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文档简介

1、1房地产发展新模式系列研究(一) 2021-2035 年我国住房需求预测发展模式,促进房地产业良 壳 2 反 震荡期和下降期。中国人口支持比已经在 2010 222 亿平米,年均 14.8 亿平米。相较于“十三五”期间住房市场年均 18.9 亿平方 ,到 2035 年,住房总需求降 24 万亿元。到 2035 年,我国住房市场总交易额将达 29.2 万亿 (4) 2035 年改善需求和拆迁需求占比达 9 成 年新增刚需约39 亿平方米,年均约 2.6 亿 房面积增加带来的改善性住房需求,预计 2021 -2035 年新增改善性需求约 120 3 4.2 亿平方米,占总需求的 (5) 2035

2、年左右住房市场将进入增存并重时代 应而要经历的必然调整。 费需求的变化(本文不考虑投资性需求) 。 算有三种常见的做法。 与收入水平高度相关,退 4 现有的三类需求 求三分法的测算方法,定量预测了到 2035 年城 估算了到 2035 年的新房和二手房市场规 (一) 住房总需求已进入下降期 5相当于抚养比的倒数。人口支持比是劳动力人口 日本住房新开工面积(万平方米) 日本人口支持比001967年1967年1969年1971年1973年1975年1977年1979年1981年1983年1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2

3、007年2009年2011年2013年2015年2017年2019年2021年 韩国住宅获批建筑项目(千平方米) 人口支持比变化-住宅获批建筑项目面积代表住宅新开工面积积与人口支持比阶段6发展阶段 快速增长期 高位震荡期 下降期 持比年均变化=人口支持比累计变化/经历年数 积与人口支持比阶段段快速增长期 高位震荡期 下降期 新开工 面积(万)0y = 11580 x - 13603RR =1.20 1.40 1.60 1.80 2.00 2.20 2.40前置4期的人口支持比x口支持比 7新开工 面积(千)00y = 35132x - 3360.75631.2 1.4 1.6 1.8 2 2.

4、2 2.4 2.6 2.8 3前置3期的人口支持比x口支持比 新开工面积经历 的阶段。00 本年住宅新开工房屋面积(万平方米) 人口支持比 8(二) 人均住房面积仍高速增长 镇人口增量新增城镇人口异地占比城镇人均住房建筑面积t人均住房建筑面积 t 期增 积城镇住房存量(t=2020 年) 年均住房拆除率 (1+安置面积增加比 ) 总人口(万人) 同比 035 年的 15 年间,我国城镇人口增 城900 城镇人口(万人) 城镇化率(3)异地城镇化比例。本文中异地城镇化包含由镇搬迁到县城、由县城搬 2 等测算 20012010 年间异地城镇化在新增城镇化人口中的占比约 63%,到 解 支持比见顶后

5、 10 年内人均住房面积年均提升 0.4 平米,见顶后 11-25 年年均提 - 幅推算, 2021 -2035 年 面 龄在 50 年以上(建成于 1980 年以前房屋) 、41 -50 年(80 年代建成房屋) 、31 - 40 年(90 年代建成房屋)的拆除量占 2020 年各楼龄段房屋存量比例为 90% 、 2035 年共 15 年间的房屋拆除量占 2020 年存量房的比例为 15.6%。将年均拆除 积相比,得到 2021 -2035 年年均拆除率约 0.9%。这一比 。(6)安置面积增加比例。 国内各地拆迁安置并没有统一标准,根据各地实 积作为统一测算的标准。增加的 10%的 年进行

6、了三种情形的假设预判。中性情形假设对应此前设定的关键参数;乐 从 得到未来我国住房需求呈现以下几个特征。 住房消费需求 14.8 亿平米 。相较于“十三五”期间住 亿平方米亿平方米下 降带动住房需求进入长期下行的判断 。到 2035 年,住房总需求降至 13.3 亿平 02021-2025 E2026-2021-2025 E2026-2030 E房总需求预测房总需求 总需求(亿平方 2020 元元0104962021-2025 E2026-2021-2025 E2026-2030 E房市场成交规模预测GMV (万亿元)(万亿元)位持续提升, 接近六成,拆迁需求其次, 2035 年占比超 3 成

7、,刚性住房需求最 年该占比降为 13%;改善性住房需求占比由 2021 -2025 年的 52%提高到 2031 - 2035 年的 57%;拆迁需求占比由 2021 -2025 年的 26%提高到 2031 -2035 年的 同住房需求类型预测拆迁需求 9 54% 18% 13%2021-2025 E 2026-2030 E 2031-2035 E 刚性需求 改善需求 拆迁需求2021 -2035 年新房市场 GMV 年均 13.8 -16.6 万亿元, 二手房市场 GMV 年 均 8.3 -10.1 万亿元, 中性情形下新房市场 GMV 年均 15.1 万亿元,二手房市场 GMV 年均 9.1 万亿元, 到 2035 年二手房 GMV 接近 14 万亿元, 与新房 GMV 是必然趋势。参考日本存量市场深化的节奏, 即当日本二手住宅成交量占比在 30% 附近,此后 10 余年年均增长 1 个百分点。 以此推算 ,我国二手房成交量占比年 图:日本二手房成交量占比(%)走势2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20190 新房交易面积(万) 二手房交易面积(万)00 新房GMV (亿元) 二手房GMV (亿元) 面积 米) 亿)占比 新房

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