标杆房企项目投资测算实操

投资测算实操投资策划中心2015年11月【考试题解析】某项目A地块占地10.46亩（纯净地），可建面积3.32万㎡，预计货值3.56亿元（预计最终利润0.36亿）。（B+C）地块占地43.21亩（全部已开工并达预售条件），建筑面积10.05万㎡，已售2.97万㎡，销售额3.78亿（预计该部分最终利润为0.26亿）；未售面积7.08万㎡，未售货值7.60亿（预计该部分最终利润为0.76亿）。账面成本8.92亿元中，利息成本1.02亿全部没有发票（不参与利润计算），其中：A地块账面成本1.12亿,(B+C)地块账面成本6.78亿。另，账面有2.30亿预收账款、6.52亿股东借款以及0.10亿注册资本。假设除此以外并无其他资产、负债。现对方提出以总作价7.48亿（含归还股东借款，不含已售部分的权益）转让至我司。交易是否可行？为什么？（注：成本分摊按建筑面积比分摊，不考虑交易过程产生税费及资金时间成本）【二手项目对价计算】不考虑已售部分账面成本净利润0.36净地在建工程已售1.124.7827.02亿0.760.26【二手项目对价计算】不考虑已售部分①BC地块未售货量对应的已投入成本=6.78*(7.08/10.05)=4.78亿②项目总未售地块对应已投入成本=1.12+4.78=5.90亿③项目预计可以产生利润=0.36+0.76=1.12亿④项目总价值=5.9+1.12=7.02亿总作价7.48>7.02，故交易不可行。【二手项目对价计算】考虑已售部分账面成本

预收账款

净利润净地在建工程已售1.124.780.360.760.2622.3净投入：1.12+6.78-2.3=5.6净利润：1.38【二手项目对价计算】考虑已售部分①项目现有的净投入=1.12+6.78-2.3=5.6亿②项目预计可以产生利润=0.36+0.26+0.76=1.38亿③项目总价值=5.6+1.38=6.98亿④总作价7.48>6.98，故交易不可行。【延伸题】某项目占地438亩，容积率2.0，原始地价89万/亩，楼面价667元/㎡。总建面58.71万㎡。开发情况：一期占地145亩，总可售9.32万㎡，已售8.62万㎡，未售0.7万㎡；二期占地75亩，总可售8.82万㎡，已售1.21万㎡，未售7.61万㎡；三期为存地（未开发），占地218亩，总可售44.84万㎡。项目投入情况：一期目标总成本54145万元；一期账面已投入成本：

41866万；二期目标总成本44666万元；二期账面已投入成本：

17160万；三期土地款：2.56亿（只支付了1.31亿，仍有1.25亿未付）；项目公司账上显示有现金0.03亿，与其母公司往来款0.26亿（债权），负债2.4亿元。测算情况

：一期已建未售部分存货测算，可得：销售收入5925万，税金813万（13.75%）；二期已建未售部分存货测算，可得：销售收入44152万，税金4002万（9.06%）。根据上述资料数据，如何针对已建未售存货及未建存地给该项目报价？交易对价计算思想负债合理溢价总资产交易对价核心资产预估存货价值其他资产（现金）其他资产（往来款）总资产存地对于存地，先按账面价计算，溢价后期考虑对于存货，原则上不考虑溢价，甚至折价一期估值建面成本收入税金目标总成本：54145万账面已投入：41866万已售未售8.62万方0.7万方5925万813万需追加：（54145-41866）*7.5%=918万占7.5%一期未售部分估值=销售收入—税金—追加投入=5925万-813万-918万=4194万一期：（存货）①一期目标总成本54145万元；②一期账面已投入成本：

41866万；③已建未售比例(按建面):7.48%；④已建未售部分若要达到竣工仍需投入（追加投入）

[（①—②）*

③]：918万；⑤已建未售部分存货销售收入5925万，税金813万；二期：（存货）①二期目标总成本44666万元；；②二期账面已投入成本：

17160万；③未售比例(按建面):86.29%；④已建未售部分若要达到竣工仍需投入（追加投入）[（①—②）*

③]：23735万；⑤已建未售部分存货销售收入44152万，税金4002万；一二期预估存货终值=

[销售收入—税金—追加投入]=（5925万-813万-918万）+（44152万-4002万-23735万）=20609万一二期预估存货价值折现（三年期，8%折现率，）：15222万三期：（存地）①存地账面价值：2.56亿（只支付了1.31亿，仍有1.25亿未付）【89万/亩，楼面价667元/㎡】综上可得，建议交易对价为：交易对价

=

一二期预估存货现值

+

三期存地账面价值+

现金

+

与母公司的往来款（债权）

-

负债=

15222

万

+13100万

+

300万

+2600万

-

24000万=

7222万【第一题：基础指标计算】江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，土地价格260万/亩，预计市场高层精装售价7500元/㎡，集团江苏省高层精装建造成本参考值3600元/㎡（不包含红线外成本及费用）。销管费率按5%考虑，契税按3%考虑，营业税及附加5.7%，土增税税率表如下（由于产品定位等原因，未能满足土地增值税免征条件）。全部投入均为自有资金，不考虑内部计息。不考虑土地增值税、所得税等预征的情况。请计算该项目的单方销售净利率和土地获利倍数。【第一题】提示•

利润总额=收入-成本-销管费-营业税-土增税•

应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数•

增值额=应税收入－扣除项目•

扣除项目=（土地成本+建造成本）×1.3

+

相关税金利

润收入

成本

费用

税金4)营业税：7500×5.7%=427.5元/㎡2)成本：土地260万×1.03÷666.67÷3=1339元/㎡1)收入：7500元/㎡3)销管费：2)成本：建造7500×5%=375元/㎡建造成本3600元/㎡•

扣除项目=（土地成本+建造成本）×1.3+相关税金单方抵扣项=

(1339+3600)×1.3+427.5=6848元•

增值额=应税收入－扣除项目单方增值额=7500-6848=652元•

因不满足免征条件，仍需缴纳土增税•

应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数单方土增税=652×30%=196元利

润收入

成本

费用

税金4)营业税：7500×5.7%=427.5元/㎡2)成本：土地260万×1.03÷666.67÷3=1339元/㎡5)土增税=196元/㎡1)收入：7500元/㎡3)销管费：2)成本：建造7500×5%=375元/㎡建造成本3600元/㎡6)利润总额7500-(1339+3600)-375-427.5-196=1562.5元单方净利率=1172÷7500=15.6%，土地获利倍数=1172÷1300=0.9【第一题—附加１：成本调整】江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，土地价格260万/亩，预计市场高层精装售价7500元/㎡，集团江苏省高层精装建造成本参考值3600元/㎡（不包含红线外成本及费用）。挂牌文件约定，建设单位需无偿为政府修建一条长约2.5km的一级公路，包括路灯、排水、排污设施，路面宽12m，中间预留1.2m绿化带，路面须铺设沥青，工期一年。请计算测算时应考虑增加多少总成本？【第一题】附加１①

先算工程量

2500m×12m=30000m2②

测算沥青公路单价(

含路灯、排水、排污、路测石、路灯)：450元/m2③

总成本增加＝30000×450＝1350万【第一题—附加２：成本关注点】江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，土地价格260万/亩，预计市场高层精装售价7500元/㎡，集团江苏省高层精装建造成本参考值3600元/㎡（不包含红线外成本及费用）。投资测算阶段，开发成本应有哪些关注点？土地成本地质情况公共配套行政规费车位配比地形地貌抗震烈度市政配套人工材料人防工程开发成本十大关注点【第二题：发票不足】•

请问在座的各位同事，有没有接触过二手项目？•

请问在座的各位同事，有没有就二手项目向主席汇报过？主席经常会问，税后每亩是多少钱？【第二题：发票不足】海南海口某二手项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，合作方要求作价260万/亩，原始地价120万/亩并有发票，另外公司账上关联方借款利息成本2500万，土方成本3000万，均没有合法票据，此外账上无其他成本。请问，收购后每亩单价及楼板价？•

我司百分百收购该项目股权；•

合作方要求净收260万／亩；•

收购产生的税费即时缴纳；【第二题：发票不足】应纳税额＝增值额＊税率

－

扣除项目＊速算扣除系数扣除项目＝（土地成本＋建造成本）x

1.3

＋

相关税金＝（120＋0）x1.3＋

0＝

156万／亩增值额

＝

应税收入－扣除项目＝

260－

156＝

104万／亩增值率：104/156＝

66.67%

，

应纳税额

＝

104x

40%

－

156

x5%＝

41.6－

7.8＝

33.8293.8万／亩，1468元／平方米【第二题：发票不足】•

个案中，卖方要求的是净收260万／亩，换言之，在他提的方案中，我们是需要替其缴纳企业所得税的，所以：＝（260

－

120－

33.8）x0.25＝

26.55万／亩320.35万／亩，1601.74元／平方米【第二题：发票不足】江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，合作方要求作价260万/亩，原始地价120万/亩并有发票，另外公司账上关联方借款利息成本2000万，土方成本2000万，均没有合法票据，此外账上无其他成本。预计市场高层精装售价7500元/㎡，我司建造成本3600元/㎡。销管费率按5%考虑，营业税及附加5.7%，我司考虑收购该项目，全部投入均为自有资金，不考虑内部计息。请计算我司收购该项目最终实现的销售净利率和土地获利倍数（不考虑收购产生的其他税费）。①

收入：7500元/㎡②

成本：土地成本（有票）=120万÷666.67÷3=600元/㎡，建造成本3600元/③

费用：销管费=7500×5%=375元/㎡④

税收：

营业税及附加=7500×5.7%=428元/㎡

土增税单方抵扣项=

(600+3600)

×1.3+428=5888元单方增值额=7500-5888=1612元，增值率=1612÷5888=27.4%单方土增税=1612×30%=484元⑤利润总额（单方）=收入-成本-销管费-营业税-土增税=7500-(600+3600)-375-428-484=2013元⑥单方净利润=利润总额-所得税=2013×(1-25%)=1510元⑦净利润=1510×20万=30200万⑧我司实现净利润=30200-(260-120)

×100=16200万⑨净利率=(16200÷20万)

÷7500=10.8%，土地获利倍数=16200÷(260×100)=0.62【第三题：引入融资资金】某区域主导的项目地价30万/亩，占地面积333亩，相关开发费用共计2亿元。地价款由集团投入自有资金支付，并于2015年1月1日一次性付清。项目于2015年6月1日开盘，6月30日回笼自有资金3亿元，12月31日前再次回笼自有资金3600万元，不考虑反计息。此后项目可利用销售回款滚动开发，无需集团再投入资金。现有以下两种资金方案（见下页）。请分别说明两种资金方案中，项目能否满足成就共享计提条件？若能，成就共享金额为？若不能，请说明原因。(1)未能获取项目融资，相关开发费用（2亿元）均由集团自有资金支付，假设该部