现代市政学全套课件第6章 城市土地与房产管理

现代市政学（第三版）王佃利张莉萍高原主编现代市政学（第三版）王佃利张莉萍高原主编第六章

城市土地与房产管理第六章

城市土地与房产管理本章重点123我国城市土地管理体制、土地使用制度的变革现阶段我国城市房地产管理以及城市住房保障体系存在的主要矛盾我国城市房地产管理以及城市住房保障体系存在的主要矛盾的成因及今后改革方向本章重点123我国城市土地管理体制、土地使用制度的变革6.1.1城市土地管理的界定1.土地资源与资产6.1城市土地管理概述从土地的社会经济特性看，土地具有资源和资产两个特征。土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的资源，认识土地的资源属性主要是强调土地的使用价值和效用特性。土地同时还是一项重要的社会财产，具有资产特性，又称地产。6.1.1城市土地管理的界定6.1城市土地管理概述从土Page

5土地资源地产土地的社会经济特性Page5土地资源地产土地的社会现代市政学全套课件第6章城市土地与房产管理现代市政学全套课件第6章城市土地与房产管理2城市土地及其特性差异性和区位性供应的稀缺性和可垄断性投入的无限性和可替代性土地稀缺将加剧房产未来竞争.doc2城市土地及其特性差异性和区位性供应的稀缺性和可垄断性投入3城市土地管理城市土地管理是城市政府在国家有关土地的法律法规的指导下，为调整土地关系、组织土地合理开发利用所进行的各项工作的统称。城市土地管理的任务是对城市土地的占有、分配、流转及使用进行规划、组织和监控，借以调整城市土地关系，保护和开发城市土地资源，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进城市社会经济的可持续发展。3城市土地管理城市土地管理市土地管理局市司法局市房产管理局市规划管理局

城市土地管理机关市土地管理局市司法局市房产管理局市规划管理局城市土地6.1.2城市土地管理的基本内容1城市土地规划管理2城市土地权属管理3城市地籍管理4城市土地市场管理5城市国有土地资产经营管理6.1.2城市土地管理的基本内容1城市土地规划管理2城市土土地利用总体规划土地利用专项规划土地利用计划城市土地规划土地利用总体规划土地利用专项规划土地利用计划城市土地规划现代市政学全套课件第6章城市土地与房产管理土地利用专项规划是单项用地的利用规划或为解决土地的开发、利用、整治、保护中某一单项问题而进行的规划，如土地开发规划、土地整理规划、基本农田保护规划、土地整治规划等。土地利用计划是根据土地利用总体规划和经济、社会发展的需要，对各类用地数量的具体安排。土地利用专项规划是单项用地的利用规划或为解决土地的开发、利用土地市场（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。土地市场反思：政府垄断土地一级市场的利与弊？国土资源部党组日前下发通知，通知要求，2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。反思：政府垄断土地一级市场的利与弊？6.1.3我国城市土地管理体制土地管理体制是指由国家关于土地管理机构设置和管理职能权限划分所形成的体系和管理制度统管国家依法设立独立的土地管理专门机构，统一管理全国土地分管分部门、分系统，根据实际情况需要，设立土地管理机构，负责管理本部门、本系统所使用的土地统管与分管相结合指国家设立土地管理机构，按照法律规定的职权统一管理全国土地，各部门、各系统也设立土地管理机构，负责管理本部门、本系统的用地。6.1.3我国城市土地管理体制土地管理体制统管国家依法设立我国土地管理体制的发展1986年以前分头分散管理体制1986年以后统一的管理体制我国土地管理体制的发展1986年以前分头分散管理体制19862.我国城市土地管理机构的职责国务院主要负责全国土地管理中重大问题的决定负责确定土地使用权的最高年限，规定基准地价、标定地价，并公布具体的实施办法，规定采取双方协议方式出让土地使用权的出让金的最低价等。国土资源部是国务院负责全国土地统一管理工作的职能部门和行政执法部门其主要职责是拟定和监督实施有关土地的方针、政策，主管全国土地的调研及征用等工作，并对全国土地市场进行管理。2.我国城市土地管理机构的职责国务院主要负责全国土地管理中国土资源部内主要土地管理机构设置情况国土资源部内主要土地管理机构设置情况县级以上地方人民政府在城市土地的管理方面，主要是根据省级以上人民政府的指示依法批准划拨所必需的建设用地的使用权，拟定用于房地产开发的年度土地总面积方案。城市国土资源局是市人民政府的职能部门和行政执法部门，主管全市土地的统一管理工作，其主要职责在于拟定本市的土地资源利用规划，审核土地征用的范围、数量，管理土地的流转、批租以及实施土地监督等。县级以上地方人民政府在城市土地的管理方面，主要是根据省级以上城市规划管理局统一规划管理城市建设用地和建设工程，负责核发建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证。城市房产管理局

城市规划管理局统一规划管理城市建设用地和建设工程，负责核发建6.2我国的城市土地管理6.2.1我国城市土地基本制度1我国城市土地所有制根据我国宪法和《土地管理法》的规定，我国现行的土地所有制为社会主义土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。6.2我国的城市土地管理6.2.1我国城市土地基本制度12我国城市土地使用制度（1）土地使用权出让（2）土地使用权转让（3）土地使用权出租（4）土地使用权抵押2我国城市土地使用制度（1）土地使用权出让（2）土地使用权6.2.2城市土地供应与管理1我国现行城市土地供应方式城市土地的获得有两种来源，一种是进行旧城改造，将城里年代久远、破败危旧的建筑物拆除，在此基础上重新进行平整开发；另一种是将城乡结合部的土地开发成城市的用地，即将农业用地转化为非农用地，非农建设用地可以通过征用和非征用两种方式转变。6.2.2城市土地供应与管理1我国现行城市土地供应方式城市（1）城市土地的划拨和出让土地使用权划拨土地使用权出让（1）城市土地的划拨和出让土地使用权划拨土地使用权出让（2）划拨和出让的区别取得方式不同是否支付对价存续期限不同使用权的法律性质不同（2）划拨和出让的区别取得方式不同是否支付对价存续期限不同使（3）城市土地有偿供应制度的发展只有严格规定真正用于公益用途的土地才适用划拨方式，经营性用地必须使用出让方式。另一个重要的问题是把出让供应方式中协议出让的渠道尽可能地紧缩，逐渐改为以拍卖、招标的方式进行土地出让。（3）城市土地有偿供应制度的发展只有严格规定真正用于公益用途2我国城市土地储备制度（1）土地储备制度的发展。（2）我国土地储备制度的运行方式。收购储备出让2我国城市土地储备制度收购储备出让（3）实施土地储备制度的作用和成效为政府提供了调控土地市场的手段推进了存量土地的盘活和土地的集约利用，有利于土地利用总体规划和城市规划的落实实现了土地资产市场化运营（3）实施土地储备制度的作用和成效为政府提供了调控土地市场的6.2.3完善我国城市土地管理1当前城市土地管理存在的问题土地产权制度存在缺陷土地市场机制不健全政府职能发挥不到位6.2.3完善我国城市土地管理1当前城市土地管理存在的问题2完善我国城市土地管理的措施细分土地产权，扩大土地权利种类完善土地登记制度，建立土地查阅制度完善土地评估，合理确定土地使用权价格及其他产权交易价格完善土地收购、储备制度切实发挥租税费对国有土地资源配置的杠杆作用2完善我国城市土地管理的措施细分土地产权，扩大土地权利种类6.3.1城市房产管理的界定6.3城市房产管理概述城市房产管理就是城市人民政府对城市房产规划、建造、使用所进行的一系列工作。6.3.1城市房产管理的界定6.3城市房产管理概述城市房6.3.2城市房产管理的基本内容城市住房规划管理房地产开发管理房地产交易管理房地产权属登记管理房产物业管理6.3.2城市房产管理的基本内容城市住房规划管理房地产开发6.3.3我国城市房产管理体制根据我国《城市房地产管理法》规定国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。6.3.3我国城市房产管理体制根据我国《城市房地产管理法》6.3.4中国房地产发展现状以及发展趋势

现状：

一、房价——收入比6.3.4中国房地产发展现状以及发展趋势

现状：

一、房价假设：人均收入=5千每户月收入=1万每户年收入=12万联合国3:136万美国3.5:142万中国10-15:1120万-180万假设：人均收入=5千联合国3:二、商品房空置率我国自2002年起,商品房空置率始终处在20%的水平上下。二、商品房空置率我国自2002年起,商品房空置“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。”—2006年媒体消息

（当年国家电网公司坚决否认该消息的真实性）“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达三、融资结构单一，过度依赖银行上市融资信托融资债券融资基金融资银行信贷三、融资结构单一，过度依赖银行上市融资银行信贷“只有房地产信贷，没有房地产金融。”

——聂梅生，全国工商联住宅产业商会会长

现代市政学全套课件第6章城市土地与房产管理Hold不住的房价加息提高存款准备金率增加中小户型和中低价位商品房供应征收房屋交易税、个人所得税提高契税Hold不住的房价加息提高存款准备金率增加中小户型和征收房屋全国70个大中城市房屋销售价格全年平均涨幅02%4%6%8%10%12%14%200620072008200920105.5%7.6%6.5%1.5%13.7%全国70个大中城市房屋销售价格全年平均涨幅0房地产市场发展趋势2012年上半年货币政策继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。房地产市场发展趋势2012年上半年货币政策继续保持稳健，房地未来房地产市场的预测乐观预测：2012年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，全国销售面积上涨4~7%。未来房地产市场的预测乐观预测：2012年一二线城市由于全面限中性预测：由于调控2011年一二线城市，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2012年销售面积不应再低，全国销售面积上涨1.5~4.7%；中性预测：由于调控2011年一二线城市，尤其是一线城市，销售悲观预测：假定2012年受政策调控城市商品房销售面积增速与2011年“国十条”后增速保持一致，全国销售面积下降7~10%。悲观预测：假定2012年受政策调控城市商品房销售面积增速与2从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。补库存去库存从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从6.4我国的城市住房保障6.4.1城市住房保障概述1.住房保障的基本内涵2.住房保障制度的建设原则3.住房保障的实现手段6.4我国的城市住房保障6.4.1城市住房保障概述1.6.4.2我国城市住房保障制度的变革计划经济体制下的福利性住房保障改革初期的住房“双轨制”的探索住房货币化改革以来的新体系当前多层次住房保障体系的构建6.4.2我国城市住房保障制度的变革计划经济体制下的福利性6.4.3我国的城市住房保障体系（1）限价商品住房出售（2）经济适用住房供应（3）公共租赁住房供应（4）廉租房配租（5）住房公积金制度（6）财政住房补贴6.4.3我国的城市住房保障体系（1）限价商品住房出售（6.4.4完善我国的城市住房保障健全法律法规体系，推进保障性住房的法制化正确发挥政府和市场的作用，完善保障性住房政策体系组建职能管理机构，促进部门间的协调探索新的融资模式，建立多层次、多渠道的财政投入体系扩大保障对象的范围，完善规范保障性住房和保障对象的管理加强监督和程序规范，建立保障性住房监督管理机制6.4.4完善我国的城市住房保障健全法律法规体系，推进保ThankYou!ThankYou!现代市政学（第三版）王佃利张莉萍高原主编现代市政学（第三版）王佃利张莉萍高原主编第六章

城市土地与房产管理第六章

城市土地与房产管理本章重点123我国城市土地管理体制、土地使用制度的变革现阶段我国城市房地产管理以及城市住房保障体系存在的主要矛盾我国城市房地产管理以及城市住房保障体系存在的主要矛盾的成因及今后改革方向本章重点123我国城市土地管理体制、土地使用制度的变革6.1.1城市土地管理的界定1.土地资源与资产6.1城市土地管理概述从土地的社会经济特性看，土地具有资源和资产两个特征。土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的资源，认识土地的资源属性主要是强调土地的使用价值和效用特性。土地同时还是一项重要的社会财产，具有资产特性，又称地产。6.1.1城市土地管理的界定6.1城市土地管理概述从土Page

58土地资源地产土地的社会经济特性Page5土地资源地产土地的社会现代市政学全套课件第6章城市土地与房产管理现代市政学全套课件第6章城市土地与房产管理2城市土地及其特性差异性和区位性供应的稀缺性和可垄断性投入的无限性和可替代性土地稀缺将加剧房产未来竞争.doc2城市土地及其特性差异性和区位性供应的稀缺性和可垄断性投入3城市土地管理城市土地管理是城市政府在国家有关土地的法律法规的指导下，为调整土地关系、组织土地合理开发利用所进行的各项工作的统称。城市土地管理的任务是对城市土地的占有、分配、流转及使用进行规划、组织和监控，借以调整城市土地关系，保护和开发城市土地资源，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进城市社会经济的可持续发展。3城市土地管理城市土地管理市土地管理局市司法局市房产管理局市规划管理局

城市土地管理机关市土地管理局市司法局市房产管理局市规划管理局城市土地6.1.2城市土地管理的基本内容1城市土地规划管理2城市土地权属管理3城市地籍管理4城市土地市场管理5城市国有土地资产经营管理6.1.2城市土地管理的基本内容1城市土地规划管理2城市土土地利用总体规划土地利用专项规划土地利用计划城市土地规划土地利用总体规划土地利用专项规划土地利用计划城市土地规划现代市政学全套课件第6章城市土地与房产管理土地利用专项规划是单项用地的利用规划或为解决土地的开发、利用、整治、保护中某一单项问题而进行的规划，如土地开发规划、土地整理规划、基本农田保护规划、土地整治规划等。土地利用计划是根据土地利用总体规划和经济、社会发展的需要，对各类用地数量的具体安排。土地利用专项规划是单项用地的利用规划或为解决土地的开发、利用土地市场（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。土地市场反思：政府垄断土地一级市场的利与弊？国土资源部党组日前下发通知，通知要求，2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。反思：政府垄断土地一级市场的利与弊？6.1.3我国城市土地管理体制土地管理体制是指由国家关于土地管理机构设置和管理职能权限划分所形成的体系和管理制度统管国家依法设立独立的土地管理专门机构，统一管理全国土地分管分部门、分系统，根据实际情况需要，设立土地管理机构，负责管理本部门、本系统所使用的土地统管与分管相结合指国家设立土地管理机构，按照法律规定的职权统一管理全国土地，各部门、各系统也设立土地管理机构，负责管理本部门、本系统的用地。6.1.3我国城市土地管理体制土地管理体制统管国家依法设立我国土地管理体制的发展1986年以前分头分散管理体制1986年以后统一的管理体制我国土地管理体制的发展1986年以前分头分散管理体制19862.我国城市土地管理机构的职责国务院主要负责全国土地管理中重大问题的决定负责确定土地使用权的最高年限，规定基准地价、标定地价，并公布具体的实施办法，规定采取双方协议方式出让土地使用权的出让金的最低价等。国土资源部是国务院负责全国土地统一管理工作的职能部门和行政执法部门其主要职责是拟定和监督实施有关土地的方针、政策，主管全国土地的调研及征用等工作，并对全国土地市场进行管理。2.我国城市土地管理机构的职责国务院主要负责全国土地管理中国土资源部内主要土地管理机构设置情况国土资源部内主要土地管理机构设置情况县级以上地方人民政府在城市土地的管理方面，主要是根据省级以上人民政府的指示依法批准划拨所必需的建设用地的使用权，拟定用于房地产开发的年度土地总面积方案。城市国土资源局是市人民政府的职能部门和行政执法部门，主管全市土地的统一管理工作，其主要职责在于拟定本市的土地资源利用规划，审核土地征用的范围、数量，管理土地的流转、批租以及实施土地监督等。县级以上地方人民政府在城市土地的管理方面，主要是根据省级以上城市规划管理局统一规划管理城市建设用地和建设工程，负责核发建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证。城市房产管理局

城市规划管理局统一规划管理城市建设用地和建设工程，负责核发建6.2我国的城市土地管理6.2.1我国城市土地基本制度1我国城市土地所有制根据我国宪法和《土地管理法》的规定，我国现行的土地所有制为社会主义土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。6.2我国的城市土地管理6.2.1我国城市土地基本制度12我国城市土地使用制度（1）土地使用权出让（2）土地使用权转让（3）土地使用权出租（4）土地使用权抵押2我国城市土地使用制度（1）土地使用权出让（2）土地使用权6.2.2城市土地供应与管理1我国现行城市土地供应方式城市土地的获得有两种来源，一种是进行旧城改造，将城里年代久远、破败危旧的建筑物拆除，在此基础上重新进行平整开发；另一种是将城乡结合部的土地开发成城市的用地，即将农业用地转化为非农用地，非农建设用地可以通过征用和非征用两种方式转变。6.2.2城市土地供应与管理1我国现行城市土地供应方式城市（1）城市土地的划拨和出让土地使用权划拨土地使用权出让（1）城市土地的划拨和出让土地使用权划拨土地使用权出让（2）划拨和出让的区别取得方式不同是否支付对价存续期限不同使用权的法律性质不同（2）划拨和出让的区别取得方式不同是否支付对价存续期限不同使（3）城市土地有偿供应制度的发展只有严格规定真正用于公益用途的土地才适用划拨方式，经营性用地必须使用出让方式。另一个重要的问题是把出让供应方式中协议出让的渠道尽可能地紧缩，逐渐改为以拍卖、招标的方式进行土地出让。（3）城市土地有偿供应制度的发展只有严格规定真正用于公益用途2我国城市土地储备制度（1）土地储备制度的发展。（2）我国土地储备制度的运行方式。收购储备出让2我国城市土地储备制度收购储备出让（3）实施土地储备制度的作用和成效为政府提供了调控土地市场的手段推进了存量土地的盘活和土地的集约利用，有利于土地利用总体规划和城市规划的落实实现了土地资产市场化运营（3）实施土地储备制度的作用和成效为政府提供了调控土地市场的6.2.3完善我国城市土地管理1当前城市土地管理存在的问题土地产权制度存在缺陷土地市场机制不健全政府职能发挥不到位6.2.3完善我国城市土地管理1当前城市土地管理存在的问题2完善我国城市土地管理的措施细分土地产权，扩大土地权利种类完善土地登记制度，建立土地查阅制度完善土地评估，合理确定土地使用权价格及其他产权交易价格完善土地收购、储备制度切实发挥租税费对国有土地资源配置的杠杆作用2完善我国城市土地管理的措施细分土地产权，扩大土地权利种类6.3.1城市房产管理的界定6.3城市房产管理概述城市房产管理就是城市人民政府对城市房产规划、建造、使用所进行的一系列工作。6.3.1城市房产管理的界定6.3城市房产管理概述城市房6.3.2城市房产管理的基本内容城市住房规划管理房地产开发管理房地产交易管理房地产权属登记管理房产物业管理6.3.2城市房产管理的基本内容城市住房规划管理房地产开发6.3.3我国城市房产管理体制根据我国《城市房地产管理法》规定国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。6.3.3我国城市房产管理体制根据我国《城市房地产管理法》6.3.4中国房地产发展现状以及发展趋势

现状：

一、房价——收入比6.3.4中国房地产发展现状以及发展趋势

现状：

一、房价假设：人均收入=5千每户月收入=1万每户年收入=12万联合国3:136万美国3.5:142万中国10-15:1120万-180万假设：人均收入=5千联合国3:二、商品房空置率我国自2002年起,商品房空置率始终处在20%的水平上下。二、商品房空置率我国自2002年起,商品房空置“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。”—2006年媒体消息

（当年国家电网公司坚决否认该消息的真实性）“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达三、融资结构单一，过度依赖银行上市融资信托融资债券融资基金融资银行信贷三、融资结构单一，过度依赖银行上市融资银行信贷“只有房地产信贷，没有房地产金融。”

——聂梅生，全国工商联住宅产业商会会长

现代市政学全套课件第6章城市土地与房产管理Hold不住的房价加息提高存款准备金率增加中小户型和中低价位商品房供应征收房屋交易税、个人所得税提高契税Hold不住的房价加息提高存款准备金率增加中小户型和征收房屋全国70个大中城市房屋销售价格全年平均涨幅02%4%6%8%10%12%1