华高莱斯北京昌平二街综合体项目市场定位报告

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司昌平二街项目市场分析与定位报告REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSBEIJINGCO.LTD2006年6月1（一）整体功能定位集“特色商业、高档酒店、精致酒店服务式公寓”为一体的多功能城市综合体一、整体定位特色商业：项目位置具有高度的稀缺性和不可比拟性，周边主城区的密集人口和成熟的商业氛围将为项目带来巨大商机，并将与周边繁华的鼓楼西街、鼓楼东街和鼓楼南街共同打造昌平最具人气的都市商圈；高档酒店：高档酒店不仅进一步提升项目的品质感，同时更好的提升建筑形象和商业价值；酒店服务式公寓：提供酒店服务的高档公寓，进一步提升项目品质感，投资自住两相宜；多功能与建筑形象力的提升：该项目将全面提升昌平现有的建筑形象，现代简洁的建筑外立面及富有变化的内部空间，将营造出昌平最具特色的地标性商业建筑，这里不仅是一个靓丽的建筑综合体，更是一个有着高品质购物环境、集各种休闲娱乐功能为一体的优势空间。2（二）物业类型及规模项目总规模：约4.3万建筑平米（地上3.7万建筑平米，地下：0.6万建筑平米）项目分物业类型规模：项目分物业类型规模建议商业2～2.5万平米酒店0.8～1万平米酒店服务式公寓0.8～1.5万平米总计4.3万平米一、整体定位31、商业总规模分析建议区域商业总规模容量＝区域人口总量×人均消费支出×商业平均利润率/（区域平均租金×核心商圈占比）其中：城镇人口：约14万（含高校学生），人均消费支出：9168元农村人口：约1万，人均消费支出：5365元商业平均利润率为：6％～10％区域平均租金取值为：2元/平米/天核心商圈占比：65％～85％，取值：85％（区域商圈相对独立，且周边消费力偏低）区域商业总规模容量约为：15～17万平米一、整体定位4区域商圈从现状及潜在竞争分析，将逐步分化出三个核心区域，本项目处于中心区位，结合区域居民的相对均衡分布的现状，各核心区域的商业空间吸引力相当，结合商业规模定位研究稳健性的原则，商圈内部各核心区域的商业规模容量取值均等，所以本项目区域商业的规模容量约为：5～5.5万平米结合本项目总体定位为中高端商业的形象品质要求，区域商业激烈的竞争态势和侵略性定位的要求，本项目定位必须实现区域商业的中心地位，因此结合对商圈研究中中心点商业的规模占45％～55％的比重关系，本项目商业规模空间容量为：2～3万平米项目取值建议：考虑区域商业购买力水平相对偏低的特点，本项目作为定位为中高端形象品质的商业其规模容量从稳健性原则建议取相对小值，因此结合项目地块现状的特点，本项目商业规模上限建议为：2.5万平米左右一、整体定位52、酒店总规模分析建议按照区域现有酒店星级标准及经营状况，本项目定位于四星级酒店。根据区域现有酒店的客房数量和入住率情况，本项目酒店作为定位于商务会议，兼顾休闲度假的区域高星级酒店，结合昌平现有酒店市场的普遍规模，其客房数建议为：80～100间客房；按照行业标准，四星级酒店每自然间的面积为80~100平方米，因此本项目酒店总规模建议为：0.8～1万平米一、整体定位6二、商业定位（一）商业主题精品购物广场，时尚动感街区关键词：精品

突显项目档次，营造昌平地标，建筑的精品和环境的精品时尚

项目定位于昌平的中高端人群，品质时尚，迎合区域主力年轻消费客群的需求特色。活力

项目特色化地引入了动感、时尚的活力无素，展示项目商业特色，营造竞争差异化优势7（二）业态类型及布局业态类型及布局建议：二、商业定位业态类型及布局建议楼层业态类型四层影院、休闲健身中心三层美食广场、数码娱乐城二层精品商业街一层地下一层超市8（三）各业态定位建议1、超市二、商业定位1）规模确定昌平现有超市市场分析布局分析

昌平现有超市主要分布在以鼓楼南北街和政府街、府学路构成的十字线上，由于昌平卫星城城区范围有限，因此超市的布局相对较为集中；9二、商业定位昌平现有超市市场分析规模分析

昌平现有的品牌连锁超市，营业面积大多为1000～2500平米左右，最大一般不超过3500平米。超市位置营业面积泰乐福第八分店西关三角地5号约3500平米京北美廉美超市政府街16号正在装修，装修后规模不详美廉美超市府学路，国泰百货西侧约2500平米物美超市鼓楼西街1号约2000平米新世纪超市鼓楼南街，新世纪商城一层约1000余平米华普超市阳光店府学路，阳光商厦一层约1500平米昌平主要超市规模一览：10二、商业定位位昌平现有超市市市场分析现有品牌分析析目前昌平市场场上已有的超超市主要为内内资品牌，如如美廉美、物物美、泰乐福福、华普、小小白羊、世纪纪联华等，符符合“内资品品牌近年向郊郊区拓展的战战略布局””、以及“内内资品牌超市市进入北京远远郊区县的步步伐明显快于于外资品牌超超市”的普普遍战略发展展规律，同时时也表明，租租金高、郊区区客流量达不不到相应的规规模水平和进进货商品成本本偏高是外资资超市尚未进进入北京远郊郊区县的主要要原因。因此，现阶段段昌平这样的的卫星城，仍仍是内资知名名品牌连锁超超市重点考虑虑的发展区域域。经营状况分析析据现场实地调调查，昌平主主要超市的人人流量都比较较大，提袋率率很高，尤其其是节假日及及周末，表表明经营状况况均较好。同同时，随着人人均可支配收收入的逐年上上升，昌平人人越来越接受受价廉物美的的超市购物习习惯。11二、商业定位位超市经营商家家需求经营商家超市类型营业面积要求其他选址要求物美综合超市单层1500－6000平米临交通主动线交汇处；

以半径1.2公里的商圈中有2万户居民为宜；

物业不超过2层，以1层为佳，卖场以方形最好。华润万家综合超市4000－6000平米一级城市若干居民区的中心地带、二级城市中区域性商业中心和居民区、三级城市或重要城市的中心商业区内发展。苏果大型社区店5000平米左右贴近社区，周边有稳定的居民量。乐购小型社区大卖场3500－5000平米位于商业核心地点兴万家社区型综合超市2000－6000平米单层不少于2000平米，楼层数不超过2层；

层高以5米为宜，净高不低于3.2米，柱间距以8米*8米为宜，物业纵深要求以30-40米为佳；

消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势；联华标准超市1000－5000平米中心城区的商业中心上图可以看出出，国内知名名品牌连锁超超市的选址面面积范围从1000－6000平米米不等，但综综合超市多集集中在该范围围的上限区间间，即3000－6000平米之间间，说明该规规模是相对合合适的一个面面积区间。国内部分品牌牌连锁超市选选址要求12二、商业定位位本项目超市规规模确定原则一：本项目商业定定位的原则之之一是侵略型型商业，因昌昌平市场本身身商业容量已已经具有很高高的饱和度，，所以本项目目超市也同样样带有侵略市市场、抢占市市场主力客群群的性质，打打造现有超市市的升级版。。因此，要在在昌平现有超超市规模上适适当增加，以以入住超市的的品牌和超市市竞争的关键键要素规模效效应增强自身身的竞争力。。原则二：知名品牌连锁锁超市的选址址要求；原则三：建筑内部空间间结构的条件件限制，本项项目最适合地地下一层做超超市，而单层层面积也是影影响超市规模模的重要因素素。综上所述，本本项目超市建建筑面积建议议为：5000～～6000平米13二、商业定位位2）业态形式式示意143）超市布局局建议地下一层商业业分析：超市主要以品品牌、规模和和价格取胜，，并要求具备备良好的便利利可达性，因因而地下一层层可有效的满满足这一需求求；超市因其频繁繁而大量的进进出货需求，，必然要求具具备相对便利利的商品进出出通道，因而而普遍要求与与地面之间具具备最便捷的的商业通道，品牌超市对布点选择的要求。15原则一一：商业街街位于于商业业价值值最高高的地地上1、2层，，同时时也是是项目目快速速回收收资金金的重重要渠渠道，，因此此商业业街的的规模模可以以适当当增大大；原则二二：其他业业态与与商业业街形形成良良性互互动，，超市市、美美食广广场、、数码码娱乐乐城、、影院院和健健身中中心都都可以以为商商业街街带来来很高高的人人气和和商业业氛围围，因因此适适当增增大商商业街街的规规模，，可以以形成成强有有力的的核心心磁场场；原则三三：本项目目商业业定位位的原原则之之一是是侵略略型商商业，，因此此商业业街部部分也也具有有侵略略市场场、抢抢占市市场主主力客客群的的性质质；原则四四：建筑内内部空空间结结构的的条件件限制制，本本项目目最适适合地地上一一二层层做商商业街街，因因此可可建设设面积积也是是影响响商业业街规规模的的重要要因素素。综上所所述，，结合合项目目功能能业态态的选选择和和商业业空间间的结结构要要求，，本项项目商商业街街建筑筑面积积建议议为：：9000～～10000平平米左左右二、商商业定定位2、商商业街街1）规规模确确定16二、商商业定定位2）空空间多多适性性建议议———商业业街的的建筑筑灵活活性本项目目商业业价值值最高高的地地上1、2层按按照商商业街街形式式来考考虑，，即商商业街街以店店铺形形式出出售，，档次次控制制在昌昌平目目前所所能接接受的的档次次范围围内，，抓住住昌平平主力力消费费客群群。无无论从从资金金回收收、商商业氛氛围营营造等等角度度考虑虑，这这都将将是一一个合合理的的方案案。另外，，考虑虑业主主招商商的灵灵活性性，建建议建建筑内内部空空间采采用灵灵活的的设计计手法法，不不仅可可以通通过内内部分分割形形成商商业街街店铺铺对外外租售售，也也可以以直接接利用用大面面积的的通透透空间间，为为招商商百货货店、、大卖卖场等等业态态留出出灵活活空间间。17二、商商业定定位3）业业态形形式示示意中庭空空间是是本项项目商商业街街内部部空间间最大大的特特色和和亮点点，使使顾客客能够够自由由的上上下，，丰富富购物物流线线；利用中中庭形形成的的内部部空间间，即即可以以分割割成特特色独独立店店铺，，也可可以通通透开开敞，，为百百货、、大卖卖场等等进驻驻留足足建筑筑空间间的灵灵活性性。18二、商商业定定位利用中中庭设设置商商业摊摊点及及休憩憩设施施，给给人亲亲切随随意的的购物物感觉觉，并并且有有效增增加商商业经经营面面积。。19美食广广场是是本项项目不不可缺缺少的的业态态之一一，并并且可可以与与其他他业态态形成成良好好互动动，是是聚集集人气气，提提升商商业价价值的的亮点点之一一。要要做到到内部部环境境中高高档、、价位位中低低档的的区域域消费费力特特征要要求，，以各各种不不同风风味的的中西西式快快餐为为主，，品种种齐全全的特特色美美食城城；供应：：昌平目目前市市场上上只有有国泰泰百货货顶层层有一一家较较成规规模的的美食食广场场，营营业面面积约约1000多平平米，，经营营效果果较好好，客客群多多为周周边高高校学学生及及到商商场购购物的的年轻轻工薪薪一族族；原则：美食食广场场需要要达到到一定定的规规模才才能更更好的的起到到聚集集作用用；综上所所述，，结合合区域域市场场主力力商家家美食食广场场的普普遍选选择和和项目目建筑筑空间间的布布局特特点，，本项项目美美食广广场建建筑面面积建建议为为：2000～～3000平米米3、美美食广广场1）规规模确确定二、商商业定定位20二、商商业定定位国泰百百货顶顶层美美食广广场：：规模模较小小，环环境一一般。。21本项目目的美美食广广场，，一定定要在在内部部环境境及规规模品品种上上营造造自己己的特特色竞竞争力力，与与市场场现有有水平平拉开开差距距，同同时依依然遵遵循中中低价价位的的原则则，抓抓住昌昌平年年轻主主力消消费群群。2）业业态形形式示示意二、商商业定定位223）美美食广广场布布局建建议地上三三层商商业分析：：美食广广场的的目标标客户户具有有极强强的消消费目目的性性，属属于集集中商商业中中垂直直商业业人流流的有有效带带动商商业业业态，，所以以应该该有效效利用用其特特征强强化对对集中中商业业客流流的垂垂直带带动效效应，，提升升高层层商业业的商商业价价值；；针对项项目商商业功功能业业态的的选择择，美美食广广场布布店三三层商商业，，即可可有效效带动动一二二层商商业人人流的的上行行，提提升整整个商商业的的价值值，也也可有有效的的与四四层目目的性性消费费商业业功能能业态态的结结合，，作为为配套套型商商业功功能满满足其其需求求特征征，从从而提提升其其吸引引力和和竞争争力。。23功能：：数码娱娱乐城城包含含电子子游戏戏、互互动游游戏、、网吧吧等功功能，，提供供游戏戏、音音乐、、网络络、饮饮料和和简单单食物物等，，面向向的客客户群群年龄龄跨度度较大大，既既有中中小学学生、、高校校学生生，也也有工工薪一一族的的成年年人。。供应：：昌平目目前还还没有有成规规模的的数码码娱乐乐城，，多是是小面面积的的网吧吧、游游戏厅厅等，，主要要针对对的是是学生生客群群，经经营状状况较较好，，因此此此功功能业业态是是本项项目的的一个个典型型特色色商业业功能能业态态的引引入，，符合合区域域市场场主力力可群群的需需求特特征，，可有有效强强化项项目对对年轻轻客群群的吸吸引力力。需求：：昌平卫卫星城城高校校人口口接近近4万万人，，高校校的进进驻，，不仅仅为昌昌平的的经济济发展展积聚聚了人人气，，同时时也刺刺激了了学校校周边边餐饮饮服务务、文文化娱娱乐、、购物物休闲闲等行行业的的迅速速发展展。再再加上上当地地的中中小学学生、、年轻轻工薪薪族等等，这这一业业态存存在着着相当当大的的市场场发展展空间间。结合行行业典典型商商家的的普遍遍规模模选择择和项项目商商业空空间结结构的的特征征，本本项目目数码码娱乐乐城规规模建建议为为：2000～～3000平米米4、数数码娱娱乐城城1）功功能及及规模模确定定二、商商业定定位24数码娱娱乐城城既是是本项项目的的特色色业态态，强强化项项目的的形象象特质质和差差异化化优势势，2）业业态形形式示示意二、商商业定定位252）业业态形形式示示意二、商商业定定位各种交交互式式游戏戏是其其主要要的娱娱乐形形式263）数数码娱娱乐布布局建建议地上三三层商商业分析：：数码娱娱乐的的目标标客户户具有有极强强的消消费目目的性性，属属于集集中商商业中中垂直直商业业人流流的有有效带带动商商业业业态，，所以以应该该有效效利用用其特特征强强化对对集中中商业业客流流的垂垂直带带动效效应，，提升升高层层商业业的商商业价价值；；针对项目商商业功能业业态的选择择，数码娱娱乐应该与与项目电影影院形成上上下一体，，两大功能能业态的客客群既具有有高度的统统一性，而而且其经营营时间的要要求都强调调对其独立立通道的满满足，从而而满足其经经营的特色色需要，所所以将其布布局与三层层，与四层层电影院上上下结合。。27功能：休闲健身身中心是项项目的又一一特色业态态，包含器器械、动感感单车、瑜瑜珈、各种种健身操、、美容、美美体、舍宾宾等，不仅仅体现了本本项目时尚尚活力的调调性，而且且能够抓住住中高端客客户群，可可以有效地地提升项目目的档次，，并与项目目高星级酒酒店形成配配套性优势势。供应：目前昌平市市场上此类类专业店数数量少、规规模小、设设施相对陈陈旧且服务务内容相对对单一，而而这些专业业店的经营营状况多呈呈上升趋势势；需求：2005年年，居民锻锻炼健身、、外出旅游游等文化娱娱乐服务支支出275.7元，，同比增长长21.5%；文化化娱乐用品品支出478.3元元，同比增增长10.1%。这这表明，随随着居民收收入水平的的提高、生生活观念的的转变，越越来越多的的人开始关关注健身美美体等，尤尤其在经济济快速增长长的城市，，这一需求求的增长速速度相当快快。同时，，昌平也存存在着大量量的高收入入人群，2005年年，昌平高高收入户的的人均可支支配收入达达30350元。这这都表明，，这一业态态存在着相相当大的市市场空间。。5、休闲健健身中心1）功能及及规模确定定二、商业定定位28知名连锁健健身俱乐部部品牌商家家需求：二、商业定定位经营商家需求面积英派斯健身俱乐部2000－5000平米浩沙健身俱乐部1000－3000平米中体倍力标准店3000平米左右青鸟健身不小于2000平米结合上述分分析，本项项目休闲健健身中心建建筑面积建建议为：2000～～2500平米米29休闲健身、、SPA也也是本项目目的特色业业态。休闲闲健身不仅仅与体现了了本项目时时尚活力的的调性，而而且能够抓抓住中高端端客户群，，可以有效效地提升项项目的档次次，并与其其他业态形形成互动。。2）业态形形式示意二、商业定定位303）休闲健健身中心布布局建议地上四层商商业分析：休闲健身中中心的目标标客户同样样具有极强强的消费目目的性，对对具体商业业垂直楼层层的依赖性性相对偏低低，所以应应该尽量将将其布局与与高层商业业；休闲健身中中心在项目目整体功能能业态选择择中不仅承承担着满足足区域中高高端客户需需要，丰富富项目功能能业态的目目的，而且且还必须依依托其强化化项目酒店店的配套性性优势，所所以必须与与酒店之间间形成最佳佳的空间互互动性，所所以必须将将其置于本本项目商业业顶层、酒酒店的负一一层，以有有效实现其其功能。316、影院1）规模确确定二、商业定定位2）业态形形式示意按照政府实实物补偿要要求，确定定影剧院面面积为：2660.08平米米。323）影院布布局建议地上四层商商业分析：影院的目标标客户同样样具有极强强的消费目目的性，对对具体商业业垂直楼层层的依赖性性相对偏低低，所以应应该尽量将将其布局与与高层商业业；影院因其特特殊的建筑筑要求，对对内部结构构的大开间间要求较高高，且必须须满足其高高层高的空空间要求，，因此将其其布点与商商业顶层，，即可有效效利用顶层层特征对建建筑结构进进行调整满满足其空间间要求，也也可利用影影院的结构构要求实现现项目整体体建筑外立立面的结构构形象提升升。33（四）项目目竞争力营营造1、形象力力上的提升升项目商场新新颖现代的的外立面，，可以有效效地与昌平平其他商业业相区别，，从形象和和展示力上上提升项目目竞争力。。另外项目的的酒店的外外观与高度度会进一步步强化项目目的形象力力，真正成成为昌平的的“地标””。二、商业定定位34（四）项目目竞争力营营造２、特色业业态的引入入现代化的影影院、娱乐乐城、休闲闲健身中心心本身在昌昌平都是极极具特色的的商业，可可以有效吸吸引人流并并提升项目目整体档次次感，迎合合区域年轻轻消费客群群的需求特特征。二、商业定定位35（四）项目目竞争力营营造３、业态间间的互动酒店和酒店店服务式公公寓可以与与裙楼的商商业很好地地形成互动动，商业可可作为酒店店的配套，，特别是商商业中的休休闲健身、、影院、娱娱乐城都可可以很好地地完善酒店店及公寓二、商业定定位36（四）项目目竞争力营营造４、商业

除了采用中庭的设计手法，还可在商业街的部分节点处，布置趣味性休闲空间，不仅体现对消费者的关怀，提升消费者购物的舒服度，更可以延长消费者的滞留时间和购物消费的可能性。二、商业定定位37（五）各业业态租售价价格建议1、租售组组合建议根据项目回回收资金的的要求，以以及各业态态的实际经经营要求，，租售组合合建议如下下：二、商业定定位物业类型销售/租赁组合策略商业4层休闲健身中心、影院持有；出租经营3层美食广场、电玩娱乐城持有；出租经营2层精品商业街出售1层精品商业街出售地下1层超市持有；出租经营382、销售价价格建议二、商业昌平在售售商业项项目价格格分析昌平目前前在售的的商业项项目较少少，售价价如下：：项目名称售价东方麦迪逊1、2层连卖10000余元/平米3、4层单卖6000－7000元/平米丽美旺角购物广场——均价约7500元/平米（尚未开盘）天成苑底商1、2层连卖7800元/平米从位置而而言，这这几个在在售项目目距离本本项目较较远，且且周边商商业环境境相差较较大，不不宜直接39二、商业业定位本项目周周边商业业租金分分析以上租金金水平，，即代表表了项目目所处十十字路口口区域的的现有租租金水平平。越靠靠近十字字路口租租金相应应越高，，而本项项目距离离路口较较近，因因此，本本项目一一二层商商铺的可可参考租租金为：：2～2.5元/平米.天位置租金鼓楼北街（南端）1.5－2元/平米.天临街商铺多为一二层或一二三层连租，但实际经营基本上只用一层，其余楼层大多空置。鼓楼南街（北端）1.5－2.5元/平米.天鼓楼西街（东端）1.5－2.5元/平米.天鼓楼东街（西端）1.5－2.5元/平米.天40二、商业业定位1、2层层销售价价格建议议：依据：项目一二二层可参参考租金金范围：：2～～2.5元元/平平米.天天商业平均均投资回回报率：：8～～10％％建议：本项目一一二层均均价为：：9000～11500元元/平平米一层均价价：10500～～13500元/平米二层均价价：7500～9500元元/平米米41二、商业业定位3、4层层租赁价价格建议议：依据：项目一二二层可参参考租金金范围：：2～～2.5元元/平平米.天天三四层租租金取值值为一二二层商业业租金的的60～～70％％取值：本项目三三四层租租金为：：1.2～～1.5元元/平平米.天天3、租赁赁价格建建议42二、商业业定位地下1层层（超市市）租赁赁价格建建议：依据：租金而言言，超市市是一种种较为特特殊的物物业，租租金多为为双方洽洽谈而结合行业特征，建议：本项目地下1层（超市）租金为：0.8～1元/平米.天43三、酒店店定位(一)昌昌平酒店店竞争力力锦水芙蓉财会之家商务会馆大宅门位置政府街与鼓楼南街交汇西北口(市中心)北环路北(城区北部)浮泉路北(中关村科技园区，城区南)府学路北(亢山广场对面，城区东)星级二星级商务三星级四星级商务准五星级商务规模约5000平米1.56万平米2万平米1.5万平米客房数79间102间96间86间标间房面积20多平米标间25平米；套间50平米约30平米；30余平米配套餐厅及芙蓉会馆宴会厅、餐厅、会议厅、康体中心大小宴会厅、会议室、康乐中心中西餐厅、大小会议室、酒吧、康体中心、KTV主要客群商务客群和散客为主财政局所属，以接待会议为主以接待会议儿旅游团居多以接待商务会议和高级旅游团为主入住率约50-60%，夏天较高60-70%，年底较高70-80%，有高管长期包房年入住率60-70%名称项目昌平酒店店一览表表44小结昌平区一一共有4家星级级酒店，，级别呈呈递级差差异，数数量不多多，彼此此之间有有自己的的客群，，不存在强强烈的竞竞争态势势。昌平市中中心只有有一家锦锦水芙蓉蓉酒店，，无论外外立面和和形象均均明显老老化，配配套也有有限。拥有完善宅门，具有自己鲜明的特点。昌平区中中心只有有一家二二星级酒酒店，竞竞争较弱弱，级别别有待提提高；高档酒店店市场只只有二家家，以大大昌平区区的规划划和发展展而言，，具有市市场空间间；抓住商务务客户和和旅游团团体，拥拥有完善善配套和和良好环环境的酒酒店较受受欢迎。。三、酒店店定位(一)昌昌平酒店店竞争力力45三、酒店店定位(二)酒酒店客客群分析析昌平酒店店的主要要客群有有三类：：基本以接接待商务务会议和和大型旅旅游团体体为主，，其中，，商务型型会议型型客群是是酒店主主力客群群。客群中也也有部分分散客，，尤其在在夏季和和秋季较较为明显显。但北北京市来来昌平区区旅游的的散客大大部分在在景点住宿，中中心区旅馆馆也分流部部分短期旅旅游客群。。另外，有部部分昌平区区高收入群群(如科技技园的高官官、经理人人和大学园园区的富家家学生)在在酒店包房房长期居住，作作为在昌平平的暂居居居所。商务会议型型人群和大大型旅游团团体是昌平平酒店的主主流客群；；也有小部分分北京市散散客客群；；另有相当一一部分科技技园高官和和大学园区区富家学生生在酒店包包房。46三、酒店定定位(三)酒店店市场空间间判断通过前述市市场的酒店店分析和上上述酒店竞竞争力分析析，我们可可以得出昌昌平酒店空空间判断：：昌平中心区区中高酒店店较少，中中心商业区区酒店市场场较空白；；对比其他二二三线城市市而言，昌昌平酒店经经营较好，，尤其是少少量的中高高档酒店，，经营良好好；商务型酒店店是酒店市市场主力，，存在商务务升级和配配套升级的的空间；特色经营和和以休闲娱娱乐为主的的配套设施施是吸引客客群的主要要卖点。因此：昌平区中心心具有中高高档酒店的的良好空间间拥有完善休休闲配套的的商务型酒酒店是市场场主力47三、酒店定定位(四)项目目酒店定位位综上所述，，本案酒店店定位为：：综合整个项项目来看，，四星级酒酒店不但符符合整体项项目的中高高端形象，，而且将成成为区域地地标性的建筑；项目位于昌昌平区绝对对中心地段段，位置优优越，交通通方便，四四星级定位位也与黄金金地段相匹匹配；商务会议客客群是昌平平酒店市场场的主力客客群，定位位商务型酒酒店与市场场相吻合。。从公司经营营和形象方方面考虑，，高星级的的选择有利利于形成区区域酒店市市场的主力力地位，以以星级和项目区域域地段形四星级商务务酒店(兼顾休闲闲度假性质质)48三、酒店定定位酒店总规模模定义依前所述，，项目酒店店规模定义义为：总面积0.8～1万平米客房数量80～100间(四)项目目酒店定位位49类型客房面积比例公共经营面积比例会议与其他设施会议型酒店44%22%34%娱乐型酒店45%25%30%度假型酒店45%25%30%综合型酒店62%14%24%按照国际惯惯例，不同同类型饭店店分项面积积指标表:三、酒店定定位(五)酒店店配套面积积测算50以酒店总规规模0.8~1万平平米为基数数，综合国国外会议酒酒店建筑的的规模配比比，进行各各功能部分分的面积分分配：类型客房面积比例公共经营面积比例会议与其他设施会议型酒店44%22%34%三、酒店定定位客房部分：：(8000~10000)×44％＝＝3520~4400平方方米餐饮、休闲闲娱乐等公公共经营部部分：(8000~10000)×22％＝1760~2200平方米会议部分：：(8000~10000)××19％％＝1520~1900平方米行政﹑机房房及其它：：(8000~10000)×15％＝＝1200~1500平方方米(五)酒店店配套面积积测算51依据测算方酒店功能面积建议表功能面积建议内容建议客房面积3520～4400平米客房数量为80～100间，主要以标间为主，配置部分豪华标间，若干个豪华套房公共营业面积(含餐饮、休闲娱乐等)1760～2200平米餐饮主要设宴会厅(含中餐与西餐)、茶室、小型酒吧；休闲娱乐可以设置泳池、桑拿房、按摩室、棋牌室、台球厅、乒乓球室、KTV等会议面积1520～1900平米包括大会议室一个，小会议室若干个、商务中心等机房及其他设施1200～1500平米行政区、机房及其他设施项目酒店总总规模建议议为：0.8~1万万平米左右右三、酒店定定位(五)酒店店配套面积积测算52位于商场上上的酒店将将成为本项项目的特色色之一，特特别是其现现代的外立立面与其标标志性的高高度，将使使项目从形形象上成为为昌平真正正的“地标标”，从而而有效强化化项目整体体的吸引力力和竞争力力。三、酒店定定位(六)立面面示意53三、酒店定定位(七)酒酒店差异化化经营可以提供以以下软服务务：1、酒店特特色服务商务服务房间服务礼宾服务其他服务清洁房间洗烫衣物24小时房房间送餐设施维修打印、复印印、装订电子邮件(上网)会议室及设设备租用机场接送旅游行李运送协助婚礼小件寄存送花服务代缴费用预订服务快件专递2、标准化化服务设施服务24小时供供应冷热水水宽带上网卫星电视文字处理本案将通过过个性化服服务创造差差异化经营营54三、酒店定定位此外，本项项目酒店还还将通过以以下特色，，达到差异异化经营：：1、占据昌昌平区中心心地段，以以四星级商商务酒店与与区内其他他区域的酒酒店拉开差差距；2、通过时时尚的立面面，大堂等等公共空间间硬件的升升级设施，，在形象与与档次上区区分于其他他酒店；3、加大酒酒店自身休休闲娱乐配配套设施，，在软件上上以高标准准服务水准准为客人提提供服务；；4、与项目目的商业、、公寓功能能配套联合合，提升酒酒店综合形形象。5、与国内内外优秀的的酒店经营营管理公司司合作，打打造昌平中中心区内外外皆秀的高高品质酒店店。(七)酒酒店差异化化经营55项目公寓定定位四、公寓定定位本项目位于于昌平区中中心，商业业繁华地带带，地理位位置非常突突出；项目功能定定位于复合合型商住建建筑群，建建成后将成成为昌平区区地标性建建筑和高端端物业形象象代表；项目除大型型商业外，，还包括四四星级商务务酒店。因此，本案案公寓定位位将上述特特色相匹配配，我们建建议本项目目公寓定位位为：酒店服务式式公寓以地段和项项目形象支支撑档次，，强化对中中高端客群群和区域原原实力客群群的吸引力力；以完善的综综合功能提提升居住的的配套优势势；以酒店式服服务凸现公公寓的档次次品质，提提升对中高高端人群的的竞争力；；56四、公寓定定位酒店服务式式公寓依托区中心心良好的位位置、酒店店的服务配配套，本案案具有建设设酒店式服服务公寓的的可能；通过上述公公寓市场分分析，本案案拥有服务务式公寓的的市场和客客群消费力力；酒店和酒店店式公寓可可强化项目目形象展示示，凸现项项目地标性性商业地位位的功能，，而入住的的客户和业业主也为项项目的商业业提供了良良好的稳定定客流，有有利于保障障项目商业业空间的运运营业绩。。在产品创新新方面，昌昌平目前也也没有类似似产品出现现，本项目目将是第一一个酒店式式服务公寓寓，将在企企业形象和和区域形象象方面有着着示范性的的作用。(五)项目目公寓定位位57四、公寓定定位酒店服务式式1、酒店式式服务商务服务房间服务礼宾服务其他服务清洁房间24小时洗洗衣房24小时房房间送餐室内家具保保养维修打印、复印印、装订电子邮件(上网)会议室及设设备租用旅游行李运送小件寄存送花服务代缴费用车辆清洗保保养快件专递2、标准化化服务设施服务24小时供供应冷热水水宽带上网卫星电视叫醒服务本案公寓与与其他公寓寓(住宅)的区别除除了产品和和户型之外外，最重要要的在于提提供酒店式式服务，这这是一种软软性服务，，更多的一一种服务理理念的更新新，依托酒酒店，建议议可以提供供的如下服服务：具体实施可可以设置部部分有偿收收费服务，，部分免费费。(五)项目目公寓定位位58四、公寓定定位前述市场分分析得出：：公寓主力力热销户型型集中在80~130平米之之间，二居居和小三居居最受欢迎迎。因此，我们们建议公寓寓户型如下下：一居二居三居面积范围50~70平米80~120平米120~150平米户型比例20%~30%50%~60%10%~20%建议公寓户户型以一居居和小两居居为主，三三居为辅，，以有效满满足自住型型客户和投投资型客户户的需求特特征。(六)户型型建议59四、公寓定定位公寓寓产产品品在在形形象象上上应应具具有有强强烈烈的的城城市市建建筑筑感感觉觉，，以以有有效效(七)立面示示意60四、公寓定位位(八)平面示示意一居户型大阳台室厅方正功能紧凑卧室面宽4.8米61一居户型(八)平面示示意62四、公寓定位位生活区餐厅主卧客房厨房入口浴室玻璃淋浴房储藏室一居室户型，，方正实用，，也可作工作作间使用。一居户型(八)平面示示意63空间灵活机动动，居住可办办公。一居户型(八)平面示示意64四、公寓定位位两室，建面97.28平平米方正，不浪费费面积功能较齐全N生活阳台，方方便烹饪客厅与两主卧卧都带窗台，，通光透风两居户型(八)平面示示意65四、公寓定位位两室户型，N功能分区明确确，边角利用良好好主卧优先，带带卫浴两卧均有阳台台拥有较大的储储物室两厅宽绰，通通透两居室户型(八)平面示示意66四、公寓定位位两居户型(八)平面示示意67四、公寓定位位三居户型三居室户型，，跃层结构建面149.6平米一层面积74.8平米二层面积74.8平米挑空处理，增增加品质气派派上层休息区，，主卧开阔，，转角凸窗便便于观景下层工作区，，带一卫，方方便起居洗手与淋浴分分开，干湿分分离。(八)平面示示意68四、公寓定位位三居户型(八)平面示示意69四、公寓定位位客厅挑空，可可形成小中庭庭，空间尺度度增强。三居户型(八)平面示示意70四、公寓定位位项目蓝郡三期公寓(在售)新新公寓(在售)富泉花园(二手房)燕平家园(二手房)价格(元/平米)起价5000(精装)4380别墅7000(精装)公寓100004200目前，市场上上的公寓和中中高档住宅售售价如下：根据以上对区区域高档住宅宅项目的价格格分析，结合合项目较好的的地段条件，，本项目公寓寓价格预测的的基准取值为为4500元元/平米，同同时结合项目目的销售周期期考虑和区域域经济的总体体发展速度，，年增长速度度取值为10％～15％％，所以本项项目公寓的销销售均价建议议为：销售均价：4900~5200元/平米(九)价格预预测71谢谢谢！华高莱斯国际际地产顾问（（北京）有限限公司北京昌平二街街项目组2006年6月2日729、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。05:08:3105:08:3105:0812/31/20225:08:31AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2205:08:3105:08Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。05:08:3105:08:3105:08Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2205:08:3105:08:31December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月20225