河北省房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的要求模拟试题

1、河北省房地产估价师理论与方法：搜集交易实例的要求模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10，则该房地产的收益价格为。A：400万元B：450万元C：500万元D：540万元E：工业用地的监测点评估价格2、是有关行政机关依法制定的有关行政管理的规范性法律文件的总称。A：宪法8：法律C：地方性法规D：行政规章E：执行层的组织协调3、按照谨慎原则，运用收益

2、法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。A：较高B：较低最高D：最低E：工业用地的监测点评估价格4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原有自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住_年及以上，免征土地增值税，居住未满_年的，按规定计征土地增值税。A3，3B5，5C5，3D5，25、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。A：成本加成定价法B：价值定价法C：目标定价法D：认知价值定价法E：借款合同6、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资

3、者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A9.00%B8.05%C30.00%D7.52%7、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。A11.07%B12.45%C13.59%D10.78%8、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/近，安装工程直接费为450元/m2（其中人工费为50元/m2）,装饰装修工程直接费为900元/面（其中人工费为45元/面），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15

4、，安装工程综合费率为安装工程人工费的75，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72，税金为3.5，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元/m2。A：2204.55B：2397.99C：3237.60D：3345.64E：工业用地的监测点评估价格9、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（）元/m2

5、。A1067B1070C1087D114110、根据中华人民共和国刑法规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是_。A.三年以上六年以下B.二年以上五年以下C三年以上七年以下D.五年以上十年以下11、某物业当前的市场售价为5000元/m2,其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%,则第一年的租金应该确定为（）元/m2。A482.79B448.24C467.25D498.5

6、312、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为600m2,建筑用地面积为1000m2,则建筑容积率为_。A60B6C10D60%13、职工住房公积金是_信贷资金来源之一。A.商业性B.社会性C.政策性D.自营性14、空置率是准备出租,但还没有出租出去的_占全部可出租建筑面积的比例。A.使用面积B.建筑面积C.公摊面积D.规划设计面积15、横道图法用于项目建设阶段的。A：质量控制B：进度控制C：成本控制D：合同管理E：借款合同16、估价上的折旧注重的是_。A.原始取得价值的减价修正B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价修正17、房地产市

7、场自然周期中,在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上,空置率由_。A.上升到下降B.下降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D.低于合理空置率到高于合理空置率18、现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完成全部工程的建造费用为1500元/m2,其中主体工程900元/m2,安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成,未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%,则在估价时点的续建费用为（）元/m2。A486.52B521.74C559.50D1398.7619、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准

8、就是_。A.经营收入水平B.净经营收入水平C.租金水平D.出租率水平20、下列关于城市紫线、绿线、蓝线和黄线的管理，表述不正确的是。A：在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府计划行政管理部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书B：城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度C：在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划D：在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（城乡规划主管部门）申请办理城市规划许可证，并依据有关法律、法规办理相关手续E：房地产估价机构必须加盖公章21、运用假设开发法评

9、估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期E：工业用地的监测点评估价格22、根据工程量清单计价法，下列对有关费用的描述，不正确的是_。A.直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费B.措施费包括环境保护费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费等C.规费包括工程排污费、社会保障费等D.企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、住房公积金等23、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少

10、于工程合同的_。A20%B30%C40%D50%24、下列关于预备费的说法不正确的是_。A.基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用B.基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和C.涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用D.若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元25、根据有关规定，可以发布房地产广告的是_。A.在集体土地上建设的房屋B.取得预售许可证的商品房C.经验收不合格的商品房D.权属有争议

11、的房屋二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列属于应计算全部建筑面积的范围包括。A：永久性结构的单层房屋B：房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位C：穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅D：来封闭的阳台、挑廊E：地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以下2、求取建筑物重新建造成本的方法有_。A.指数调整法B.实际观察法C.工料测量法D.分部分项法3、房地产估价原则可分为三个层次，即_。A.基本原则B.客观原则C.特殊性原则D.普适性原则E.适

12、宜性原则4、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的。A.综合利率B.贷款利率C.折现率D.机会成本5、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是。A：工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单B：工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算分部分项工程数量的表格C：工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分D：工程量清单中的工程量应作为结算时的依据E：执行层的组织协调6、零售商业物业租金调整可以基于来进行调整。A：消费者价格指数B：零售物价指数C：业

13、主的要求D：租赁双方商定的定期调整比率E：同类物业的租金水平7、经济分析将不同的市场结构分为四种类型。A：完全竞争市场B：完全垄断市场C：垄断竞争市场D：寡头垄断市场E：寡头竞争市场8、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属的铁路运输企业是指_。A.铁路局及国有铁路运输控股公司B.铁路办事处C.中铁集装箱运输有限责任公司D.中铁特货运输有限责任公司和中铁快运股份有限公司E.青藏铁路公司9、确定路线价时，选取标准宗地应符合_等要求。A.一面临街B.两面临街土地形状为矩形土地形状为正方形E.容积率为所在区段具有代表性的容积率10、”三项预测值”分析方法是中的一种。A：单因素敏感性分析方

14、法B：多因素敏感性分析方法C：概率分析方法D：盈亏平衡分析方法E：借款合同11、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是_。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.已经确定施工企业C.有保证工程质量和安全的具体措施D.建设单位已支付工程款12、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。A.年度运营预算B.资本流预算C.资本支出预算D.长期预算E.短期预算13、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80（公顷），农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30,该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地

15、前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。中华人民共和国土地管理法中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。A：县人民政府B：市人民政府C：省人民政府D：国务院E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书14、估价上的折旧注重的是_。A.原始取得价值的减价修正B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价修正15、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于_。A.承租人愿意承担的费用B.承租人的承受能力C.业主希望的投资回报率D.同类型物业的市场供求关系16、按

16、建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为_。A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积义土地总价总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积土地总价17、某房产面积10000m2,要求测绘精度为二级，则其限差为。A：4B：6C：12D：24E：执行层的组织协调18、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为_。14140元/m24242元/mZ56561元/m260000元/m219、下列收益性物业净经营

17、收入的表达式中，正确的是。A：净经营收入=有效毛收入-经营费用B：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税E：借款合同20、下列关于瑕疵请求权的含义，表述正确的是。A：瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷B：相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人不负有告知的义务C：瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷D：拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿E：瑕疵请求权是依赖过错责任理论和担保责任理论原理得以操作的21、下列行为中，需要缴纳契税的有。A：事业单位购买办公用房B：因地震导致房屋灭失而重新购房C：个人购买经济适用住房D：奥运冠军接受政府奖励的房屋E：城镇职工按规定第一次购买公有住房22、开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有。A：建设工程规划许可证B：选址规划意见通知书C：项目设计方案的总平面图D：城市计划部门批准征用土地的计划任务E：1: