房地产课程培训讲义

讲课提纲

本次培训共分三部分内容第一章房地产业税收政策新变化、新看点

第二章税务稽查应对与税收法律救助

第三章经济合同签订与节税战略思考第一章房地产业税收政策新变化、新看点第一节营业税（新《营业税暂行条例》及其《细则》）一、营业税条例修订的主要内容（一）调整了纳税地点的表述方式：（二）删除转贷业务差额征税规定：（三）删除税率表中征税范围一栏：（四）将纳税申报期限延长至15日：二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定（一）“视同销售”新规定：

（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。2、新《细则》第五条规定：1、旧《细则》第四条规定：（1）将视同销售地位提升，原来视同销售是作为《细则》第四条的第三款、第四款出现。现在单独作为一条，以第五条的名义出现。3、新旧变化。（2）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售；增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。（3）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情”。（二）“混合销售”新规定：1、旧《细则》规定：第五条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。

第六条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。2、新《细则》规定：第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（1）提供建筑业劳务的同时销售“自产货物”的行为（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

3、新旧变化

（1）旧《细则》是以第五条的名义出现；新《细则》以第六条、第七条的名义出现。

（2）新《细则》的第六条在旧《细则》第五条规定：“从事货物的生产、批发或者零售的，其混合销售行为缴纳增值税，不缴纳营业税。其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。”的基础之上增加了“除本细则第七条的规定外”的规定。（3）取消了“纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定”。（4）新《细则》第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”，“应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税”。（5）增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他（应分别核算应税劳务营业额和货物销售额的）情形。【例1—1】某公司主要从事防盗门窗销售业务。2009年与某房地产开发公司签订销售、安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门1200户，每户金额（含安装费）1000元，合同总金额为1200000元。该种防盗门市场销售价格800元，成本价为700元。

案例分析：

分析：该公司主要从事防盗门窗销售业务，根据《营业税暂行条例实施细则》第七条规定，其混合销售行为应分别缴纳缴纳增值税、营业税。应纳增值税＝1200×800×17%－1200×700×17%＝16320－142800＝20400元应纳营业税＝200×1200×3%＝7200元【例1—2】某建筑公司，负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造价45000000元，其中含土建工程款21000000元，钢结构安装工程款500万元，钢结构设备款19000000元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为2900000元。分析：该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据《营业税暂行条例实施细则》第七条，其混合销售业务应分别处理。营业税应税劳务应纳营业税＝（45000000－19000000）×3%＝780000元应纳销售货物增值税＝19000000×17%－2900000＝330000元货物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：钢结构设备、水泥制品、其他建材等等；也包括无形物品，如：电、热、气等等。判别企业使用的是否为“自产货物”主要应注意以下两点：5、【相关链接：“自产货物”的概念】（1）是否符合货物的特点：自产货物，是指企业利用自身技术与各种资源，自己生产的可供出售的物品。自产货物也是货物的一种，应该具备一般货物基本特点：第一、经过企业的加工制造过程，所生产的物品与原来用于生产的原材料物品在形态、性能各方面都发生了变化；第二、产品本身的价值，既包含了物料消耗价值，也包含了人工价值；第三、可以单独作为一种产品对外销售。判别别建建筑筑企企业业使使用用的的原原材材料料是是属属于于外外购购材材料料还还是是““自自产产货货物物””关关键键在在于于区区分分加加工工过过程程是是属属于于““生生产产过过程程””，，还还是是““施施工工过过程程””。。如如果果加加工工过过程程是是生生产产过过程程，，则则属属于于使使用用““自自产产货货物物””；；如如果果加加工工过过程程属属于于““施施工工过过程程””则则属属于于使使用用““外外购购材材料料””。。（2）加加工工过过程程是是否否属属于于““生生产产过过程程””：：上例例中中，，如如果果建建安安企企业业用用企企业业生生产产的的现现成成的的钢钢结结构构进进行行安安装装，，就就属属于于销销售售““自自产产货货物物””的的行行为为。。第第一一、、钢钢结结构构设设备备在在安安装装前前已已经经改改变变了了原原来来的的形形态态、、性性能能，，由由原原来来的的钢钢材材变变成成了了具具有有一一定定结结构构的的产产品品；；第第二二、、在在钢钢结结构构的的生生产产过过程程中中不不仅仅耗耗费费了了钢钢材材，，还还耗耗费费了了人人工工，，因因此此钢钢结结构构本本身身的的价价值值已已经经包包含含了了人人工工费费；；第第三三、、对对外外安安装装时时，，销销售售的的已已经经不不是是某某一一种种刚刚才才，，而而是是一一种种新新型型产产品品——钢结构。。如果上面面的安装装过程全全部在现现场完成成，安装装前所有有材料都都处于原原始状态态，而且且发生的的所有人人工费都都作为建建筑安装装工程费费，而不不计入任任何一件件产品中中去。那那么就应应该视为为纯粹的的建筑安安装业务务，而不不存在混混合销售售行为。。建筑安装装业务，，使用自自身制造造的混凝凝土也涉涉及以上上问题。。如果混混凝土是是事先在在固定车车间由固固定人员员加工好好的，除除用于本本项工程程外，还还可以单单独作为为一项产产品对外外销售，，那么就就应该视视为《营业税暂暂行条例例实施细细则》第七七条条所所说说的的““自自产产货货物物””。。如如果果企企业业没没有有单单独独的的混混凝凝土土加加工工业业务务，，不不生生产产相相应应的的、、可可单单独独对对外外销销售售的的相相应应的的混混凝凝土土产产品品，，所所有有施施工工用用混混凝凝土土都都是是现现场场搅搅拌拌，，那那么么搅搅拌拌过过程程应应视视为为施施工工过过程程，，而而不不是是生生产产过过程程。。因因此此也也不不存存在在《营业税暂行条条例实施细则则》第七条所说的的混合销售行行为。（三）“兼营营业务”新规规定：第六条纳税税人兼营应税税劳务与货物物或非应税劳劳务的，应分分别核算应税税劳务的营业业额和货物或或者非应税劳劳务的销售额额。不分别核核算或者不能能准确核算的的，其应税劳劳务与货物或或者非应税劳劳务一并征收收增值税，不不征收营业税税。纳税人兼营的的应税劳务是是否应当一并并征收增值税税，由国家税税务总局所属属征收机关确确定。1、旧《细则》规定：2、新《细则》规定：：3、新旧旧对比比：①旧《细则》以第六六条名名义出出现，，新《细则》以第八八条名名义出出现。。②新《细则》明确规规定：：“其其应税税行为为营业业额缴缴纳营营业税税，货货物或或者非非应税税劳务务销售售额不不缴纳纳营业业税””，旧旧《细则》没有明明确。。第八条条纳纳税人人兼营营应税税行为为和货货物或或者非非应税税劳务务的，，应当当分别别核算算应税税行为为的营营业额额和货货物或或者非非应税税劳务务的销销售额额，其其应税税行为为营业业额缴缴纳营营业税税，货货物或或者非非应税税劳务务销售售额不不缴纳纳营业业税；；未分分别核核算的的，由由主管管税务务机关关核定定其应应税行行为营营业额额。③旧《细则》规定：：“不不分别别核算算或者者不能能准确确核算算的，，其应应税劳劳务与与货物物或者者非应应税劳劳务一一并征征收增增值税税，不不征收收营业业税””。新新《细则》只规定定：““未分分别核核算的的，由由主管管税务务机关关核定定其应应税行行为营营业额额”；；不再再强求求一并并征收收增值值税。。根据据征收收范围围，这这项核核定工工作的的主管管税务务机关关应为为地税税局。。4、案例例分析析：【例1—3】某建筑筑公司司主营营业务务为建建筑安安装，，同时时还从从事建建材销销售和和建筑筑工程程机械械修理理业务务。2009年总的的收入入68000000元，统统一计计入一一个科科目““经营营收入入”中中。经经地税税机关关审核核，建建安收收入为为50000000元，建建材销销售业业务收收入15000000元，修修理修修配业业务收收入为为300万元。。假定定建材材销售售与修修理修修配所所适用用的增增值税税税率率相同同，均均为17%，增值值税扣扣除项项目金金额为为2850000元。分析：：该企企业的的经营营行为为属于于兼营营行为为。根根据《营业税税暂行行条例例实施施细则则》第八条条规定定：““纳税税人兼兼营应应税行行为和和货物物或者者非应应税劳劳务的的，应应当分分别核核算应应税行行为的的营业业额和和货物物或者者非应应税劳劳务的的销售售额，，其应应税行行为营营业额额缴纳纳营业业税，，货物物或者者非应应税劳劳务销销售额额不缴缴纳营营业税税；未未分别别核算算的，，由主主管税税务机机关核核定其其应税税行为为营业业额。。应纳营业业税＝50000000×3%＝1500000元应纳增值值税＝（（15000000＋3000000）×17%－2850000＝210000元5、【相关链接接：“混混合销售售”与““兼营””的区别别】①混合销销售是指指一项销销售行为为既涉及及“营业业税应税税劳务””又涉及及“增值值税货物物销售””的单项项行为。。②兼营是是指同时时经营““营业税税应税劳劳务”、、“增值值税应税税劳务””、“增增值税货货物销售售”等多多项业务务的行为为。（1）混合销销售与兼兼营的概概念（2）两者的的区别在在于：①混合销销售是一一项经营营业务，，兼营是是多项经经营业务务。②混合销销售的对对象只能能是同一一个单位位和个人人；兼营营的对象象也可能能是同同一个单单位和个个人，也也可能是是多个单单位和个个人。③混合销销售行为为，“增增值税货货物销售售”与““营业税税应税劳劳务”有有着密不不可分的的依附、、从属关关系；兼兼营行为为，“增增值税货货物销售售”与““营业税税应税劳劳务”没没有依附附、从属属关系。。（四）““承包承承租”新新规定：：1、旧《细则》规定：第十一条条：企业业租赁或或承包给给他人经经营的，，以承租租人或承承包人为为纳税人人。2、新《细则》规定：第十一条条单位位以承包包、承租租、挂靠靠方式经经营的，，承包人人、承租租人、挂挂靠人(以下统称称承包人人)发生应税税行为，，承包人人以发包包人、出出租人、、被挂靠靠人(以下统称称发包人人)名义对外外经营并并由发包包人承担担相关法法律责任任的，以以发包人人为纳税税人；否否则以承承包人为为纳税人人。（五）““建筑工工程总包包分包””新规定定：第五条：：（三）建建筑业的的总承包包人将工工程分包包或者转转包给他他人的，，以工程程的全部部承包额额减去付付给分包包人或者者转包人人的价款款后的余余额为营营业额。。3、新旧对比比：（1）增加了挂挂靠的业务务；（2）纳税人发发生了变化化。旧《细则》规定，全部部以承包人人为纳税人人；新《细则》规定，以发发包人名义义对外经营营并由发包包人承担法法律义务的的由发包人人纳税，否否则以承包包人纳税。。1、旧《细则》规定：第五条（三）纳税税人将建筑筑工程分包包给其他单单位的，以以其取得的的全部价款款和价外费费用扣除其其支付给其其他单位的的分包款后后的余额为为营业额；；3、新旧对比比：（1）删除了关关于“转包包”业务的的相关规定定。（2）适用计税税依据扣除除规定的仅仅仅为分包包业务。2、新《细则》规定：4、【相关链接:分包、转包包的相关法法律规定】（1）分包、非非法分包、、转包的概概念：①所谓分包包，是指总总包单位自自行完成建建设项目的的主要部分分，其非主主要的部分分或专业性性较强的工工程，如工工艺设备安安装，结构构吊装工程程或专业化化施工部分分的工程，，分包给施施工条件符符合该工程程技术要求求的建筑安安装单位。。②所谓非法法分包【《建设工程质质量管理条条例》（国务院2000年1月30日颁布施行行）】，是指下列列行为：（（一）总承承包单位将将建设工程程分包给不不具备相应应资质条件件的单位的的；（二））建设工程程总承包合合同中未有有约定，又又未经建设设单位认可可，承包单单位将其承承包的部分分建设工程程交由其他他单位完成成的；（三三）施工总总承包单位位将建设工工程主体结结构的施工工分包给其其他单位的的；（四））分包单位位将其承包包的建设工工程再分包包的。③所所谓谓转转包包【《《建设设工工程程质质量量管管理理条条例例》（国国务务院院2000年1月30日颁颁布布施施行行））】，是是指指承承包包单单位位承承包包建建设设工工程程后后，，不不履履行行合合同同约约定定的的责责任任和和义义务务，，将将其其承承包包的的全全部部建建设设工工程程转转给给他他人人或或者者将将其其承承包包的的全全部部工工程程肢肢解解以以后后以以分分包包的的名名义义分分别别转转给给他他人人承承包包的的行行为为。。（2）分分包包与与转转包包的的区区别别：：①分分包包和和转转包包的的不不同同点点在在于于，，分分包包工工程程的的总总承承包包人人参参与与施施工工并并自自行行完完成成建建设设项项目目的的一一部部分分，，而而转转包包工工程程的的总总承承包包人人不不参参与与施施工工。。②分分包包与与转转包包的的共共同同点点在在于于，，分分包包和和转转包包单单位位都都不不直直接接与与建建设设单单位位签签订订承承包包合合同同，，而而直直接接与与总总承承包包人人签签订订承承包包合合同同。。（3）税收收上取取消““转包包”规规定的的法律律渊源源①《建设工工程质质量管管理条条例》（国务务院2000年1月30日颁布布施行行）第二十十五条条：施施工单单位不不得转转包或或者违违法分分包工工程。。②《工程总总承包包企业业资质质管理理暂行行规定定》（建设设部建建施施（1992）第189号）第第十六六条规规定：：“工工程总总承包包企业业不得得倒手手转包包建设设工程程项目目。前前款所所称倒倒手转转包，，是指指将建建设项项目转转包给给其他他单位位承包包，只只收取取管理理费，，不派派项目目管理理班子子对建建设项项目进进行管管理，，不承承担技技术经经济责责任的的行为为。””③《建筑法》（1998年颁布施施行）第第二十八八条规定定：“禁禁止承包包单位将将其承包包的全部部建筑工工程转包包给他人人，禁止止承包单单位将其其承包的的全部建建筑工程程肢解以以后以分分包的名名义分别别转包给给他人。。④《合同法》（1999年颁布施施行）》第二百七七十二条条第二款款进一步步规定：：“承包包人不得得将其承承包的全全部建设设工程转转包给第第三人或或者将其其承包的的全部建建设工程程肢解以以后以分分包的名名义分别别转包给给第三人人。”根据以上上规定，，转包是是一种违违法行为为，因此此应依法法予以取取缔。因因此也不不应在依依法征税税范围之之列。1、旧《细则》规定：（六）““价外费费用”新新规定：：第十四条条条例例第五条条所称价价外费用用，包括括向对方方收取的的手续费费、基金金、集资资费、代代收款项项、代垫垫款项及及其他各各种性质质的价外外收费。。凡价外费费用，无无论会计计制度规规定如何何核算，，均应并并入营业业额计算算应纳税税额。第十三条条条例例第五条条所称价价外费用用，包括括收取的的手续费费、补贴贴、基金金、集资资费、返返还利润润、奖励励费、违违约金、、滞纳金金、延期期付款利利息、赔赔偿金、、代收款款项、代代垫款项项、罚息息及其他他各种性性质的价价外收费费，但不不包括同同时符合合以下条条件代为为收取的的政府性性基金或或者行政政事业性性收费：：2、新《细则》规定：（1）由国务务院或者者财政部部批准设设立的政政府性基基金，由由国务院院或者省省级人民民政府及及其财政政、价格格主管部部门批准准设立的的行政事事业性收收费；（2）收取时时开具省省级以上上财政部部门印制制的财政政票据；；（3）所收款款项全额额上缴财财政。3、新旧对对比：（1）取消了了“向对对方”收收取的限限制性规规定，只只要收取取了相关关费用，，不管是是向谁收收取的，，都要计计入收入入。（2）在列举举的收费费项目中中增加了了：补贴贴、返还还利润、、奖励费费、违约约金、滞滞纳金、、延期付付款利息息、赔偿偿金、代代收款项项等项目目。（3）明确规定，，代收的“政政府性基金””、“行政事事业收费”不不属于价外费费用。（七）“销售售退款”、““销售折扣””新规定：旧《细则》对“销售退款款”、“销售售折扣”没有有做明确规定定。财税[2003]16号第三条规定定：1、旧《细则》规定：（1）单位和个人人提供营业税税应税劳务、、转让无形资资产和销售不不动产发生退退款，凡该项项退款已征收收过营业税的的，允许退还还已征税款，，也可以从纳纳税人以后的的营业额中减减除。（2）单位和个人人在提供营业业税应税劳务务、转让无形形资产、销售售不动产时，，如果将价款款与折扣额在在同一张发票票上注明的，，以折扣后的的价款为营业业额；如果将将折扣额另开开发票的，不不论其在财务务上如何处理理，均不得从从营业额中减减除。第十四条纳纳税人的营业业额计算缴纳纳营业税后因因发生退款减减除营业额的的，应当退还还已缴纳营业业税税款或者者从纳税人以以后的应缴纳纳营业税税额额中减除。2、新《细则》规定：第十五条纳纳税人发生应应税行为，如如果将价款与与折扣额在同同一张发票上上注明的，以以折扣后的价价款为营业额额；如果将折折扣额另开发发票的，不论论其在财务上上如何处理，，均不得从营营业额中扣除除。3、新旧对比：：（1）提高了“销销售退款”、、“销售折扣扣”的法律地地位，将与其其有关的相关关规定从规范范性文件提高高到规章的高高度。（2）新《细则》与财税[2003]16号相比，内容容基本一致，，只是语言叙叙述有所不同同。4、【相关链接：现现金折扣、商商业折扣、销销售折让、销销售折扣、折折扣销售，有有什么区别？？】长期以来，在在不同资料和和教材中，关关于折扣、折折让概念的解解释不尽相同同。因此造成成大家对于““折扣销售、、销售折扣、、商业折扣、、现金折扣、、销售折让””这几个概念念一直含混不不清。直接影影响到企业对对财务会计制制度、税收政政策的执行情情况。（1）现金折扣、、商业折扣、、销售折让、、销售退回、、销售折扣、、折扣销售的的概念①在“企业会会计准则第14号——收入”中，直直接使用的是是：现金折扣扣、商业折扣扣、销售折让让、销售退回回这几个概念念。其中明确确规定：现金折扣，是是指债权人为为鼓励债务人人在规定的期期限内付款而而向债务人提提供的债务扣扣除。（2）现金折扣与与商业折扣的的会计处理方方法（见教材材）商业折扣，是是指企业为促促进商品销售售而在商品标标价上给予的的价格扣除。。销售折让，是是指企业因售售出商品的质质量不合格等等原因而在售售价上给予的的减让。销售退回，是是指企业售出出的商品由于于质量、品种种不符合要求求等原因而发发生的退货。。②关于“销销售折扣””与“折扣扣销售”的的理解现金折扣也也称销售折折扣；商业折扣也也称折扣销销售。（3）营业税与与企业所得得税政策比比较①营业税无无论是“商商业折扣””还是“现现金折扣””都必须““将价款与与折扣额在在同一张发发票上注明明”才能够够以折扣后后的价款为为营业额；；发生销售售退款的，，凡该项退退款已征收收过营业税税的，允许许退还已征征税款，也也可以从纳纳税人以后后的营业额额中减除。。②企业所得得税不强调调在一张发发票注明，，只要是现现金折扣就就应当按照照扣除现金金折扣前的的金额确定定销售商品品收入金额额，现金折折扣在实际际发生时计计入当期损损益；商业业折扣应当当按照扣除除商业折扣扣后的金额额确定销售售商品收入入金额；企企业已经确确认销售收收入的售出出商品发生生销售折让让和销售退退回，应当当在发生当当期冲减当当期销售商商品收入。。这一规定定与《会计准则》一致。第十八条纳纳税人从从事建筑、、修缮、装装饰工程作作业，无论论与对方如如何结算，，其营业额额均应包括括工程所用用原材料及及其他物资资和动力的的价款在内内。纳税人从事事安装工程程作业，凡凡所安装的的设备的价价值作为安安装工程产产值的，其其营业额应应包括设备备的价款在在内。（八）“建建筑业营业业额”新规规定：1、旧《细则》规定：③现实操作作中，尽管管企业所得得税没有明明确要求，，但是，收收入与折扣扣必须在同同一张发票票注明，不不然计算营营业税时不不予扣除。。实际工作中中涉及的折折扣的处理理，主要是是现金折扣扣。商业折折扣因为是是售前行为为，一般可可以直接按按折扣后的的金额签订订合同，开开具发票。。2、新《细则》规定：第十六条除除本细细则第七条条（混合销销售业务））规定外，，纳税人提提供建筑业业劳务(不含装饰劳劳务)的，其营业业额应当包包括工程所所用原材料料、设备及及其他物资资和动力价价款在内，，但不包括括建设方提提供的设备备的价款。。（1）新《细则》取消了旧《细则》关于建筑、、修缮、安安装的说法法，统一称称作“建筑筑业劳务””；3、新旧对比比：（2）新《细则》规定，提供供“装饰劳务””。其营业业额不包括括“工程所所用原材料料、设备及及其他物资资和动力价价款在内””，可以““清包工””作为营业业额。（3）旧《细则》规定，营业业额是否包包括设备价价值主要看看“设备的的价值是否否作为安装装工程总产产值”；新新《细则》规定，营业业额是否包包括设备价价值主要看看“设备由由谁提供””。（4）新新《细则则》关于于设设备备的的概概念念没没有有明明确确。。实实践践中中暂暂时时应应以以主主管管税税务务机机关关规规定定为为准准。。（5）执行中应严严格区分“甲甲供材”和““建设方提供供的设备”。。4、【相关链接：设设备与材料的的划分（仅供供参考）】设备是指：经经过加工制造造，由多种材材料和部件按按各自用途组组成的具有生生产加工、检检测、医疗、、储运及能量量传递或转换换等功能的机机器、容器和和其他机械。。设备分为标准准设备和非标标准设备。标准设备（包包括通用设备备和专用设备备）：是指按按国家规定的的产品标准批批量生产的，，已进入设备备系列的设备备。各种设备的本本体及随设备备到货的配件件、备件和附附属于本体制制作成型的梯梯子、平台、、栏杆及管道道等；各种计量器、、仪表及自动动化控制装置置、实验室内内的仪器及属属于设备本体体部分的仪器器仪表等；附属于设备本本体的油类、、化学药品等等视为设备的的组成部分；；无论用于生产产或生活或附附属于建筑物物的水泵、锅锅炉及水处理理设备、电气气、通风设备备等。（非标准设备：：是指国家未未定型，非批批量生产的，，由设计单位位提供制造图图纸，委托承承制单位制作作的设备。设备包括以下下各项：材料是指：为为完成建筑、、安装工程所所需的原料和和经过工业加加工的设备本本体以外的零零配件、附件件、成品、半半成品等。（2）材料的概念念：材料包括以下下各项：设备备本体以外的的不属于设备备配套供货，，需由施工企企业自行加工工制作或委托托加工制作的的平台、梯子子、栏杆及其其他金属构件件等，以及以以成品、半成成品形式供货货的管道、管管件、阀门、、法兰等；防腐、绝热及及建筑、安装装工程所需的的其他材料。。（九）“费用用扣除”、““合法票据””新规定：1、旧《条例》、《细则》规定：条例第六条：：纳税人按照照本条例第五五条规定扣除除有关项目，，取得的凭证证不符合法律律、行政法规规或者国务院院税务主管部部门有关规定定的，该项目目金额不得扣扣除。细则第十九九条：条例例第六条所所称符合国国务院税务务主管部门门有关规定定的凭证(旧的条例、细细则没有关于于“费用扣除除”和“合法法票据”的相相关规定。财财税【2003】16号文件第四条条规定：营业业额减除项目目支付款项发发生在境内的的，该减除项项目支付款项项凭证必须是是发票或合法法有效凭证；；支付给境外外的，该减除除项目支付款款项凭证必须须是外汇付汇汇凭证、外方方公司的签收收单据或出具具的公证证明明。2、新《条例》、《细则》规定：（1）支付给境内内单位或者个个人的款项，，且该单位或或者个人发（2）支付的行政政事业性收费费或者政府性性基金，以开开具的财政票票据为合法有有效凭证；（3）支付给境外外单位或者个个人的款项，，以该单位或或者个人的签签收单据为合合法有效凭证证，税务机关关对签收单据据有疑义的，，可以要求其其提供境外公公证机构的确确认证明；（4）国家税务总总局规定的其3、新旧对比：：（1）支付给境内内的：原来以“发票票”和“合法法有效凭证”（3）增加了“国国家税务总局局规定的其他他合法有效凭凭证”。（2）支付给境外外的：原来以“外汇汇付汇凭证””、“外方公公司的签收单单据”或“出出具的公证证证明”为扣除除依据；新《细则》规定以“该单单位或者个人人的签收单据据”为合法有有效凭证予以以扣除。税务务机关对签收收单据有疑义义的，可以要要求其提供““境外公证机机构的确认证证明”；十、“扣缴义义务人”新规规定：1、旧《条例》《细则》规定：《条例》第十一条营营业税扣缴义义务人：（1)委托金融机构构发放贷款，，以受托发放放贷款的金融融机构为扣缴缴义务人。(2)建筑安装业务务实行分包或或者转包的，，以总承包人人为扣缴义务务人。(3)财政部规定的的其他扣缴义义务人。《细则》第二十九条条条例第十一一条所称其他他扣缴义务人人规定如下：：(1)境外单位或者者个人在境内内发生应税务务行为而在境境内未设有经经营机构的。。其应纳税款款以代理者为为扣缴义务人人；没有代理理者的，以受受让者或者购购买者为扣缴缴义务人。(2)单位或者个人人进行演出由由他人售票的的，其应纳税税款以售票者者为扣徼义务务人；(3)演出经纪人为为个人的，其其办理演出业业务的应纳税税款以售票者者为扣缴义务务人。(4)分保险业务，，以初保人为为扣缴义务人人。(5)个人转让条例例第十二条第第（二）项所所称其他无形形资产的。其其应纳税款以以受让者为扣扣缴义务人。。2、新《条例》、《细则》规定：第十一条营营业税扣缴义义务人：（1）中华人民共和和国境外的单单位或者个人人在境内提供供应税劳务、、转让无形资资产或者销售售不动产，在在境内未设有有经营机构的的，以其境内内代理人为扣扣缴义务人；；在境内没有有代理人的，，以受让方或或者购买方为为扣缴义务人人。（2）国务务院财财政、、税务务主管管部门门规定定的其其他扣扣缴义义务人人。3、新旧旧对比比：（1）将旧旧《细则》中第一一款““境外外的单单位或或者个个人在在境内内提供供应税税劳务务”营营业税税扣缴缴规定定提升升至新新《条例》第一款款；并并增加加了“(4)将旧《条例》中“财财政部部规定定的其其他扣扣缴义义务人人”在在新《条例》（3)取消了了旧《细则》中关于于“单单位和和个人人演出出”、、“演演出经经纪人人”、、“分分保业业务””、““转让让无形形资产产”扣扣缴营营业税税的规规定。。4、【相关链链接：：关于于建筑筑营业业税税税收管管理的的思考考】（1）常见见征管管现象象：地方税税务局局以““房地地产企企业直直接供供应建建筑材材料（（甲供供材）），（2）征管管依据据：①、旧《营业税税暂行行条例例实施施细则则》第十八八条：：纳税税人从从事建建筑、、修缮缮、装装饰工工程作作业，，无论论与对对方如如何结结算，，其营营业额额均应应包括括工程程所用用原材材料及及其他他物资资和动动力的的价款款在内内。②、财税〔2006〕177号：纳纳税税人提提供建建筑业业应税税劳务务时应应按照照下列列规定定确定定营业业税扣扣缴义义务人人：A、建筑业业工程程实行行总承承包、、分包包方式式的，，以总总承包包人为为扣缴缴义务务人。。B、纳税人人提供供建筑筑业应应税劳劳务，，符合合以下下情形形之一一的，，无论论工程程是否否实行行分包包，税税务机机关可可以建建设单单位和和个人人作为为营业业税的的扣缴缴义务务人：：。a、纳税人从事事跨地区（（包括省、、市、县，，下同）工工程提供建建筑业应税税劳务的；；b、纳税人在劳劳务发生地地没有办理理税务登记记或临时税税务登记的的。(3)执法过程中中存在的问问题：首先《征管法》第四条第三三款规定：：“法律律、、行行政政法法规规规定定负负有有代代扣扣代代缴缴、、代代收收代代缴缴税税款款义义务务的的单单位位和和个个人人为为扣扣缴缴义义务务人人””。。按按此此规规定定只只有有《营业税暂行条条例》设定的扣缴义义务人才是法法定的。按照照旧《细则》第二十九条规规定，只有第第二十九条本本身规定的代代扣代缴行为为才属于旧《条例》第十一条设定定的“财政部部规定的其他他扣缴义务人人”的条件。。

财税【2006】】177号文件，规定定的扣缴义务务人除条例、、细则已明确确的外，不符符合《营业税暂行条条例》设定的“国家家财政部规定定的其他扣缴缴义务人”的的条件，因此此不属于法定定扣缴务人。。只能理解为为是税务机关关为了加强征征管采取的一一种措施。既既然不是法定定扣缴，税务务机关就有必必要事先进行行纳税辅导。。并履行必要要的征管程序序。让纳税人人知道“税务务机关可以要要求纳税人进进行代扣代缴缴”，然后再再要求其代扣扣代缴。而且且执行代扣代代缴规定必须须规范。①、政策适用过程程错误。第一、房地产产企业不是““建筑营业税税”纳税主体体，不应承当当建筑业纳税税义务。即便便是实际纳税税时，税务机机关开具的是是代扣代缴凭凭证，但是实实际税负还是是转嫁到了房房地产企业身身上。建筑企企业不可能出出这笔钱。第二、从企业业所得税的角角度考虑，《企业所得税法法》第八条规定：：“企业实际际发生的与取取得收入有关关的、合理的的支出，包括括成本、费用用、税金、损损失和其他支支出，准予在在计算应纳税税所得额时扣扣除”。因此此，只要企业业能够证明其其业务的真实实性，并取得得了合法票据据，税务机关关无权决定其其发生的支出出不予扣除。。②、处理结果错误误。第三、营业税税条例第六十十九条规定：：“扣缴义务务人应扣未扣扣、应收而不不收税款的，，由税务机关关向纳税人追追缴税款，对对扣缴义务人人处应扣未扣扣、应收未收收税款百分之之五十以上三三倍以下的罚罚款”。根根据此规定，，扣缴义务人人既没有负责责追缴税款的的义务，也没没有代垫税款款的义务。税税务机关只能能就其未扣缴缴税款处以百百分之五十以以上三倍以下下的罚款。但但是需要说明明的是，税务务机关在此之之前是否对扣扣缴义务人进进行过纳税辅辅导，扣缴义义务人是否知知道具有扣缴缴义务是处理理问题的关键键。如果税务务机关未做过过相应辅导，，就不能追究究扣缴义务人人责任。如果果做过纳税辅辅导，扣缴义义务人就应该该承担相应法法律责任，接接受“百分之之五十以上三三倍以下的罚罚款”的处罚罚实施。但是是无论如何让让房地产企业业代为缴纳建建筑业营业税税都是不正确确的，让其到到税务机关换换票更是不正正确的。③、造成征管错误误的根源：第一、造成征征管错误的根根源主要在于于地税机关的的征管办法。。税务机关实实行：“定律律征收、以票票控税”是造造成这种局面面的主要原因因。实行“以以票控税”后后，税务机关关只就建筑业业营业税纳税税人到税务机机关开票部分分的营业额征征收营业税。。纳税人不开开票就不征税税。而纳税人人仅就与房地地产企业结算算的工程款（（不含材料费费）开票，所所以造成材料料款部分少缴缴了营业税。。第二、税务机机关工作人员员怠于行使本本职职务，是是造成这种局局面的另一个个原因。目前前，“甲供材材”情况比较较普遍，税务务机关早就知知道。如果在在外地施工队队伍到本地进进行施工报验验同时，就做做好纳税和扣扣缴税款等相相应事项的辅辅导。明确告告知“无论施施工合同怎样样签署，建筑筑业的营业额额都应包括工工程所用原材材料、设备及及其他物资和和动力价款在在内，但不包包括建设方提提供的设备的的价款”。并并在平时加强强监督与管理理，就不会出出现类似以上上情况。说严严重重点点，，在在某某种种程程度度上上发发生生以以上上情情况况完完全全是是由由于于““税税务务机机关关乱乱作作为为””、、““税税务务机机关关人人员员不不作作为为””造造成成的的。。因因为为他他们们不不愿愿承承担担这这样样的的责责任任，，所所以以就就千千方方百百计计的的将将责责任任转转嫁嫁到到纳纳税税人人身身上上。。第三三、、某某些些纳纳税税人人、、扣扣缴缴义义务务人人法法律律意意识识淡淡薄薄也也是是一一个个主主要要原原因因。。（4）解解决决问问题题的的方方法法：：①、依依法法征征管管，，实实施施更更加加强强有有力力的的征征管管办办法法。。②、提提高高税税务务人人员员的的素素质质，，既既包包括括业业务务素素质质，，也也包包括括政政治治素素质质和和自自身身修修养养。。③、不断断提提高高纳纳税税人人、、扣扣缴缴义义务务人人法法律律意意识识（5）如如何何看看待待新新《条例例》、《细则则》对““代代扣扣代代缴缴营营业业税税””规规定定的的修修改改：：新《细则则》取消消了了对对《条例例》设定定的的“国务务院院财财政政、、税税务务主主管管部部门门规规定定的的其其他他扣扣缴缴义义务务人人””的的解解释释，，主主要要从从以以下下方方面面考考虑虑：：第二二、、新新《细则则》规定定：：““扣扣缴缴义义务务人人应应当当向向其其机机构构所所在在地地或或者者居居住住地地的的主主管管税税务务机机关关申申报报缴缴纳纳其其扣扣缴缴的的税税款款””。。第一一、、新新《条例例》对纳纳税税地地点点作作了了修修订订，，由由原原来来的的大大部部分分以以““劳劳务务发发生生地地””为为纳纳税税地地点点，，改改为为除除““提提供供建建筑筑业业劳劳务务””、、““转转让让土土地地使使用用权权””、、““销销售售、、出出租租不不动动产产””在在劳劳务务发发生生地地、、土土地地使使用用权权所所在在地地、、不不动动产产所所在在地地纳纳税税外外，，其其他他全全部部在在““其其机机构构所所在在地地或或者者居居住住地地””纳纳税税。。依据以上上规定，，以“劳劳务发生生地”为为为纳税税地点的的纳税人人，其纳纳税地点点与代扣扣代缴税税款申报报缴纳地地点不矛矛盾；而而对于以以“机构构所在地地和居住住地”为为纳税地地点的纳纳税人，，其纳税税地点与与代扣代代缴税款款申报缴缴纳地点点就相互互矛盾。。因此新新税法取取消了原原来的有有关代扣扣代缴营营业税的的规定。。至于取消消建筑业业“实行行分包、、转包””营业税税代扣代代缴规定定，一是是“转包包业务””按照现现行法律律被视为为非法经经营，不不允许存存在；二二是分包包人如果果不属于于“非法法分包””，应属属于正常常的纳税税义务人人，应就就其分包包的营业业额主动动到税务务机关申申报纳税税，不需需要由总总包单位位代扣代代缴营业业税。如如果是非非法分包包，也应应该是非非法行为为，与““转包””行为一一样不允允许存在在。至于新《条例》第十一条条规定的的“国务务院财政政、税务务主管部部门规定定的其他他扣缴义义务人只只能视为为“为以以后制定定政策留留有余地地”。根根据以上上分析，，在国务务院财政政、税务务主管部部门没有有做出新新的规定定之前，，除《条例》第十一条条第一款款规定外外，税务务机关不不得就任任何业务务、要求求任何单单位和个个人代扣扣代缴营营业税。。“甲供材材”的问问题，税税务机关关必须无无条件的的承认。。（十一））、“建建筑业纳纳税义务务发生时时间”新新规定：：1、旧《细则》规定：第九条营业税的的纳税义义务发生生时间，，为纳税税人收讫讫营业收收入款项项或者取取得索取取营业收收入款项项凭据的的当天。。第二十十八条条纳纳税人人转让让土地地使用用权或或者销销售不不动产产，采采用预预收款款方式式的。。其纳纳税义义务发发生时时间为为收到到预收收款的的当天天。纳税人人将不不动产产无偿偿赠与与他人人的，，其纳纳税义义务发发生时时间为为不动动产所所有权权转移移的当当天。。纳税人人有本本细则则第四四条所所称自自建行行为的的其自自建行行为的的纳税税义务务发生生的时时间，，为其其销售售自建建建筑筑物并并收讫讫营业业额或或者取取得索索取营营业额额的凭凭据的的当天天。2、新《细则》规定：：第十二二条营业税税纳税税义务务发生生时间间为纳纳税人人提供供应税税劳务务、转转让无无形资资产或或者销销售不不动产产并收收讫营营业收收入款款项或或者取取得索索取营营业收收入款款项凭凭据的的当天天。国务院院财政政、税税务主主管部部门另另有规规定的的，从从其规规定。。营业税税扣缴缴义务务发生生时间间为纳纳税人人营业业税纳纳税义义务发发生的的当天天。第二十十四条条条条例第第十二二条所所称收收讫营营业收收入款款项，，是指指纳税税人应应税行行为发发生过过程中中或者者完成成后收收取的的款项项。条例第第十二二条所所称取取得索索取营营业收收入款款项凭凭据的的当天天，为为书面面合同同确定定的付付款日日期的的当天天；未未签订订书面面合同同或者者书面面合同同未确确定付付款日日期的的，为为应税税行为为完成成的当当天。。第二十五五条纳纳税人转转让土地地使用权权或者销销售不动动产，采采取预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。。纳税人提供建建筑业或者租租赁业劳务，，采取预收款款方式的，其其纳税义务发发生时间为收收到预收款的的当天。纳税人发生本本细则第五条条所称将不动动产或者土地地使用权无偿偿赠送其他单单位或者个人人的，其纳税税义务发生时时间为不动产产所有权、土土地使用权转转移的当天。。纳税人发生本本细则第五条条所称自建行行为的，其纳纳税义务发生生时间为销售售自建建筑物物的纳税义务务发生时间。。3、新旧对比：：（1）强调“提供供应税劳务、、转让无形资资产或者销售售不动产”行行为必须发生生；（2）增设了“国务务院财政、税税务主管部门门另有规定的的，从其规定定”的条款；；（3）明确了“营营业税扣缴义义务发生时间间为纳税人营营业税纳税义义务发生的当当天”；（4）明确了““收讫营业收收入款项”、、“取得索索取营业收入入款项凭据的的当天”概念念；（5）明确了“纳税税人提供建筑筑业或者租赁赁业劳务，采采取预收款方方式的，其纳纳税义务发生生时间为收到到预收款的当当天”；（6）增加了将“土土地使用权””无偿赠送他他人纳税义务务发生时间的的规定；（7）销售自建建筑筑物的纳税义义务发生时间间由原来的““收讫营业额额或者取得索索取营业额的的凭据的当天天”改为“销销售自建建筑筑物的纳税义义务发生时间间”。以上变化尤需需注意的是：：“纳税人提提供建筑业或或者租赁业劳劳务，采取预预收款方式的的，其纳税义义务发生时间间为收到预收收款的当天””的规定。这这一规定将在在很大程度上上改变建筑业业纳税人的计计税方式。（十二）、““纳税地点””新规定：1、旧《细则》规定：《条例》第十二条：营营业税纳税地地点：（1）纳税人提供供应税劳务，，应当向应税税劳务发生地地主管税务机机关申报纳税税。纳税人从从事运输业务务，应当向其其机构所在地地主管税务机机关申报纳税税。（2)纳税人转让土土地使用权，，应当向土地地所在地主管管税务机关申申报纳税。纳纳税人转让其其他无形资产产，应当向其其机构所在地地主管税务机机关申报纳税税。(3)纳税人销售不不动产，应当当向不动产所所在地主管税税务机关申报报纳税。第三十条：纳纳税人提供的的应税劳务发发生在外县（（市），应向向劳务发生的的主管税务机机关申报纳税税而未申报纳纳税的，由其其机构所在地地或者居住地地主管税务机机关补征税款款。第三十一条：：纳税人承包包的工程跨省省、自治区、、直辖市的，，向其机构所所在地主管税税务机关申报报纳税。第三十二条：：纳税人在本本省、自治区区、直辖市范范围内发生应应税行为，其其纳税地点需需要调整的，，由省、自治治区、直辖市市人民政府所所属税务机关关确定。2、新《细则》规定：：条例第第十四四条：：营业业税纳纳税地地点：：(1)纳税人人提供供应税税劳务务应当当向其其机构构所在在地或或者居居住地地的主主管税税务机机关申申报纳纳税。。但是是，纳纳税人人提供供的建建筑业业劳务务以及及国务务院财财政、、税务务主管管部门门规定定的其其他应应税劳劳务，，应当当向应应税劳劳务发发生地地的主主管税税务机机关申申报纳纳税。。(3)纳税人人销售售、出出租不不动产产应当当向不不动产产所在在地的的主管管税务务机关关申报报纳税税。(2)纳税人人转让让无形形资产产应当当向其其机构构所在在地或或者居居住地地的主主管税税务机机关申申报纳纳税。。但是是，纳纳税人人转让让、出出租土土地使使用权权，应应当向向土地地所在在地的的主管管税务务机关关申报报纳税税。(4)扣缴义务人应应当向其机构构所在地或者者居住地的主主管税务机关关申报缴纳其其扣缴的税款款。3、新旧对比比：（1）除了“提提供建筑业业劳务”““转让土地地使用权””、“销售售、出租不不动产”在在劳务发生生地、土地地使用权所所在地、不不动产所在在地纳税外外，其他全全部在“其其机构所在在地或者居居住地”纳纳税。（2）新《条例》、《细则》关于跨省工工程建筑业业营业税纳纳税地点没没有单独解解释，说明明跨省工程程建筑业营营业税不再再“向其机机构所在地地主管税务务机关申报报纳税”，，也改为““向劳务发发生地缴纳纳”。细则第二十十六条：按按照条例第第十四条规规定，纳税税人应当向向应税劳务务发生地、、土地或者者不动产所所在地的主主管税务机机关申报纳纳税而自应应当申报纳纳税之月起起超过6个月没有申申报纳税的的，由其机机构所在地地或者居住住地的主管管税务机关关补征税款款。第二节物物业管理公公司收入及及营业税相相关规定1、如何区分分物业管理理收入、物物业经营收收入、物业业大修收入入、物业代代收收入？？（财基字字【1998】7号）物业管理公公司的收入入包括：主主营业务收收入和其他他业务收入入。包括物业管管理收入、、物业经营营收入、物物业大修收收入。①物业管理理收入：是是指企业向向物业产权权人、使用用人收取的的公共性服服务费收入入、公众代代办性服务务费收入和和特约服务务收入。②物业经营营收入：是是指企业经经营业主管管理委员会会或者物业业产权人、、使用人提提供的房屋屋建筑物和和共用设施施取得的收收入，如房房屋出租收收入和经营营停车场、、游泳池、、各类球场场等共用设设施收入。。③物业大修修收入：是是指企业接接受业主管管理委员会会或者物业业产权人、、使用人的的委托，对对房屋共用用部位、共共用设施设设备进行大大修取得的的收入。是指企业从从事主营业业务以外的的其他业务务活动所取取得的收入入，包括房房屋中介代代销手续费费收入、材材料物资销销售收入、、废品回收收收入、商商业用房经经营收入、、无形资产产转让收入入等。（2）其他业务务收入：2、物业管理理收入如何何缴纳营业业税？（1）财税[2003]16号规定：从从事物业管管理的单位位，以与物物业管理有有关的全部部收入减去去代业主支支付的水、、电、燃气气以及代承承租者支付付的水、电电、燃气、、房屋租金金的价款后后的余额为为营业额。。（2）代有关部部门收取的的费用，如如果开局本本单位票据据，视为物物业管理收收入，待支支出时统一一作为费用用扣除。（3）物业管理理单位已向向客户收取取但未提供供服务而又又全额退还还客户的收收费，如退退还给未进进行装修住住户的“二二次装修垃垃圾清运费费”等，在在缴纳营业业税时，允允许其冲减减当期的计计税营业额额。根据据《营业业税税暂暂行