房屋拆迁程序及注意事项大全

1、房屋拆迁程序及注意事项大全一、征收土地的“公告”在经过了 “两审批”程序之后，征地机关需要通过“公 告”程序将征地的有关事项告诉集体土地所有权人、使用权 人，以便让他们及时将该土地上附着物拆除，将土地腾空由 来交给国家使用，同时到有关部门领取土地补偿款项。需要 指由的是，这里征地机关发布的征收土地的“公告”，并不是国家为了听取集体土地所有权人、使用权人意见而作的一 种告知，它仅仅是将“两审批”这一内部程序形成的决定通 知给他们，要求他们服从、执行而已。它是一种结果意义上 的告知。所以，”公告发布是在征地审批被批准之后。也就 是说，此时被征地一方只有搬迁的义务，而没有保护自己土 地不被征收的权利

2、。剩下的，只有对补偿、安置方案进行一 些讨价还价的机会而己”。1998年土地管理法（修订）尽管设计了一个“两审 批”的程序，但它在法律层面上的效果是更进一步加强化了 征收集体土地的强制性，并未给予集体土地所有权人、使用 权人平等协商的机会。虽然它规定了征地必须“公告”，但征地“公告”时被征用的土地已经获得了上级机关的批准， 集体土地所有权人、使用权人只能被动接受。可见，在征地 程序中，集体土地所有权人、使用权人从程序一开始就陷入 了相当被动的、弱势地位，手里根本没有足够的法律资源与 国家征地行为进行合法对抗。即使如此，依照土地管理法规定应当公告的内容， 在实践中还会被征地机关以各种理由“截留”

3、，不愿将法定公告内容告知集体土地所有权人、使用权人。此种迹象其实 多少可以说明，在征收土地过程中存在着严重损害集体土地 所有权人、使用权人的情况，如果依法履行了征地 “公告”， 可能会产生当地政府无法控制的局面。所以，采用欺骗、隐 瞒等方式阻止集体土地所有权人、使用权人获得事实真相， 已成为一些当地政府的首选策略。如在石洪均等25人诉绍兴市人民政府行政复议一案中，新昌县人民政府似乎就有这 样的问题，即使它未履行征收土地“公告”之职责，也还是 为法院所确认。二、农村征地拆迁评估的问题（一）、征地拆迁中土地估价机构的法律地位问题 中华人民共和国土地管理法实施细则第二十五条规定：征用土地方案经依法批

4、准后，由被征用土地所在地的 市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、 征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员 安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的 乡（镇）、村予以公告。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内, 持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门 办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土 地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用 土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村 集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县 人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门

5、组织 实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调; 协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、 安置争议不影响征用土地方案的实施。由于政府制定的征地拆迁补偿标准不可能对所有地上 附属物，特别是建筑物、构筑物的补偿标准作由规定，因此 需要进行评估。征地拆迁评估属于政府职能性、公益性的房 地产价格评估，过去一直由土地行政主管部门下属的土地估 价机构进行。随着土地估价机构脱钩改制的推进，社会性、 企业性的土地估价机构也进入到征地拆迁评估工作中来。因 为其不属于土地行政主管部门下属的土地估价机构，就存在 着与征地部门的关系问题、土地估价机构的法律地位问题。在征地拆迁实际工作中，征地

6、部门有的要求对建筑物、 构筑物的重置成本低评，以便征地部门与被拆迁人谈判。但 是这种要求明显与土地估价机构“独立、客观、公正”的法 律地位相违背，低评的价格也往往为被拆迁人所质疑，影响土地估价机构客观、公正的形象。在征地部门看来，被拆迁 人总是要获得比评估结果高的补偿才能取得心理上的满足， 所以，低评才能保证最终补偿价格比较合理（是否还有其他的行政干预暂不考虑），土地估价机构应当配合征地部门的 工作。排除谈判中心理学的运用这个因素，实际上，这种情 况的由现，很大程度上是由于长期以来土地行政主管部门下 属的土地估价机构一直是采用低评的方式对待征地拆迁评 估。事实上，被拆迁人虽然不一定了解社会平均

7、重置成本， 但对于自己的实际成本最清楚不过，只要做好说明解释工作， 正常的评估价格是可以为被拆迁人所接受的，提由超越正常 评估价格不合理要求的只是极少数。相反，刻意的低评，不 但影响土地估价机构客观、公正的形象，破坏评估结果的社 会公信力；而且拖延了征地拆迁工作的进行，进而延误了整 个工程项目的正常进行，同时造成了征地部门的具体工作人 员“无能”，被拆迁人“太刁”的错误印象；最关键的是误 导了财政部门和有关领导，使其认为可以用较少的补偿款完 成征地项目的补偿工作，因为评估结果一般来说是财政拨款 的依据。财政拨款的不足往往最终导致被拆迁人没有得到合 理的补偿，拆迁或者久拖不决，或者上访不断。从更

8、高的层面来看，怎样在维护土地估价机构“独立、 客观、公正”法律地位的基础上，尽可能帮助委托人解决实4际问题是一个普遍存在的问题。土地估价机构是倾向于律师 行业，只对委托人单方当事人负责， 还是倾向于会计师行业， 对各方当事人负责，对社会负责。应当肯定地说，土地估价 机构无论从法律、法规来看，还是从社会实际认可（包括法律界的认可）来看，都属于后者。土地估价机构必须认清自 己的地位和作用，对于委托方的不合理要求， 要委婉地拒绝， 并说明理由。或者采用其它的补救措施。例如我们在征地拆 迁评估中，考虑谈判中的心理学因素，建筑物按征地部门要 求适当低评（但重置价格水平要向征地部门说明 ），构筑物及 附属

9、物都按重置价格水平评估。当被拆迁人对建筑物价格提 由异议时，在征得征地部门同意后，按不超过重置价格水平 的标准予以调整。这样做比较容易被当事人各方所接受，效 果比较好。假如过于迁就委托方的不合理要求，评估由来的 结果不为当事人另一方所接受，征地拆迁工作很难顺利进行。（二）、重置价格的准确把握问题建筑物重置价格按房地产估价规范规定，是采用估 价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重 新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物 的正常价格。在征地拆迁评估中，常常遇到这样一个问题， 由于对农民自建房管理的不规范，应当计入重置价格的报建 费、设计费、监理费、各种规费及管理费实际上都

10、不发生或 甚少发生；工程直接承包给包工队，建筑成本也相对较低。因此，农民自建房的实际成本要低于正常的造价水平。在深圳，这种价差最高达到 300元/平方米。于是，对于建筑物 重置价格的把握，一般是按农民自建房的实际成本评估，明 显低于合法、合规建筑物的重置价格。我认为，对于这一类 农民自建房应当按合法、合规建筑物的重置价格评估并予以 补偿，其理由如下：.按建筑物的重置价格结合成新率予以补偿的立法本 意是保证被拆迁人可以用补偿款重新建设与被拆除原建筑 物结构、面积、成新率相当的建筑物，以保证被拆迁人原有 生活水平不因征地拆迁而下降。当建筑市场管理日益完善时， 农民再要建违法、违规的房子时，会受到制

11、止，于是会发生 按农民自建房的实际成本评估的重置价格，建不起合法、合 规的与原自建房同样大小房子的情况，被拆迁人原有生活水 平必然因征地拆迁而有所下降。.当农民要建违法、违规的建筑物时，政府会由面制 止，会要求他们按合法、合规的方式建设；但是当征地拆迁 时，又不给予合理的补偿，以便他们按合法、合规的方式重 新建设。这明显不合理。.那么农民是否因此占了国家的便宜 ？没有。首先，决 定征地拆迁的不是农民，而是政府，况且农民在得知征地拆 迁之后抢建的建筑物也不在拆迁补偿范围内；其次，虽然一 些管理费用在农民自建房时没有发生，但他自己还是承担了6 大量的管理工作，这些管理工作也应当计算成本；再次，拆

12、迁补偿只是对有形的资产进行补偿，而被迫搬迁所造成的无 形损失有时是很大的。例如个人就业、子女就学，工厂搬迁 后要重新做广告、支付各种报建、报装费用等等。总之，房地产估价规范中的建筑物重置价格应当是合法 原则下的建筑物重置价格。在征地拆迁评估中，即使农民自 建房的实际成本较低，也还是应当按合法、合规建筑物的重 置价格予以评估。（三）、集体建设用地的补偿问题在征地拆迁评估中，土地估价机构一般只对地上建筑物、 构筑物、附属物进行评估，土地是按照农用地的不同种类（水 田、旱地、林地等）直接确定征地补偿费和安置补助费的。 但是，在深圳，大量存在着农民自建厂房由租营利的现象， 此时土地已不再是农用地，已经

13、转化为集体建设用地，是一 种事实上的建设用地。对于这种集体建设用地的征地补偿是 否应当考虑其经营收益的问题，政府目前的规定是不予考虑。理由主要是这些厂房没有办理规划批准手续，土地也没经批 准转变用途，是违章建筑。我认为，这些厂房的生现是有其 历史原因的，对于这种集体建设用地的征地补偿应当适当考 虑其经营收益问题。理由如下：.土地管理法第 59、60、61条规定，农村集体经 济组织可以使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地7 兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营 等形式共同兴办企业。.在经济发展很长一段时间里，政府曾下了很大力气 招商引资，豉励农民、其他外来人员与集体经济组织

14、合作建 设厂房等基础设施，吸引外商兴办“三来一补”企业。这些 厂房等基础设施对深圳经济的发展是有贡献的，这些土地转 变为集体建设用地是得到政府默许的。.这些厂房的兴建都是经过村、镇有关部门批准的， 在当时，这种批准是有效的，因为城市规划管理部门还没有 管到这里来。直到现在，也没有要求强制清拆，只是要求完 善手续。在厂房里面开办的工厂也办理了营业执照和税务登 记，并且正常经营，这种土地转变为集体建设用地实际上已 得到社会的认可。.在政府颁布的征地拆迁补偿标准中，果园林木的补 偿是考虑了林木预期若干年经济收益的，被拆迁人比较容易 接受。兴建厂房，投资更大，预期经济收益也更大，但在征 地拆迁补偿中却

15、完全不予考虑，确实让被拆迁人很难接受。 在征地拆迁实际中，对这样的问题很难使被拆迁人心服口服。 总之，对经营性的集体建设用地，应当区别不同情况适当参 考收益状况进行评估，予以补偿，比较合情合理。三、拆迁货币补偿计算方法拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权 证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主 管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。被征地 的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不 具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以 选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方

16、米建筑面积的土地使用权基 价+价格补贴）X被拆除房屋的建筑面积；被征地的村或者村 民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以 在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内 申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为 （被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）X被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建 设单位支付给被征地的村或者村民小组。对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工 商营业执照的，北京拆迁律师拆迁人除按照本办法的规定予 以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。 其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政 府规

17、定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。房屋拆迁补偿标准计算公式9货币补偿的金额，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建 筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定的。具体办法由 省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的， 拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金 额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。.房屋拆迁各补偿费种类及计算拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人 支付的各种补偿金。一般有：(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所 有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平 方米单价计算。(

18、2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房 或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房 屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费，用于豉励被拆迁房屋住户积极协助 房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆 迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政 府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价x宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。.房屋拆迁货币补偿费计算10(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2)

19、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格 +房屋装 修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金 额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格.拆迁安置费计算(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提 供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。(1)、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为 0;(2)、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0；(3)、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。.农村房屋拆迁补偿标准(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽 然不撤销，但不具备易地建房条件

20、的，被拆迁人可以选择货 币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调 换。计算公式：补偿费=(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权ii 基价+价格补贴)X被拆除房屋的建筑面积；(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地 建房条件的，被拆迁人可以在乡 (镇)土地利用总体规划确定 的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应 的货币补偿。.计算公式：(1)、补偿费=(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价 格补贴)x被拆除房屋的建筑面积 ；被拆迁人使用新宅基地 所需的费用。(2)、房屋装璜补贴费条例的立法原意在评估时是不考虑装修的

21、，即房地产市 场评估价格是不含装修价格的；如果要对装修进行补偿，应 当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。(3)、搬家、搬迁费搬家费应当在拆迁补偿安置协议签订后一次性发给。使 用临时周转房的，迁往正式安置的房屋时，应当再次发给。(4)、土地使用权价值，空院、院落补偿费，停产停业 损失，非居住面积补偿。(5)、货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重 置价+相应的土地使用权取得费用，包含其他非居住房屋、 居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿。(6)、临时安置补偿12临时安置补助费通常又称为过渡费，是指拆迁人或者房 屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，补助对象是被拆迁 人或者房屋承租

22、人停产停业损失。(7)、房屋价值补偿房屋补偿条例19条中的-对被征收房屋价值的补偿， 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市 场价格。四、签订房屋拆迁协议应注意哪些事项拆迁协议书一般情况下应使用省、市 (县)人民政府房地 产管理部门统一印制的文本，其内容主要包括：补偿形式和 补偿金额，付款方式和付款期限，安置用房的面积、地点和 层次，搬迁过渡方式和过渡期限，违约责任，当事人认为应 当订立的其他条款。拆迁协议书签订后，必须送房屋拆迁主管部门备案，并 可向公证机关办理公证。但在拆除依法代管的房屋时，代管人是房屋拆迁主管部 门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并应当办理证 据保全。同

23、时，被拆迁人应将原有土地使用证、房屋所有权 证或者使用证明交给拆迁人，由拆迁人交房地产权属管理部 门办理注销登记手续。13五、房屋拆迁补偿安置协议有哪些内容，应该注意哪些 问题？房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓 名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有 法律效力。拆迁非由租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁由 租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。（一）、房屋拆迁补偿安置协议的主要内容1、拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；2、安置用房面积、标准、地点和交付时限；3、产权调换房屋的差价支付方式和期限；4、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；5、搬迁补助

24、费和临时安置补助费或停产停业损失费发 放标准和支付方式；6、违约责任和争议解决的方式；7、当事人约定的其他条款。至于每一个拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容，还应 视拆迁补偿方式不同而不同。对于实行货币补偿的，协议中 应主要载明补偿金额、搬迁期限；对于实行产权调换的，协 议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡 方式和过渡期限。14这里需要说明的是，拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋 所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证，即实行 强制性公证。通过公证，保证拆迁补偿安置协议内容的真实 性和合法性，有利于消除被代管人对协议的疑虑。拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或房屋承租人在搬 迁期

25、限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲 裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依 法申请人民法院先予执行。（二）、房屋拆迁时，被拆迁方有许多值得注意的地方1,房屋拆迁面积的确定.如果实际面积大于房产证上的 面积，务必要求拆迁方丈量，坚持以实际面积计算.房子装潢的补偿,比如铝合金窗和防盗门的补偿与一 般门窗不同；石英水磨地和一般水泥地的补偿不同；需要补偿和不补偿的项目容易混淆，都必须在拆迁方作记录后一一 过目.违章建筑的年限和补偿 ,如果有违章建筑，事先最好 有违章年份的凭证，哪怕是一张用料单或用工单 ,因为不同 年份的补偿多少不同.签订合同时，要仔细搞清合同内容，不清楚的

26、问清以 后才签字.如果拆迁时要求析产，如有两个房产证要求得到两套 回迁房都是可以的.如此等等，供参考.15最最要注意地是，就是要注意那个赔偿金额是怎么写的， 看清楚，不然会被骗钱的。反正要看清楚拆迁方给你带来利 益的那些和法律怎样评定的那些看清楚，但如果是政府赔偿， 那可以放心，如果是房地产的要小心，都是奸商！六、签订房屋拆迁协议应注意什么？1 、拆迁人与被拆迁人拆迁人拆迁人的名称、工商营业 执照、税务证及其他法定资质证书，该拆迁项目的房屋拆迁 许可证、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、土地使 用权批准文件等；被拆迁人被拆迁的房产产权证书、未取得 产权证书的要提供建设规划许可证或当地建设管理部门、土 管部门由具的证明材料、居委会（村委会）由具的证明材料, 身份证明，户口本，受委托的应有委托人的公证委托书等。2、拆迁计划该拆迁项目官方批准的拆迁整体方案，如 拆迁范围在什么范围之内，四至的至线参照物，拆迁的详细 开始时间和截止日期，提前拆迁的补偿奖励措施和标准，临 时安置的补偿如租房补偿等事项。3、新建项目拆迁后建筑物的建筑名称、建