2022房地产行业投资策略 行业有望保持长期景气

房地产行业投资策略行业有望保持长期景气婴儿潮人口结构等宏观大方面和行业中观层面供求关系打算行业将保持长期景气，

政策调控有利于延长行业景气，但更重要的是有利于提高行业竞争门槛和集中度，使

得将来的行业景气将更多地为具有很强竞争优势的强势大中型企业所享有。

婴儿潮铸就地产中长期牛市

二战后众多国家消失婴儿潮，其中以美国、日本和韩国最为典型。婴儿潮从年轻

到成年成长的人口结构打算了美国房地产和股市长达３０年的大牛市，巩固和提高了

其世界领导地位；婴儿潮时代亦打算了日本和韩国经济的快速崛起，他们是两国成为

世界强国的开拓者。现在，轮到婴儿潮时代的年轻中国了。

经过大量的资料收集和数据加工，我们得到的结论是：婴儿潮时代在经济上的人

口红利巨大，在婴儿潮成员进入３０岁前后，人口红利集中体现在地产红利及其牛市

上；婴儿潮时代的地产红利表现为大规模婴儿潮成员对房地产长时间的基本居住需求、

消费升级和不动产投资需求；房地产牛市表现为地价和房价的长期上涨，持续时间达

１５年以上，房产消费时代平均每年房地产价格涨幅超过１５％。

２００５年末，中国处于１５－６４岁的壮年人口占到总人口的７１％，０－１

４岁的少年人口占总人口的２２％，二者合计占９８％，仅次于巴西（９４％）和印

度（９５％）。由此可见中国之年轻，人口红利前景之巨大，亦可见地产牛市之进程。

因此，不懂得中国的人口结构，不讨论中国的婴儿潮，就不会懂得中国房地产行业发

展趋势和前景。

城市化构成真实消费基础

曾经有评论说１９９０年月以来世界进步的动力来自于两个方面：美国的高科技

和中国的城市化。自１９９０年以来中国城市化率连续１７年年均增长１．１个百分

点，贡献中国经济增长的７０％。依据城市地理学纳瑟姆曲线的结论，城市化率处于

３０－７０％之间时，城市化将加速进展。中国的城市化进展进程已经证明了该理论，

１９９５年城市化率突破３０％后，截至２００６年平均每年增加１．４个点，而１

９７８－１９９０平均每年只有０．７个点。

以每年１－１．５个百分点城市化增长速度的不同假设，测算实现中国实现纳瑟

姆曲线７０％城市化率所代表的高速进展阶段的时间，结果表明在２０２３－２０３

２年之间，取中间值，即城市化进程为房地产行业供应的真实消费需求可持续到２０

２５年。

城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，我们以城市化每年增加的百分点数来

测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。结果显示，城市化所增加的人口

每年将新增３．５－５．３万平米住宅需求量，这部分人的居住需求基本上需要从商

品房市场满意。最近三年平均每年住宅竣工面积是４亿平米，因此，城市化提高新增

的城市人口能够消化现有竣工面积，支持目前的住宅开发规模。

城市化其次表现为城市质量和环境的提高，我们以城镇旧房改造拆迁来衡量。最

近几年的城镇旧房拆迁率在３－５％之间；假如以房屋５０年建筑寿命计算，则每年

拆迁率为２％；以７０年住宅产权计算，则每年拆迁率为１．４％。假设拆迁后所需

住宅面积为拆迁前的１．５倍，则０．５－２％的不同拆迁率增加的住宅面积为８３

００万平米到３．３亿平米。考虑到《物权法》和拆迁成本越来越高的影响，我们接

受１％的拆迁比例，即城镇每年将因拆迁增加１．６５亿平米住宅需求，占目前年竣

工面积的４１％，这部分需求中的绝大部分可能通过经济适用房、中低价配套商品房

等保障性住房体系来满意。

强势龙头将共享更多行业景气

投资者和市场目前对２００８年的资金紧缩最关注，对此，我们认为，资金紧缩

不会是全面的规模压缩，再融资的紧缩将主要体现为条件提高和融资频率掌握，例如：

公开增发的募集资金投向可能要求土地证、用地规划证的法律手续完备。而对于解决

同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的定向增发不会停止。

其次，资金紧缩作为行业政策在执行过程中，不具备竞争优势、行业地位低和发

展前景黯淡的中小开发商将首先被压缩，具有土地、资金、管理和品牌等优势的龙头

企业资金应能得到保障。第三，资金紧缩会影响诸多开发商２００８年的开竣工方案，

一方面由于资金紧缩而影响项目开发进度，削减商品房供应，这将对房价有支撑作用。

即使２００８年资金紧缩，也不影响我们前期对一二线龙头房地产公司将来２－

３年业绩保持４５％以上高增长的推断，一是在下该结论时我们保持了肯定的政策预

见性；二是对于大多数公司来说，２００６年下半年到２００７年前三季度的销售房

款基本打算了２００７－２００８年业绩的大局，若２００８年资金紧缩，影响的主

要将是２００９年的业绩增长。

在政策方面，２００７年房地产行业政策调控最重要的成果是政府基本确立了两

分法调控体系。政府加强了以前在肯定程度上被忽视的经济适用房建设，同时增加了

双限房和廉租房两个种类，最终建立起多层次的保障性住房体系，将城市中低收入阶

层不同层次的基本居住需求从纯粹由市场价格调整的商品住宅体系中分别出来，通过

由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供应。而占人口大

多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调整的市场化

住宅体系来满意，因此，两分法调