大型商业地产开发详细全流程

五、集中商业目录1.

商业定位5.2.5-专项设计5.3.3

公区精装5.2.1-地块及建筑尺寸分析5.2.1-场地标高及竖向设计5.2.1-室外场地分析1.

项目区位及商业指标5.1.1-项目区位条件百货专项设计5.2.5-5.3.3

-精装定位及风格5.3.3

-精装资源的选择5.2.5-

超市专项设计5.2.5-

影院专项设计冰场专项设计5.1.1-项目总体规划及商业指标5.2.2

商业5.3.3

-精装范围及面积2.

区域环境及辐射客群5.1.2-区域定位及发展方向5.1.2-区域功能分区特征5.1.2-区域公共交通条件5.1.2-辐射商圈的人口构成5.2.5-5.2.2-业态填空及得房率计算5.2.2-柱网研究5.3.3

-精装成本及敏感点分析5.3.3

-主要装饰材料样板5.3.3-精装样板段内容及计划5.3.3-精装修各单项形式分析及影响5.3.3-精装修工程5.2.5-

儿童职场专项设计5.2.5-

地铁及地下通道专项设计5.2.5-

屋顶花园及设备布置专项设计5.2.5-

后勤系统专项设计5.2.5-

变形缝设计5.2.2-层高及净高分析5.2.2-

商业水平动线5.2.2

-商业垂直动线5.2.2

-卫生间布置点位5.2.2

-公区尺度3.

商业竞争市场环境5.1.3-区域商圈格4.

景观3.

项目建设管理及技术5.3.4-景观定位及策略5.3.4-景观设计原则5.3.4-景观空间要求及交通分析5.3.4-景观设计分解5.3.4-景观成本管控5.3.4-景观施工管控5.1.3-主要竞争商业分析5.1.3-商业业态机会分析5.2.2

-商场疏散及消防设计5.2.2-

设备用房及辅助设施5.2.2-地面停车分析1.

机电系统5.3.1

-空调系统5.3.1

-强电系统5.3.1

-弱电系统5.3.1

-商业运营弱电系统5.3.1

-给水系统5.3.1

-排水系统5.3.1

-燃气系统5.3.1

-排油烟系统5.3.1

-机房布置方案5.3.1

-交通设备选型5.3.1

-噪声控制5.3.1

-灯光4.

商业定位及业态组合5.2.3-立面5.1.4-项目SWOT分析5.1.4-项目总体定位5.1.4-项目客群定位5.1.4-项目业态组合5.1.4-功能构成配比5.2.3-

外立面设计原则5.

资产管理5.3.5-资产清单5.3.5-资产评估5.2.3-

外立面展开比例及主要材料5.2.3-

广告位设置分析5.2.3-

外立面关键点研究5.2.3-

外立面LED显示屏分析5.2.3-

外立面效果图5.2

研发6.

建造标准5.3.6-商业建造标准5.3.6-专项技术标准5.2.1

总图5.2.4

-地库5.2.1-规划设计条件7.

租户协调5.2.4-

车位指标分析

车库5.2.4-

出入口分析5.2.1-规划设计原则5.3.7-前期信息调查5.3.7-关键节点管控要点5.3.7-租户管控要点5.3.7-开业前租户风险预估5.3.7-其它补充内容5.2.1-规划风险管控1.

-

公共附属设施5.2.4-

地库平面及车位指标5.2.4

-

人防设计5.2.1-总图溢价策略2.

结构5.2.1-总图及指标5.3.2

-

结构选型5.3.2

-

结构转换5.3.2

-

荷载取值5.3.2

–结构缝5.2.4-

车库层高及净高5.2.1-商业布局及分区5.2.1-商业室外交通分析---周边道路5.2.1-建筑退界及间距分析集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2目

录4.

收益测算6.

物业管理1.租务市场调研数据1.2.3.4.5.6.7.8.9.人流管理车流管理5.4.1-城市商圈分布货运相关配套5.4.1-商圈租赁市场概况5.4.1-零售业态租金情况5.4.1-主力店租金情况垃圾清运相关配套组织规划及人员配置物业收费标准2.平均租金及各层租金预估广告及推广活动收入预估停车收入预估物业用房选址、面积及平面布置其它物业管理风险购物中心环境品质保障3.4.5.6.7.8.全部收益汇总成本分析及比较投资回收测算招商策略及招商节点5.

后期运营管理规划1.2.营运组织架构及岗位配置统一营运管控体系，建立经营预警机制集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板35.1

商业定位5.1.1

项目区位及商业指标5.1.1-项目区位条件5.1.1-项目总体规划及商业指标5.1.1-项目区位条件两江交汇、港运门户、钢铁重镇

宝山位于长江、黄浦江交汇处，海运连接164个国家和地区的400多个港口，区内有三大集装箱码头，吞吐量占上海70％，是全国最大的集装箱储运基地。

宝钢连续十年入选世界500强，现位居世界钢铁行业第二位，中国第一位。版权声明©

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集团启动会资料编制模板55.1.1-项目区位条件宝山规划呈“三段式”：北部产业，中部新城，南部老城新城规划亦呈“三段式”：东部工业、中部居住&工业、西部生态居住本项目所在区域近半土地用途为“生态绿地”，堪称“北上海天然氧吧”生态绿地环绕宝山城市

工业园区-北区住宅地块密集宝山钢铁基地罗店工业小区片区中心的月杨工业区地铁上盖商业顾村工业园区吴淞工业基地本项目宝山城市工业园区-南区©

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集团启动会资料编制模板65.1.1-项目总体规划及商业指标C2-3地块C3-2地块一总体指标合计123481637.1㎡

50539.3㎡

31097.8㎡81637.1㎡

50539.3㎡

31097.8㎡总用地面积项目建设用地面积容积率3.04.050.8%40%42.7%64%建筑密度（设计）40%21%40%8%建筑密度（规划要求）5616%20%绿化率（设计）绿化率（规划要求）总建筑面积（报规）397555㎡

203948㎡276009㎡

151618㎡193607㎡124391㎡6.16.2地上（报规）地下（报规）赠送面积121546㎡

52330㎡

69216㎡20706㎡

20706㎡789实际建设面积(6报规+7赠送)

428261㎡

224654㎡193607㎡20322461034246788407998车位数（不含公交枢纽）9.19.29.3地上1786407998地下公交枢纽公交枢纽停车407辆，计入红线内刚好满足规划要求集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板85.1.1-项目总体规划及商业指标销售商业公寓持有商业南区SOHO北区SOHOLOFT持有商业

销售商业

北区配套物管用房

设备用房

非机动车库车库合计用地面积(㎡)12,410.3

18,570.5

12,000

21,125.9

17,170.7

116.72430000.0%081,637.1100%用地面积占比(%)

15.2%地上建筑面积(㎡)

49,641地下建筑面积(㎡)

1,21122.7%74,28222,52196,80324.3%14.7%36,0007,00025.9%63,37889021.0%51,5124100.1%37000.3%8260.0%00.0%0276,0091506,8856,8851.7%3,4723,4720.9%79,007

121,54679,007

397,55519.9%

100%建筑面积(㎡)50,85243,00010.8%64,26816.2%51,92213.1%3700.1%9760.2%建筑面积占比(%)

12.8%货值(万元)98,03821%152,83732%126,325

96,446473,646100%货值占比(%)27%20%利润(万元)利润占比(%)19,18420%49,42652%15,50816%11,74312%95,861100%集团运营部—集团启动会资料编制模板95.1.1-项目总体规划及商业指标一总体指标C3-2地块1234总用地面积项目建设用地面积容积率31097.8㎡31097.8㎡4.0建筑密度（设计）64%建筑密度（规划要求）40%5绿化率（设计）绿化率（规划要求）总建筑面积（报规）地上（报规）8%20%193607㎡124391㎡69216㎡066.16.27地下（报规）赠送面积8实际建设面积(报规+赠送)193607㎡9车位数地上998-9.19.2地下998注1：项目建设用地面积指不含代征绿地、道路的净建设用地面积；注2：赠送面积指需要发生成本的、不能办理产权、但可以提供给独立业主

使用空间的面积，包括2.2米以下的地上和地下空间、不计入产权面积的两

层挑空的阳台、可提供夹层空间的面积、算半面积封闭空间等。注3：实际建设面积=总建筑面积（报规）+赠送面积集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

105.1

商业定位5.1.2

区域环境及辐射客群5.1.2-区域定位及发展方向5.1.2-区域功能分区特征5.1.2-区域公共交通条件5.1.2-辐射商圈的人口构成5.1.2

区域环境及辐射客群区域居民现有人口约20.3万人，至2016年约29.9万人，至2019年约40.8万人另两大景点、枢纽换乘人流将成为消费人群的重要补充现有居民20万至2019年约40万人潜在人群合计消费人群近45万规划住宅规划绿地

顾村公园2013樱花节人流超过百万，其余时段郊游、烧烤人流如织（周末人流3万左右）；

美兰湖高尔夫球场赛事密集：上海名人赛、全国团体赛、BMW大师赛（2012.10）；已建住宅

六条公交线与轨交7号线换乘人流量可观。©

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115.1.2-区域定位及发展方向版©

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125.1.2-区域公共交通条件项目紧邻4大交通主动脉，车行往还上海各区及周边城市均十分便利

200m至宝安公路（宝山至嘉定安亭），北部交通主动脉；

1km至沪太路（太仓至上海火车站），北部交通主动脉；

3.7km至外环沪太路口，通过外环前往虹桥枢纽仅20分钟，前往浦东机场仅40分钟。

4.8km至郊环沪太路口，通过郊环前往南通仅80分钟，前往苏州仅1小时。运营及投资发展部

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集团启动会资料编制模板

135.1.2-区域公共交通条件无缝连接轨交7号线刘行站1、2号出口距离潘广路站仅300米；距离顾村公园站仅1500米本案静安寺CBD

世博园磁悬浮、新国际博览中心大华

长寿路

本项目通过7号线链接上海多个关键区域，通过7号线可直接换乘1、2、3、4、6、8、9、10、13共计9条线路，为区域居民工作、出行提供了极大便利大场镇上海大学顾村刘行&潘广路美兰湖、罗店（至静安寺仅

分钟）；35本案直接辐射范围

本项目辐射区域涵盖顾村、罗店两镇，范围内设顾村公园、刘行、潘广路、罗南新村、美兰湖共5个站点。©

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145.1.2-区域公共交通条件地铁上盖、外环&郊环、沪太路&宝安公路、公交始发站无论自驾或公共交通，来往本项目均极其便利，堪称“综合型交通枢纽”

项目内部规划公交始发站，含6条线路，其中5条连通宝山各区域，1条通往嘉定。

公交、轨交无缝换乘的实现将极大丰富本项目的人流量，提升商业竞争能力。运营及投资发展部

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155.1.2-辐射商圈的人口构成本案主要辐射顾村、罗店两镇，区域内客户以居民为主，分为三类：本地原住民；上海市区导入客户；新上海人

本地原住民：主要分布在老罗店、老顾村、老刘行三老罗店处，年龄层范围较广，消费能力中等，以日常生活消费为主；7.3KM6.9KM

市区导入客户（动迁）：主要分布在地块周边动迁区，来自上海市区各个区域，以北区为主（闸北、虹口、杨浦），年龄层范围较广，消费能力较强，日常生活消费与时尚类消费兼具；美兰湖动迁区

市区导入客户（高端）：主要为分布在美兰湖、顾村公园附近购买高端改善类住宅的客户，消费能力强，日常生活消费与时尚类消费兼具；3.1KM老刘行顾北路动迁区5.7KM顾村公园

新上海人：主要分布在美兰湖、顾村公园、顾北路附近首次置业的客户，是年轻时尚中产阶级，消费能力较强。4.5KM老顾村4.7KM7号线运营及投资发展部

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165.1

商业定位5.1.3

商业竞争市场环境5.1.3-区域商圈5.1.3-主要竞争商业分析5.1.3-商业业态机会分析5.1.3-区域商圈片区商业发展较为落后，当前呈：不集中、档次低、体验性差的特点强势主力业态方面，大卖场仅有世纪联华，无影院，KTV为低端地方品牌项目/区商业类型沿街商业典型品牌人气旺罗店老镇域皇冠假日美兰湖高尔夫农工商超市、来伊份、苹果花园罗店老镇世纪联华北欧新镇奥特莱斯世纪联华、美食广场、一伍一拾、爱乐游、肯德基+转租区世纪联华

大卖场旺奥特莱斯+街区

奥特莱斯、鼎中鼎豆捞、婚北欧新镇弱式商业纱摄影、伊诺咖啡地块东侧动迁区沿街商业肯德基、菜场一般联华超市、ok拉、全家、克里斯汀、德庄、中国黄金、

旺阿迪达斯地块东侧动迁区沿街商业+街区昊元商圈式商业顾村公园烧烤、麦当劳、刘一手、永和大王、房产中介顾村公园依云长街街区式商业沿街商业一般一般依云长街顾村公园昊元商圈华联、伊诺咖啡、鸡公煲运营及投资发展部

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185.1.3-主要竞争商业分析与该项目相比，我司项目在交通条件、体量、租售模式、规划等各方面均占据明显优势绿地正大缤纷城临近7号线顾村公园站，距本项目1.5公里；商业面积共80596㎡（地上62464㎡），其中北楼1-3F共30000㎡采用售后包租模式，地下部分、南楼南楼北楼1-4F及北楼4F采用持有招租模式；目前据传该项目意向引入卜蜂莲花，开业时间在2014年下半年。正大持有整体招租绿地销售售后包租版©运营及投资发展部

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195.1.3-主要竞争商业分析宝山万达距本项目较远，且依托轨交1号线，客户群不同，不作为竞品本项目体量与其接近，定位方面应采取差异化策略，打造宝山另一标杆商业建筑面积地址110,000平方米上海共和新路一二八纪念路路口2012年6月开业时间开发商/营运商建筑形态万达集团

上海宝山万达投资有限公司六层购物中心，三层室外步行街中档区域型购物中心商业定位物业处置方式停车位购物中心：业主持有，对外租赁。室外步行街商铺：对外销售1,200个主要消费群体租金水平周边写字楼白领、及宝山区中至中高收入的家庭型消费人群F1租金报价8-15元/天/平方米楼层入驻品牌商家本项目F1万达百货、玛莎百货、沃尔玛超市、第一食品万达百货、国美电器、ZARA、UNIQLO、CASIO、H&M、GXG、Mo&Co、LEE等刘行站F2F3F4万达百货、大玩家超乐场、屈臣氏、美克美家、倍思家、热风、星动力、豆捞坊、避风塘等主要租户万达百货、大歌星量贩KTV、麦当劳、肯德基、必胜客、星巴克、哈根达斯、望湘园、汉拿山、板长寿司、丰收日等万达广场F5F6万达百货、万达影城丰收日共康路站©

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205.1.3-商业业态机会分析1、填补商业业态空白自发形成的街铺、集中步行街、传统百货超市，是传统商业发展三个阶段，随着本区域快速发展、人口快速聚集，区域现有商业形态不能满足消费者的需求。集购物、餐饮、娱乐、社交等功能于一体的购物中心业态代表着商业发展的未来，而该业态在本区域尚属空白。这是本项目最大的发展机会。2、提升商业业态档次消费者在满足基本需求之后，必然追求消费品质、消费体验。区域现有商业消费形式单一、档次低、体验感差。锁定区域内中高质量消费人群，迎合区域内中高端消费需求，填补区域内中高端消费市场。这是本项目最大的经营机会。3、抢占竞争优势区域市场容量有限，未来较长一个阶段内只能容纳一个大型购物中心，本项目以较高的商业形象、物业条件、经营水平进入区域市场，确立区域商业标杆，在打压现有低水平商业的同时，给潜在竞争对手设置进入门槛。这是本项目最大的竞争机会。版权声明©2008

龙湖地产有限公司5.1

商业定位5.1.4商业定位及业态组合5.1.4-项目SWOT分析5.1.4-项目总体定位5.1.4-项目客群定位5.1.4-项目业态组合5.1.4-功能构成配比5.1.4-项目SWOT分析优势劣

势1、本区域未来人口导入量较大，区内缺乏优质商业项目，市场空间较大；2、本项目交通条件较好，自驾、地铁、公交等均能利到达。1、本区域距离市区较远，目前周边人口数量不足，人口导入需较长时间；2、本项目远离传统商圈，周边商业氛围缺乏，市场培育需较长时间。WST威胁机会O1、周边现有低端商业、低价竞争可能会对本项目的客流有一定分流作用；2、未来可能出现的大型高水平商业的潜在威胁；1、本项目规划有大体量购物中心，业态齐全，集客力强，容易形成项目特点和竞争优势；2、本项目接驳地铁，周边有两个大型公园，如果充分利用能给项目带来大量区域外人群。3、本项目有大量销售型商业，未来经营管理可能对自持商业产生一些负面影响。版权声明©

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235.1.1-商业总体定位总体定位：北城天街——上海西北部首席10万㎡“精致生活、乐享时尚”全天候一站式Lifestyle

center强调体验便捷交通强势业态引领时尚强调参与性，全家动员，增加客户停留时间地铁、公交、自驾版权声明综合枢纽快时尚配合专卖店提升区域时尚水准强化客流吸附能力领衔区域市场©

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245.1.4-项目总体定位版©

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255.1.4-项目总体定位高档本项目商业10万平方米购物中心宝山万达广场11万平方米购物中心大众化绿地正大缤纷城8万平方米

街区商业万尚生活广场&依云长街

合计2.9万平方米街区商业低档版权声明单一业态多元化业态©

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265.1.4-项目客群定位辐射范围客群构成客群数量•

划定原则：考虑竞争因素，项目辐射区域锁定在顾村镇、罗店镇范围内。•

核心客群：顾村、罗店新建商品房导入人口、中心城区动迁人口、本地原住民。•

顾村居民：现状10.2万人、2016年15.6万人、2019年23.7万人。•罗店居民：现状10.1万•

区域范围：东至潘泾河、西至宝山嘉定界、北至石太路、南至外环。•7人、2016年14.3万人、2019年17.1万人。辅助客群：其他通过号线、内部公交枢纽站、&郊环、沪太路&外环宝安公路导入的人群。版权声明©

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275.1.4-项目业态组合版权声明©

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285.1.4-项目业态组合——B1生活食尚大卖场&美食广场作为两大主力店，结合两个地铁出口，组织人流，形成集生活购物、快餐、速食、药妆、小零售等业态为一体的生活美食集市零售：1812平米餐饮：2905平米超市：7325平米地铁出入口意向业态、品牌——

大卖场、美食广场；

零售：万宁、一伍一拾、基本生活、酷乐潮玩；

餐饮：赛百味、食之秘、小林煎饼、西树泡芙、呷哺呷哺、唐饼家、快乐柠檬。集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

295.1.4-项目业态组合——L1潮流品味潮流、品“味”两大主题相结合，集快时尚、专卖店、西餐、面包房、休闲餐饮等为一体，洋气、舒适、有调性零售：6157平米餐饮：1043平米零售次主力店：1180平米意向业态、品牌——

快时尚：ZARA、H&M、MUJI；

零售：Lacoste、C.P.U、ck

underwear、SWATCH、EBT；

餐饮：巴黎贝甜、wagas、星巴克、哈根达斯、麦当劳、必胜客。集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

305.1.4-项目业态组合——L2精致生活快时尚店铺一拖二，配合精品专卖店，形成时尚氛围餐饮以东南亚、日韩特色品牌为主零售：5205平米餐饮：2950平米零售次主力店：1954平米意向业态、品牌——

快时尚：ZARA、H&M、MUJI；

零售：E-LAND、ONLY、江南布衣、ecco、CROWN、hotwind、ME&CITY；

餐饮：避风塘、赤坂亭。集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

315.1.4-项目业态组合——L3全家动员零售以牛仔、运动、成熟装、童装、内衣等为主，配合美容纤体、儿童培训，另加时下热门餐饮，形成全年龄段覆盖楼层零售：3817平米餐饮：5272平米生活配套：1733平米意向业态、品牌——

零售：VANS、阿迪达斯、青山洋服、十月妈咪、E_LAND

KIDS、Paw

InPaw、黛安芬；

餐饮：港丽、小辉哥；

服务：拜尔齿科、曼都发型、美丽田园、潮手潮脚、赢在起点集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

325.1.4-项目业态组合——L4吃喝玩乐强目的性楼层，三大主力商户为：影院、KTV、大中餐。另配各菜系代表热门餐饮品牌，打造区域客户吃喝玩乐首选地娱乐：2280平米餐饮：5605平米影院：4263平米意向业态、品牌——

影院、KTV、大中餐；

餐饮：釜山料理、外婆家、西贝西北菜、麻辣诱惑、望湘园、上海人家、汉泰、屋企汤馆、和民居食屋。集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

335.1.4-功能构成配比请对以下信息进行说明：（按商家经营范围面积统计）1、总出租面积54267㎡、主力店面积占比22.6%。2、每个楼层主要业态：主力店、零售、餐饮、娱乐、服务所占面积及业态占比。3、并对每个楼层的主要业态做代表品牌面积举例——

B1主力店：大卖场，如永辉、华润，7325㎡L1零售：如Lacoste，150㎡；餐饮：如星巴克，200㎡；零售次主力店：如H&M（1复2），2000㎡L2零售：如only，250㎡；零售次主力店同1楼L3零售：如VANS，50㎡；餐饮：如港丽，500㎡，生活配套如曼都发型，250㎡

L4主力店：影院如幸福蓝海，4263㎡；娱乐如好乐迪，2800㎡；楼层B1F1F2F3F4合计业态占比零售18126157520538170餐饮2905104329505272560517775娱乐0主力店

次主力店

生活配套合计12043837910109732500000011801954173301733108211291454267228022804263115881699131345.8%31.3%32.8%4.2%22.6%3.2%100.0%集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

345.1

商业定位2.

研发3.

项目建设管理及技术4.

收益测算5.

后期运营管理规划6.

物业管理返回目录集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

355.3.1

机电系统5.3.1-空调系统5.3.1-强电系统5.3.1-弱电系统5.3.1-商业运营弱电系统5.3.1-给水系统5.3.1-排水系统5.3.1-燃气系统5.3.1-排油烟系统5.3.1-机房布置方案5.3.1-交通设备选型5.3.1-噪声控制5.3.1-灯光5.3.1-公共附属设施返回目录集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

365.3.1

-空调系统请对以下信息进行说明：1、冷热源方案；2、空调系统分区，各区空调负荷计算原则（下表）；3、机房、新风井、排风井、防排烟井、冷热水管井的布局原则；4、各层空调机房、新风机房、风机房及各区制冷机房、锅炉房、换热站的位置、面积；5、室外风冷机组、冷却塔、冷凝器的位置及对相邻建筑的影响分析（遮挡、美观）；估算表单位制冷量

单位制热量

总制冷/制热量插图参数（按系统）

系统选择独立单冷/冷(w/m2)(w/m2)(w/m2)主力百货暖超市影城次主力店、商铺……集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

375.3.1

-空调系统空调、强电负荷计算标准及分区原则空调负荷计算原则室内干球温度及相对湿度新风量（M3/h.P）人员密度（m2/人）允许灯光设及设备散热量负

（NC）噪声区域夏季干球温

相对湿度（

冬季干球温

相对湿度%）

（%）度（oC）度（oC）荷（W/m2）超市主力店电影院餐饮区冰场商铺集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

385.3.1

-空调系统典型位置机电管井及设备方案相关机电管井及设备间设置原则：新风井排风井1.

新风井、排风井结合防火分区每2000m2

左右设置一处；2.

热回收机组根据当地节能要求选配；新风及排风热回收机组设置于屋面；新风管3.

消防排烟井每防火分区预留两处，排烟风机设置于屋面；新风井弱电间4.

结合防火分区设置强弱电间各一处；排风井排风管强电间冷热水管井消防排烟井集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

395.3.1

-空调系统机电管井及设备方案——空调系统方案优化A

取消在每层布置的新风热回收机组，相应新风机房取消。（原方案新风机房设置原则：２０００平米设置一

个，每个约５０平方米）优化后新风机房方案Ｂ

保留热回收功能，新风热回收机组在屋顶集中设置，通过增设新排风竖井送至各层。（新排风竖井每２０００平米设置一组，共约

７Ｍ２／２０００平米）

；Ｃ

增加商业使用面积（４０Ｍ２／２０００平米）：

共计３５００平米

；D

保留了新风热回收功能，节约新风负荷30%优化前新风机房方案集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

405.3.1

-空调系统空调制冷方案制冷机房（Mall）1500平米制冷机房（百货）400平米Mall空调系统：.1

百货、超市、影院及其余商业部分空调制冷系统分别设采用冰蓄冷：2.

集中机房采用冰蓄冷系统1、每年节约电费248万元2、转移高峰电量1554MWh3、增加投资811万元，预计回收期为3.3年4、北京市对蓄冰系统有补助，系统招标时需要求厂家配合办理以便我司取得该项补贴制冷机房布置大样图（冰蓄冷）集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

415.3.1

-空调系统空调系统销售型商业空调方案：1.

销售型商业空调形式按照冷媒多联机预留；2.

屋顶预留各家室外机安装条件；3.

冷媒管道沿预留竖井敷设至各户户内。室外机安装位置集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

425.3.1

-空调系统主机布置方案销售型商业空调方案：1.

销售型商业空调形式按照冷媒多联机预留；2.

屋顶预留各家室外机安装条件；空调冷媒管3.

冷媒管道沿预留竖井敷设至各户户内4.

为避免影响两侧住户，考虑在东西两侧设置隔音屏障，减少噪音对SOHO居民影响。冷媒管管井室外机安装位置集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

435.3.1

-强电系统请对以下信息进行说明：1、市政供电方案，是否设置变电站；2、变配电室配置原则；例如百货变配电室、超市变配电室、自持商业变配电室；3、

开闭站、开关站、变配电室、柴油发电机房的位置、面积、布置原则；4、强电负荷单位用电指标标准（见下表）；说明标准制定的依据；5、电井的布置原则；6、变压器容量计算、供电范围；插图保障负荷形

建筑面积

单位用电指

保障负荷总

切换方式参数式(m2)标（W/㎡）量(KW)主力百货超市双路或柴发独栋酒楼次主力店、商铺销售型商业……集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

445.3.1

-强电系统强电负荷计算标准及分区原则关键点说明：建筑面积单位用电指标序号业态小计1.

商业各业态电负荷均为与集团商运多次沟通达成一致的结果；（㎡）（VA/㎡）1234567电器美食广场纤体美容健身2.

讨论过程中参考了朝阳大悦城、永旺商城、凯德商业项目以及重庆北城天街项目的用电负荷；3.

特殊业态（职场、超市、冰场等）参照了商运提供的商家机电要求；冰场电玩地下车库8

公寓（SOHO）9商业10地下车库111213超市电影院4.

按照国家规范及考虑到项目初期业态调整及日后发展可能，用电指标预留了适当余量。儿童职场。。。。集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

455.3.1

-弱电系统请对以下信息进行说明：1、监控系统；2、安防报警系统；3、门禁系统；4、电子巡更系统；5、BA设备管理系统；6、综合布线；插

图（各系统的系统示意图）7、计算机网络；8、无线WIFI覆盖；9、有线电视；10、火灾漏电报警系统。集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

465.3.1

机-弱电系统Mall机电方案——弱电方案关键点说明：LAN•通用系统设置*综合布线系统（语音、宽带、集中POS收银）；*有线电视系统；*背景音乐系统；*电视监控系统；*周界及入侵报警系统；*电子门禁、巡更系统；*停车管理系统信息管理服务器电影院百货儿童职场冰场*楼宇自控系统•差异性系统设置*信息发布系统1、室外屏体规格数量按照立面统一设置；2、室内每个人流重要分流点设置；*客流统计系统；统计分析服务器摄像机1、设置位置建筑主要出入口；2、主要功能分区出入口集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

475.3.1-商业运营弱电系统请对以下信息进行说明：1、停车管理及移动收费系统；2、智能停车引导系统；3、停车反寻系统；4、背景音乐；插

图（各系统的系统示意图）5、收银系统；6、客流统计系统；7、信息发布系统。集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

485.3.1

-给水系统请对以下信息进行说明：1、站房布置原则；2、给水分区、计量方式、配置标准；插图总建筑面积参数计量方式供水水表大小备注(m2)主力百货超市独立市政独立市政独立市政独立市政儿童职场冰场独立市政(物业)电影院餐饮商铺物业集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

495.3.1

-排水系统请对以下信息进行说明：1、室外隔油池/化粪池/生化池容量及布置点位图，分析对建筑的影响及解决方案；2、室内排水方案；3、室内隔油池布置方案；4、雨水方案。插图集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

505.3.1

-排水系统Mall餐饮部分排污方案排水立管室内厨房要求做器具隔油室外隔油池污水提升泵井集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

515.3.1

-排水系统后街底商餐饮部分排污方案室内厨房要求做器具隔油室外隔油池排水立管污水提升泵井集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

525.3.1

-燃气系统请对以下信息进行说明：1、燃气管道的走向；2、各层厨房的位置布置原则；3、燃气计量表间布置；4、当地燃气设置要求。插图集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

535.3.1

-燃气系统燃气Mall部分餐饮部分排油烟方案：1.

Mall内餐饮燃气外线沿南北双向布置，地下多立管入户，立管接至各层（水平避免穿越防火分区）；2.

地下一层厨房设置窗井泄爆；室内燃气立管厨房泄爆窗井3.

对餐饮布局要求：每层可以分散布置，各层中的位置尽量对位。燃气外线管道集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

545.3.1

-排油烟系统请对以下信息进行说明：1、排油烟系统的排放方案；2、气味、噪声对环境的影响及防范措施。插图集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

555.3.1

-排油烟系统餐饮排油烟Mall部分，餐饮排油烟方案餐饮部分排油烟方案：1.

Soho沿街底商,餐饮油烟沿屋面通过廊桥上至Mall屋面排放；2.Mall内部餐饮油烟沿竖井上屋面排放；Soho底商部分，餐饮排油烟方案1、为保证密封，采用1.5mm厚不锈钢板焊接2、水平段设0.2%坡度，以便排除油污及清洗管道集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

565.3.1-机房布置方案请对以下信息进行说明：1、地库内设备机房的位置及面积要求；2、屋顶机房的位置及面积要求；3、（如有）屋面绿化、屋面配套功能、屋面设备、设备围挡的设计思路；插图集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

575.3.1-机房布置方案地库机电方案——主机房布置方案消防安防中控室（soho用）消防安防中控室（Mall用）商铺计算机房开闭站分界小室电信电视机房分界小室高基消防控制室低基生活水泵房（住宅用）低基电信电视机房低基地下一层主机房布置图集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

585.3.1-机房布置方案地库机电方案——主机房布置方案变配电室（主力店）

变配电室（儿童职场）变配电室（影院）变配电室（Mall）变配电室（冰场）变配电室（超市）变配电室（Mall）变配电室（Mall）给水机房（商业）500m2变配电室（Mall、制冷机）中水机房变配电室（SOHO）换热站(商业)变配电室（soho）地下二层主机房布置图集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

595.3.1-机房布置方案地库机电方案——主机房布置方案制冷机房（Mall）制冷机房（百货）制冷机房（超市）消防水泵房500m2地下三层主机房布置图集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

605.3.1-交通设备选型1、扶梯：技术参数。2、

客梯：技术参数。3、

货梯：技术参数。4、

客货两用梯：技术参数。5、

中庭观光梯：技术参数。6、消防电梯：技术参数。7、步道梯：技术参数。集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

615.3.1-噪声控制请对以下信息进行说明：1、特殊业态如影院、KTV、酒吧、游戏厅等降噪方案。2、室外空调机组、风冷机组、冷却塔、冷凝器的降噪及减震方案。3、空调机房、新风机房、排风机房、排烟机房、送风机房、空调冷机房、柴油发电机房、水泵房、设备转换层的降噪及减震方案。集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

625.3.1-灯光插图请对以下信息进行说明：1、建筑立面照明方案（效果）；2、园林景观照明方案（效果）；2、室内照明方案，例如：公区照度、色温、重点部位效果。集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

635.3.1-公共附属设施插图请对以下信息进行说明：1、遮阳：系统型式；2、中庭悬挂点位及型式。集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

645.3.2

结构5.3.2

-

结构选型5.3.2

-

结构转换2.3.-

荷载取值–结构缝返回目录集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

655.3.2-结构选型插图请对以下信息进行说明：1、主体结构各部分的结构选型；2、特殊空间的结构选型，如电影院、儿童职场、冰场等大空间，过街廊桥、等；3、特殊需求引起的非常规结构形式如入口构筑物、超大型LED屏等集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

665.3.2-结构选型结构选型——特殊空间2#过街廊桥1#过街廊桥儿童职场儿童职场、冰场、电影院：大空间，顶板采用空间网架或钢桁架结构冰场电影院1#、2#过街廊桥：钢桁架结构过街廊桥集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

675.3.2-结构选型结构选型——廊桥结构计算简图1#过街廊桥2#过街廊桥集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

685.3.2-结构转换请对以下信息进行说明：1、商场与上部住宅/SOHO的结构转换情况说明；插图集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

695.3.2-结构选型结构选型——主体结构商业mall：钢筋混凝土框架结构商业裙房：钢筋混凝土框架结构住宅：钢筋混凝土剪力墙结构Soho：钢筋混凝土剪力墙结构商业mall可售底商商业mall可售底商

商业mall地下车库还建楼：钢筋混凝土框架剪力墙结构单建地下车库：无梁楼盖结构商业mall及soho地下车库：钢筋混凝土梁板结构soho地上主体建筑地下车库还建楼soho地下车库住宅单建地下车库集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

705.3.2-结构转换结构选型——结构转换适用范围：soho与底商之间在4层底部设置结构转换夹层。结构转换层转换层结构布置图注：绿色线条为转换梁黄色粗实线为转换墙肢集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

715.3.2-结构转换底商分析——SOHO下结构转换剖面图关键点：SOHU住宅经过结构转换适应商业要求集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

725.3.2-结构转换关键点：SOHU住宅经过结构转换适应商业要求底商分析——SOHO下结构转换平面放大图SOHO下结构转换剖面图1F集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

735.3.2-荷载取值请对以下信息进行说明：1、商场中各业态的荷载取值说明，如：一般专卖、公共区域、主力店、超市（卖场区、库房区、生鲜区等）、餐饮、电影院、冰场、建材、儿童职场等；2、特殊区域荷载，如主卸货通道、卸货区、屋面绿化导致的荷载变化等3、说明选取标准的依据（国标取值、租户需求、余量考虑等）；插图集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

745.3.2-荷载取值商业MALL中特殊业态活荷载取值活荷载（KN/m2）序号区域超市备注数据来源：家乐福大卖场建造要求1015卖场、仓库收货区1数据来源：CGV影院设计要求30卸货区3.5办公区主力店、次主力店2345.0普通商业卖场数据来源：趣志家(KidZania)职场体验乐园的工程条件5.07.0放映室、观众厅空调设备室电影院餐饮区厨房降板区域填料计入恒载5.012普通职场体验区放置飞机、消防车等大型

设施，此区域为大挑空，

为以后做夹层预留出条件，必要时考虑结构加固职场体验乐园数据来源：华夏柏欣冰场工程条件562016含扫冰车及滑冰者冰面做法计入恒载冰场2.5集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

755.3.2-结构缝结构缝（温度变形伸缩缝、沉降缝、超长应力缝）对立面、室内平面布置、商家店铺分割的影响集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

765.3.3

公区精装5.3.3

-

精装定位及风格5.3.3

-

精装资源的选择5.3.3

-

精装范围及面积5.3.3

-

精装成本及敏感点分析5.3.3

-

主要装饰材料样板5.3.3

-

装样板段内容及计划5.3.3

-

精精装修各单项形式分析及影响5.3.3

-

精装修工程返回目录集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

775.3.3

—

精装定位及风格请对以下信息进行说明：1、集团\商业\地区公司对该项目的精装设计要求；2、地区公司对该项目精装修效果的理解；3、根据整体商场及业态功能定位，描述商场公区精装修标准定位及风格，对设计效果的把控；123、设计模块的运用；插图、精装效果主要控制点；、主要空间的效果展示；集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

785.3.3

—

精装资源的选择请对以下信息进行说明：1、设计资源的使用：1新资源：考察报告，须注意事项2旧资源：须注意事项，改进措施2、施工资源的使用：1新资源：考察报告；须注意事项2旧资源：须注意事项，改进措施插图集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

795.3.3

—

精装范围及面积请对以下信息进行说明：一、用平面图表示精装修范围；二、统计精装面积；三、室内各主要空间及面积；1后勤管理区：123商管用房及其他地下车库后勤通道、楼梯2公共区域：插图12公共走廊坡梯、扶梯、垂直梯3卫生间：123母婴室男女卫、残卫及家庭室吸烟室、茶水间（清洁间）4主出入口及客流聚集区：12出入口中庭集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

805.3.3

—

精装成本及敏感点分析请对以下信息进行说明：1、精装修单方及总成本控制标准；2、对成本的较大影响因素进行分析；3、室内各主要空间成本控制标准1

后勤管理区2

公共区域3

卫生间4

主出入口及客流聚集区4、成品化的比例插图5、设计方案及材料对后期运营中的维护成本的节约；6；主要材料的成本控制目标集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

815.3.3

—

主要装饰材料样板请对以下信息进行说明：1、室内主要装饰材料（如天、地、墙）的选材说明；2、各主要空间特殊材料的选材说明；1234后勤管理区公共区域卫生间主出入口及客流聚集区3、特殊材料、工艺的可实现性插图12地域因素本地区实际完成的案例4、特殊材料、工艺的效果及对造价的影响集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

825.3.3

—

精装样板段内容及计划请对以下信息进行说明：1、精装样板段选择区域位置的要求；123满足现场土建施工需求对成本测算具有指导作用对批量、大面积施工起到参照、优化的作用2、精装样板段具体范围、内容；1范围：卫生间+标准层公共走廊，具体面积以实际情况而定，但须综合考虑达到的效果及造价成本的合理插图2内容：须为真实效果区域，完成精装修、灯光、导示、店面陈列的全部内容，机电管线、末端的施工必须按真实情况排布，以反映真实的层高并考虑日后设备、管线的检修3、精装样板段具体实施时间计划；整体施工进度不超过40天集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

835.3.3

—

精装修各单项形式分析及影响请对以下信息进行说明：1、公区导示系统：安装位置的选择，与装饰完成面的关系2、灯光：建筑层高的影响，考虑对中庭挑空、店面等区域的影响插图3、店招：列举具体样式并考虑与相邻店招、通道、层高、天花、机电设备末端的关系集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

845.3.3

—

精装修各单项形式分析及影响请对以下信息进行说明：4、天花:列举各功能区采用的形式及对建筑、机电的要求，还需考虑与设备末端的关系如：消防喷淋、烟感、挡烟垂臂、防火卷帘、逃生指示、排烟口、各种风口、检修口等及后期上人维护等需求5、地面:列举各功能区采用的形式及对建筑、机电的要求，另须考虑楼宇间的伸缩缝处理方式，机电点位、给排水点位的设置、保护及隐藏方式，特殊区域对防滑及坡度的要求，不同材料、区域间的收口处理方式插图集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

855.3.3

—

精装修各单项形式分析及影响请对以下信息进行说明：6、墙面：列举各功能区采用的形式及对建筑、机电的要求，机电点位的预留位置，什么部位需特殊处理以便易于维护，踢脚的处理方式等7、柱子：列举各功能区采用的形式及对建筑、机电的要求，点位的预留，特殊部位的处理方式、踢脚的处理方式等插图集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

865.3.3

—

精装修各单项形式分析及影响请对以下信息进行说明：8、服务台：参考精装标准9、玻璃栏板栏杆：参考精装标准10、中庭侧板：参考精装标准11、电梯轿厢：参考精装标准12、男女洗手间：参考精装标准13、婴儿房：参考精装标准14、残障人士及家庭用洗手间：参考精装标准插图15、吸烟室：参考精装标准16、检修口、空调口：列举各功能区采用的形式17、室内门：列举各功能区采用的形式集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

875.3.3

—

精装修工程请对以下信息进行说明：1、总工期：1与土建、结构、机电交付界面；2进场施工开始时间、隐蔽工程点评阶段、商家进场配合阶段、最终交付日期；2、工程管理：（1）运用了集团、地区公司哪些标准、模块等插图3、风险点及控制措施：1在整个过程中将会出现的风险有哪些；2如何去规避及控制的方法；集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

885.3.4

景观5.3.4-景观定位及策略5.3.4-景观设计原则5.3.4-景观空间要求及交通分析5.3.4-景观设计分解5.3.4-景观成本管控5.3.4-景观施工管控返回目录集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

895.3.4景观——景观规划管控景观规划主要内容1.

景观定位及策略2.

景观设计原则3.

景观空间要求及交通分析5.景观设计分解5.

景观成本管控6.

景观施工管控管理需求：集团商运部应有部门安排景观专业人员对景观定位及策略、设计原则、空间要求及交通分析等内容进行把控。集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

905.3.4景观——“景观规划”内容调整建议建议增加的内容：3.

景观空间要求及交通分析1.

货运通道和客运通道分析5.

景观设计分解1.

屋面景观与屋面设备、竖井、管道2.

景观导视系统3.

景观与LOGO4.

景观与店招5.

景观照明与泛光照明6.

景观与地面停车场7.

景观与小市政管线8.

屋面景观与屋面排水9.

景观与地面排水10.

市政管道检查井井盖处理11.

隔油池井盖处理、对地面材质、周边环境的影响。集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

915.3.4景观——“景观规划”内容调整建议建议增加的内容：6.

景观施工管控1.

景观施工计划与小市政管线施工计划的结合。2.广场中必须预留进行大型商业促销活动的供电位置；在售卖亭位置也必须提供用电点。3.

小市政管线对构筑物及树木选择、种植的影响4.

覆土深度对树木选择和种植的影响5.

屋面绿化与雨水排放系统施工的管控6.

屋面设备与景观的结合（注意设备遮挡、设备通风散热以及基础高度）7.

屋面绿化覆土与伸缩缝的处理8.

室外预留电源的处理9.

屋面绿化覆土与采光顶连接处的处理集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

925.3.5

资产管理5.3.5

-

资产清单5.3.5

-

资产评估返回目录集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

935.3.5-资产清单涉及内容1\明确资产清单移交时间原则上是进行场地移交时同时进行,是一段时间周期或分阶段移交。2\明确资产清单内容根据设计和造价明确大的内容。3\明确资产清单移交的责任人集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

945.3.5-资产评估资产评估明确资产评估的时间和评估模型集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

955.3.6

建造标准5.3.6-商业建造标准5.3.6-专项技术标准返回目录集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

965.3.7

租户协调5.3.7-前期信息调查5.3.7-关键节点管控要点5.3.7-租户管控要点5.3.7-开业前租户风险预估5.3.7-其它补充内容返回目录集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

975.3.7-前期信息调查（能源收费信息）.填写原则：1、按各招商业态、商管物管用房、公共区进行说明；2、按水电气热等能源进行说明；3、明确收费主体（能源单位、物业）；4、若存在部分能源按时段计费，需进行说明；5、以上几点情况外特殊情况说明。插

图（明确各业态及商管用房、物管用房、车库所占比例）集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

985.3.7-前期信息调查（能源收费信息）.《XXX城市XXX项目商铺能源收费调查表》（XX年XX月XX日更新）专业分类（供电、供气、供暖与制冷、给水、污水、电信与电视、临时水电等）基本信息序号备注单价（元/一级业态二级业态收费时段收费主体专业备注计量单位）123超市百货主力店及主题卖场零售45餐饮娱乐餐饮娱乐KTV678游戏厅健身910其它招商业态美容纤体洗衣房洗车111213。。。。商管物管用房其它总说明集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

995.3.7-前期信息调查（特殊或习惯性约定）按项目所在城市、区域行业规定或惯例，请对以下信息进行说明：1、市政能源施工、接通单位要求2、市政能源验收情况及流程3、市政能源材料及计量用具标准及要求4、店铺消防验收标准及要求5、店铺开业前其它验收标准及要求《XXX城市XXX项目商铺习惯操作调查表》（XX年XX月XX日更新）基本信息专业划分行业规定或习惯操作模式序号备注管材计量用具施工单位验收单位

相关收费说明相关流程其它说明123456店铺供电店铺天然气店铺给水店铺污水店铺其它专业店铺消防验收店铺其它开业前验收789店铺给水店铺给水10

。。总说明集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

1005.3.7-关键节点管控要点请对以下信息进行说明：1、分内部移交（可分几次或几个区域）、主力店移交（可分几个）、租户验收启动等关键节点插

入关键节点计划2、说明移交区域或范围、计划时间、参与单位、前提条件（若部足，则需说明此条件满足计划完成时间）满移交区域

或范围参与单位关键节点计划时间主办单位技术中心目的前提条件移交单位

接收单位

协办单位1移交区域的土建、机电工程全部完工；1工程移交：仅为管理权限

移交，2具体成保责任、维保责任

仍由相关责任方承担。资料移交：相关工程合同（复印件）、相关图纸、相关手6上下水、强弱电等市政能源接通（不含天然气）；移交区域的机电系统联动调试完成；移交区域的消防验收全部完成；345明确到具

体轴线及

楼层地区公司商

项目施工团业运营团队

队，物业公（含物业）外部移交会前1-2个月地区公司项目团队内部移交2公共区域的精装修完成；司相关验收批准、接用许可手续及资料齐备。***（7）若上述条件未满足就进行内部移交，需明确相关条件满足的计划时间续文件将在移交范围外部移交会(主力店1)集团TC，地区公司项目团队，物业公司明确到具开业前2-6个月，

地区公司

地区公司或，按合同约

商业运营

商业运营12承租合同签订完毕；租区内，由我方负责施工的内容已施工并验收完毕；外部移交会(主力店2)

体轴线及楼层外部移交会(主力店3)租户租区内管理由租户负责定时间部团队明确到具开业体轴线及楼层前1-2个月，

地区公司或，按合同约

商业运营1租户区域的装修、机电工程全部完工，并具备验收条件；租户，集团TC，

对租户区域内装修、机电工程内地区公司项目团队，物业公司

容进行验收租户验收启动2各类报审及验收资料齐备。定时间部集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

1015.3.7-租户管控要点（各业态工程标准配置管控要点）请对以下信息进行说明：1、项目中商业的总图布局（可链接）；2、分专业说明商业主要业态（主力店、电影院、儿童职场、冰场、超市、专卖区插图等、商街等）的工程交付条件标准配置；参见“租户协调工作流程文件一”，仅填写设计参数部分。文件一《XXX城市XXX项目商铺工程技术条件汇总表》（XX年XX月XX日更新）专业分类（供电、供气、供暖与制冷、厨房排烟、给排水、结构荷店铺基本信息载、电信与电视、临时水电）序号备注单铺面积

店铺面积（m2）

（m2）商户需求参

现场实际参

运营实际参铺位号

层数店铺名称业态设计参数专业备注数数数12345678910参数小计集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

1025.3.7-租户管控要点（各业态工程标准配置管控要点）儿童职场5000平米电影院7000平米主力店40000平米冰场3600平米超市14000平米儿童职场5000平米主力店40000平米冰场3600平米电影院7000平米集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

1035.3.7-租户管控要点（租户进场装修管控要点）西区1F租户临时用水点平面主力百货临时用电点临时用水点集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

1045.3.7-租户管控要点（租户装修图纸审核要点）租户装修报审图纸清单及要求图纸内容及要求序号图纸名称备注装修设计方案封面及1.

包含封面、图纸目录、相关设计说明。相关设计说明12.

相关设计说明包括主要建筑材料和重型设备的清单、工程进度表、配套事项等。1.

包括家具和设备在内的总内部布置，标出标高及材质。2.

所有加置隔墙（采用内隔墙的形式）的位置、厚度、高度和材料。3.

安装在天花板空隙内部的型架和设施，标出相关尺寸及材质。商铺装修平面布置图4.具有大于基本建筑结构所允许负荷的重型设备位置应反映在图纸上，并提供这些设备的全部详细情况，包括尺寸、重量及厂商建议的安装方法等。插入室内公共区效果

图25.地面装修类型、地台用料及其水平，如地台填高需标出地面标高，请说明其填料之密度及重量。如用地毯需满足防火要求，并减少粘贴材料。1.

标明商铺橱窗、剖面图及入口的施工图。34商铺剖面图2.

关键及交叉部位的剖面图1.

有比例标识的店铺立面图。商铺招牌标识相关图2.

招牌标识施工材料、灯光标准、字型及大小、装饰五金、颜色、连接及支撑方法。纸3.

隐藏五金及设备的位置，如变压（镇流）器、电线护管、检修板位置。4.

与店面的连接方法。根据总体室内档次和效果、基调，请对以下信息进行说明：1.

所有灯具、风口、喷淋头、报警探测器、扬声器、检修口等物件的位置和尺寸。2.

照明图、附带照明灯具供应资料的明细表，如数量、功率数和相关说明等。3.

天棚布置图应标出标高和材质。材质应符合消防要求。56天花板布置图4.

吊顶内不允许作为储蓄物品空间；吊顶内不可设置可燃物件；固定吊顶必须设置检修口（尺寸参考450mm*450mm）。1.

表明的有主要负载和设备回路的电气系统图。2.

配电箱的额定值、型号以及位置。3.

详细的电气需求计算。1、项目中商业的室内外精装修效果图（可链接）；4.

所有照明开关的位置、壁灯和落地灯、电话、通讯等的布置；要在平面图上标明任何暗管和明管。电气系统布置及示意5.所有照明和动力用电回路以及相关联的控制开关的布线图，标明导线、线管、线槽和桥架的型号、规格、敷设方式、走向及图所带负荷。6.

配电箱开关的规格及位置，每回路标出各自不同的配电用途，配电箱内张贴系统图。7.

租户如使用不可中断供电的电气设备（如电脑终端），需自备UPS（不间断电源）。2、租户区域装修、店招、与公共区域相邻区域灯光、陈列窗效果、基调、材料标准等1.

送风分配系统布置，标明管道系统的尺寸，供气和回风百叶窗尺寸及绝热材料的使用等。2.

空调系统的控制简图。78空调通风相关布置图1.商铺内给排水设备布置。给排水平面及系统图2.

给排水管道的管径、管材和分布走向；排水管道需分类接不同类别管道排放。3.

厨房/配餐间（如有）防水系统及安装详图。参见《租户装修报审图纸清单及要求》1.图纸上应标出消火栓、喷淋、自动报警、防排烟、应急照明、疏散标志、灭火器布置图。火灾应急照明、门口疏散指示照明。2.

图纸上应标出各种管道、管材和线路管径的大小、材质及分布走向。商铺消防设施布置图93.

不允许有固定设备、储藏物品或经营活动阻挡消防设备的操作，消防设备外不允许有其他不符合政府要求的装饰或涂色。1.第一级隔油装置及第一级油烟净化装置的管道设计图；各餐饮店铺在其区域内自行设置油烟净化器及排油烟风机，并达到排放标准后排接驳排油烟水平干管；相关排烟处理装置（如喷水烟罩、空气净化过滤器、静电除尘等）应符合环保及消防要求。2.

各餐饮店铺在其区域内自行设置的排风处置装置（如排风机、活性炭过滤器等）应符合环保及消防要求。3.

厨房/配餐间（如有）防水系统及安装详图。10

餐饮商铺需准备图纸11

商铺效果图（彩色）4.

燃气管道及附属配套设施设计图，需满足政府部门有关规定，并设置燃气泄漏报警装置及事故排风系统。12

材料清单及说明13

其它阻燃材料证书及相关说明集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板

1055.3.7-租户管控要点（租户装修图