房地产市场基础调研

惠州市惠阳区市场基础调研一、惠州市房地产整体市场现状分析；

1、惠州市经济发展状况；

2、惠州市房地产市场发展基本特点；

3、盘点2003年惠州楼市；二、惠阳区房地产整体市场现状分析；

1、惠阳区经济发展状况；

2、惠阳房地产发展现状；

3、惠阳房地产特征分析；目录：一、惠州市房地产整体市场现状分析：

1、惠州市经济发展状况：惠州市地处经济繁荣的珠江三角洲边缘，毗邻香港和深圳特区，素有“粤东门户”之称，交通环境十分优越。已构成公路、铁路、航运、空运、港口五种运输方式并存的运输网。拥有年吞吐量近千万吨的国家一级口岸惠州港；京九铁路与广梅汕铁路纵贯惠州，在建的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨；多条高速公路从惠州过境。水陆交通便利，商贾云集。近年来，惠州抓住了世界经济形势好转和我国加入WTO的有利时机，通过努力扩大内需，开拓外需，并且积极推进结构的调整，使到惠州的经济得到快速的发展。一、惠州市房地产整体市场现状分析：惠州市经济发展状况的基本态势：（1）工业生产增长较快，经济效益进一步改善。

2001年，惠州工业总产值达到1048亿元，而2002年前三季度工业总产值累计完成878.09亿元，比2001年同期增长了12.6%增幅居全省第一位。其中市直“五大”集团工业保持快速增长的势头，发挥龙头作用，TCL、德赛、麦科特、华阳、百路宝五大集团完成了315亿元，增长38.4%。（2）固定资产投资规模扩大，重点项目进展顺利为了改善投资软硬环境和增强经济发展活动，从2002年以来，全市各地集中资金向一批基础产业的重点建设项目倾斜，促成上马并加快建设步伐。2002年前三季度全社会固定资产完成55.36亿元，比2001年同期增长34.3%，房地产开发投资完成7.2亿元，此2001年同期增长55.6%。一、惠州市房地产整体市场现状分析：惠州市经济发展状况的基本态势：（3）市场繁荣，物价稳定从2002年以来，惠州市抓住国家连续实施积极财政政策和稳健的货币政策的机遇，积极培育内外需求，加大经济发展的支持力度，市场繁荣、物价稳定。2002年前三季度惠州市全市消费品零售总额完成107.82亿元，比2001年同期增长10.1%。近几年惠州市社会消费品零售总额比较表（注：资料来源于2002年惠州统计年鉴、惠州统计网）年份1998199920002001金额110.06（亿元）120.95（亿元）132.91（亿元）145.25（亿元）一、惠州市房地产整体市场现状分析：惠州市经济发展状况的基本态势：（4）居民收入继续增加、生活水平稳定提高据市区居民家庭抽样调查，2002年前3季度，人均支配收入总额为8158.92元，人均消费性支出6692.76元，剔除物价上涨因素，实增比2001年同期增长7.1%和2.7%，从惠州市消费品零售总额的增加，人均工资的增加，说明惠州人的生活水平不断提高，未来的消费能力也将不断增长，将会给惠州的销售业带来一个新的增长。近年惠州市职工年平均工资比较表（单位：元）（注：资料来源于2002年惠州统计年鉴、惠州统计网）年份1995199619971998199920002001年平均工资67166889696678358883960710482同比增长率%3%1%12%13%8%9%-----一、惠州市房地产整体市场现状分析：2、惠州市房地产市场发展基本特点房地产行业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需、促进经济增长、改善人民生活的重要途径之一。近年来，在国家积极扩大内需的宏观政策引导下，国家鼓励住房消费，支持、促进以住宅业为发展重点的房地产发展，以商品住宅建设和消费为主要发展方向的房地产业已成为我国新的经济增长点。（见图一、图二）1998-2002年惠州市房地产开发投资趋势图：（图一）

单位：万平方米、亿元、%项目1998年1999年2000年2001年2002年新开工面积36.347.8158.1249.9192.38新开工面积增长率/31.7%21.56%-14.13%85.09%施工面积105121.29175.04201.30210.97施工面积增长率/15.51%44.32%15%4.8%竣工面积45.638.1472.5673.7087.27竣工面积增长率/16.36%90.25%1.57%18.41%土地开发面积21.125.8768.4292.7643.04土地开发面积增长率/22.61%164.5%35.57%-53.6%其中：实际销售面积21.224.1250.3554.3556.36实际销售面积增长率/13.77%108.7%7.94%3.69%销售总面积（含预售）29.531.3458.0091.2072.35空置面积43.375.6056.0347.5347.48空置面积增长率/74.4%-25.9%-15.2%-0.1%其中：一年以上空置面积37.569.9850.4235.8319.21房地产总投资额5.126.6710.3010.6015.88房地产总投资额增长率/30.3%35.2%2.9%49.8%其中:商品房投资额3.84.697.197.8313.88商品房销售额3.93.748.6911.4813.24商品房销售额增长率/-4.1%132.4%32.1%15.3%其中:住宅销售额3.43.347.418.5110.551998-2002年惠州市房地产开发投资趋势图：（续图1）1998-2002年惠州市房地产开发面积趋势图：（图二）

单位：万平方米

根据对以以上数据据的分析析，近期期惠州市市房地产产的市场场具有如如下特征征：（1）房地产产投资开开发增长长迅猛，，房地产产市场持持续升温温：在2001年我市房房地产市市场持续续发展的的基础上上，2002年我市房房地产市场继继续显现现出强劲劲增长态态势：截截止2002年12月31日，全市市共完成房房地产开开发投资资15.88亿元，比比上年大大幅上升升49.81%，其中商品房房投资额额13.88亿元，增增幅达77.27%；施工面面积为210.97万平方米米，同比比增长4.8%；新开工工面积为为92.38万平方米米，比去去年大幅增增长85.09%；竣工面面积87.27万平方米米，增幅幅也达18.41%。2002年，惠州州新开工工的楼盘盘有新时时代花园园、金旺旺花园园、金裕裕碧水湾、西湖湖丽苑等等；隆生生地产、、金宝集集团等大大型房地地产开发发商也推推出东湖花园园四区三三期、金金世界花花园、汤汤臣山水水世家、、丽日广广场等楼楼盘，其他他单体高高层和中中小楼盘盘也纷纷纷向市场场推出。。（见图图三）一、惠州州市房地地产整体体市场现现状分析析：1999-2002年惠州市市房地产产投资趋趋势图（图三））单单位：亿亿元一、惠州州市房地地产整体体市场现现状分析析：根据对以以上数据据的分析析，近期期惠州市市房地产产的市场场具有如如下特征征：（2）住宅建建设投资资成为房房地产开开发主体体，个人人购房比比例不断断提高。。2002年，全市市住宅投投资额达达9.95亿元，比比上年增增长28.22%，投资额占房地地产总投投资的62.42%；住宅施施工面积积165.03万平方米米，占总施工面面积的78.22%；住宅竣竣工面积积67.90万平方米米，占总总竣工的的77.80%；住宅销销售面积积67.99万平方米米，占总总销售面面积的93.97%；住宅销售售额为10.55亿元，占占总销售售额的79.68%。据统计，，2002年惠州市市总人口口已达283万人，市市区内本本地户籍籍人口约40万人，外外来人口口据估计计也有40多万人。。随着外外来人口口的涌入入和本地居民民二次置置业、投投资置业业的增加加，惠州州市人均均居住面面积也由由2001年的14.4平方米进进一步逼逼近15平方米，，逐步向向小康水水平的目目标迈入，房产产开发商商在规划划设计和和开发过过程中更更加注重重人性化化，如东东湖花园、江江畔花园园、金迪迪花园、、蓝波湾湾等绿色色小区都都给人留留下深刻刻的印象。（（见图四四）一、惠州州市房地地产整体体市场现现状分析析：一、惠州州市房地地产整体体市场现现状分析析：1999-2002年惠州市市住宅开开发投资资趋势图图：（图四））单位：：万平方方米根据对以以上数据据的分析析，近期期惠州市市房地产产的市场场具有如如下特征征：（3）市场产产品供大大于求：：目前惠州州市房地地产市场场正处在在高速发发展阶段段，有大大量的房房地产项项目正动工。。与市场场需求量量增长相相一致的的是市场场供给十十分旺盛盛。据2003年3月的最新新统计显显示，惠惠州的在在售楼盘盘已达至至74个，预计计在年底将达达80个以上，，市场供供应商品品房数量量将达两两万多套套。供需需比约为2：1，市场供供大于求求，购房房消费者者的选择择面增多多，必然然促使市市场竞争的进进一步加加剧。一、惠州州市房地地产整体体市场现现状分析析：根据对以以上数据据的分析析，近期期惠州市市房地产产的市场场具有如如下特征征：（4）商品房销售售增幅减缓，，房地产销售售价格稳中有有升。2002年，全市商品品房实际销售售额13.24亿元，比上年年增长15.33%，实际销售面积积为56.36万平方米，比比去年增长3.7%。（如销售总总面积则为72.35万平方米，比比01年回落20.67%，减少的原因因主要是2002年预售面积的的减少）。但但实际销售面面积与竣工面面积增幅不同同步，竣工面积积大于销售面面积14.92万平方米，供供求比为1：0.83。从统计数据看，，整个惠州房房地产市场供供应在2001-2002年间激增，竞竞争日趋激烈，，买方市场已已逐步形成。。2002年，全市商品品房实际销售售平均价格为为2349元/平方米，比上上年上升11.17%，与同年人均均GDP和城镇家庭人人均可支配收收入相比，三者指标都呈呈现稳步上升升的趋势。但但由于目前房房地产市场供供给过热使发展商面临临降价压力。。（见图五））一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：惠州市房地产产销售情况变变化趋势图（图五）单单位：平方米米、亿元根据对以上数数据的分析，，近期惠州市市房地产的市市场具有如下下特征：（5）房地产空置置面积稳中有有降，市区烂烂尾楼盘盘活活成效明显。。自1998年以来，惠州州市商品房空空置面积逐年年减少。2002年全市商品房空置面积积为47.48万平方米，虽虽绝对值较高高，但比1999年则大幅下降28.12万平方米，减减幅达37.2%，2002年空置率（空空置率=全年的空置面积积/以往三年的竣竣工面积之和和）为25.75%，比2001年的30.41%下降了近5个百分点，略略高于全国25%的空置率警戒戒线的水平。市区空置置面积为25.4万平方米，空空置率降到20%，并且本地几几大房产商开发发的楼盘空置置率均低于10%。在政策的引引导调整、银银行不良资产盘活活等因素作用用下，惠州市市一年以上的的空置面积已已大幅减少，现多位于于辖属县市区区，主要集中中在惠阳市和和大亚湾地区区。（见图六)一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：1999-2002年惠州市房地地产空置变化化趋势图（图六）单单位：平方米米一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：3、盘点2003年惠州楼市从1998年起，随着全全国房地产市市场不断的升升温，惠州房房地产市场在在经历长达五五、六年的持持续低迷后，，1998年底至1999年快速复苏，，2000年在取消福利利分房、鼓励励购房贷款、、银行贷款利利率连续下调调等有利因素素影响下，惠惠州房地产开开发投资取得得突破性发展展，至2001年市场继续保保持产销两旺旺，交易活跃跃的发展态势势。2002年,惠州市房地产产投资和商品品房销售持续续增长，虽土土地开发面积积有所回落，，但新开工面面积增长迅猛猛，施工面积积、竣工面积积、实际销售售面积稳步增增长。相对2002年，2003年惠州楼市投投资、开发出出现了大幅度度的增长，竣竣工面积则继继续减少，楼楼市交易仍呈呈兴旺之势，，2004年将持续增长长。房地产开开发已成为惠惠州市城市建建设及投资的的一大亮点。。一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：3、盘点2003年惠州楼市项目金额/面积增长率房地产开发总投资12.36亿-22%商品房施工面积238.1万13%商品房竣工面积46.09万-1.80%商品房销售面积36.88万29%全市交易宗数16283宗32%交易面积210.39万37%交易金额28.17亿28%市区房屋平均价格1631.3元-18.80%商品房平均价格1983.3元-15.59%市区交易宗数9391宗57.30%市区交易面积121.3万65.70%交易金额20.17亿41.20%结论：（1）区域市场不不成熟：基数小、开发发商盲目、利好消息影响响大。（2）市场起步阶阶段的特点：：3年循环周期性性明显（3）显现结构性性调整：小量高档——大量中档（4）市场信心明明显回升，供供需两旺。一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：03年惠州楼市兴兴旺的几大原原因：（1）中海壳牌南海石化项目目的带动下，，惠州固定资资产投资呈现现出成倍增长长的态势，成成为全市经济济增长的新亮亮点，对拉动动惠州经济快快速增长起到到积极作用。。2003年上半年,全市完成固定定资产投资84.11亿元，比上年年同期增加54.07亿元，增长1.8倍,增幅比上年同同期的18.6%高出161.8个百分点，增增幅居全省同同期各市首位位，投资额和和增幅均创历历史新高，由由此而带来的的惠州经济总总量加大、产产业结构变化化等等，给予予了惠州房地地产业坚实的的发展后盾。。一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：03年惠州楼市兴兴旺的几大原原因：（2）惠州市行政区区划调整。2003年6月，经过调整整后，惠城区区由原来管辖辖的10个镇（办）增增至22个镇（办、场场）。惠城区区面积从原来来的419平方公里增至至1471平方公里，区区域面积扩大大2.5倍；新城区户户籍人口由40.03万人增加到67.07万人，增加67.5%；再加上经济济总量的增加加，财政收入入的增长，一一个新城区、、大城区的雏雏形已显现出出来，城市化化进程进一步步加快，房地地产业作为第第三产业将迎迎来更大的发发展空间。一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：03年惠州楼市兴兴旺的几大原原因：（3）惠州基础设施建设设加快，投资环境进进一步优化。。惠州已经囊囊括四块金牌牌，2003年又被评为““广东省文明明城市”称号号，加上市政政府对两江四四岸的整治以以及惠州大道道和旧城的改改造，市民乐乐园及体育馆馆的建成等等等，惠州整体体环境大为改改观。目前，，广（广州））惠（惠州））高速、惠（（惠州）河（（河源）高速速、惠（惠州州）大（大亚亚湾）铁路已已全面贯通，，惠州大道四四期工程即将将完工，惠州州过境公路已已完成总量的的50%，惠（惠州））淡（淡水））大道改造进进展迅速等等等，又将加速速惠州经济的的腾飞、城市市建设规模的的扩大。惠城城区的房地产产市场已呈现现出向四周延延伸之势。一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：03年惠州楼市兴兴旺的几大原原因：（4）惠州市金融融运行良好。。据了解，2003年1至9月惠州市全市市金融机构居居民储蓄存款款余额比年初初增长了16.5%；贷款投放力力度在基建贷贷款和消费贷贷款的主导下下进一步加大大，贷款余额额比年初增长长了16.9%；外汇结售保保持大额顺差差；现金回笼笼同比增加；；资金流动性性、安全性、、盈利性明显显提高，全市市金融机构近近年来首次出出现整体性盈盈利。一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：03年惠州楼市兴兴旺的几大原原因：（5）惠州经济出出现了强劲的发展势势头。近几年来，，我市经济连连续以2位数速度增长长，2003年1-9月份，我市国国内生产总值值407.01亿元，比去年年同期增长12.9%。经济总量和和居民生活水水平稳步提高高，居民收入入不断增加，，支付能力显显著增强；据据统计，1-9月份我市城市市居民人均可可支配收入为为10241.22元，比去年同同期增长25.4%；用于住房、、教育、旅游游、汽车等支支出显著提高高。由此，潜潜在的购房消消费群不断增增多，为楼市市的发展提供供了保障。二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：1、惠阳区经济济发展状况：：惠阳区地处珠珠江三角洲经经济区和亚太太经济增长带带中心，南临临大亚湾，毗邻香港港，西依深圳圳、东莞市，，中部与惠州州相接；区中中心距省会广州１９９０公里，离离深圳５８公公里，水路到到香港４７海海里。全区总面积２２１７８平方方公里，辖１１０个镇：淡淡水镇、秋长长镇、新圩镇、镇隆隆镇、永湖镇镇、霞涌镇、、澳头镇、沙沙田镇、良井井镇、平潭镇，人口口50.77万，其中城镇镇人口１４.６６万。市民民以客家方言为主,普通话也广泛泛使用。全市市有侨胞和港港澳台同胞３３０多万人，是广东东著名侨乡之之一。惠阳区行政区划、总户数和总人口地理面积乡镇政府村委会社区居委会平均人口暂住人口惠阳区合计1910平方/公里1825240

566048227488227488二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：1、惠州市经济济发展状况：（2002年末统计数据据）行政区域土地面积建成区面积城镇从业人员国有企业经济集体企业外商投资城镇私营城镇个体1910平方公里22.5平方/公里330562823321394836911718全社会固定投资国有其他投资额房地产开发房屋施工面积销售额214206万元75642万元8600万元186.3万/平方米4450万元二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：1、惠州市经济济发展状况：（2002年末统计数据据）二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：1、惠州市经济济发展状况：（2002年末统计数据据）惠阳区房地产产开发量（2003—2004年）在售项目在建项目筹建中项目9125二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：2、惠阳区房地地产发展现状状：惠阳区03-04年项目开发统统计总投资额：353007万元总占地面积：：2494424平方米总建筑面积：：2497236平方米房屋销售宗数数：2463宗总销售金额：：3.98亿销售金额同比比上升：42％商品房预售面面积：13万平方米二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：2、惠阳区房地地产发展现状状：项目供应量比比例二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：2、惠阳区房地地产发展现状状：目前在售物业业类型二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房地地产发展特征征分析：现有楼盘销售售情况二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房地地产发展特征征分析：主力户型比例例二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房地地产发展特征征分析：在售项目建筑筑规模二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房地地产发展特征征分析：在售项目面积积比例二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房地地产发展特征征分析：消费群体类型型二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房地地产发展特征征分析：商业业态分析析二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房地地产发展特征征分析：竞争者分析一、直接竞争争对手：1、中铭豪园2、昊康广场花花园二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房地地产发展特征征分析：直接竞争项目目主要分析项目名称主要卖点规模

价格

（元/M2）主力户型

中铭豪园1、市政广场2、直饮水到户3、智能化管理4、社区配套完善占地：78541平米总建面：24万平米分三期开发，一期在售5.3万平米均价2200起价1800二房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫复式昊康广场花园1、市政广场2、开发商品牌3、智能化管理占地：6530平米总建面：41000平米，一栋高层，二栋小高层起价：1880均价：2280层差：50二房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫复式二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房地地产发展特征征分析：间接竞争对手手：1、瑞景居2、熊猫碧富新新城二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房地地产发展特征征分析：间接竞争项目目主要分析项目名称主要卖点规模

价格

（元/M2）主力户型

瑞景居1、巴厘岛风情园林2、直饮水到户3、智能化管理4、小区私家会所5、户型设计新颖占地：60000平米总建面：12万平米分二期开发，一期12栋，二期14栋，共26栋。均价2250起价1830二房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫复式碧富新城1、社区配套完善2、开发商品牌3、超大规模社区4、紧临大亚湾开发区5、星级服务的私家会所占地：50万平米总建面：83万平米，共135栋，分四期开发，小高层、高层、别墅、TOWNHOUSE等起价：2380均价：2580层差：50二房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫复式二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房地地产发展特征征分析：竞争项目销售售情况二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房地地产发展特征征分析：竞争项目价格格分析二、惠惠阳区区房地地产整整体市市场现现状分分析：：3、惠阳阳区房房地产产发展展特征征分析析：项目销销售走走势分分析二、惠惠阳区区房地地产整整体市市场现现状分分析：：3、惠阳阳区房房地产产发展展特征征分析析：目标消消费群群分析析1、本地地消费费者特特征：：A年龄：：45岁左右右学历：：初中中以下下占30%高中以以上占占40%职业：：个体体经营营、政政府单单位点评：：事业业小有有成就就，对对新的的观念念难于于理解解二、惠惠阳区区房地地产整整体市市场现现状分分析：：3、惠阳阳区房房地产产发展展特征征分析析：B年龄：：35岁左右右学历：：大大部分分是高高中以以上职业：：白白领阶阶层、、政府府公务务员点评：：注注重生生活质质量，，对新新事物物较易易接受二、惠惠阳区区房地地产整整体市市场现现状分分析：：3、惠阳阳区房房地产产发展展特征征分析析：外地客客户特特征30%以上是是属于于长期期在惠惠阳经经商的的商人人外资企企业的的高层层管理理人员员年龄：：28——40岁之间间学历：：高高等学学历职业：：计计算机机、外外教、、信息息网络络、电电子通通讯收入：：家家庭年年收入入在15万以上上点评：：生活态态度开开放，，注意意健康康及良良好的的环境境；注重个个人形形象，，关注注家庭庭，关关心事事业的的成长长性；；对新生生事物物敏感感，喜喜欢现现代的的、网网络的的、实实用的的生活方方式，，更强强调个个性与与品味味。二、惠惠阳区区房地地产整整体市市场现现状分分析：：3、惠阳阳区房房地产产发展展特征征分析析：消费者者的共共同特特征要求住住宅区区有格格调有良好好的物物业管管理尽量满满足空空间的的私密密性户型方方正实实用采光通通风要要好，，安全全服务周周到体体贴二、惠惠阳区区房地地产整整体市市场现现状分分析：：3、惠阳阳区房房地产产发展展特征征分析析：链接：：1、天时时地利利人和和珠珠三角角房地地产业业持续续向好好；2、外地地大鳄鳄再入入淡水水镇惠惠阳阳房地地产再再度““火””起来来；3、惠阳阳28项重点点项目目动工工；4、惠阳阳房地地产业业再度度红火火有有关部部门呼呼吁要要理性性投资资；链接接1：天时时地地利利人人和和珠珠三三角角房房地地产产业业持持续续向向好好惠州州：：壳壳牌牌带带地地产产趋趋旺旺据惠惠州州市市统统计计局局提提供供的的数数据据表表明明，，惠惠州州1~9月房房地地产产开开发发投投资资保保持持较较高高增增长长，，完完成成9.42亿元元，，增增长长30.7％；；房房地地产产市市场场销销售售也也相相应应活活跃跃，，商商品品房房销销售售面面积积29.89万平平方方米米，，增增长长61.8％。。1~9月全全市市建建筑筑业业对对GDP增长长的的贡贡献献率率为为18％，，拉拉动动全全市市GDP增长长1.9个百百分分点点。。惠州州房房地地产产局局有有关关负负责责人人分分析析说说，，惠惠州州房房地地产产的的大大好好形形势势与与中中海海壳壳牌牌项项目目的的带带动动是是分分不不开开的的。。据据悉悉，，至今今年年9月，，中中海海壳壳牌牌项项目目已已完完成成投投资资65.2亿元元，，占占全全市市基基本本建建设设投投资资65.8％。惠阳阳房房地地产产业业的的景景况况是是惠惠州州经经济济发发展展见见旺旺的的真真实实写写照照。。多多年年来来，，惠惠阳阳房房地地产产业业一一直直处处在在90年代代初初那那场场房房地地产产开开发发热热的的阴阴影影中中。。2003年称称得得上上是是惠惠阳阳区区房房地地产产转转折折的的一一年年。6月上上旬旬，，惠惠阳阳城城区区曾曾经经最最棘棘手手的的烂烂尾尾楼楼———29层的的富富景景大大厦厦，，其其200多套套住住房房经经过过改改造造后后全全部部出出售售完完，，1至4楼的的商商铺铺也也完完全全租租出出。。富富景景大大厦厦终终于于见见证证到到惠惠阳阳房房地地产产业业重重现现生生机机的的时时候候。。数数据据表表明明，，去去年年惠惠阳阳共共卖卖出出1500套商商品品房房，，绝绝大大部部分分都都是是1992、1993两年年遗遗留留的的房房产产，，新新建建楼楼盘盘比比较较少少。。由于于遗遗留留楼楼盘盘基基本本消消化化完完毕毕，，市市民民对对新新型型楼楼盘盘的的需需求求开开始始趋趋势势旺旺。。2003年的的房房地地产产业业在在新新旧旧交交替替中中，，又又露露出出了了诱诱人人的的笑笑容容。。日日前前，，记记者者在在2003年惠惠阳阳区区房房地地产产开开发发项项目目一一览览表表中中见见到到，，已已批批准准预预售售、、建建设设中中和和筹筹建建中中的的各各种种花花园园、、大大厦厦、、商商住住楼楼等等将将近近20个。。据据悉悉，，仅仅今今年年开开张张的的楼楼盘盘便便有有6个。。在90年代代初初在在这这里里曾曾经经折折翅翅的的深深圳圳房房地地产产商商们们重重返返惠惠阳阳的的时时候候到到了了，，中中建建蛇蛇口口发发展展有有限限公公司司率率先先拉拉开开了了进进军军惠惠阳阳的的序序幕幕。。据据悉悉，，该该公公司司拟拟投投20多亿元，，开发建建设200万平米泗泗水湖滨滨公园新新区，其其中100万平米是是通过土土地置换换而来。。深圳振振业集团团在多次次考察后后，在莲莲塘面圈圈了5000亩地，欲欲建大型型高尚社社区，现现正在进进行建设设项目可可行性研研究。链接2：外地大鳄鳄再入淡淡水镇惠惠阳房房地产再再度“火火”起来来焦点房地地产网年10月29日09:58人民网本报广东东惠阳10月28日电记记者潘小小平、通通讯员卢卢舜辉报报道：曾曾经是我我国房地地产虚热热三大重重灾区之之一的广广东惠州州市惠阳阳区（原原惠阳市市），经过10年沉寂之之后，如如今房地地产业再再度红火火。日前，，浙江省省赐富集集团携资资1亿多元与与惠阳区区政府驻驻地淡水水镇签了了投资““新阳城城”项目目的协议议，这是是继惠州州、深圳圳、东莞莞、广州州的房地地产“大大鳄”游游入淡水水镇之后后的又一一外省““大鳄””前来开开发新领领地。惠阳房地地产业，，是“中中海壳牌牌”南海海石化项项目等多多个特大大型建设设项目““锤定””大亚湾湾之后开开始复苏苏，并迅迅速“火火”起来来。去年年底，一一家名叫叫“中铭铭豪园””的房地地产公司司抢先““出闸””，第一一期工程程数百套套楼房1个月时间间就销售售了70%，掀起了了惠阳房房地产开开发第二二次浪潮潮。与此此同时，，惠阳以以前开发发的“烂烂尾楼””等存货货旧楼盘盘也开始始盘活，，一个开开发商进进场开发发锦惠大大厦后，，半个月月便卖了了200多套。刹刹时间，，惠州、、深圳、、东莞以以及广州州的房地地产商先先后注资资淡水房房地产业业。日前前，记者者在2003年惠阳区区房地产产开发项项目一览览表中见见到，已已批准预预售、建建设中和和筹建中中的各种种花园、、大厦、、商住楼楼等项目目近20个，其中中包括浙浙江省民民营企业业赐富集集团的““新阳城城”项目目。据悉，今今年在惠惠阳开工工的房地地产项目目约有10个，主要要经营中中高档的的住宅，，他们都都非常注注重小区区的环境境建设，，大多数数开发项项目还设设有直饮饮水、智智能化管管理等。。项目的的开工数数量和小小区的环环境质量量是当地地过去近近10年来所没没有的。。据分析析，惠阳阳的房地地产客源源主要是是由本地地居民、、“中海海壳牌””南海石石化项目目员工和和惠阳籍籍外出人人员组成成，也有有深圳、、香港等等珠三角角的物业业投资商商大批量量购买。。他们之之所以看看好惠阳阳的房地地产业，，主要是是惠阳的的地理位位置优越越，正在在成为大大惠州海海滨城市市的新城城区，投投资回报报潜力大大。浙江江赐富集集团董事事长赵张张夫直言言，惠阳阳有“中中海壳牌牌”石化化项目带带来的历历史机遇遇，正是是投资兴兴业的最最好时机机。与10年前狂热热的房地地产业相相比，惠惠阳目前前的房地地产业投投资更具具理性。。率先在在淡水镇镇开发高高尚社区区的“中中铭豪园园”负责责人说，，他们的的客源并并不全靠靠“壳牌牌”，““壳牌””只是锦锦上添花花。他们们在上这这个项目目之前，，进行了了长达半半年的市市场调查查研究，，发现人人们的住住房观念念已从““居者有有其屋””逐步向向“居者者优其屋屋”转变变，惠阳人正正在向富富裕的小小康生活活迈进，，不再满满足过去去“有居居”就行行，而需需要一种种环境好好、安全全舒适的的高尚社社区式的的住宅。因此，，他们的的客源目目标是看看准这部部分人群群。深圳圳地产““大鳄””开发的的占地3平方公里里的大型型社区，，并没有有一步便便踏入商商品房建建设中，，而是先先购下地地皮，搞搞好外部部环境，，等待时时机成熟熟时才正正式开发发住宅楼楼房。什么时候候才算真真正的时时机？惠惠阳建设设局一负负责人对对记者说说，要待待南海石石化下游游产品正正式启动动时。如如今，在在惠阳一一些开发发商的座座谈会上上，不再再关注房房地产如如何升温温，而是是认真思思考如何何理性投投资的问问题。这这说明，，曾历经经“浩劫劫”的惠惠阳房地地产业已已经走上上了健康康发展的的轨道。。链接3：惠阳28项重点项项目动工工本报讯（（记者者于泽泽

特约约通讯员员卢舜辉辉）昨日日，惠阳区２２８项重重点项目目动工奠奠基仪式式在区、、镇同时时隆重举举行。惠惠阳区由由此迎来来了一个个崭新的的发展时时期，拉开了了全面建建设滨海海新城区区的序幕幕。市四四套班子子领导柳柳锦州、、黄业斌斌、李秀秀峰、刘刘品谋、、林惠纯纯、杨有有义、谢谢端，来来自新加加坡等国国和我国国香港、、澳门、、台湾地地区的客客商及内内地的民民营企业业代表，，惠阳区区四套班班子领导导、各镇镇（办事事处、开开发区））及区机机关干部部等参加加了该区区主会场场的奠基基仪式。。市市委书记记柳锦州州发表了了热情洋洋溢的致致辞。他他说，新新年伊始始，万象象更新，，惠州大大地到处处涌动大大发展的的热潮。。惠阳撤撤市设区区后，成成为惠州州市现代代石化数数码名城城的重要要组团，，在推进进经济社社会全面面协调可可持续发发展中迈迈出了坚坚实的步步伐。惠惠阳区委委、区政政府积极极推进实实施“一一二三四四五”发发展战略略，致力力抓好园园区经济济、民营营经济、、外向型型经济和和城市基基础设施施建设，，引进了了一批投投资超亿亿元的项项目，建建成了市市政广场场、影剧剧院、体体育馆、、图书馆馆、档案案馆等一一批高档档次的文文化市政政设施，，成为海海内外客客商投资资的宝地地，实现现了国民民经济快快速增长长和社会会文明的的全面进进步，为为我市加加快三个个文明建建设作出出了突出出贡献。。今年惠惠阳区又又制定了了动工兴兴建１０００个项项目的工工作目标标，并筛筛选出２２８个项项目举行行动工奠奠基仪式式，不仅仅全面展展示了新新惠阳经经济社会会快速健健康发展展的良好好态势和和优越的的投资环环境，更更是惠阳阳区致力力于推动动新一轮轮发展潮潮的具体体体现。。柳柳锦州希希望，惠惠阳区委委、区政政府要以以这次重重点项目目动工奠奠基为契契机，不不断在新新的起点点上拓展展新的发发展空间间，进一一步实践践科学的的发展观观，优化化整合发发展资源源，加快快调整产产业布局局，加快快基础设设施建设设，不断断改善服服务环境境，增创创新的发发展优势势，为海海内外投投资者提提供良好好的投资资环境和和广阔的的市场空空间，勇勇当我市市全面建建设小康康社会和和率先基基本实现现社会主主义现代代化的排排头兵。。惠惠阳区委委负责人人在奠基基仪式上上介绍了了重点项项目情况况。据了了解，惠惠阳区今今年将有有１０００个项目目上马建建设，累累积投资资总额超超１６００亿元。。昨日动工的２８８个重点项项目，涉及及工业、文文化、旅游游、房地产产和市政设设施等行业业，总投资资达２８亿亿元。链接4：惠阳房地产产业再度红红火有关关部门呼吁吁要理性投投资2003-08-2717:34:06羊城晚报南方网讯曾曾经狂狂热的惠阳阳房地产业业，经过近近十年的沉沉寂，在南南海石化项项目“锤定定”大亚湾湾的“利好好”催动下下开始复苏苏，并迅速速“火”起起来。有关关部门指出出，目前，，惠阳的房房地产已不不是处在如如何升温的的阶段，而而是到了要要注意把握握“火候””的时候，，呼吁理性性投资，以以防止出现现新的房地地产“虚热热”现象。。去年底，一一家名叫中中铭豪园的的房地产抢抢先“出闸闸”，其第第一期工程程数百套楼楼房仅用1个月时间就就销售了70%.用有关部门门的话说：：它掀起了了惠阳房地地产第二次次浪潮。旧旧有楼盘也也开始盘活活，锦惠大大厦是10年前开发的的烂尾楼，，不久前另另一个开发发商进场开开发，半个个月便卖了了200多套。一时时间，惠州州、深圳、、东莞以及及广州的房房地产大鳄鳄争先恐后后纷纷“游游”入淡水水。日前，，记者在2003年惠阳区房房地产开发发项目一览览表中见到到，已批准准预售、建建设中和筹筹建中的各各种花园、、大厦、商商住楼等等等将近20个，据悉，，光是今年年开张的楼楼盘便有6个。惠阳建设局局一位负责责人接受记记者采访时时说，如今今，在与一一些开发商商的座谈会会上，不再再谈房地产产如何升温温情况，而而是谈理性性投资的问问题，这位位负责人说说，适当泼泼泼冷水，，好让大家家更理性地地投资。据分析，惠惠阳的房地地产客源一一是本地居居民，他们们中不少人人已不满意意自己所建建或所买的的住房，欲欲“二次购购房”；二二是“壳牌牌”的工作作人员，如如果淡水的的环境好，，这些人就就不必跑到到惠州去买买房；三是是深圳、香香港的买家家与珠三角角其他地区区的惠阳籍籍外出人员员。不过，，有关人士士指出，南南海石化项项目的工作作人员毕竟竟有限，要要待其下游游产品项目目的启动才才能旺起来来。另外，，现在不少少楼盘都上上高档次豪豪华版的，，较贵，千千万不要以以为别人房房子好卖，，就一窝蜂蜂地上这种种楼盘，要要高中低档档均衡发展展，要有适适应广大工工薪阶层需需求的房子子。最重要要的一点则则是要适量量，要看清清市场需求求量多少。。以前火候候没有把握握好，“火火”起来就就“烧焦””了。与十年前不不同，现在在投资惠阳阳的房地产产商多了一一份理性。。率先在淡淡水搞高尚尚社区的中中铭豪园负负责人说，，他们的““客源并不不全靠‘壳壳牌’，如如果‘壳牌牌’来了，，他们是锦锦上添花””。这位负负责人说，，上这个项项目之前，，他们进行行了长达半半年的市场场调查研究究，发现人人们的住房房观念已从从“居者有有其屋”逐逐步向“居居者优其屋屋”转变，，惠阳人不不再满足过过去“有居居”就行，，而需要一一种环境好好、安全舒舒适的高尚尚社区式的的住宅。因因此，他们们的客源目目标是看准准这部分人人群。深圳圳地产大鳄鳄开发的占占地3万平方公里里的大型社社区，也并并没有一步步便踏入商商品房建设设中，而是是先购下地地皮，搞好好外部环境境，等待真真正的时机机到来才正正式开发住住宅楼房。。什么时候候才算真正正的时机，，惠阳建设设局一负责责人对记者者说，要待待南海石化化下游产品品正式启动动时。。（（编辑：文文芬）THEEND谢谢各位！！谢谢12月-2211:58:5211:5811:5812月-2212月-2211:5811:5811:58:5212月月-2212月月-2211:58:522022/12/3111:58:529、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-2