小定”的的合同条款较较之“大定”也也简单很多。但但是无论是“小小定”还是“大大定”，都可可能包含“定定金”或是“没没收”条款。七、VIPP卡与“认筹筹，有些楼盘会会在开盘之前前发售VIPP卡，并约定定VIP卡的的持有人可以以按照为了最大限限度保护自己己的利益，建建议您在把钱钱款交出去的的时候一定要要“三思”。而而且在定金交交付之前，商商品房认购书书中的定金

14、金条款并不生生效，因此如如果您在已经经签订了商商品房认购书书之后，但但是尚未交付付钱款之前改改变主意，商商品房认购书书又没有约约定其他惩罚罚性条款的情情况下，您卡卡号顺序优先先选定房号户户型，楼盘销销售结束，选选定房号的持持卡人卡内的的钱款将抵作作房款;没有有选定房号的的持卡人卡内内的钱款全额额退还，但不不计利息，如如果持卡人愿愿意，VIPP卡可以保留留至二期或是是三期，届时时可以获得优优先选号的权权利。此外，作作为特惠活动动，开盘的时时候举行现场场抽奖活动，被被抽到的持卡卡人可以获得得各种优惠或或奖品。VIIP卡的价格格多则几万元元，少则几百百元，名称也也五花八门，持持卡人的权利利也各不相同

15、同。这种发售VVIP卡的方方式，在销售售上又称为“认认筹”，已经经成为现在商商品房市场上上最为流行的的营销手法之之一，用业界界的行话来说说，这个叫做做“蓄客”，就就是在开盘之之前聚敛人气气，制造购房房的紧张气氛氛，让购房者者看起来觉得得房屋非常走走俏。利用小小的的VIP卡，开开发商或是销销售公司不仅仅创造出良好好的销售氛围围，发现和锁锁定潜在的目目标客户，进进行楼盘需求求和价格调查查，还可以提提前获得数额额不菲的资金金。八、内部认认购的风险按照商品品房销售管理理办法第222条的规定定，不符合商商品房销售条条件的，房地地产开发企业业不得销售商商品房，不得得向买受人收收取任何预订订款性质的费费用。

16、关于商商品房销售的的条件，主要要是“五证”的的取得，本书书将在下一个个问题中加以以介绍。但是，还是是有一些开发发商在尚未满满足商品房销销售条件时，进进行“内部认认购”。前面面所介绍的“小小定”和“认认筹”，很多多也属于“内内部认购”的的变种。如果房地产产商的信誉可可靠，购房人人通过内部认认购有时确实实能省些钱，但但一旦房地产产商最终拿不不到预售许可可证并宣告破破产，购房人人交付的定金金有可能会有有去无回。北北京市城市房房地产转让管管理办法第第52条规定定：“房地产产受让人(指指购房者，笔笔者注)知道道或者应当知知道转让人(指开发商，笔笔者注)没有有取得房地产产权属证书或或者相关批准准文件仍然购

17、购买商品房的的，应当承担担相应不利的的民事法律后后果。”虽然最高人人民法院关关于审理商品品房买卖合同同纠纷案件适适用法律若干干问题的解释释第2条规规定：“出卖卖人未取得商商品房预售许许可证明，与与买受人订立立的商品房预预售合同，应应当认定无效效。”但是如如果发生此类类情况，往往往需要通过诉诉讼才能取回回自己已经交交付的定金、预预付款或房款款，因诉讼花花费的人力和和金钱成本更更是难以计算算的。一旦遇遇到开发商无无力偿还或被被宣告破产，还还将面临无法法取回的后果果。在内部认购购的情况下，购购房人面临的的风险是十分分巨大的，但但是房地产市市场的供求情情况和交易双双方的不公平平地位令购房房者不得不接接

18、受内部认购购，在这种情情况下，就需需要了解一下下商品房销售售的条件和“五五证”的相关关知识，把自自己的风险降降到最低限度度。九、签订商商品房认购书书之前应该该审查的文件件：土地使用用权证建设用地地规划许可证证建设工程程规划许可证证建设工程程开工许可证证商品房预预售许可证房屋所有有权证建筑工程程竣工验收备备案表企业法人人营业执照和和房地产开开发企业资质质证书一定要审查查原件审查上述文文件时一定要要要求开发商商提供原件，不不能仅看复印印件。这些证证件大多包含含附页和附件件，里面记载载着抵押权状状况、年检情情况、平面图图、规划图等等，如果仅复复印第1-22页，则无法法获得完整的的信息，导致致自己的权

19、益益受损。同时时，复印件也也比较容易被被涂改或造假假。(一)国国有土地使用用权证文件意义：国有土地地使用权证是是证明土地使使用者(单位位或个人)已已经缴纳土地地出让金，获获得国有土地地使用权的法法律凭证，受受法律保护。颁发部门：1.人民政政府(省级、市市级、区县级级)2.国土资资源局或国土土资源和房屋屋管理部门(省级、市级级、区县级)部分地区，例例如在北京市市，20044年7月以前前，此证由国国土资源和房房屋管理局制制作。20004年7月以以后，北京市市原国土资源源和房屋管理理局撤销，其其职能一分为为二，涉及土土地、矿产的的行政管理职职责划入国土土资源局，而而房屋行政管管理和住房制制度改革的职

20、职责划入北京京市建设委员员会。注意事项：1.正式的的国有土地地使用证应应同时加盖人人民政府公章章和房屋土地地行政主管部部门公章。2.视不同同情况，国国有土地使用用证上分别别加盖划拨拨土地使用证证专用章、有有偿土地使用用证专用章、交交纳使用费土土地使用专用用章、临临时土地使用用证专用章。对对于普通商品品房，土地证证上应加盖“有有偿土地使用用证专用章”。3.如果土土地证上加盖盖了“临时土土地使用证专专用章”，则则表明土地使使用者尚未缴缴足地价款，会会给日后办理理产权证带来来隐患。4.土地证证不得擅自涂涂改，如有涂涂改痕迹应警警惕。5.土地证证上载明的土土地使用者应应当和开发商商的名称相一一致。6.

21、注意土土地证上是否否有土地使用用权抵押记录录。土地使用用证上有一个个备注页，如如果开发商向向银行以土地地作为抵押进进行了开发贷贷款，在土地地使用证的备备注页上会有有注明。7.要求查查看开发商支支付土地使用用金的收据。8.一定要要求看原件。(二)建建设工程规划划许可证文件意义：建设工程程规划许可证证是标志有有关建设工程程符合城市规规划要求的法法律凭证，是是建设单位建建设工程的法法律凭证，是是建设活动中中接受监督检检查时的法定定依据。没有有此证的建设设单位，其工工程建筑是违违章建筑，不不能领取房地地产权属证件件。开发商在在取得建设工工程规划许可可证后，方可可申请办理开开工手续。主管部门：1.直辖市

22、市、市(辖区区)的规划委委员会2.区、县县级规划委员员会(三)建建设用地规划划许可证文件意义：建设用地地规划许可证证是建设单单位在向土地地管理部门申申请征用、划划拨土地前，经经城市规划行行政主管部门门确认建设项项目位置和范范围符合城市市规划的法定定凭证，是建建设单位用地地的法律凭证证。没有此证证的用地单位位属非法用地地，房地产商商的售房行为为也属非法，不不能领取房地地产权属证件件。主管部门：1.直辖市市、市(辖区区)的规划委委员会2.区、县县级规划委员员会注意事项：1.如果卖卖房人没有建建设用地规划划许可证，则则说明其开发发的土地未经经规划;2.注意查查验开发商所所使用的土地地在用途、位位置和

23、界限上上是否与建设设用地规划许许可证相互一一致。3.建设设工程规划许许可证附有有附图及附件件，里面包括括标有各个建建筑高度的小小区整体平面面图，购房者者可以通过该该图判断开发发商在广告和和沙盘等宣传传资料中作出出的宣传是否否可能兑现。这这个小区平面面图比较复杂杂，很细致，包包含很多细小小的图标，建建议购房者能能够请一位懂懂行的人士帮帮忙。提示：建设用地地规划许可证证不能保证证规划不变更更开发商可以以申请变更规规划，申请获获得批准后，开开发商就能够够获得新的建建设用地规划划许可证，原原来的建设设用地规划许许可证就失失效了。应对规划变变更最好的办办法是明确约约定，开发商商应当在变更更规划申请获获批

24、后10日日内书面通知知买受人，并并约定不通知知时购房者有有权退房和索索赔，给自己己保留退出的的机会。(四)建建设工程开工工许可证文件意义：建设工程程开工许可证证是标志建建筑施工单位位符合各种施施工条件、允允许开工的批批准文件，是是建设单位进进行工程施工工的法律凭证证，也是房屋屋权属登记的的主要依据之之一。没有开开工证的建设设项目均属违违章建筑，不不受法律保护护。当各种施工工条件完备时时，建设单位位应当按照计计划批准的开开工项目向工工程所在地县县级以上人民民政府的建设设行政主管部部门办理施工工许可手续，领领取施工许可可证。未取得得施工许可证证的不得擅自自开工。如北北京市建委于于19%年成成立了北

25、京市市建筑工程交交易管理中心心，负责开工工审批等项工工作。主管部门：1.建设部部2.建委(北京市、重重庆市)3.建设厅厅(省级)4.建设局局(市级)注意事项：1.注意期期房工程开工工手续是否齐齐全;2.如果开开发商销售的的是现房，则则应查看建委委的建设工工程竣工备案案表，详见见本书第三篇篇。(五)商商品房预售许许可证文件意义：商品房预预售许可证是是市、县人民民政府房地产产行政管理部部门允许房地地产开发企业业销售商品房房的批准文件件。在北京市市，其主管机机关是北京市市国土房管局局，证书由市市国土房管局局统一印制、办办理登记审批批和核发证书书。如果购买买了不在商商品房预售许许可证允许许销售范围内内

26、的商品房，房房屋的产权将将得不到保障障。主管部门：1.建设部部2.建委(北京市、重重庆市)3.建设厅厅(省级)4.建设局局(市级)5.房屋土土地资源管理理局(上海)6.土地资资源与房屋管管理局(深圳圳)提示各地地主管部门不不尽相同，可可以通过本地地房产证上所所盖印章来判判断。注意事项：1.注意查查看该证是否否在有效期内内。2.注意查查看自己所要要购买的房屋屋是否在许可可销售的范围围之内。3，销售许许可的证件应应该在售楼现现场悬挂。4.如果是是现房，开发发商已经不需需要再办理“销销售许可证”，而而改为办理大大产权证的审审批手续，去去产权登记部部门办理房房屋所有权证证(详见本本书第四篇中中关于“大

27、产产权证”的介介绍)，一定定要看清楚开开发商的房房屋所有权证证是否包括括想买的房子子。购房者还还可查验房地地产商的建建筑工程竣工工验收备案表表(详见本本书第三篇)。(六)企企业法人营业业执照和房房地产开发企企业资质证书书文件意义：根据房地地产开发企业业资质管理规规定的规定定，房地产开开发企业不仅仅应具备企业业法人资格，还还必须取得房房地产开发企企业资质证书书。如果开开发商不具备备房地产开发发资质，可能能导致商品房房买卖合同无无效或无法办办理产权过户户。如果该项目目为委托销售售的情形，即即开发商委托托房地产中介介服务机构进进行售房，则则不但应审查查开发商的企企业法人营业业执照和房房地产开发企企业

28、资质证书书，还应审审查房地产中中介服务机构构是否为合法法主体，即房房地产中介服服务机构是否否取得工商营营业执照和房房地产经纪机机构资质证书书。同时还应审审查房地产中中介服务机构构的代售行为为是否合法，即即审查该机构构的代售行为为是否能够出出具开发商作作出的授权权委托书以以及打算购买买的房屋是否否在委托销售售范围之内。主管部门：1.企业业法人营业执执照：工商商行政管理局局。2.房地地产开发企业业资质证书：建设部、建建委(北京市市、重庆市)、建设厅(省级)、建建设局(市级级)、房屋土土地资源管理理局(上海)、土地资源源与房屋管理理局(深圳)。3.房地地产经纪机构构资质证书：建设部、各各地房地产行行

29、政管理部门门(建设局、房房产管理局、房房产局等，各各地情况不一一)。注意事项：1.注意营营业执照的颁颁发时间以及及是否盖有工工商部门“年年检通过”的的印章。我国国有关法律规规定，营业执执照应当每年年年检一次，否否则无效。2.注意营营业执照是临临时的，还是是正式的。如如果是临时执执照，则说明明该单位还未未正式成立。3.注意营营业执照上的的营业范围，如如果卖房人的的营业范围中中没有商品房房的开发或销销售，则其从从事商品房开开发或销售的的行为就是违违法的。4.注意查查验房地产产开发企业资资质证书是是否经过年检检。5.主管部部门对房地产产开发企业的的资质划分了了级别，并标标注在房地地产开发企业业资质证

30、书上上。通常一级级企业的注册册资本比较雄雄厚，开发经经营时间较长长，工程质量量合格率较高高，技术人员员要求较高。对对二、三、四四级企业的审审查条件则逐逐渐降低。因因此通过房房地产开发企企业资质证书书上房地产产开发企业资资质级别的记记载，可以初初步判断开发发商的实力。6.如果为为房地产开开发企业暂定定资质证书，则则应注意考察察证书的有效效期，按照规规定，房地地产开发企业业暂定资质证证书的有效效期为1年，到到期之后可以以延长有效期期，延长期限限不得超过22年。自领取取房地产开开发企业暂定定资质证书之之日起1年内内无开发项目目的房地产开开发企业，有有效期不得延延长。因此如如为房地产产开发企业暂暂定资质证书书，购房者者应谨慎考虑虑再作决定。7.注意查查验房地产产经纪机构资资质证书是是否经过年检检。8.部分地地区对房地产产经纪机构的的资质划分级级别，并在房房地产经纪机机构资质证书书上标明。通通常一级经纪纪机构的注册册资本比较雄雄厚，对从业业人员要求较较高。二、三三级经纪机构构则条件逐渐渐降低。因此此通过房地地产经纪机构构资质证书上上记载的级别别可以初步判判断房地