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文档简介

万科超高层住住宅设计研究究一、什么是超超高层1、规范中的定义义根据我国《民用建筑设计计通则》(JG37—87)将住宅建筑筑层数划分为为:1~3层为低层;4~6层为多层;;7~9为中高层;凡凡超过100米均为超高层层。联合国1972年国际高层建建筑会议将高高层建筑按按高度分为四四类:(1)9~16层(最高为50米);(2)17~25层(最高到75米);(3)26~40层(最高到100米);40层以上(即超超高层建筑))。日本建筑大辞辞典将5~6层至14~15层的建筑定为为高层建筑,,15层以上为超高高层建筑。2、超高层住宅的的特点超高层住宅视视线无遮挡,,看到的景观观效果更好,,而且高处的的湿度小,不不易潮湿,远远离汽车尾气气尘埃,空气气质量优良,,同时通风条条件更好,受受干扰程度小小。超高层住住宅土地利用用率高,能够够承载更多的的居家。超高层住宅由由于其体型巨巨大,功能复复杂,容纳人人员众多,投投资十分庞大大。超高层住宅的的建设和维护护要耗费大量量财富。超高层住宅设设计、施工和和管理维护诸诸多方面与普普通住宅都有有很大的差异异性。3、结论从成本与技术术角度:超高层相比比普通高层产产生了质的变变化100米高度带来的的质的变化户型成本实用率安全性物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高消防楼梯增加加每50米设置避难层层实用率多在70%左右成本比高层高高出15%~25%对抗风、抗震震的要求变化化,带来成本本大量增加电梯安全系数数可燃性材料增增加人员疏散问题题便于统一管理理日常运行能耗耗高后期维护管理理费用高其他开发周期拉长长智能化技术的的使用水系统、配电电、消防要求求的变化从客户感知角角度:超高层与高高层没有大的的变化,只是是形态上的差差异独栋、双拼、、联排叠拼、洋房、、多层小高层高层、超高层层对高度的感知知对空间的感知知低中低中高有天有地,独独门独院邻里空间,亲亲近院落空中感受,俯俯视园林开阔视野,远远眺景观从客户角度,,对高层与超超高层的区别别并不敏感高度:能够接受20多层的高度也也能够接受40层左右的高度度;在地平线上上仰视对20与40层感知差别不不大景观:同样对社区园园林感知不强强的情况下,,超高层的远眺景观好于于高层户型:高层与超高层层面临的户型型问题类似,,空间感觉类似似从销售价格角角度:无强势景观观支持的情况况下,超高层层与高层价格格差别不大,,但超高层顶顶层部分可以以实现溢价综合案例经验验可知,超高高层销售价格格可以明显地地分成两部分分:看不到景观的的楼层与高层层均价相差无无几;可看优势景观观资源的超高高层楼层,产产品户型设计计可能与低楼楼层不同,而而价格相比高高层也会出现现一个跳差超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米(2006年),排除市场泡沫,正常价位为9000元/平米8200元/平米(2004年)珠海金域蓝湾2008年8月4日,均价16000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近,33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米二、户型设计计户型,形象主导模模式追求利润润,一个交通通核往往有三三户三梯、三三户四梯、五五户四梯;价价值主体两户户两梯、三户户三梯、两户户三梯,舒适适性高价值主体一个个交通核往往往有两户两部部电梯、三户户三部电梯、、两户三部电电梯,舒适性性高;形象主导模式式,一个交通通核往往为三三户三部电梯梯、四户三部部电梯、五户户四梯上海世茂滨江江花园一梯二二、一梯三三梯三户、三梯两户三梯三户、三梯四户两梯两户南京世茂滨江江新城珠海金域蓝湾湾,31层以下为三梯梯四户,31层以上为三梯梯三户ABCCD深圳金域蓝湾湾以四梯五户户为主户型,价值主体模式式从顶端客户户需求出发,,功能房景观观最大化,舒舒适度高;形形象主导模式式满足基本舒舒适性前提下下,赠送面积积为最大卖点点开阔江景卧室室与客厅;双层中空钢化化玻璃落地窗窗,主人生活区与与佣人服务区区分隔明确附赠约11平米双南向花花园平台;附带约7平米独立休闲闲空间;主卧区可设置置独立衣帽间间,附带卫生间天津金域蓝湾湾上海世茂滨江江花园客房飘窗设计计,法式园林林尽收眼底;;主卧大面积观观景窗;主卫飘窗设计计客厅配以观景景大阳台深圳金域蓝湾湾南北通透,全全海景阳台每户独有两层层高阳台主人房附超大大凸窗形象主导模式式户型亮点满足基本舒适适性需求入户花园、挑挑高露台等大大面积赠送比比价值主体模式式户型亮点功能房景观最最大化,客厅厅、主卧、卫卫生间落地玻玻璃窗,看一一线江景;舒适度高,如如双主卧、生生活区主仆分分离等南京世茂滨江江新城三、立面及增增值设计建筑风格,采用现代都都市风格,价价值主体模式式项目更展现现滨海建筑风风情建筑风格均采采用现代都市市风格,采用明朗的的颜色搭配((啡红色与白白色、暖灰色色)、轻巧飘飘逸的形体符符号(如大面面积阳台、飘飘板、遮阳百百叶)部分项目展现现滨海建筑风风情。如珠海金域域蓝湾通过凸凸凹有致的体体块交接、构构造精致的建建筑节点、充充满韵律感的的错层阳台立立体构图来捕捕捉阳光与阴阴影,表达一一种清新明快快的热带滨海海建筑风情芜湖世茂滨江江福州世茂外滩南京世茂滨江江珠海金域蓝湾湾低层抗性处理理,通过抬高地地基、提高架架空层高度、、园林尺度扩扩大等有效解解除低层无海海景客户抗性性整个地基抬高高5米,公寓楼底底层与江岸防防护堤基本齐齐平,提高了了观景视觉度度抬高地基,更更将大自然水水景与小区绿绿化融为一体体,创造人与与自然和谐共共生的滨水环环境。架空层的高度度(超过7m),使层数比较较低的户型就就能享受到海海景,实现多多数楼层都看看海的目标架空层本身也也不单调,而而是设计成不不同标高台廊廊、阁、观景景亭,使观海海角度及空间间趣味性得到到丰富深圳金域蓝湾湾南京世茂滨江江新城上海世茂滨江江花园园林尺度扩大大,提高绿化化率,实现低低层看社区内内风情景观,,进而解除抗抗性不看海之朝向向及楼层,通通过园林景观观最大化,达达成销售成本控制,形象主导模模式做足全方方位成本控制制,价值主体体模式基于城城市运营战略略往往较少进进行阶段性成成本控制价值主体模式式基于城市运运营、综合体体发展等战略略往往较少进进行阶段性成成本控制,而而是大手笔投投资;相比形象主导导通过各种策策略进行全方方位成本控制制。力求成本本最小,利润润最大化。17层,33层为避难层((设计要求每每16层有避难层)),做到47层(顶层为复复式),用足足设计,控制制成本超高层建筑有有抗风要求,,项目在29层以上开始设设置抗风玻璃璃幕墙,控制制成本世茂滨江系列上海世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城投入成本总投资达50亿4.01亿元地价31.5亿成交价18亿买地,总投资100亿世茂滨江系列列缘于大规模模购地、一线线江景稀缺资资源、综合体体发展战略、、城市运营商商等因素,投投资更有长远远意识,较少少计较阶段性性成本控制避难层处理,超高层避难难层可做空中中花园,基于于成本考虑超超高层可争取取减少建避难难层香港凯旋门将将避难层做成成空中花园,,成为项目一一大卖点;基于成本考虑虑超高层可争争取减少建避避难层南京世茂滨江江新城仅做地地下两层防空空层,类似避避难层;珠海金域蓝湾湾也未做避难难层香港凯旋门62层避难难层做做成7大小型型主题题空中中花园园,联联合组组成4层空中中会所所,成成为项项目一一大卖卖点香港凯凯旋门门“我们没没有做做避难难层,,但我我们楼楼梯是是剪刀刀梯、、楼梯梯、电电梯多多,可可以避避免安安全问问题。。”——南京世世茂滨滨江新新城销销售员员四、核核心筒筒设计计1、核心筒筒类型型1)中央型型WWWWABCDWWW2)外围型型W此种能能得到到其有有高度度灵活活性的的大房房间,,适用用于各各层功功能不不同,,层高高不同同的复复合结结构。。W3)特殊型型W中央核心用于垂直交通外围为竖井核心主要用于垂直交通,设备竖井分散布置2、核心心筒占占标准准层总总面积积的比比例:通常情情况下下为25%左右当核心心筒占占比例例达到到28%以上时时,则则表明明有效效使用用面积积在降降低其其结果果是不不经济济的,,解决决的方方法有有几种种:电梯系系统::提高电电梯的的运行行速度度,加加大载载重量量采用双双轿厢厢系统统,减减少井井道空空间采用区区中区区系统统疏散系系统::两台消消防电电梯与与疏散散楼梯梯合用用一个个前室室,可可减省省4.0㎡五、避避难层层设计计设置范范围::《高层民民用建建筑设设计防防火规规范》6.1.13中规定定:建建筑高高度超超过100米的公公共建建筑,,应设设置避避难层层(间间)。。规范对对纯超超高层层住宅宅没有有提出出设置置要求求,但但通常常实际际项目目中,,超高高层住住宅大大部分分和酒酒店、、办公公、商商业等等结合合在一一起形形成综综合楼楼,则则也应应该设设置避避难层层(间间)。。设置原原则::起始高高度为为±0.00层,第第一个个避难难层距距室外外地面面宜在在50m左右相隔楼楼层数数宜为为15层宜结合合电梯梯运行行分区区避难空空间的的形式式选择择避难面面积的的计算算:净净面积积按5人/平方米米应设置置消防防电梯梯出口口设置形形式::六、垂垂直设设计1、超高高层住住宅电电梯系系统的的布局局概念念1)多区区段2)多区区域/空中大大厅良好的的配置置:高层区低层区中层区3)电梯数数量的的计算算方法法国际通通用软软件::ELEVATEOTIS电梯决决策工工具电梯分分区布布置方方式分区方方式一一般分分为三三种::即传统统分区区方式式、双双层轿轿厢方方式以以及快快速梯梯与分分区梯梯结合合式与与立体体电梯梯厅方方式电梯分分区可可分为为单区区电梯梯系统统、多多区电电梯系系统以以及双双层轿轿厢系系统和和区中中区电电梯系系统1、单区区系统统多用于于10层左右右且建建筑面面积不不大的的建筑筑2、多区区系统统当楼层层超过过20层以上上时,,楼内内竖向向交通通宜分分区设设置,,各个个区由由不同同容量量与速速度的的电梯梯服务务,形形成运运行周周期短短、运运转效效率高高、电电梯台台数少少等有有利因因素,,分区区原则则:1)高、、低二二区系系统一般用用于由由不同同功能能组成成的综综合性性建筑筑如::酒店店与办办公、、办公公与信信宅等等,分分区后后提供供的服服务即即安全全、方方便、、经济济、快快速。。2)高、、中、、低三三区系系统将高楼楼垂直直分成成三区区,或或按楼楼宇功功能分分成三三区3)低、、中低低、中中高、、高四四区系系统通常用用于规规模较较大的的高层层建筑筑、接接近40层或40层以上上4)低、、中低低、中中、中中高、、高五五区系系统当层数数达到到60F或更高高时,,宜采采用五五区电电梯布布局,,为提提高运运载能能力和和效率率,采采用双双层厢厢电梯梯或大大容量量的单单层厢厢电梯梯七、防防火设设计1、防火火设计计要点点1)总平平面消消防设设计::消消防防环路路消消防防登高高面2)建筑筑平面面中的的防火火设计计:消消防电电梯疏疏散楼楼梯疏疏散散距离离疏疏散散门3)防火火分区区及防防烟分分区::防防火分分区及及防防烟分分区面面积4)防火火、防防烟构构造::防火火分区区间、、幕墙墙间防防火封封堵挡挡烟烟垂壁壁5)安全全疏散散:2、超高高层建建筑火火灾对对策1)全面面保护护2)局部部控制制,严严格分分区3)防烟烟排烟烟4)利用用乘客客电梯梯作快快速疏疏散工工具5)设置置避难难层6)屋顶顶救援援八、结结构设设计1、常用用结构构形式式框架架结构构体系系剪力墙墙结构构体系系框架—剪力墙墙结构构体系系框—筒结构构体系系筒中筒筒结构构体系系束筒结结构体体系2、特殊殊结构构形式式型钢混混凝土土结结构((代号号SRC)钢管混混凝土土结构构(代代号CFS)全钢结结构((代号号S或SS)。3、结构构形式式经济济性对对比框架—剪力墙墙或框框—筒结构构体系系的的剪力力墙或或筒体体是很很好的的抗侧侧力构构件,,常常常承担担了了大部部分的的风风载和和地震震荷载载产生生的水水平侧侧力,,总体体刚度度大,,侧移移小,,且能能满足足玻璃璃幕墙墙的外外装饰饰要求求。超高层层建筑筑的楼楼板和和屋盖盖具有有很大大的平平面刚刚度,,是竖竖向钢钢柱与与剪力力墙或或筒体体的平平面抗抗侧力力构构件,,同时时使钢钢柱与与各竖竖向构构件((剪力力墙或或筒体体)起起到变变形协协调作作用。。一一般钢钢结构构建筑筑物的的楼板板和屋屋盖,,都采采用轧轧制的的压型型钢板板加现现浇钢钢筋混混凝土土(简简称钢钢承混混凝凝土))楼板板和屋屋盖,,厚度度一般般不小小于150mm.采用钢钢梁与与钢承承混凝凝土楼楼板共共同作作用,,简称称MST组合梁梁,可可以节节约楼楼层和和屋盖盖钢梁梁的用用钢量量20%左右,,而且且不需需对钢钢梁进进行稳稳定验验算。。4、结论论由于超超高层层住宅宅建筑筑结构构的特特殊性性,建建筑内内部的的梁柱柱将会会不可可避免免的存存在,,在结结构设设计中中一一方面面考虑虑异型型柱的的使用用,另另一方方面在在户型型设计计中要要充分分全面面考虑虑梁柱柱的影影响、、规避避及利利用用。。九、消消防弱弱电系系统设设计1、火灾探探测器器的布布置标标准较较高一般超超高层层建筑筑中除除了顶顶层外外,各各层屋屋顶为为平顶顶(即即层顶顶坡度度为零零),,层高高不超超过6米。在在此条条件下下,一一般建建筑的的感烟烟探测测器保保护面面积一一般为为60平方方米米,,保保护护半半径径为为5.8米,,但但对对于于超超高高层层建建筑筑,,消消防防主主管管部部门门往往往往要要求求提提高高标标准准,,例例如如要要求求保保护护面面积积为为40~50平方方米米,,保保护护半半径径从从严严掌掌握握,,依依探探测测器器位位置置形形成成的的矩矩形形长长宽宽比比确确定定。。显显然然,,探探测测器器的的布布置置以以接接近近正正方方形形布布置置较较为为经经济济。。感感温温探探测测器器设设于于地地下下室室、、厨厨房房及及允允许许吸吸烟烟的的场场所所,,在在平平顶顶条条件件下下,,保保护护面面积积为为20平方方米米,,保保护护半半径径为为3.6米。。需需要要注注意意,,问问题题往往往往出出在在建建筑筑平平面面上上的的边边角角处处,,探探测测器器的的保保护护半半径径达达不不到到审审核核要要求求。。此此类类在在一一般般建建筑筑中中可可通通融融的的问问题题在在超超高高层层中中是是应应严严格格执执行行规规定定的的。。另另外外,,在在变变配配电电室室、、发发电电机机房房、、皮皮带带输输送送机机以以及及电电缆缆桥桥架架上上,,除除了了设设气气体体灭灭火火装装置置((一一般般在在土土建建后后由由业业主主自自建建))外外,,还还应应考考虑虑设设置置缆缆式式烟烟感感器器。。2、报报警警手手段段除了了烟烟感感器器、、温温感感器器、、手手报报按按钮钮、、消消火火栓栓按按钮钮等等,,超超高高层层建建筑筑中中的的车车库库、、厨厨房房应应增增设设可可燃燃气气体体探探测测器器等等。。在在各各重重要要机机房房((有有人人值值班班)),,特特别别是是一一层层的的消消防防控控制制室室中中,,应应设设119专用用消消防防电电话话,,与与市市电电话话局局119交换换设设备备直直通通,,至至于于报报警警层层灯灯一一般般全全设设,,而而报报警警电电铃铃或或蜂蜂鸣鸣器器,,因因其其制制造造人人为为恐恐慌慌与与混混乱乱,,在在有有紧紧急急广广播播的的条条件件下下,,多多不不采采用用。。3、报报警警探探测测器器安安装装场场所所超高高层层中中凡凡超超过过5平方方米米的的房房间间均均应应设设探探测测器器,,即即使使卫卫生生间间也也不不例例外外。。此此外外,,楼楼梯梯间间是是火火灾灾逃逃生生通通道道,,应应设设探探测测器器。。电电气气竖竖井井不不论论大大小小,,因因其其火火灾灾发发生生可可能能性性大大,,作作用用重重要要而而必必须须逐逐层层设设置置。。手手报报的的设设置置半半径径为为步步行行距距离离30米,,一一般般设设于于楼楼梯梯间间及及出出口口等等逃逃生生通通道道附附近近,,以以便便人人员员在在逃逃离离火火场场是是方方便便报报警警。。4、避避难难层层的的消消防防设设计计通常常在在保保证证人人员员躲躲避避火火灾灾需需要要的的前前提提下下,,设设置置部部分分设设备备机机房房,,如如防防烟烟正正压压风风机机、、排排烟烟风风机机、、空空调调机机组组、、新新风风机机组组等等,,并并且且要要求求避避难难层层的的正正压压进进风风系系统统独独立立设设置置,,送送风风量量不不小小于于每每小小时时30立方方米米。。避避难难层层的的排排烟烟风风机机和和正正压压风风机机在在火火灾灾时时用用同同时时工工作作区区段段,,排排烟烟口口和和进进风风口口不不应应贴贴邻邻布布置置。。避难难层层的的烟烟感感器器布布置置条条件件也也是是保保护护半半径径不不大大于于5.8米((如如设设置置温温感感探探测测器器,,保保护护面面积积不不大大于于20平方方米米)),,手手动动报报警警按按钮钮也也是是设设于于出出入入口口近近旁旁,,每每个个防防火火分分区区至至少少设设置置一一个个手手报报,,每每个个手手报报的的负负责责范范围围半半径径不不大大于于30米,,一一般般距距地地1.4米左左右右墙墙上上安安装装。。超超高高层层大大多多为为塔塔楼楼形形状状,,每每层层至至少少一一个个防防火火分分区区,,但但通通常常每每层层大大多多一一个个防防火火分分区区。。5、挡挡烟烟垂垂壁壁的的设设置置超高高层层消消防防从从严严把把握握的的一一个个体体现现是是消消防防措措施施齐齐全全,,手手段段多多样样,,互互为为补补充充。。根根据据火火灾灾的的一一般般规规律律,,初初始始阶阶段段产产生生大大量量烟烟雾雾,,烟烟雾雾先先向向上上升升到到天天花花板板,,然然后后沿沿天天花花板板横横向向蔓蔓延延。。针针对对这这一一规规律律,,在在地地下下各各层层及及裙裙房房各各层层((这这些些地地方方一一般般易易燃燃物物品品多多))设设置置挡挡烟烟垂垂壁壁,,当当火火灾灾发发生生时时,,挡挡烟烟垂垂壁壁下下垂垂((一一般般1.5米)),,使使产产生生的的烟烟雾雾在在短短时时间间内内限限制制在在预预先先设设定定的的区区域域,,争争取取人人员员逃逃离离、、救救火火的的宝宝贵贵时时间间、、延延缓缓火火灾灾危危害害扩扩张张的的速速度度。。显显然然,,在在超超高高层层建建筑筑中中设设挡挡烟烟垂垂壁壁,,并并与与消消防防控控制制室室的的联联动动控控制制柜柜相相连连是是十十分分必必要要的的。。6、电动防防火卷帘帘门的设设置电动防火火卷帘门门主要起起隔离作作用,其其设置位位置一般般在地下下汽车库库、裙房房商业区区及自动动扶梯梯周围,,按建筑筑的防火火分区界界限安排排。一般般的电动动防火卷卷帘门内内外侧各各设一对对烟感器器、温感感器,,除了控控制箱((一个))可设在在内侧或或外侧外外,内外外侧还应应各设一一个手动动启停按按钮,距距地1.4米左右明明装,而而位于自自动扶梯梯周围的的电动防防火卷帘帘门,其其烟感器器、温感感器只设设在外侧侧(本本层工作作区一侧侧)。十、节能能环保设设计1、超高层住住宅建筑筑的不利利影响,,主要表表现为::①超高层层建筑要要比同等等面积的的多层建建筑消耗耗更多的的资源、、人力和和财力。。②超高层层住宅建建筑为保保持正常常的运作作,在电电梯、空空调、供供水、供供暖、管管理等方方面要多多消耗耗大量的的能源。。③超高层层住宅建建筑如遇遇地震、、火灾等等灾害,,易造成成更大的的伤亡和和损失。。④超高层层住宅建建筑体量量巨大,,在城市市空间、、日照、、电磁辐辐射、几几环境和和景观等等方面都都容易易对城市市环境及及周围建建筑产生生不利影影响。⑤超高层层住宅建建筑将大大量人员员聚集在在一起,,势必给给城市交交通带来来极大的的压力。。⑥超高层层住宅建建筑使人人远离地地面和自自然环境境。容易易形成对对人类健健康不利利的室内内环境,,诱发发高层综综合症。。2、结论超高层住住宅建筑筑后期维维护费用用较高,,在设计计过程中中优先考考虑后期期维护的的节省原原则;前前期投投入一次次到位,,采用高高品质优优良材质质,延长长使用年年限,便便利后期期维护;;节能材材料、节节能工艺艺、节节能设备备广泛运运用;采采用优化化建筑位位置及朝朝向设计计、优化化围护结结构墙体体设计等等方式来来达到到降低能能耗的效效果。香港超高高层住宅宅设计发发展小结结1、两联体超超高层建建筑,或或成排超超高层建建筑群,,以调整整视觉的的建筑高高宽比与与稳重感感。2、外窗玻玻璃采用用浅绿玻玻、浅蓝蓝玻,将将建筑外外墙窗户户色彩作作为建筑筑色彩的的重要部部分,。。3、建筑立立面色彩彩明快,,没有灰灰色系建建筑。加加强竖向向线条,,横向作作细部处处理。近近年采用用白色线线条,以以增加色色彩反差差,使建建筑显得得更加挺挺拔俊朗朗。4、建筑色色彩丰富富,至少少有三种种以上建建筑外立立面色彩彩(含窗窗户玻璃璃色彩)),且有有丰富的的色彩细细部。往往往与绿绿玻配色色,外墙墙采用暖暖色系色色彩。仅仅有两种种色彩外外墙的建建筑,多多是已经经遭遇淘淘汰的旧旧建筑。。5、外墙采采用瓷砖砖,不用用涂料。。6、具有个性性,绝不不与临近近建筑群群相混。。在全港港的超高高层建筑筑之间也也决不雷雷同,禁禁止抄袭袭,注重重原创。。7、除非是是超级海海景景观观面,一一般少有有整面玻玻璃幕墙墙,一控控制成本本,二尊尊重国人人居住习习惯。8、全部凸凸窗,少少见阳台台。增加加“赠送送面积””,缓解解“实用用率低””矛盾。。9、景观大大窗,开开启小窗窗。强化化建筑高高空的景景观视野野,减弱弱高空风风大影响响。10、统一空空调室外外机安装装,以前前多是窗窗式空调调,近年年采用分分体空调调。11、楼顶飘飘板彰显显超高层层建筑个个性,夜夜晚楼顶顶灯光强强化建筑筑昭示性性。12、塔楼采采用现代代建筑风风格,裙裙楼多用用新古典典造型((后现代代设计手手法),,

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