公司项目策划后评估报告

中海城项目后评估报告中海集团有限公司后评估工作小组二○○七年十二月成都【中海城】项目后评估报告前言：成都中海城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时刻为：2007年6月30日）。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。中海城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资治理部、规划设计中心和营销策划中心及进展治理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目录TOC\o"1-1"\h\z\u核心内容提要 。项目进展总进度操纵点如下表：批次批次进度操纵点A1区A2、16#楼B区项目整体从拿地到要紧节点时刻原打算节超签定土地合同2003.04.242003.04.242003.04.24定位及规划设计2003.04.252003.04.252003.04.25开工日期2004.05.212004.08.212004.08.2713个月10个月3个月开盘2004.10.232004.12.2418个月17个月1个月地下室结构封顶日期/2004.11.102004.12.16主体结构封顶日期2004.08.182005.02.042005.08.20工程质监验收日期2005.06.102005.08.202006.08.28入伙日期2005.07.012005.09.012006.11.11-1843个月43个月0个月要紧施工进度打算与完成情况对比表（B区）1施工项目名称打算完成时刻实际完成时刻（天）打算起止时刻实际起止时刻2开工112004.8.272004.8.273土方施工（含地基换填）60872004.8.28～2004.10.262004.8.28～2004.11.224地下室施工60462004.10.18～2004.12.162004.11.1～2004.12.165三层转换层施工48482004.12.17～2005.2.22004.12.17～2005.2.26十五层以下结构施工1381382004.12.17～2005.5.32004.12.17～2005.5.37主体结构封顶（32层）2472472004.12.17～2005.8.202004.12.17～2005.8.208机房结构封顶2632632004.12.17～2005.9.52004.12.17～2005.9.59主体验收2652652004.12.17～2005.9.72004.12.17～2005.9.710屋面工程24242005.9.8～2005.10.12005.9.8～2005.10.111顶层外装饰40992005.9.8～2005.10.182005.9.8～2005.12.1512顶层下架40992005.9.8～2005.10.182005.9.8～2005.12.1513十五层以上外饰工程1501712005.9.8～2006.2.042005.9.8～2006.2.2514十五层以下外装饰115942006.2.05～2006.5.302006.2.26～2006.5.3015内饰工程2652652005.9.8～2006.5.302005.9.8～2006.5.3016大堂及架空层装饰53532006.6.1～2006.7.232006.6.1～2006.7.2317电梯安装调试1321322006.1.4～2006.5.152006.1.4～2006.5.1518消防工程2992992005.8.21～2006.6.152005.8.21～2006.6.1519燃气工程2812812005.9.8～2006.6.152005.9.8～2006.6.1520外架下架2302302005.9.8～2006.4.252005.9.8～2006.4.2521竣工验收7317312004.8.28～2006.8.282004.8.28～2006.8.2822室外绿化、景观1461462006.5.8～2006.9.302006.5.8～2006.9.30土建工程经验总结综合治理项目进展总体进度打算的治理。项目进展总体进度打算是项目进展的“纲”，编制总体打算一定要结合项目特点，集以往经验和集体智慧，认真推敲，过程中依照实际情况的变化及时调整并知会相关部门，对要求时刻较长的材料采购，材料认样、设计样板等工作要提早跟进，做到未雨绸缪。与公司各部门的协调。设计出图打算及物资采购打算必须按照项目制定的项目进展打算来制定。同时项目应充分发挥对业务部门的推动作用，幸免过程中跟踪不够，待提交成果时刻临近，相关工作还未安排的事件发生。本工程进展过程中项目治理模式经历了前期的地盘经理制和后期的项目进展经理制，尽管现在的项目进展经理制尚不完善，各业务部门指定的项目负责人，实际上仅为联络人，但相比往常，联系更通畅了，协调效率提高了。建议今后项目进展经理制度应更深入实施，使权责一致。各施工单位之间的协调。主包单位是施工单位的核心，主包作用发挥不出来，工程进展会专门慢也专门不协调，要利用总包去治理分包，能够减轻甲方的压力和节约精力，但也要进行监督，要遏制显失公平的情况发生，要支持分包不能让分包处于绝对的弱势，开展工作才会顺利。由于甲方直接分包的单位太多，协调、配合工作量专门大，要紧是通过开协调会或相关人员现场碰头的方式来做好协调、配合工作，协调会要紧由总包单位主持，甲方、监理参与决策。为了减少扯皮，各分包单位刚进场就应做好以下工作：组织相关单位审图，解决图纸冲突，明确收边收口的责任划分；明确治理制度，严格执行，先严隐患少，先松后严难。对监理的治理。质量操纵中一定要坚持施工单位的自检在前，监理的检查在中，甲方的检查在后，如此不仅检查了质量，同时也对监理的工作起到了监督和检查作用。对监理部定期进行考评，有效利用新监理合同中监理费的奖金部分的激励作用，依照考评结果决定奖金的支付比例，考评不合格的人员不得留在项目监理，增强监理人员的责任心和危机感。同时要发挥监理的主观能动性，一方面激励他们，充分相信他们，另一方面要加强对监理的监督，对监理做出的不适当事宜及时予以纠正，采取问责制，对监理签的字或作的决定依据事实进行问责制。专门多时候监理的签字专门草率（如技术核定单、签证单、质量评定表等），常常是甲方在纠正，事后不了了之，如此助长了监理的随意性。售楼合同要紧技术条款要清晰，幸免施工过程中违背合同的修改引起纠纷。质量治理质量治理体系的有效运行。本工程在开工前即对治理体系和表格进行了检讨和优化，过程中注重体系的有效运行。对防水、大体积砼、土方回填等关键工序和专门工序的施工方案、人员资格、材料验收、过程操纵、完工验收严格把关，使得本工程入伙后漏水、沉降、裂缝等质量通病的业主投诉大大减少。变更的预见性。为了达到效果变更是难免的，但变更时刻尽量在需变更的工程施工前变动，能够减少返工量和经济损失，这就要求工程师和设计师提早认真看图纸及研究节点作法等。重要的是项目部工程师一定要树立精品意识和细节、节点由项目负责的责任意识，主动在细节、节点上想方法，消除依靠设计部的思想。加大材料质量操纵力度。为能有效操纵进场材料质量，甲供及甲指乙供材料均应有经物资部确定的样板或详细的材料验收标准，应由设计、物资封板后送项目部方可进行验收及施工；而关于施工过程中由于设计变更新发生的需甲方认价的乙供材料，项目在审核《乙供材料价格报批表》时一定要操纵先审《乙供材料样板报批表》，先认样、封样，幸免施工单位认价材料和实际采购材料之间的偷梁换柱。由于乙供材料数量少，进场时刻分散，也是材料质量操纵的一个重点，必须加强材料的进场验收工作。重视施工样板的指导和预控作用。成熟的项目治理，应该将更多的时刻来关注项目的打算及预控措施。而施工样板关于我们的重要性也就在于此。首先应确定需认样的范围。需要依照相关规范、强条及考虑满足小业主的使用功能，关注每一个细节。关于清水房而言，通常有如下项目需定样：入户门：颜色、材质、门扇开向、门跺尺寸、门扇下标高确定；铝合金门窗：颜色、材质（含玻璃，五金件）、门窗扇开向、开启方式、门窗分隔方式、门扇下标高确定；铁花栏杆：颜色、材质（含玻璃，五金件）；防水：施工部位、施工范围；开关、插座、配电箱：设置位置应满足业主使用功能，重点又在厨房、卫生间内开关、插座、给水点位置；空调机设置：外机的放置位置、冷凝管及冷媒管走向；外墙节点：滴水节点、窗盘节点、面砖，涂料收口位置。施工样板的确认应组织设计、营销、物管等部门和监理、施工单位参加，且应及时完成认样记录。对精装工程更应该以样板牵头，对每个分项工程都应认样。逐步将交楼标准集成化、模块化。交楼标准不然而建筑施工的重要依据，同时也是操纵工程造价的重要内容，之因此希望交楼标准能够集成化、模块化，是因为每一个新项目都会抛开建施中的建筑做法，重新编写交楼标准，不但耗时，而且未能合理利用以往项目的有益经验。对此，有以下几点方法：按楼盘的档次定位，将同一分项工程的建筑做法分为高中低至少三个档次以供选用（也可按单方造价分类）；尽量能够直接选用国家或地点的标准图集做法，如因专门缘故需要修改的也应以标准图集与工程实际经验为参考；应将已确定交楼标准作为设计任务书内容，要求设计按此出图，从而幸免过多的设计修改及费用变更；确立新项目交楼标准仅需对有新要求或此前无类似工程经验的做法进行讨论，从而能够节约大量人力、时刻；在项目完成后，交楼标准应作为一个重点总结内容，进行全方面的修改，从而形成一套能够代表**水平的经济、高质的交楼做法。水电安装工程经验总结图纸审查的深度图纸审查中除了审查系统的功能性外还应结合有用性要求。如地下室安装的下排风管道、配电箱柜、消火栓及排水管道等位置布置对日后停车位及行车规划的阻碍；空调外机位的设置合理性问题等。尽量使环境施工与总平管线施工的工序穿插安排更趋合理景观施工单位应在总平雨污水管线施工开始时同步进场，雨污水管敷设前对要紧的景观进行定位（如水体，雕塑、硬质景观上的树池等），水池、泵坑等先期施工，如此雨污水管道敷设时能够及时的调整有冲突的井位和管线走向，尽量减少后期重新开挖、移位砌筑等返工情况。另外在绿化给水管道和埋深相对较浅的总平强弱电管线敷设前完成高大乔木的栽种和土壤的造坡，如此一方面便于总平景观照明灯具的布置定位，另一方面也减少树坑开挖和土坡反复调整对管线的破坏。化粪池提早施工关于高层建设项目，一般情况下非地下室区域面积都较小，可作为化粪池的用地特不有限，化粪池距离地下室或建筑外墙都较近，给施工造成极大的困难，假如再遇到下雨天气，往往会发生塌方及支护困难等问题。故能够考虑在前期地下室土方开挖时便将化粪池同步开挖施工，如此在没有太大干扰及有降水保障的情况下可显著缩短工期，还能够给施工期间的污水临时排放制造有利条件，并减少后期对景观施工的不利阻碍。正式用电提早使用关于分期分批施工的项目，能够依照项目的进展打算将正式配电房适当提早投入使用，以减少施工临时用电供配电设备的一次性投入，减少投资。施工中的细节操纵在整个系统安全可靠的前提下，项目的品质更多的体现在施工的细节操纵上。如****的庭院灯基座采取就地挖坑浇筑砼基座，成形较差，大小随意，固定螺栓外露，不便于景观变更调整，后通过整改，采取水泥沙浆将外露螺栓覆盖压光，解决了防腐问题，但标高的出入却仍然未能有效解决，建议采取预制基础可有效解决以上问题。又如下沉式卫生间的冷热水支管安装，冷热水管并行敷设应留出合理间距，如此才能保证后期管道穿墙、梁处防水作业的施工质量。装饰、景观工程经验总结由于装饰图纸深度不够，不能有效指导施工，审图时期项目部应组织设计、监理、施工方的专业技术人员，做好专业衔接，消除图纸中的盲点，明确各节点做法，起到预控效果。特不是在总平景观施工中，项目设计师和项目工程师应紧密配合，灵活高效地解决设计和施工问题，以确保工期。因此深度审图、设计师现场办公、灵活高效的配合是确保质量和工期的有效手段。栏杆材料质量操纵，项目部应严格做好材料样板的认样和封样工作，重视过程检查。在施工方大批进货前，项目部应会同监理到厂验收，重点检查了镀锌、铁件壁厚、油漆品牌等情况。在栏杆在厂批量加工过程中，项目部应会同监理不定期到厂检查，重点检查铁件尺寸、焊接质量、底漆质量等。通过以上措施，确保了栏杆半成品进场的合格率。铝合金门窗施工时期，项目部编制了《铝合金门窗施工技术要求》，并在施工中予以实施，取得较好效果。安装完成后，项目部组织施工方对外门窗进行了100％淋水试验，通过整改和复验，在入伙时达到全数合格。对外门窗渗水，项目部做了具体分析：窗台渗水：要紧缘故是塞缝不实，外墙空鼓，密封膏粘结不牢，窗台里低外高等。窗框渗水：要紧缘故是注胶不到位或45°拼角处漏安转角铝块等。窗扇渗水：要紧缘故是注胶不到位，45°拼角处漏安转角钢片，在加工、运输、安装过程中窗扇变形，密封条安装不贯穿等。窗侧面渗水：要紧缘故是塞缝不实、中性硅酮密封胶打胶不密实、不贯穿等。小户型精装房的施工治理******小户型精装房是成都公司第一个全精装工程，具有分包多，时刻紧，成品爱护困难等特点。体会是：转换意识，重视精装修。精装修工程工序繁杂，工种众多，配合紧密，独成体系，不能将其简单视为建筑工程的一个分部，而进行搭接施工。应在建筑工程施工完成后，整体或分层移交，由精装总包单位组织后序装修施工。如此能幸免诸多交叉施工和交叉损坏，有利于精装工程按照水电敷设、木作制安、顶墙面装饰、地面铺贴、厨卫洁具安装、灯具及开关插座安装，家具布置的正常流程组织施工，有利于有序安排人员、材料的进退场，进而节约工期，并有效地爱护装修成品。实施装修主包制。参照土建合同，以合同形式明确装修主包，并给予相应治理权。**主装修单位与室内门、木地板等众多单位同属分包，无权治理，配合起来相当吃力，所有协调问题全部压到甲方项目部，原本两方问题变成了三方问题，甲方无形中成为一个装修总包，负担起了具体施工治理事务，耗费太多精力。**精装修，我部工程师工作细到安排具体工序搭接，各分包进退场衔接，各分包材料机具堆放布置等等，如此的工作重心分配是不正常的。因此必须实施装修总包制，把甲方的重心转到总体协调，图纸审核、进度质量操纵上来，以期做出精品工程。选择综合能力强的分包商，集成分判，减少分包。其目的相同，确实是减少交叉，简化治理，提高工效。**装修中，分包、供货方多达十几家，交叉施工频繁，成品重复损坏，互相推诿扯皮时有发生，严峻阻碍工效，也不利于成品爱护，出现质量工期问题时，责任界定和划分困难。现场治理高效灵活。精装修工程的产品单一性强，施工图普遍深度不够，或与建筑差异较多，大量节点、细部、收口做法需要现场处理。因此项目部的重要工作确实是审图，提早发觉、协调、解决图纸问题；其次是累积经验，增强现场处理能力，有效推动施工进程。第三是提高处理问题的灵活性和主动性，对拿得准的问题要敢于处置。有待改进的方面项目定位和规划设计进度操纵问题由于本项目是成都公司以竟拍方式获得的开发项目，地价高，容积率高，商业体量较大，特不是在当时成都市民不太同意高层住宅且售价不高的市场环境下，充分做好项目定位和规划设计对项目进展确实至关重要。但我们在现在期花的时刻太长，从拿地签定土地出让合同到正式开工长达13个月，严峻阻碍了整个项目进展周期，也是造成本项目进展周期长的一个要紧缘故。关于高层建筑外墙饰面施工的问题进一步加强面砖的色差操纵，外墙面砖分批进场后，登记造册并应严格分不堆放；各批次进场的面砖，应以书面指令明确其使用的楼层或使用的墙面，且预留足量用于补漏和整改，以尽可能减少大面色差的存在。关于总平绿化水源和给水方式********总平绿化全部采纳自来水，带锁龙头人工浇灌形式，如此弊端专门多：人工浇灌工作量大；每次作业都需要人工采纳铁丝绑扎塑料水带，特不苦恼；使用中也容易发生水带脱落导致喷溅的情况；另一方面，人工拖拉水带浇水也对业主的正常休闲活动带来干扰，还造成踩踏草坪情况。故在日后能够考虑在大面积绿化区域采纳自动喷洒装置以减少劳动强度，即使是针对不规则、零星布置必须采纳人工浇洒的地带，也应安装便拆式快速接口以方便连接使用。关于项目的节能问题，小区的环卫和绿化用水采纳自来水是与国家节能政策相违背的。政策提倡利用河水及在小区内修建中水回收构筑物，回收部分雨水以及平常水景或游泳池更换、检修时的排水，用作小区环卫绿化水源，以达到节约用水的目的。【项目成本治理评估】建安成本分析成本变动的具体缘故依照（发）字（2005）第007号批复，本项目实际发生建安成本超出集团批复金额的4.66％，但操纵在集团批复金额的＋5％之内。除政府政策调控的不可抗拒因素外，实际建安成本超出批复金额的0.14％。超支金额缘故分析如下：第一：政府政策调控。由于政府强制实行“墙改”政策，增加外墙隔热保温工程（采纳材料聚苯颗粒），增加费用253万元，门窗工程改单层玻璃一般铝合金门窗为中空玻璃断桥型材铝合金门窗，增加费用约1,000万元,合计：1,253万元。第二：室外工程成本出入较大。在公司组织的各种总结会上，室外工程已成为各个部门关注的重点，比如：景观投入与售价的关系，景观投入与小业主的期望值的关系，其他开发商在景观上的较大投入对我公司的阻碍等等。在成都市整个大市场的阻碍下，成都公司决定顺应市场潮流，加大在环境景观及绿化上的投入。通过**的成本总结，在后续的工作中我们会总结经验和教训，提早对市场进行调查和研究，使成本预测尽量和市场接轨。建安费操纵值得推广的经验建安成本操纵重点在设计时期不合理的工期增加成本：室外钢天桥，施工单位进场后，项目部要求施工单位进场后立即制作施工，但大部分没有工作面，导致堆放在现场约4个月。造成材料资金积压、现场治理费损失等。市场政策把控不足造成成本增加：地下室人防工程，原人防设计采纳砼隔墙，为了节约成本，将砼隔墙改为砖砌体隔墙，在人防验收中，无法通过，最后采纳植筋方法，重新改为砼隔墙。工程效果把握不行，反复变更增加成本：**为成都公司第一个高层住宅群，对绿化设计缺少经验，按照原来**名城绿化设计经验进行设计，但未能分析其多层与高层的差异导致绿化需要的差异性，作出第一次调整。设计部第一次调整时树又选择太大，大到市场上全然就无法供给，被迫进行第二次调整，第二次又出现原始设计情况，树比较小，达不到效果，不得不进行第三次调整，第三次达到比较理想效果。第四次调整要紧是业主投诉，我司为了维护公司形象，进行第四次调整。