农产品物流配送中心建设项目可行性研究报告

TOC第一章总论 71.1项目名称与承办单位 71.1.1项目名称 71.1.2项目承办单位、项目负责人 71.1.3建设地点 71.1.4报告编制单位 71.2编制依据、内容及范围 71.2.1编制依据 71.2.2编制范围与内容 81.3报告内容概要 91.3.1建设的必要性 91.3.2项目建设内容与规模 91.3.3项目定员和劳动力来源 101.3.4项目组织与实施 101.3.5总投资及资金筹措 101.4主要技术经济指标 111.5结论及建议 12第二章项目背景及建设必要性 132.1项目承办单位概况 132.2项目提出的背景 132.3项目建设的必要性 17第三章市场分析与建设规模 233.1物流市场总体状况 233.2物流产业发展前景分析 243.2.1物流行业发展趋势 243.2.2影响物流需求的主要因素 253.2.3物流市场供给分析 273.2.4物流市场需求分析 283.3农产品物流发展概况 293.3.1我国农产品物流的特点 303.3.2我国农产品物流存在的问题 303.3.3我国农产品物流发展趋势 323.4项目市场定位 323.5项目SWOT分析 333.5.1优势（S） 3区位和交通优势 3先进的物流基础设施和物流业务理念 3**省经济的快速发展 353.5.2弱势（w） 3缺乏农产品物流经验 3品牌知名度低 3成本 363.5.3机会（0） 3中原城市群的规划发展 3先进的物流系统被越来越多的企业认识和接受 3**省农业和食品工业的发展 373.5.4威胁（T） 3市场需求不旺 3服务水平不高 3投资风险 3管理风险 383.6交易规模预测 383.7建设内容与规模 393.7.1建设内容 393.7.2建设规模 39第四章项目场址与建设条件 434.1项目场址 434.1.1场址概况 434.1.2场址优势分析 434.2建设条件 444.2.1气象条件 444.2.2地形、地貌条件 454.2.3地质构造 454.2.4水文条件 464.2.5抗震烈度 464.2.6公共设施条件 464.2.7建设材料及运输条件 47第五章项目建设方案 485.1项目发展定位与建设原则 485.1.1定位 485.1.2原则 485.2功能与需求设计 496、物流信息服务功能 505.3业务模式 515.3.1业务范围 515.3.2赢利模式 525.4总体规划 525.4.1规划原则 535.4.2功能分区 535.4.4总体规划与布局 535.5主要单体建筑及设备配置 555.6物流信息系统 565.6.1系统规划目标与原则 5系统规划目标 5系统规划原则 575.6.2物流信息系统功能 585.6.3物流信息系统的体系结构 595.7检验检测中心 605.7.1主要检测项目 615.7.2检测效率 61第六章公用工程 626.1给排水工程 626.1.2给水系统 626.1.3污水系统 646.2电气工程 666.2.1供配电系统 666.2.2弱电系统 686.3暖通工程 716.3.1采暖空调 716.3.2通风系统 72第七章环境保护、消防及安全 737.1环境保护 737.1.1环境现状 737.1.2采取的环保标准 737.1.3主要污染源 7建设过程中可能产生的影响 737.1.4污染防治措施 747.1.5环境影响评价 767.2消防安全 767.2.1设计依据及标准规范 767.2.2消防措施 777.2.3安全 777.3节能措施 77第八章组织机构与劳动定员 798.1组织机构 798.2组织机构图 808.3劳动定员 808.4人员培训 80第九章项目管理与实施进度 829.1项目管理 829.2实施进度安排 83第十章项目招投标方案 8410.1项目招标范围及招标组织形式 8410.2投标、开标、评标和中标程序 8410.3评标委员会的人员组成和资格要求 85第十一章投资估算与资金筹措 8611.1投资估算 8611.1.1估算说明 8611.1.2编制依据 8611.1.3编制方法 8611.1.4总投资 8711.2资金筹措 87第十二章经济评价 8812.1评价依据 8812.2费用与效益 8812.2.1总成本费用 8812.2.2收入与税金 8912.2.3利润分析 9012.3财务分析 9012.3.1盈利能力分析 9012.3.2财务生存能力分析 9112.3.3清偿能力分析 9112.4不确定性分析 9212.4.1盈亏平衡分析 9212.4.2敏感性分析 9312.5评价结论 94第十三章结论与建议 95第一章总论1.1项目名称与承办单位1.1.1项目名称**省农产品物流配送中心建设项目1.1.2项目承办单位、项目负责人项目承办单位：*******有限公司项目负责人：1.1.3建设地点*******1.1.4报告编制单位1.2编制依据、内容及范围1.2.1编制依据1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；2、《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策意见》（2004年中央一号文件）；3、《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》（2005年中央一号文件）；4、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（2006年中央一号文件）；5、《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》（2007年中央一号文件）；6、《中华人民共和国农民专业合作社法》；7、《国务院关于投资体制改革的决定》；8、《商务部关于印发〈全国商品市场体系建设纲要〉的通知》商建发〔2004〕267号；9、《关于加快我国现代物流发展的若干意见》；10、《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》；11、《**省农产品市场体系建设规划》；12、《**省全面建设小康社会规划纲要》；13、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等；14、专业技术人员调查的有关资料、数据。1.2.2编制范围与内容根据《国务院关于投资体制改革的决定》和国家对建设项目可行性研究报告的工作范围和深度规定，本报告在对项目的建设条件进行了实地查勘，对项目建设的背景及概况、市场需求预测和建设的必要性，建设条件、工程技术方案、项目的组织管理和定员、项目实施计划、环境保护与消防安全、项目招投标方案、投资估算与资金筹措、效益评价等方面进行综合研究和分析。为项目的决策和建设提供了可靠的论证。1.3报告内容概要1.3.1建设的必要性农产品物流是物流产业的重要组成部分。现代物流业作为一种产业，被看作是新的利润源，在经济发展中的地位与作用也越来越明显，其发展速度越来越快。但农产品物流与制造业物流发展相比，发展相对滞缓，农产品物流特别是粮食物流，是一种大宗特殊商品，流通过程中数量大、流通范围广、费用高，在整个物流中占据着重要的位置。构建现代粮食物流，将有利于整个物流业的均衡发展，使整个社会物流总成本降低和总效益全面提高。因此，建设**省农产品物流配送中心对促进*******乃至**省农业发展，提高农产品竞争力具有重要意义，项目建设是必要的。1.3.2项目建设内容与规模根据选址方案及规划用地范围，本项目总征地面积为20公顷（折合300亩）。主要建设内容与规模一览表序号项目各功能区建设用地面积（万平方米）总建筑面积（万平方米）总建筑及站场占地面积（万平方米）备注1仓储区3.732.001.472交易区4.902.652.213分拨配送中心1.910.880.684分拣中心1.530.880.445运输服务中心1.320.130.096综合服务中心1.840.600.087生活服务中心1.471.030.358预留发展用地1.229公共通道用地2.08合计208.185.321.3.3项目定员和劳动力来源根据本项目的机构设置和各部门的工作任务，劳动定员为150人，其中管理人员25人，一般技术人员20人，其它人员105人。项目所需人员从公司内部调配。1.3.4项目承办单位为*******有限公司，项目承办单位成立项目建设领导小组，下设办公室，直接对主管领导负责，确保按实施进度高质量、高标准完成项目。项目建设周期为一年。1.3.5本项目工程总投资63000万元，资金由项目承办单位自筹21500万元，其余41500万元拟申请银行贷款解决。1.4主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名称单位数据备注I技术指标1用地规模亩3002建设规模817002.1标准仓库m2100002.2高温冷库m250002.3低温冷库m250002.4交易大棚m2200002.5经营用房m265002.6分拨配送中心和分拣中心m2176002.7运输服务中心m213002.8综合服务中心m260002.9生活服务中心m210300II经济数据1总投资万元63000其中：建设期利息万元12602资金筹措万元63000其中：自有资金万元21500银行借款万元415003经营收入万元14190年平均4总成本费用万元5329年平均5利润总额万元8081年平均6税金及附加万元780年平均7所得税万元2020年平均8净利润（税后利润）万元6061年平均III财务评价指标1融资前盈利能力分析指标1.1所得税前全部投资内部收益率%16.51%IC=9%1.2所得税前全部投资投资回收期年6.461.3所得税前全部投资财务净现值万元271231.4所得税后全部投资内部收益率%12.33%IC=9%1.5所得税后全部投资投资回收期年7.751.6所得税后全部投资财务净现值万元116422融资后盈利能力分析指标2.1所得税后项目资本金内部收益率%15.83%IC=10%2.2总投资收益率%13.77%2.3资本金净利润率%28.19%3偿债能力分析3.1利息备付率％1189偿还期年平均3.2偿债备付率％131偿还期年平均3.3借款偿还期（含建设期）年6.533.4资产负债率％15.78年平均4财务生存能力分析4.1累计盈余资金万元804715盈亏平衡点（BEP）%37.12%1.5结论及建议该农产品物流中心拟选址于*******，由*******有限公司投资兴建，占地300亩。建成集农产品加工、销售、交易、流通一条龙的服务中心，并经营信息发布、农产品检测检验及相关配套服务。该中心将建设成为**省大规模的一级农产品交易市场，营销网络辐射到省内外，并作为流通行业与农产品交易、加工紧密结合的综合物流中心，实现现代流通方式与传统产业的有效对接。同时有效地整合了*******现有农产品交易市场资源，把一些占据较好地理位置、地面附着物价值较低的批发市场，由于拆迁损失小，可以很容易改建其他建设项目，实现双赢。因此，该物流中心的创建必将带动*******乃至**省的农业和物流业的快速发展，产生不可估量的综合效益。建议建设单位加快项目的前期工作进程，积极落实建设资金，落实设计及施工单位，尽早开工，保质保量按时完成工程建设，及时投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。第二章项目背景及建设必要性2.1项目承办单位概况2.2项目提出的背景随着经济的快速发展和科技水平的提高，传统的分散进行的物流活动，已远远不能适应现代经济的发展要求，物流活动的低效率和高成本已经影响经济运行效率和社会再生产的制约因素，并被视为“经济的黑暗大陆。”现代物流产业被称之为“第三利润源”，将成为我国国民经济中的一个重要组成部分和新的经济增长点，有着巨大的发展潜力。与欧美发达国家相比，我国物流总成本如相当与GDP的比例降低到15%，每年将为全社会直接节省约2400亿物流成本，并为企业和社会带来极为可观的经济效益。国家经贸委等六部委（2001）189号文《关于加快我国现代物流发展的若干意见》中指出：现代物流将成为我国经济新世纪发展的重要产业和新的经济增长点。各地政府部门和有关企业要充分认识现代物流再经济发展中的重要作用，抓住有利时机，加快发展步伐。由于中国是一个农业大国，而且目前尚处于以家庭为生产单位的小农经济阶段，所以农业生产资料和农产品的物流量不仅数量巨大，而且供应非常分散，物流成本很高。目前我国有农副产品批发市场4862个，2003年的交易额达到4219.6亿元，是农产品商流与物流的主要载体。但是目前大部分农副产品批发市场十分原始，是一种初级市场，所以不少省市在发展“农改超”或“农加超”的经营模式，这是一种进步，但农副产品批发市场的物流系统极为落后。如果能降低农业生产和农产品流通过程中的物流成本，就可以增加农民收入。中国的果蔬流通过程中的损耗率高达25％至30％，每年的损耗量超过8000万吨，而发达国家果蔬产品的损耗率平均为5％左右，美国仅为1％至2％。当前，效率低下的农产品物流正成为我国农业产业化进程和农产品流通产业发展中的巨大障碍。目前我国农产品物流有三大特点：第一，农产品物流数量大、品种多。2003年，粮食产量43067万吨，糖料9670万吨，棉花487万吨，油料2805万吨，蔬菜53960万吨，烤烟201万吨，茶叶78万吨，水果14470万吨，肉类总产量6920万吨，水产品4690万吨。这些商品除部分农民自用外，大都成为商品，数量之大，品种之多，都是世界罕见，形成了巨大的农产品物流。第二，农产品物流难度大。农产品与工业品不同，是有生命的动物性与植物性产品，在物流过程中包装难、装卸难、运输难、仓储难。第三，农产品物流要求高。一是季节性生产要求物流的及时性；二是为保证安全必须实施农产品绿色物流；三是要满足一些农产品的特种物流方式，比如粮食的散装运输，水产品的冷冻运输，分割肉的冷藏运输，牛奶等制品的恒温运输等等；四是为调剂余缺，形成农产品进出口物流。2003年我国农产品贸易总额403.6亿美元，同比增长31.9％。其中出口214.3亿美元，增长18.1％，进口189.3亿美元，增长52.1％。粮食出口2200.4万吨，进口208.7万吨，农产品的进出口物流必须达到国际标准。新时期农产品流通的三重功能关系着我国稳定和发展的大局1、价值实现功能。农产品流通的价值实现功能是农民兑现产品收入的保证。这也是市场经济条件下，农产品从产品向产品转变的一个基本要求。流通渠道不畅通，或流通信息不灵，流通主体不足等因素引起的流通不力，会导致农产品价值实现不充分或不能实现，表现为价格低迷，积压、卖难等现象，引发农民的不满，降低生产的积极性。2、产业经济功能。农产品流通产业经济功能是指农产品流通已成为不断发展壮大的产业。这也是农村市场发展中诞生的一个基础性新兴产业。流通产业不仅是价值实现的载体，而且成为增加农民收入的重要环节，它不仅实现了农产品的增值、农业产业链的延伸，也使得农民参与了流通领域的利益分配。流通产业的发展转移了大批的农业劳动力，吸收了大批的多元化资本，培育了包括农民专业运销队伍、农民经纪人、合作组织、运销企业、加工企业等一大批市场主体，以批发市场为主要载体的农产品市场体系初步形成。农产品流通产业已成为农村经济发展中最活跃的产业之一。3、平衡供求功能。平衡供求功能具有两个层面的含义。从市场自身的规律看，农产品流通遵从价值规律，满足需求，引导生产。从保障供给的角度看，农产品市场流通逐步替代传统流通职能，成为供应主体，国家储备调控作为弥补市场失灵的手段，居于次要地位，从这个意义上讲，农产品流通具有公益性、战略性地位。供求平衡不仅是量的平衡，也包括品种、品质结构的平衡和区域性、全局性的平衡，而这些平衡都是由流通的合理、有序来保证的。**省人口多，市场潜力大，第三产业有巨大的发展空间。中国加入世贸组织后为**省加快发展服务业，改造和提升落后的流通形式提供了良好的发民机遇。“发展现代物流业，是**省经济结构调整的需要，是经济社会发展到一定阶段的必然要求。”**省省长李成玉说。加快发展现代物流服务业，已成为当前**省各级政府的工作重点之一。2005年，**省将大力发展现代物流业，加快培育一批主业突出、核心竞争力强的物流中心；重点抓好物流基础设施和物流结点建设，整合重组物流资源，培育大型商贸企业和物流集团，加快区域性物流中心的建设，加强城乡市场体系建设，利用国债等资金规划建设一批县域综合农业生产资料市场、乡镇生产资料配送中心和网点。这弱，不仅可以提高**省服务业的整体水平，而且可以通过这些交易平台把河南的产品推向国内和国际市场。为加快促进我国现代物流业的协调健康发展，《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》中提出：加快完善农产品流通网络。健全农业市场信息服务体系，强化信息引导和产销衔接，完善农产品运输绿色通道政策，降低农产品流通成本和损耗，着力解决农产品“卖难”问题，促进农民增收。继续实施“双百”市场工程和农产品批发市场升级改造工程，在重点销区和产区再新建或改造一批农产品批发市场和农贸市场，加强冷藏保鲜、卫生、质量安全可追溯、检验检测、物流等设施建设。积极推动“农超对接”，支持大型连锁超市、农产品流通企业与农产品专业合作社建立农产品直接采购基地，培育自有品牌，促进产销衔接。建设从鲜活农产品生产基地到超市的冷链系统、物流配送系统和快速检测系统，提高流通效率，保证产品质量和安全。完善农业生产资料流通体系。继续推进农业生产资料连锁经营，重点培育大型农业生产资料流通企业，加强农业生产资料现代物流设施建设，保障市场供应。加强农业生产资料市场调控和监管，促进市场竞争，降低流通成本，切实减轻农民负担。引导和鼓励农业生产资料流通企业为农民提供技术、农机具租赁等多样化服务。该项目就是这样的背景下提出的。2.3项目建设的必要性农产品物流是物流产业的重要组成部分。现代物流业作为一种产业，被看作是新的利润源，在经济发展中的地位与作用也越来越明显，其发展速度越来越快。但农产品物流与制造业物流发展相比，发展相对滞缓，农产品物流特别是粮食物流，是一种大宗特殊商品，流通过程中数量大、流通范围广、费用高，在整个物流中占据着重要的位置。构建现代粮食物流，将有利于整个物流业的均衡发展，使整个社会物流总成本降低和总效益全面提高。因此，建设**省农产品物流配送中心对促进当地乃至**省农业发展，提高农产品竞争力具有重要意义。本项目既是对河南地区发展机遇的积极响应，又是充分利用地区优势资源的有效举措，还是积极克服地区发展缺陷的应对方略，具有显著的必要性。一、项目建设符合“三农”政策思路搞活农村商品流通，繁荣农村市场，是建设社会主义新农村、全面构建和谐社会的重要方面，也是当前和今后一段时期党和政府农村工作的重要内容。目前，平谷区农村经济的市场化改革方向已牢固确立，果蔬产品的市场流通体系已显露雏形，农民收入和城镇居民消费的实现与果蔬产品的流通实现了高度关联。在这种情况下，作为优化果蔬产品流通体系，提升流通体系现代化基本举措的综合型物流配送中心的建立便成为了平谷区解决“三农”问题的根本取向和推动平谷区社会主义新农村建设的重要保障；同时，随着果蔬产品流通体系特别是果蔬产品市场的发展，又会反过来对果蔬产品物流配送中心提出更为迫切的发展要求。只有二者协调互动、不断发展，才能促进农业生产的发展、农民生活的便利、农村风貌的转变，实现农村经济社会整体协调发展，加快农村和谐社会的建立。二、项目建设符合产业政策取向国家发改委在发改经贸[2003]54号文《关于印发2003年农产品批发市场试点项目建设实施意见》的通知中明确提出：“农产品批发市场试点项目建设的目标是：通过改革管理体制和建立良性投入机制，完善大中城市、主要产区和集散地的现有重点农产品批发市场的农药残留检验检测系统、信息管理系统、信息采集发布系统、电子结算系统和储藏、运销和物流配送等基础设施，提升市场的功能与档次；并建设一批布局合理、功能完备、安全卫生、机制健全、信息灵敏的跨区域大型配送中心。”本项目旨在充分利用*******在区位、交通、果蔬产品资源等方面的优势和平谷区果蔬产品流通体系现有的良好基础条件，发展规模更大、档次更高、布局更合理、功能更齐备、信息更顺畅、交易更规范、流程更科学的农产品物流中心。本项目的实施将全面完善**省的农产品流通体制，带动**省的农基产业发展，丰富**省城乡居民“果篮子”、“菜篮子”，完全符合国家产业政策。三、项目建设符合区域发展规划如前所述，按照**省以及*******发展规划，*******应当立足省会，面向**省乃至全国市场，充分发挥流通对生产的促进和引导作用，搞活农产品流通。为此必须逐步完善以物流中心为依托的产地市场和销售网络相结合的现代流通体系，形成总量平衡，物流畅通的运行机制，促进生产、流通、消费良性循环。可见，区域发展规划在农业生产和农产品流通等领域目标的最终实现，都要以建立现代化的综合型物流配送中心作为核心举措。四、项目建设具备拓展区域幅射能力项目所在地平谷区地理位置独特、交通网络便捷、区位优势明显，但由于缺乏必要的流通设施依托，长期无法形成有效的跨区域辐射能力，优越的果蔬产品资源也无法充分发挥其应有的市场覆盖力和经济影响力。在工业基础薄弱的前提下，*******要想建立与周边地区广泛深入的经济交流，必须要优先发展能借力平谷区产品资源优越市场地位的物流配送中心，以此为基础开拓市场空间，拓展经济联系，不断提升自身的区域辐射力。五、项目建设具备优质资源基础*******具备了发展果蔬产品物流配送中心的多元化、系列化、标准化和精品化的产品资源，并初步具备了建立中心物流平台的设施资源、物流资源与渠道资源。这些都对综合型物流配送中心提出了建设要求，并对建成后的物流配送中心提供了必要的运营资源和需求保障；同时，建成后的物流配送中心也将利用其高效的质检、分拣、加工、包装、配送、信息传递能力，为产品优势巩固、设施资源更新、物流资源整合、渠道资源优化提供动力。六、项目建设可以促进地方经济发展*******近年来国民经济增长保持了较快的速度，综合经济实力不断增强，人民生活水平大幅度提高；但在农业经济建设特别是农基产业结构调整中，明显表现出了发展速度慢，效益水平低，投资规模小、基础设施薄弱等不足。究其原因，很大程度上是因为出现了农基产业体系自身很难自发突破的发展瓶颈——集约化物流平台的匮乏。**省提出了流通先导的农业经济发展战略，并将建立农产品物流配送中心确立为建立农产品现代流通体系的首要任务。由此，本项目成为了担负促进**省农业经济发展重大使命的龙头。本项目的建成，对于带动河南地区农业经济的发展以及农基产业的结构优化必将起到积极的促进作用；作为远景规划，**省最终将围绕物流中心形成农产品加工集群，全面推动区域经济升级和发展。七、项目建设将推动农业产业化进程建成后的果蔬产品物流配送中心将从如下三个方面推动**省农业产业化进程：1、高精度的流通计划系统将使得农民的分散决策变为企业决策。由于农产品的生产独立性强，生产决策与销售管理分散，导致了分散生产与大市场之间的矛盾，这是农产品产销风险出现的最大根源。因此，建成后的物流中心将基于高精度的流通计划系统专业化地完成经营决策、信息沟通、技术支持，在经营决策和产销管理方面促进农业生产工业化。2、通过贯彻流通体系的标准体系，促进农业生产标准化。物流中心的现代性很重要地体现在对现代技术标准的贯彻上。为提高**省农产品在国内市场的优势地位，构筑**省农产品与国内市场的对接平台，建成后的**省农产品物流中心应当前瞻性地引入或制定（如果是制定，则应当要更高于引入标准）更严格的技术标准，并严格按照技术标准收购、分拣、储存、加工、包装和配送果蔬产品，促进农业生产全程标准化。在全面执行严格技术标准的基础上，*******还可以为自身的优势农产品确定一个充分体现原产地优越性和高品质特征的品牌（包括其视觉识别系统），由此将产品内在的高标准演化为外在的卓越品牌形象，为产品形成特定的市场定位和显著的品牌溢价奠定基础。3、建立合作共赢的客户资源，使得产业链获得稳定的价值实现途径。建成后的物流中心可以突出对客户的价值转移和附加服务，通过物流加工作业和配送作业向客户提供更高性价比的产品（高价格与更高品质标准、更高新鲜度、更卓越品牌）、更周到便利的配送服务，帮助客户形成更具竞争力的产品结构和更低成本的运作流程，基于双方的共赢巩固长期的合作关系，保障流通体系的经营安全与稳定性，使产业链获得更为稳定的价值实现途径。八、本项目有利于保障农民利益实现从农业自身来看，发展优质粮食产业、调整农业结构是促进农民增收的一个有效渠道。但是发展优质粮食产业或者调整农业结构，都有一个很重要的前提，就是要根据市场需求来进行。忽视市场需求很容易造成“卖难”问题，生产出来的农产品无法通过市场流通变成货币，当然也就无法实现农民收入的增加。与小城镇建设、农村劳动力转移等措施相比，扩大农产品流通是联系生产的一个重要环节，是实现农民劳动价值、促进农民增收的最直接的途径。改革开放20多年来，我国逐步打破了农产品流通领域的地区封锁和部门垄断，初步形成了多渠道经营、多主体竞争的格局。但是，农产品流通不畅的问题仍然存在，且成为农业发展的瓶颈和农民增收的障碍。近年来，我国的农产品生产实现了总量基本平衡，在当前农产品买方市场条件下，若想促进农民增加收入，首先要解决“卖难”问题。我国农产品有明显的比较优势，但由于农产品流通渠道不畅，影响了比较优势的发挥。为更好地拓宽农产品流通渠道，帮助农民开拓国内外市场，引导种养殖结构的优化和升级，提高农产品商品化率，促进农民增收，2004年出台的中央一号文件围绕“多予、少取、放活”的方针，明确提出要发挥市场机制的作用，搞活农产品流通。支持鲜活农产品运销，在全国建立高效率的绿色通道，各地要从实际出发进一步改善农产品的流通环境，多渠道培育农产品营销主体，扩大优势农产品出口，促进农民增收。

第三章市场分析与建设规模随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门，正在全球范围内迅速发展。在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一个国家现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为促进经济发展的“加速器”。现代物流是社会化大生产和网络的经济的产物，其发展水平是衡量一国或地区综合竞争力的重要标志。3.1物流市场总体状况我国物流市场总量巨大并处于发展初期，潜力可观。2002年，中国的GDP达到10万亿元人民币，其中与物流相关的成本占GDP的比重在20%左右，而西方发达国家所占的比重是10%左右。这表明，降低我国物流成本在GDP中的比重有很大空间。从总量看，我国物流及相关市场的规模已经超过2万亿元人民币。另外，根据专家预测，未来10年内，我国内地的国民生产总值将至少翻一番，达到2万亿美元以上，人均国民生产总值也将翻一番，增加到2000美元，国民经济发展的规模和速度如此之大之快，将会使物流市场空前扩张。预计未来几年我国的物流市场将会保持以年均20%的速度增长。我国流通体制改革和流通产业发展近年来取得显著成绩，商品流通规模不断扩大。2001年，全社会消费品零售总额累计为37595亿元，同比增长10.1%。商品流通体制改革进展很快，新型流通方式不断涌现。市场体系逐步健全，商业网点达到1000多万个。但我国流通业对国民经济的贡献率不足9%，商品流通的规范化、法制化程度还较低，商品市场体系缺乏规划和资金投入，流通企业组织化程度低，亟需大力推进流通现代化。3.2物流产业发展前景分析3.2.1物流行业发展趋势各种数据表明，中国物流业已迈过起步期，进入快速发展期，并表现出如下发展趋势：1、政府推动、企业运作、行业自律开始进入协调发展。入世后过渡期中国政府改革的重点之一是把一部分应该交给行业协会的职能转交；物流企业将从不成熟逐步走向成熟，为客户个性化多功能增值服务将成为主流。2、国有、民营、中外合资与外商独资企业三分天下。经过入世3年的竞争、发展、磨合，国有物流企业、民营物流企业、中外合资与外商独资物流企业都在市场上定了位，各有自己的客户，各有自己的地盘，但由于中国传统制造业物流业务对外开放比较滞后，蛋糕不可能一下子变得很大，必然加剧三股势力间的竞争，重组兼并、重新洗牌不可避免。3、现代物流作为一种先进生产力，对国民经济的贡献将逐步增大。物流的国际化、市场化、专业化、标准化、信息化、法制化的推进，将使中国物流走出初级阶段，向发达市场经济国家靠拢。4、物流业的发展更依赖于供应链理论指导，更依赖于高科技支撑和人力资本的投入。21世纪将进入电子商务与供应链时代。3.2.2影响物流需求的主要因素1、GDP与产业结构一般来说，物流在经济发展中处于先决条件的地位，落后的物流系统将成为制约经济发展的瓶颈。物流的发展速度，与GDP的发展速度成正比，尤其是与GDP中第二、第三产业创造的GDP成正比。在未来的一段时间里，我国的产业结构还将会以较快的速度升级，第一产业的产值比重和就业比重还要大幅下降，第三产业比重将会快速上升。因此，未来的产业结构变化必然会增加对物流的需求。社会物流需求快速上升，幅度明显高于同期GDP增幅。1991-2002年，我国社会物流货物总额从3万亿元上升为23.3万亿元，增长了6.7倍，年均增长20.4％，大大高于同期GDP15.4％的年均增速，2003年为29.6万亿元；在社会物流货物总额中，工业品物流总值比重最大，幅度最高，2003年占社会物流货物总额的84.6％。2、宏观经济政策和管理体制宏观经济政策和管理体制的变化对物流需求将产生刺激或抑制作用。这一点，在我国表现得很明显。以铁路为例，目前我国铁路由国家经营和投资，国家的投资规模直接影响铁路的建设和技术改造。3、市场环境市场环境变化将影响物流需求，包括国际、国内贸易方式的改变和生产企业、流通企业的经营理念的变化及经营方式的改变等。物流服务于生产和市场销售，物流的具体对象更离不开企业和社会所需要的各种物质资料，因而市场环境的改变将影响物流的物质流向、服务方式、服务数量和质量等等。4、消费水平和消费理念消费水平和消费理念直接影响企业经营决策和生产、销售行为。进而影响物流的规模、流动方向和作用对象。当一种新的需求产生，就会有企业为满足这种需求，调动必要的资源，进行生产和销售。对外开放政策促进了我国对外贸易的增长。我国商品进出口总额从1979年的293.3亿美元，增加到1998年的3239.3亿美元，年均增幅不仅高于同期国内生产总值年均增幅3～4个百分点，而且大大高于同期世界贸易年均6%～7%的增幅。对外贸易的快速增长增加了对交通运输的需求。另外，对外开放政策还吸引了大量外资投资于我国的基础设施建设，外资对公路、铁路、港口等基础设施的投资大大促进了我国交通运输的发展。5、技术进步通信和网络技术首先服务于物流的技术升级，提升物流服务的质量和服务范围。同时，现代技术的发展，也使经济中物质流动的方式和内容发生巨大变化。首先媒介和信息产品的流动，由物质流动变为信号传输，减少了物流的部分需求；网络的发展使世界变成一个更为广泛和巨大的国际分工合作体系，国际分工合作的发展，使物流的物质流向和流动方式发生变化。正是由于现代技术的发展，才使中国在国际分工中世界加工中心的地位得到加强，从而使中国在国际上的原料输入和产品输出规模急剧扩大。物流需求也自然水涨船高。6、物流服务水平物流服务水平对物流需求也存在刺激或抑制作用。物流服务在走向专业化、综合化和网络化的过程中，物流企业利用其规模化优势和专业化服务优势，可以通过降低库存、提高商品周转率等服务，为企业节约大量成本，在竞争如此激烈的今天，节约成本就是创造利润。物流作为成本中心，成为第三个利润源泉是企业毋庸置疑的选择。因而更多的企业，现在趋向于寻求专业物流供应商，也就是第三方物流的服务。另一方面，低劣的物流服务水平，由于诸如交货迟延、货物破损与丢失、成本高昂等等原因，丧失客户在所难免。目前众多企业越来越倾向选择专业物流供应商，放弃自理物流和小型一般物流供应商，就是出于质量原因。而中国列车提速直接导致了民航的惨淡经营。3.2.3物流市场供给分析经过几十年的发展，物流已经从原来的“货物配送”发展到集物流、信息流、资金流为一体的全方位服务，成为一种最为经济合理的综合服务模式。物流费用主要由运输、仓储、包装三个环节产生，约70%的企业干线运输占物流费用的40%以上，而有48.10%的企业采取铁路的运输方式（如下表）。物流费用状况及运输方式调查结果物流费用干线运输仓储包装构成比例（％）40-6060-8080以上40-6060-8040-60比重（％）32.42511.8企业目前采取的运输方式公路运输铁路运输多式联运航空运输水运比重（％）348.122.815.25.1中国产业界正在形成五条物流体系：以五大运输方式为代表的运输物流体系，以商品加工和配送为代表的仓储物流体系，以服务型竞争战略为代表的制造商物流体系，以海、空港集散为代表的口岸物流体系和正在浮现中的以电子商务为代表的配送物流体系。总的来看，各体系的网络化程度不高，还处于发展的初级阶段。3.2.4物流市场需求分析物流总量是与经济总量成正比的。2004年全年国内生产总值为人民币13.65万亿元，较上年同期增长9.5%，全年社会消费品零售总额53950亿元，比上年增长13.3%，扣除价格因素，实际增长10.2%，比上年加快1个百分点；全年进出口总额11547亿美元，比上年增长35.7%。其中，出口5934亿美元，增长35.4%；进口5614亿美元，增长36.0%。经济的迅速发展将产生巨大的物流需求空间。摩根·斯坦利亚太投资研究组最近在其《中国物流报告》中指出：中国每年的物流费用超过2000亿美元（折合人民币约1.7万亿元），中国一体化的物流服务业是一个新兴的产业，预期未来10年内这类服务的收入将有20%的增长幅度。IMF的一项统计表明，到2010年，中国第三方物流的市场份额有可能由4000多亿元扩张到16000亿元。据专家分析，我国全社会物流费用支出约占GDP比重的20%至30%，而美国、日本等经济发达国家的这一比重仅在10%左右。我国是目前全球最富经济活力的地区之一和最大的消费市场，许多跨国公司有意将制造中心或采购中心转移到我国，我国国内也有越来越多的企业开始面向全球生产和经营，中国也正在逐渐成为世界制造中心。因此，国内迫切需要建立一套快速、机动、便捷、高效的现代物流系统作为支撑。3.3农产品物流发展概况由于农业生产的地域性，以及生产的季节性与常年性消费需求之间的对立，造成了中国农产品供需的时空矛盾，解决这个矛盾的基本途径就是发展中国现代农产品物流。农产品物流包括农产品生产、收购、运输、储存、装卸、搬运、包装、配送、流通加工、分销、信息活动等一系列环节，并且在这一过程中实现了农产品价值增值和组织目标。3.3.1我国农产品物流的特点1、农产品物流数量大、品种多。2003年，粮食产量43067万吨，糖料9670万吨，棉花487万吨，油料2805万吨，蔬菜53960万吨，烤烟201万吨，茶叶78万吨，水果14470万吨，肉类总产量6920万吨，水产品4690万吨。这些商品除部分农民自用外，大都成为商品，数量之大，品种之多，都是世界罕见，形成了巨大的农产品物流。2、农产品物流难度大。农产品与工业品不同，是有生命的动物性与植物性产品，在物流过程中包装难、装卸难、运输难、仓储难。3、农产品物流要求高。一是季节性生产要求物流的及时性；二是为保证安全必须实施农产品绿色物流；三是要满足一些农产品的特种物流方式，比如粮食的散装运输，水产品的冷冻运输，分割肉的冷藏运输，牛奶等制品的恒温运输等等；四是为调剂余缺，形成农产品进出口物流。2003年我国农产品贸易总额403.6亿美元，同比增长31.9％。其中出口214.3亿美元，增长18.1％，进口189.3亿美元，增长52.1％。粮食出口2200.4万吨，进口208.7万吨，农产品的进出口物流必须达到国际标准。3.3.2我国农产品物流存在的问题1、农产品物流的相关理论研究严重滞后在中国的农业发展过程中，“重生产、轻流通”思想意识的影响广泛，而对农产品物流配送等相关产业的协同发展作用认识不足，更没有形成农产品物流完整的行业体系框架。2、农产品物流的基础投入不足一直以来，我们在农业生产环节的增产上全力以赴，但物流保鲜技术、物流加工和冷链建设等后续物流环节的基础投入明显不足。对比中美两国的农业投资结构：项目美国中国果蔬产品损耗1-2%25-30%产中投资比例30%80%产后投资比例70%20%加工前后增值比1:1.381:1.8由此可见，中国薄弱的农产品物流现状和过去数量型农业生产投资结构密切相关，农产品物流在基础投入方面的长期欠帐使得高额物流损耗一时难以根本扭转。3、农产品物流信息体系不健全农产品物流信息体系既包括农业市场信息，也包括农产品物流的资源信息，而现在农业信息系统和农产品物流信息体统所能提供信息品种和质量都不能满足需要，缺乏有效的信息导向，农资和农产品物流的流向带有盲目性，流程不合理，这是导致在途损失严重，影响流体保值增值的重要原因。4、农产品物流成本偏高目前中国的农产品物流成本比较高，而且不稳定，其中有物流利润和运输成本因素，但更多的是物流环境的影响，由于路况不良的时间成本，交通秩序中不当现象无形中增加的物流成本。随着物流业的发展，基础农产品物流利润下降，而在途损耗和不合理物流环境成本显得十分突出。3.3.3我国农产品物流发展趋势随着经济的发展，农产品交易数量和范围的扩大和技术水平的提高，农产品物流将呈现以下的发展趋势和走向。1、粮食物流的“四散化”（散装、散运、散卸、散存）发展趋势，为减少粮食流通费用、粮食损失和运力浪费、向物流要效益。2、农产品物流设施将重新规划。发展方向是提高物流设施的机械化和自动化水平。随着现代物流的发展和提高物流效率的要求，对物流设施的技术改造投入将加大，粮食装卸、储运、周转环节密切衔接配套，公、铁，水运输方式在分工的基础上得到有效结合，以满足市场“多品种、小批量、多批次、短周期”的消费需要。3、农产品物流中加工增值水平将进一步提高。随着科学技术的发展和粮食流通效率的提高，人们会在粮油新产品开发和副产品综合利用上给予更多的倾注。粮食深加工、精加工水平将出现新的突破。4、农产品物流在电子商务中的地位和作用更加重要。5、农产品物流人才专业化趋势。随着物流理念的更新，农产品物流新技术、新设备的大量出现，农产品物流企业和农产品物流组织者中，无论是管理人员还是操作人员都必须经过专业知识培训和系统的学习，才能接受新理念，使用新技术和新设备，适应农产品物流的新变化，实现农产品物流的科学运作。3.4项目市场定位以区域性产业发展为依托，以集装箱多式联运为载体，以公路、铁路便捷转换为方式，集商流、物流、信息流、资金流于一体，以满足企业个性化需求为导向，依靠完备、先进的仓储物流设施和多种现代物流服务方式，构建物流设施平台、物流信息平台、物流政策平台。力求通过完善的物流运作系统满足物流企业需求，提供可靠、高效的服务的综合性物流园区。项目目标客户主要为以粮食为主的农产品第三方物流、加工配送等企业。项目覆盖区域如下图所示。3.5项目SWOT分析项目SWOT分析如下图所示：3.5.1优势（S）区位和交通优势河南地处沿海发达地区与中西部地区的接合部，东邻安徽、南接湖北、西北连山西、东南通江西，可以说是“中部之中”，是国家大的交通通道、通讯线路、输电线路的必经之地。最近几年国家实施的一些大工程如宁西铁路、南水北调、西电东送、西气东输等都途经河南。因此河南在沟通东西、连贯南北方面比其他中部省份更具有优势，这种地理位置决定了河南更有条件成为全国人流、物流、信息流的聚集地。先进的物流基础设施和物流业务理念本项目利用传统的农产品集散交易结合农产品电子商务和物流信息系统，形成全新的农产品物流形式和理念。现代物流体系的构筑并不是摒弃现有物流资源，建立一个全新的系统，而是充分利用现有物流资源，通过对现有物流体系的不断整合、重组、补充、改造、提升，逐步发展成为适应社会经济发展和物流自身发展需要的新型的、先进的物流体系。**省经济的快速发展今年以来，全省国民经济呈速度较快、质量提高、结构改善的良好发展格局。初步核算，上半年全省实现生产总值3975.31亿元，按可比价格计算，比上年同期增长13.9%，增速同比加快2.8个百分点，为1997年以来同期最高。其中，第一产业增加值751.45亿元，增长7.4%；第二产业增加值1963.15亿元，增长17.2%；第三产业增加值1260.71亿元，增长12.7%。3.5.2弱势（w）缺乏农产品物流经验农产品物流具有物流数量大、品种多、包装难、装卸难、运输难、仓储难、要求高等特点，因此农产品物流中心需要有较强的农产品物流管理经验，对公司是较大的挑战。品牌知名度低新设立的物流中心，在知名度上处于弱势，需要企业通过宣传、公关等手段扩大物流中心的影响了，以及良好的政策环境、经营环境来吸引顾客，逐步培养稳定的客源。成本作为规模大、设施先进的物流中心，在当前价格占重要决定因素的市场环境中处于相对弱势，需要被市场认可的过程。前期较大的投入，以及管理运营等因素与现有的仓储、运输等单个物流环节企业相比成本相对较高，在一定程度上影响企业的竞争力。3.5.3机会（0）中原城市群的规划发展《**省全面建设小康社会规划纲要》提出了实施区域性中心城市带动、加快中原城市群经济隆起带发展的重大战略。这个战略的提出为进入中原城市群的各个城市都增添了加快发展的动力。*******作为中原城市群中部的区域中心城市和新的增长极，努力将**省中部建成商贸物流中心，全国性轻工、食品制造业基地和高效农业示范基地。先进的物流系统被越来越多的企业认识和接受过去，我国企业很少认识到物流的战略作用，物流重要的商业价值一直没有得到广泛利用或认同。现在，物流已经受到大多数行业与市场的重视。物流、已经与企业的发展战略紧密联系到一起，成为企业发展战略的重要组成部分。**省农业和食品工业的发展**省地处中原，土地肥沃有着丰富的畜牧、粮食、油料、果蔬等原料资源，是传统的农副产品集散地。据资料显示，2005年，河南粮食加工转化能力达3200万吨，肉类加工能力390万吨，均居全国首位；以农产品为原料的加工业销售收入2283.5亿元，占全省工业的23%，居全省工业各行业之首，成为河南国民经济的重要支柱。目前，全省农产品加工企业发展到2512个，其中国家级重点龙头企业23家，省级重点龙头企业128家，年销售收入超过亿元的龙头企业共有131家，年销售收入10亿元以上的有12家。2005年双汇集团的销售收入超过200亿元，成为全国最大的肉制品加工企业。3.5.4威胁（T）市场需求不旺由于中国的物流业正处于起步阶段，物流需求不足，市场尚不成熟。一些企业不愿意将物流业务外包，一方面，他们追求企业的大而全，想自己赚取物流利润，肥水不流外人田，企业的部分既得利益者也担心物流外包会造成利益损失。服务水平不高由于市场还处在价格拼杀而未达到服务竞争阶段，价格依然是引导市场走向的重要因素，因此制造商、零售商所关注的依然是价格。高水平的物流服务还有待于社会消费能力的提高来产生对服务的需求。因此物流基地所带来的高水平服务与管理由于价格因素很难得到客户。投资风险物流项目初始投资阶段的风险主要是大量资金投入到基础设施建设和各种硬件设备的配备带来的。物流服务是一种综合性服务，提供物流服务的企业需要拥有雄厚的实力，能够提供包括仓储、运输等一系列的综合服务，这种高标准的服务对物流企业的硬件资源提出了很高的要求，而且不同的客户对货物的仓储、运输有不同的个性化要求。同时由于物流服务要求的高效性、及时性等特点要求物流企业系统有较高的稳定性和准确性，配备与客户企业相适应的信息系统。整个硬件设备的配备善将直接影响到日后物流服务开展的质量，同时物流项目初期面临的主要风险。管理风险大型现代化物流中心对管理提出了更高的要求，如果管理人员在工作中存在疏忽和失职，会导致服务率的降低，甚至会出现造成生命、财产等重大损失的事故。这种风险在物流项目实施过程中产生的影响应给予足够重视，因此对此类风险控制是整个物流系统顺利运行的保障。3.6交易规模预测根据市场分析和项目定位，本项目主要交易品种为蔬菜、瓜果、粮食、水产与其它农副产品。根据对郑州及周边地区各类农产品的供需调查和分析，预计本项目建成后各类农产品的交易规模将达到300万吨。详见下表。郑州预计农产品交易量一览表序号农产品年交易量备注单位数量1蔬菜类万吨/年1202瓜果类万吨/年503粮食万吨/年1004水产类万吨/年55家禽万吨/年186其它产品万吨/年253.7建设内容与规模3.7.1建设内容根据物流中心功能定位，其主要建设内容包括仓储设施、交易设施、分拣与分拨配送车间、商务用房、生活用房及停车场用地等。主要经营品类包括：粮油、副食品、肉制品、水产品，水果蔬菜在内的多种农产品和农副产品，同时开设电子商务信息管理平台和商务服务等。形成仓储区、交易区、分拨配送中心、分拣中心、运输服务中心、商务中心、生活服务中心六个功能区及配套基础设施等。物流中心根据统一规划、分期实施的原则，逐步配套完善。3.7.2建设规模根据郑州地区近年粮食、蔬菜等农产品和农副产品交易量及未来的市场预测，并结合市场的功能定位该项目，该项目总用地面积300亩。其中：1、仓储区仓储区主要定位于普通仓储设施和保鲜仓储设施等，由大型标准化仓库和高低温冷库组成，主要储放粮油、果蔬肉制品及各种水产品等，规划总占地面积37300平方米，总建筑面积20000平方米，建筑物占地面积2、交易区该区主要设内容为各类农产品的交易设施，包括交易大棚、营业用房和坐商楼等，分别按粮油、果蔬、肉制品、副食品和水产品等不同产品进行分区交易，总占地面积49000平方米，总建筑面积26500平方米，建筑物占地面积3、分拨配送中心分拨配送中心主要承担食品加工企业及大中型超市的大宗商品分拨和区域性配送业务。包括接货、入库、理货、二次分拣、包装配送等程序；主要建设内容包括中转仓库、分理车间、包装车间、发货车间等。总占地面积19100平方米，其仓储和包装等功能用房总建筑面积约8800平方米，建筑物占地面积4、分拣中心分拣中心包括各类农副产品、生鲜制品及水产品的分拣和仓储、保鲜业务，主要是针对*******内及周边地区连锁商业和各类零售业及各类具有肉制品、生鲜蔬菜和水产品销售业务的超市等进行的货物整理、挑选分级、清洗、集拼、包装、贴制标签、条码等处理程序直至最终配送的业务。建设内容主要为各种规模的加工整理车间、仓库和管理用房等，总占地面积15300平方米，总建筑面积8800平方米，建筑物占地面积5、运输服务中心该中心主要业务分为整个中心的货物配载、货物运输和货物配送并针对市场需求承担独立运输服务。主要由各种功能和载重级别的运输车辆、装载工具和汽配修理车间等组成。场地组成包括停车、检修、集结等各类用途站场。总占地面积13200平方米，其中建筑面积1300平方米，建筑物占地面积为6、综合服务中心该部分是整个物流中心的灵魂，主要功能包括通过各种电子网络平台进行电子数据与信息管理业务和服务业务，及管理、金融、保险、交易、商务、信息、餐饮住宿、商品展示等功能于一体。总占地面积18400平方米，总建筑面积6000平方米，建筑物占地面积7、生活服务中心该中心主要是为整个物流中心员工生活服务生活基地，包括员工宿舍、员工餐厅、员工俱乐部及各种配套设施等，总占地面积14700平方米，建筑面积10300平方米，建筑物占地面积主要建设内容与规模一览表序号项目各功能区建设用地面积（万平方米）总建筑面积（万平方米）总建筑及站场占地面积（万平方米）备注1仓储区3.732.001.472交易区4.902.652.213分拨配送中心1.910.880.684分拣中心1.530.880.445运输服务中心1.320.130.096综合服务中心1.840.600.087生活服务中心1.471.030.358预留发展用地1.229公共通道用地2.08合计208.185.32

第四章项目场址与建设条件4.1项目场址4.1.1场址概况项目位于*******，项目占地面积20万平方米，具有较大的发展余地。靠近城市，其有良好的城市依托条件，水、电、通讯供应等公用设施条件优越。4.1.2场址优势分析1、区位与交通优势河南地处沿海发达地区与中西部地区的接合部，东邻安徽、南接湖北、西北连山西、东南通江西，可以说是“中部之中”，是国家大的交通通道、通讯线路、输电线路的必经之地。*******是**省的省会城市、全国最大的粮食生产和交易地，最近几年国家实施的一些大工程如宁西铁路、南水北调、西电东送、西气东输等都途经河南。因此河南在沟通东西、连贯南北方面比其他中部省份更具有优势，这种地理位置决定了河南更有条件成为全国人流、物流、信息流的聚集地。另外，该选址位于城市的边缘地区，便于货物的集散。因此，农产品物流中心建设项目选于此，具有优越的区位优势和便捷的外部交通条件。2、产业分布优势*******农副产品丰富，是重要的农产品集散地，尤其在近年来，包括粮食、蔬菜、油料水果和肉类等主要农副产品及相关产业的发展逐步趋向均衡并且产量在不断上升。2005年，河南粮食加工转化能力达3200万吨，肉类加工能力390万吨，均居全国首位；以农产品为原料的加工业销售收入2283.5亿元，占全省工业的23%，居全省工业各行业之首，成为河南国民经济的重要支柱。目前，全省农产品加工企业发展到2512个，其中国家级重点龙头企业23家，省级重点龙头企业128家，年销售收入超过亿元的龙头企业共有131家，年销售收入10亿元以上的有12家，都使*******具有均衡的产业分布优势。因此，在此新建一个功能齐全，设施完善的现代化物流中心，势必发挥产业和交通优势，促进*******现有的传统仓储向现代物流产业发展的速度，进而逐步把郑州引向区域物流枢纽的大物流发展方向，最终使东、西、南、北及铁路、公路、航空等不同区域和不同物流方式达到有效的衔接，形成高效的内陆物流港。3、工程地质及水文地质优势*******地处平原地带，选址所在位置场地开阔，地形平坦，地质类型属黄土类粘土，地耐力12-15吨/平方米，具有建设大型建筑的工程地质条件和水文地质条件。场地地貌单一，地面附属物少，对项目的前期工作极为有利。4.2建设条件4.2.1气象条件项目所在区域位于中国寒冷地区（Ⅱ区）的南部，靠近温暖地区（Ⅲ区）的北部，气候冬冷夏暖，四季分明，各主要气候数据如下：年平均气温14.4最冷月平均温度0.2最热月平均温度27.3极端最高气温43.0极端最低气温-17.9年平均降水量629.7主导风向西南风基本风压0.4KN/m2每年平均风速3m/最大风速20m/基本雪压0.25KN/m24.2.2地形、地貌条件区内现状地势平坦，地貌类型属黄河冲积平原，北部河道、灌渠纵横交错，水利条件良好，现状大部分为农田。南部陇海铁路以南地形总体平坦，局部有相对起伏并有一些固定沙丘，南部的现状用地除经济技术产业区外主要也为农田。区内总的地势西南高、东北低，平均地形坡度约1.5%左右。4.2.3地质构造该区地质构造上位于嵩山隆起与盆地间的边坡，其地表类型为第四纪洪冲积和淤积物，地基承载力在1—1.5kg/cm2之间。区域的北部连霍高速附近有断裂构造分布，被称为中牟北断面，该断层为中生代断层，新生代以来未发现有任何活动迹象。4.2.4水文条件区内地面水系有贾鲁河、金水河、熊耳河、七里河、潮河、东风渠、魏河等河流，这些河流均属淮河水系，流向多为西南至东北流向且为季节河流。河流两岸缺乏堤坊、雨季较易形成内涝和积水。区内地下水属第四纪孔隙潜水，地下水位埋藏较浅，其稳定水位埋深约为2～3m。地下水受大气降水影响明显，其补给来源是大气降水和地表水，水量较小，枯水季节浅水层地下水时常枯竭。4.2.5抗震烈度根据《中国地震烈度区划图》（1990），该区域为VII度地震烈度区。4.2.6公共设施条件1、道路交通项目所在的东四环，公路、铁路、航空交通发达，107国道和连霍高速公路从其东侧擦过与连霍高速在区内交叉，实现了两大国家级高速主干线的交汇，同时全面提速的陇海铁路从区内中心穿过，将整个区域分为南北两大部分。另外，经由区域南侧的机场高速公路，20分钟内可迅速抵达郑州国际机场。与市中心的联系可通过郑汴公路、航海路和规划建设的金水东路，达成快捷的沟通。区内道路网络随着郑东新区的开发将不断建设、完善。项目所在地内外交通十分便捷。2、给排水项目所在地目前已建有东周水厂，东周水厂是目前整个东区唯一的一座水厂，该厂水源地在黄河滩区，利用侧渗的黄河水，再通过从国外进口的先进设备进行过滤、消毒、加压，完全达到直接饮用的标准。供水管网管材全部采用新型材料，不会造成自来水的二次污染。此外，白庙水厂作为郑东新区用水的辅助水源。区内规划有完善的给水管网，可保证项目用水需要。依据*******总体规划，郑东新区排水体制采用雨污分流制。王新庄污水处理厂位于郑东新区东部，现有处理规模为40×104ｍ3/d，远期规模80×104ｍ3/d。区内规划有完善的排水管网，可满足项目污水排放需要。3、供电目前，项目所在地供电设施完善，完全能够保证用电需求。4、电讯项目所在地有一座电信支局。未来规划区内电讯网络服务站6座，程控交换机容量可达到30～36万门，并设置有线电视基站、无线基站等电讯设施，可满足项目电讯需求。4.2.7建设材料及运输条件工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、电缆等均可由*******建筑材料市场供应。

第五章项目建设方案5.1项目发展定位与建设原则5.1.1定位以区域性产业发展为依托，以集装箱多式联运为载体，以公路、铁路便捷转换为方式，集商流、物流、信息流、资金流于一体，以满足企业个性化需求为导向，依靠完备、先进的仓储物流设施和多种现代物流服务方式，构建物流设施平台、物流信息平台、物流政策平台。力求通过完善的物流运作系统满足物流企业需求，提供可靠、高效的服务的综合性物流中心。5.1.2原则1、紧跟时代要求，以超前的眼光，开阔的思路，高规格的规划，把物流中心建设成为我省最大的以农产品为主的物流基地。2、有计划、有步骤、有重点地实施物流中心的规划布局，以统一规划、分步实施、整体推进为原则，逐步完善物流中心的基础设施和专业市场的建设。3、要围绕农产品现代仓储、多式联运、配送加工、市场批发、电子商务、集装箱处理等各项现代物流功能。4、积极探索和研究建立与市场经济相适应的物流机制和物流政策，为现代物流企业提供更好的服务。5.2功能与需求设计**省农产品物流配送中心其功能目标是最大限度地满足客户需求。客户包括：从事农产品第三方物流的公司，内、外资企业，商业贸易公司、运输公司、代理公司、仓储公司、银行、检验、保险公司等及其延伸的各种物流业务公司，初步设计如下基本功能：1、货物中转功能结合省会城市中转物流需求大的特点，物流中心将充分体现商品中转中心的作用。一方面物流中心可以连接各种运输方式，实现多式联运；另一方面物流中心也将起到衔接干线运输与支线配送的作用。2、仓储服务功能根据现代物流发展趋势，客户不仅需要物流中