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产品推介材料二零一二年六月22目录1信托产品介绍………….….…...32淮南城投基本情况………….…………….……93标的债权基本情况………….………………...21抵押物基本情况………….……………………26国元信托基本情况………….…………………303目录1信托产品介绍1.1产品基本要素1.2主要参与机构1.3交易结构图1.4产品优势1.5主要风险及分析1.2主要参与机构5中信证券股份有限公司(以下简称“中信证券”)财务顾问/代理推介人中信银行股份有限公司天津分行营业部安徽国元信托有限责任公司(以下简称“国元信托”)保管银行受托人淮南城投融资方/借款人符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》的投资人合格投资人1.3交易结构图6代理推介产品信托资金淮南城投国元信托本金及收益方案设计、交易安排中信证券《标的债权转让及回购合同》、《抵押合同》投资者投资者投资者《信托合同》回购价款托管银行《资金保管合同》《财务顾问协议》转让价款1.4产品优势7融资方进行过公开债务融资,财务透明度高2009年,淮南城投发行了15亿元的企业债,中信证券是副主承销商,公开融资使得淮南城投财务数据的透明度高,且本次融资将在2009年发行的企业债前到期,有助于保护本次融资的偿付淮南城投正推进一单20亿5年期企业债的发行,中信证券是本次主承销商,已进场尽调,预计2013年发行完毕。公开债务融资大大降低了其违约的可能性抵押物价值充分,变现能力强信托计划的抵押物为评估价值5.69亿元的多处房产,本金抵押率约为52.72%,抵质押物充分,能够为融资带来充分保障此外,信托计划的抵押物均为已运营使用的房产,且位置均处在淮南市的核心地带,变现能力和流动性较强,且升值潜力较大淮南市财政实力雄厚,对淮南城投支持力度强淮南市位于淮河中游,安徽中部,是国家大型能源基地之一,其经济发展水平较高,市财政情况较好,自2008-2010年以来,财政总收入从73.53亿元增长至121.50亿元,且主要来源于地方经济发展,比较稳定淮南市对淮南城投支持力度较大,过去3年对淮南城投补贴合计10.14亿元。且本次标的债权的债务人为淮南市政府,其还款也作为本次融资的第一还款来源融资方实力较强,主体公开评级AA,风险识别度高截至2011年末,淮南城投总资产为160.72亿元,净资产97.55亿元,流动比率和速动比率分别为5.72和1.15,资产负债率39.30%,EBIT利息保障倍数9.99倍,显示其具备较好的长短期债务偿付能力淮南城投实力较强,公开主体评级为AA,反映其拥有较高的信用水平,偿还债务的能力很强,违约风险很低9目录2淮南城投基本情况2.1公司概况2.2淮南市政府财政分析2.3淮南市土地出让情况总结2.4经营情况2.5财务情况2.6有息负债情况2.7回购能力分析2.8小结2.1公司概况10淮南市国资委淮南市城市建设投资有限责任公司100%淮南城投于2002年6月成立,主营业务包括城市基础设施建设、有收益权的市政公用设施、土地开发、国有资产管理等;截至2011年末,淮南城投资产总额为160.72亿元,所有者权益97.55亿元,2011年度总收入9.64亿元,净利润9.78亿元淮南城投是经淮南市人民政府批准设立的国有独资公司,为淮南市政府综合性投融资平台,具有代表政府履行城市基础设施建设与管理的职能,淮南市人民政府为公司唯一出资人,淮南市国资委持有淮南城投100%股权截至2011年12月31日,淮南城投拥有1家全资子公司——淮南市益安置业有限责任公司,是经淮南市政府批准,淮南市国资委授权经营的国有资产经营公司,成立于2007年2月,注册资本2,000万元人民币,尚未开展业务淮南城投以高效、精简为原则,根据企业定位、业务特点及需要,设置了资金财务科、计划开发科、工程监管科、征地拆迁安置办公室、审计监察科、综合办公室等六个职能部门,各职能部门之间保持着相互独立且沟通顺畅的业务协作公司全称成立时间注册资本主营业务总资产净资产营业收入淮南市城市建设投资有限责任公司2002年6月10.90亿元人民币(截至2011年12月末)城市基础设施建设、有收益权的市政公用设施、土地开发、国有资产管理160.72亿元(2011年12月末)97.55亿元(2011年12月末)9.64亿元(2011年1-12月)净利润9.78亿元(2011年1-12月)2.2淮南市政府财政分析11淮南市政府主要经济指标淮南市位于淮河中游,安徽中部,是国家大型能源基地之一,安徽省重要工业城市,辖区内拥有淮南矿业集团、国投新集股份有限公司、淮化集团等大型骨干企业近年来,淮南市经济总体保持了快速稳定的发展态势。2011年,淮南市经济取得了较快发展,地区生产总值增长了12.1%,突破700亿元,人均生产总值超过了30,000元,经济发展继续保持强劲势头淮南市拥有丰富的煤炭资源,全市工业中,煤炭行业及电力和化工等煤炭下游行业的占比很高,合计约90%,在煤炭行业景气的背景下,淮南市在未来一段时间内,经济料都将保持较好的发展势头,政府财政收入将保持增长132.3淮南市土地出让情况从2006-2011年土地出让情况来看,淮南市土地出让价格增幅较快,受房地产政策趋紧影响,2011年出让价格有所下降,但自从2010年土地出让价格开始始终稳定在100万元/亩以上;同样,自2006年以来,土地出让面积也基本上处在稳定增长的状态中而在销售端,面对限购、取消房贷优惠利率等政策的出台,淮南市商品房销售均价并没有明显的下降此外,类似于大多数地方政府,较高房价符合其利益,房价越高,房地产企业贡献的税收就越多,地方政府出让土地使用权的收入也越多。因此,地方政府有充足的动力来维持土地供需偏紧的形势因此,随着二、三线城市城镇化水平的逐渐提高,消费者的消费能力持续增强,以及地方政府的调控,预计未来淮南市的土地出让价格将维持持续在高位的水平淮南市历年土地出让情况淮南城投主要职能包括筹措城市建设资金,组织实施政府性投资项目的建设、监督、管理,实施政府储备土地的征收、收购、收回和安置房建设等,公司的主营业务收入和主营业务毛利润目前主要由代建政府项目过程中周边配套土地的出让收益构成2008-2011年,公司实现的主营业务收入分别为5.42亿元、0.33亿元、3.42亿元及9.64亿元,主营业务毛利润分别为2.69亿元、0.12亿元、2.67亿元及7.18亿元2006-2010年,淮南城投出让土地2402.28亩,获得出让收入14.42亿元,获毛利8.9亿元,毛利率约为48.31%;2011年共出让了6块土地,总面积1141.42亩,总出让价格9.64亿元,其中总出让成本为2.46亿元,毛利润7.18亿元,毛利率高达74.48%14主营业务经营模式和现状2.4经营情况2006-2011年淮南城投出让土地经营情况年度成交面积(亩)出让收入(万元)毛利润(万元)2006782.1539,947.3915,648.722007866.5250339.5816360.632008478.1754197.0426907.28200961.333,342.491,200.642010166.0823106.7517293.9520111141.4296,379.8571800.00合计3,543.70280,569.38160,786.45152.4经营情况(续)财政补贴和土地储备情况2009年-2011年,淮南城投每年都能获得一定数额的财政补贴收入,分别为60,590.52万元、4,868.50万元和35,978.17万元,合计101,437.19万元;淮南城投是淮南市最重要的城市基础设施投融资平台,因此淮南市政府会根据公司的资金状况,灵活地给予补贴,以保障公司的健康持续运营淮南市国资委在2006年、2007年、2008年分别将2738.74亩、1042.48亩、4145.5亩土地注入淮南城投,总面积7,927亩,账面价值385,373.34万元。2011年,淮南市人民政府划转入账1,637.37亩土地,价值353,057.04万元。截止2011年底,淮南城投账面土地储备达到9,776.43亩,入账价值738,430.38万元序号地块名称面积(亩)入账价值(万元)位置1原洞山东路铁路废弃地1,042.4854,794.79洞山东路两侧2原龙湖公园及滨湖西路南侧2,738.74133,360.93龙湖公园周边及广场北路3山南新区开发区及潘集区部分地块,罗山油库东北侧4,145.50171,654.00山南,开发区,潘集区,罗山油库东北4朝阳东路

47.69

5零星土地储备

3.71

6朝阳东路29亩储备地29.00719.90朝阳东路7洞山西路135亩土地135.001,000.00洞山西路道路北侧8望峰岗段储备地(拆迁)19.643,970.55望峰岗道路两侧9前锋新村(1-12号楼)农民还原房

59.33朝阳东路10金屯小区29.522,389.28金家岭1106及07年政府拨入土地(划拨转出让)

17,373.15

12田大路西侧土地47.8710,229.45田大路西侧13学院北路西侧土地664.95141,305.30学院北路西侧14人民北路西侧土地241.1760,194.95人民北路西侧15淮河大坝南侧土地602.47121,357.82淮河大坝南侧16学院北路东侧土地80.0919,969.52学院北路东侧合计9,776.43738,430.38

2.5财务情况17淮南城投财务情况分析2009年-2011年,淮南城投资产规模不断增长;对应地,公司的负债则保持相对稳定,因此,公司的所有者权益也在不断上升。截至2011年末,淮南城投所有者权益较上年增加了43.05亿元,主要系资本公积增加(储备土地注入)所致淮南城投近三年的主营业务收入分别为0.33亿元、3.42亿元、和9.64亿元;净利润分别为3.53亿元、0.52亿元和9.78亿元。2011年公司土地出让增多,主营业务收入和主营业务毛利润有所增加,土地出让收益成为公司利润的主要来源淮南城投近三年的经营活动产生的净现金流分别为6.99亿元、1.18亿元和16.05亿元,2011年经营性现金流大幅上升,主要系收到的其他与经营活动的现金大幅增加所致近三年公司流动比率和速动比率指标较高,2011年底分别达到5.72和1.15,公司流动资产对流动负债的覆盖程度很高,反映出公司良好的短期偿债能力;2011年末,EBIT利息倍数为9.99倍,显示了公司较强的长期偿债能力近三年,淮南城投营业毛利率始终处于较高状态,由于公司基础设施建设的推进,土地出让收益成为了公司利润的主要来源。2011年公司净资产报酬率为12.87%,显示出公司较强的盈利能力2009年2010年2011年总资产(亿元)109.16119.32160.72总负债(亿元)58.1564.8263.17所有者权益(亿元)51.0154.5097.55主营业务收入(亿元)0.333.429.64净利润(亿元)3.530.529.78经营活动产生的现金流量净额(亿元)6.991.1816.05现金及现金等价物净增加额(亿元)20.33-10.04-9.28流动比率4.994.805.72速动比率

2.402.041.15资产负债率53.27%54.32%39.30%营业毛利率35.92%78.08%74.52%净资产收益率(年化)7.49%0.98%12.87%182.6有息负债情况截止2012年2月末,淮南城投有息负债总额为52.0357亿元,全部为长期负债,贷款利率集中在6%左右淮南城投有息负债中2012年、2013年、2014年的还款金额分别为5.33亿元、10.07亿元和5.08亿元,总还款金额为20.48亿元,考虑本次信托融资的5亿元本金,总还款本金金额为25.48亿元有息负债情况说明项目名称债权单位名称债权单位类别举债方式借款日期借款期限借款余额年利率流动资金徽商银行商业银行其他担保07.04.205年8005.94%洞山西路延伸段及田大南路工商银行商业银行其他担保06.08.176年10006.39%夏郢西路及东西部二通道(沿山路段)工商银行商业银行有函信用09.03.267年332005.94%东西部第二通道(夏郢西路至合淮路段及山王至大桥)工商银行商业银行融资平台担保09.12.318年580005.94%03-07城市基础设施建设国家开发银行政策性银行有函信用03.09.3015年1012506.12%夏郢西路国家开发银行政策性银行有函信用09.01.0910年140005.94%东西部第二通道(沿山路段)国家开发银行政策性银行有函信用09.06.2910年156005.94%煤化工中心国家开发银行政策性银行有函信用09.04.2010年33600.0594淮河大桥及南引线国家开发银行政策性银行有函信用09.01.0910年25205.94%龙湖路国家开发银行政策性银行有函信用08.12.3010年33605.94%D级危房国家开发银行政策性银行有函信用08.10.3110年2575.94%东西部第二通道国家开发银行政策性银行有函信用10.04.3010年128504.78%上窑至曹庵公路国家开发银行政策性银行有函信用10.04.3010年76004.78%省级平台三个项目国家开发银行政策性银行有函信用10.02.015年185605.94%夏郢西路农业发展银行政策性银行土地抵押08.12.0910年140005.94%东西部第二通道(山王镇至凤台淮河大桥)上海浦东发展银行商业银行有函信用09.10.168年198005.94%夏郢西路中国光大银行商业银行土地抵押09.07.013年40005.94%东西部第二通道中国银行商业银行土地抵押10.01.118年82005.94%城投债券企业债券土地抵押09.07.027年1500005.88%城区18条道路建设江西信托信托公司信用10.063年500005.62%国债转贷资金市财政10.10.313年20002.36%合计520,357192.7回购能力分析(1)淮南城投收入成本构成2009-2011年,公司实现的主营业务收入分别为0.33亿元、3.42亿元及9.64亿元;主营业务收入即公司的土地出让收益淮南城投的收益主要即来源于下属土地的出让收入以及政府的补贴收入,主要成本为土地整理成本以及财务费用(2)2012-2014年土地出让收益截止2011年末,淮南城投已入账的待出让土地约为9776.43亩,分别由淮南市国资委在2006、2007、2008以及2011年以出让方式划入,入账价值为73.84亿元在土地出让收益方面,预计淮南城投2012-2014年分别可获得净收入合计约31.36亿元(5)偿债情况截止2012年2月,淮南城投负有刚性还本付息义务的有息负债余额约为52亿元,有息负债2012-2014年共需偿还本金20.48亿元2012-2014年公司须偿还借款利息约为2.88亿元、2.43亿元以及1.99亿元,三年合计须支付利息7.3亿元(6)小结本次信托融资本息约为6.4亿元,现金流覆盖倍数为1.58倍,可以覆盖本次融资的本息偿还淮南城投正推进新一期20亿5年期企业债的发行,企业债发行将对淮南城投的回购能力带来较强保障考虑到淮南城投有部分土地并未入账,出让时将会产生额外的收入,保障力度将更强(4)项目投资情况淮南城投在建的项目约为11个,其中还需大规模建设投入的项目约5个,预计还需投入建设资金约8.5亿元通过滚动开发,以出让用地归还贷款并安排下一期的收储计划,预计未来的该部分土地收储将至少能达到自身的现金流平衡(3)政府补贴收益2009年-2011年,淮南城投获得的财政补贴收入,分别为60,590.52万元、4,868.50万元和35,978.17万元,共112,527.10万元预计2012-2014年间,淮南城投可获得财政补贴收入预计将不低于10亿元回购能力分析21目录3标的债权基本情况3.1标的债权概况3.2标的债权对应项目情况3.3标的债权确权3.1标的债权概况22标的债权概况2009年,淮南市人民政府与淮南城投签订了委托代建合同,为淮南市东西部第二通道项目(金额69,813万元)。淮南市人民政府2009年出具淮府秘(2009)95号文批复,从前述项目实施第一年即2009年至2018年(期限10年),分年拨付淮南城投项目资金69,813万元目前市财政已拨付淮南城投东西部第二通道项目资金28,661万元,剩余41,152万元淮南城投拟以上述项目中,该公司对淮南市政府的剩余应收账款作为本次融资的标的债权,转让给受托机构并且在信托计划到期前,按约定回购标的债权项目金额已拨付金额剩余拨付金额东西部第二通道项目69,81328,66141,152233.2标的债权对应项目情况标的债权对应项目——东西部第二通道项目项目审批情况项目可行性研究报告已由淮南市发改委批准,并由淮南市环境保护局环评批准,建设用地已经淮南市国土资源局审核批准,并颁发土地使用证,此外,其他证照均齐全预计投资金额项目工程估算总投资155,369.9万元,其中:工程费用68,177.9万元;工程其他费用71,402.4万元

;基本预备费4,623.2万元;建设期贷款利息11,166.4万元项目建设情况东西部第二通道项目目前主路面已基本完工,目前正进行绿化等收尾工作项目建设必要性该项目建设对于缓解西部城区交通压力,加速北煤南运,构筑东西部城区间快捷公交通道,建设以人为本、快速、高效、安全的城市综合交通体系,提高淮南城市综合竞争力,都有十分重要的意义项目概况淮南市东西部第二通道工程全长32.53公里,包括三个路段:北段为凤台淮河大桥-山王镇段,路长9.8公里;西段为沿山路段,路长9.86公里;西南段为夏郢西路-合淮路段,路长12.875公里完成投资情况标的债权淮南城投估计,项目总投资将达到20亿元左右,尚需进一步投入4亿元左右的资金问目前淮南市财政局已拨付了28,661万元,还剩余41,152万元未拨付,即标的债权对应的债权金额为41,152万元25目录4抵押物情况4.1设置抵押情况4.2抵押物基本情况4.3抵押物评估价值本次项目融资抵押物充分,信托计划抵押物为淮南城投持有的金海大厦、金屯小区住宅及门面房、淮河新城门面房以及龙湖会所等房产,总评估价值5.69亿元,本金抵押率约为52.72%264.1设置抵押情况设置抵押情况信托计划的抵押物为淮南城投持有的金海大厦、金屯小区住宅及门面房、淮河新城门面房以及龙湖会所等房产抵押物总评估价值为5.69亿元,本金抵押率约为52.72%信托计划抵押物为淮南城投持有的金海大厦、金屯小区住宅及门面房、淮河新城门面房以及龙湖会所等房产。具体为:274.2抵押物基本情况抵押物基本情况序号房产证号名称坐落位置层次建成年代建筑面积(平米)法定用途产权人1淮田字第号金海大厦199612000商业淮南市城市建设投资有限责任公司1.1金海大厦主楼陈洞路东侧1-419962783.4商业1.2金海大厦主楼5-1219966116.43商业1.3金海大厦裙楼1-419963100.17商业2淮田字第号淮河新城门面房广场北路东侧120063434.97商业3金屯小区3.1淮田字第号金屯小区住宅房合淮路西侧1-6200619717.53住宅3.2淮田字第号金屯小区门面房合淮路西侧11999440商业4淮田字第号龙湖会所8958.914.1办公楼龙湖公园1-220081635.6商业4.2老年活动中心龙湖公园1-220082137.01商业4.3动物园管理房龙湖公园12008300商业4.4咖啡吧龙湖公园1-220081300.5商业4.5森林酒吧龙湖公园1-22008829商业4.6游客服务中心龙湖公园12008507商业4.7茶室龙湖公园1-220081144.8商业4.8西餐厅龙湖公园1-220081105商业29目录5国元信托基本情况5.1公司概况5.2经营情况5.3财务情况5.1公司概况30创建历史悠久,资本金充足信托协会首批理事,屡获殊荣股东实力雄厚,国资背景深厚控股股东实力雄厚国元信托国元信托创立于2001年12月,是经中国银行业监督管理委员会批准设立的非银行金融机构,也是安徽省唯一一家省级信托公司注册资本为人民币12亿元,注册地为安徽省合肥市宿州路20号。截至2010年末,国元信托净资产30.75亿元,在同业(56家信托公司)中排名第12位国元信托控股比例位居前3位的股东分别为安徽国元控股(集团)有限责任公司(持股比例49.6875%)、深圳中海投资管理有限公司(持股比例40.375%)、首都机场集团公司(持股比例9%),其中国元集团和首都机场集团公司均为国有独资公司。国元信托的实际控制人为安徽省国资委国元信托是中国信托业协会第一届理事单位,并在2009年连任为中国信托业协会第二届理事单位(任期三年)国元信托先后获安徽省政府授予的2010年度全省金融工作“突出贡献奖”等荣誉。2009年,国元信托发行的“合肥城创债权转让信托项目”荣获《上海证券报》举办的第三届“诚信托――基础设施信托计划”奖;2006年,国元信托承做的淮南矿业集团辅业改制信托项目在《证券时报》举办的全国首届“优秀信托公司评奖”中荣获“金融创新奖”安徽国元控股(集团)有限责任公司(以下简称“国元集团”)是以金融业为主体的安徽省属国有独资大型投资类企业,系省政府授权的国有资产经营机构。目前国元集团拥有国元证券、国元信托、国元农业保险等9家成员公司,并间接控制国元证券(香港)公司等金融和类金融企业截至2010年末,国元集团合并总资产292.11亿元,合并净资产178.94亿元,比2006年底分别增长204.85%和413.02%;2010年实现利润总额15.77亿元,净利润12.38亿元,比2006年底分别增长138.58%和119.89%国元信托自2003年重新登记以来,各项业务发展态势良好,业绩增长平稳,信托资产规模逐年快速提高2010年,国元信托新发行集合信托计划28个,募集资金规模20.99亿元,同比增长52.43%;新增单一信托计划127个,募集资金规模361.07亿元,同比增长111.20%截至2010年末,国元信托管理资产规模达391.74亿元,同比增长98.62%;其中信托资产规模359.61亿元,同比增长115.02%,包括集合类信托项目51个(金额35.29亿元)和单一类信托项目136个(金额324.32亿元);公司固有财产规模31.93亿元,同比增长6.47%

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