某文化产业园策划实施方案

.....某文化产业园筹划实施方案.....民族文化创意产业园工程建议书第一章总论一、工程背景迈入21世纪，创意产业的迅速成长成为兴旺国家和地区产业开展突出趋势，它将对人们的工作和生活产生重大深远的影响。民族文化创意产业是指以创造性思想为核心，以保护民族文化为原那么，以民族文化艺术与经济的全面结合为自身特征，以创意资产为根底，以高新技术手段为支撑，以网络等新传播方式为主导的新型产业集群，把独特的传统文化融入到创意中，促进民族地区经济开展的创新性产业，包含经济、文化、科技和社会等各个层面。它是以民族文化为根底，集观光、购物、消费、娱乐为一体的综合经济活动，消费者以感知各民族的民族风情、建筑、习俗等形式，通过购物消费直接为当地带来经济收入，是民族文化与经济的统一体。当前，国际旅游趋势在向文化旅游方向开展，以弘扬民族文化，展现民族地域文化风采的创意活动和工程越来越受到重视。我国拥有丰富多彩的民族文化，堪称民俗文化的宝库。如何利用各民族地区的文化优势，寻找促进民族地区经济开展的新的增长点，真正实现从“文化区〞到“文化创意区〞的转变。现在很多地区都在开展文化创意产业，但同质化现象比拟严重，利用民族文化创意产业，新的营销手段开展民族文化创意产业，不仅对民族地区的经济开展有积极促进作用，而且对民族文化的延续开展也是一个重要措施。党的十三次代表大会就正式提出要大力开展文化及文化产业，特别是十七次代表大会确定了“文化大繁荣、大开展、新高潮〞的强国开展战略，加速开展文化产业，以确保国家文化平安和民生需求，而中国西部民族文化创意产业园那么是文化产业深度延伸的升级版，即第四创意产业。近年来，文化创意产业的开展已经得到党和国家的高度重视和支持，相关部门先后出台了国办发〔2022〕11号、财税〔2009〕2号等假设干鼓励措施和税收优惠政策。2009年4月，四川省省长蒋巨峰主持召开会议，专题研究加速推进四川省文化产业开展措施，会议就重大创意文化产业工程推进工作进行了研究部署。省委常委、省国资委党委书记王少雄、省委宣传部长黄新初、副省长黄彦蓉等出席会议。根据四川省国民经济和社会开展的十二五规划纲要，成都市做为国务院的旅游试点城市，地处成都近郊上风上水的郫县唐昌镇横山村是一个颇具开发价值的地方，对郫县的创意文化具有重大的标杆作用，而郫县地处世界级风景名胜区青城山，都江堰的一个节点，其区位优势无可比拟，特别是它的文化资源，即旅游、生态、休闲、农耕文化等富集一方，拥有相当高的开发附加值和开展潜力，将形成可持续开展的产业链条，关于拟打造“中国西部民族文化创意产业园〞这一重大工程，是民族地区经济社会和持续开展的一个探索与创新，它有别于目前全国各地不同的纯风光、纯体验、纯休闲的旅游文化工程，而该产业园的建成对西部的标杆作用和推广价值将具有很好的示范意义。由四川省云南商会牵头主导，商会的成员单位组团投资开发的郫县唐昌镇横山片区就是具有非常个性和特色的国际度假区，它的建成也是中国西部第一个大型民族文化旅游地产工程。工程规划面积6000亩，具有资源特别稀缺而不可复制，融娱乐、休闲、互动、养生养老条件十分优越而真实，设计建设起点高等特点。工程按照原生态、国际化、高品位理念打造世界旅游目的地。在横山片区民族文化产业园工程开发的影响和带动下，还将为郫县解决大量的失地农民就业，对提升郫县城市形象和文化内涵将是一次跨越，本工程的运行将会拉动整个西部少数民族地区的经济社会的新增长方式，为和谐社会的建成将起到积极的促进作用，而本工程的开发就是文化旅游与旅游地产的升级版。二、工程概况1、工程名称中国西部民族文化创意产业园2、工程选址成都市郫县唐昌镇横山村境内，即横山村、平乐村两个行政村共31个社。3、总体定位本工程是中国西部规模最大、规划合理、设计超前、功能齐全、配套完善、效劳最优、管理标准的现代化的西部民族文化创意产业园。集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地，融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端效劳旅游目的地，将打造成为中国西部民族文化集中展示的窗口、成都城乡统筹一体化的成果基地、助推中国西部民族地区经济社会的引擎、探索中国西部民族地区经济增长的新模式。同时，配合郫县县委、县政府打造天下蜀商文化的发源地、寻根地的重大使命。4、工程规划本工程规划面积6000余亩。工程规划设计为七个一、二堂三村、三聚落、三中心，即一广场〔民族文化艺术展示广场〕；一廊〔西部52个民族简介概况〕；一景〔水世界景观〕；一城〔唐城〕；一院〔君平学院〕；一谷〔浪漫谷〕；一岛〔情人岛〕。二堂三村：既随缘祈福堂；毕摩苏里文化展示堂；川西民俗文化体验村；颐养乐活村；栖贤村。三聚落为：中国西部民族村聚落；异地商会会馆聚落；中国创意农业聚落。三中心为：中国民族文化艺术研发中心；中国民族体育竞技中心；产业园管理效劳中心。第一期占地面积亩，总建筑面积70000平米，，建筑密度41%。6、投资规模工程总投资19461万元，其中土地费用10000万元，%，工程建设费用6271万元，%，工程单位本钱2780元/平米。7、资金筹措自有资金投入1230万元，施工方垫支或其他投资者投资共9751万元〔每年按10%的利息计财务费用〕，租金或销售收入再投入8480万元。8、经济效益工程在6年计算期内总收入43876万元，其中销售收入35990万元，租金收入7886万元；净利润8793万，上缴税金10921万元，投资利润率〔利润总额/总投资〕%，投资净利润率〔净利润/总投资〕%。假设取折现率12%，全部投资税前财务净现值NPV为3638万元，%，税后财务净现值NPV为1167万元，%。9、主要经济指标：主要经济技术指标汇总表序号名称单位数量备注一建设指标1总占地面积亩100假定100万/亩2总建筑面积平米70000交易区平米42000二层生活配套平米15000六层框架商务办公平米8000六层框架物流仓储平米5000二层框架3容积率4建筑密度41%二经济指标1总投资万元194612资金筹措万元19461其中：自有资金万元1230借款万元9751销售或租金收入再投入万元84803销售均价元/平米51414租金均价元/平米/月265单位本钱元/平米27806总收入万元43876其中：租金收入万元7886销售收入万元359907经营税金及附加万元24578房产税万元9469土地增值税万元318610运营维护费用万元80011财务费用万元390112利润总额万元1312413税后利润万元8793三财务评价指标1投资利润率%利润总额/总投资2投资净利润率%税后利润/总投资3全部投资财务净现值〔税前〕万元3638折现率12%4全部投资财务净现值〔税后〕万元1167折现率12%5全部投资内部收益率〔税前〕%20.436全部投资内部收益率〔税后〕%14.94三、工程根本运作思路本工程在运作上，遵循唐昌镇横山片区总体运作思路，并服从横山片区工程总体规划，在此根底上，工程按照“整体规划、分片开发、滚动开展、封闭运行、稳步推进〞的原那么，充分利用政府资源〔成都蜀都文旅公司〕，依托横山片区的旅游资源优势，整合行业资源和社会资源，以完善的功能和配套为支撑，以标准的管理和优质的效劳为核心，以旅游观光式的优美环境为亮点，集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地；融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端效劳旅游目的地。由四川省云南商会牵头，整合商会内外部资源，指定商会副会长单位：成都潇天投资管理负责前期工程运作筹备工作，土地整理由四川华海建设集团、四川豪庆投资公司、四川桂湖置业、四川万品置业、四川白鹿山置业等会员单位分解实施各子工程，四川省创意产业协会总体指导，四川西部商会联盟俱乐部工程协办。另联动导入云南福宝文化集团，云南迪庆文化旅游集团共同投资打造经营“中国西部民族文化创意产业园〞。成都潇天投资管理公司投入局部资金，主要用于工程设计、营销推广；拆迁、工程建设由建筑商或其他投资者投资，建设完成后，工程由潇天公司经营管理。潇天公司每年按照竣工决算金额或投资额，向施工方或投资方支付10%的资金利息，作为投资者的投资回报。投资者待潇天公司取得该土地使用权，进行产业园各子工程销售后，收回全部投资。四、工程实施的必要性中国西部民族文化创意产业园是一个涉及旅游、贸易、建筑、物流、商业、信息和电子商务等多个相关行业的综合工程，工程的建成将极大地推动成都创意产业和地区经济的开展，优化资源配置及地区产业结构，解决社会就业，增加财政收入，创造良好的经济效益和社会效益。1、通过整合行业资源，完善郫县创意产业配套，提升郫县创意、旅游产业水平，做大做强郫县创意、旅游产业，确立郫县在成都民族创意产业的龙头地位。2、工程的建设不但可以充分利用本地的资源优势，推动旅游经济的开展，而且能有效拉动交通运输、餐饮效劳、房地产等相关产业开展，加快城市化进程。3、工程的建设能快速高效地聚积人气，提高郫县唐昌镇的城市档次与水平；扩大辐射，引导、吸收周边地区的资金流、物流、信息流，进一步拓展地区间的市场空间，活泼地方经济。4、工程的实施将加速农村劳动力的转移，吸收下岗人员再就业和解决充裕劳动力，在解决社会就业，促进社会稳定方面发挥重要作用。5、工程将有效地聚积人流、资金流、物流、信息流，带动相关产业的开展，推动横山周边片区的开发建设，工程的实施必将极大提升唐昌镇土地价值，实现良好的经济效益。6、工程的实施对于挖掘、整理中华民族传统文化，传承、弘扬中华民族有着重要的意义。第二章宏观环境分析一、郫县的开展机遇和有利条件近年来，郫县深入实施城乡统筹、“四位一体〞科学开展战略，通过统筹实施“三个集中〞，联动推进“三化〞，城乡经济社会全面进步，为推进郫县新一轮开展打下了良好根底。当前郫县正处于深入推进城乡一体化、加快城乡全面现代化新的开展阶段，城乡一体化已进入系统提升、深度推进的关键时期。在这个新的历史开展时期，郫县面临诸多的开展机遇和有利条件。1、宏观层面从宏观层面看，无论是灾后重建，还是“保增长、保民生、保稳定〞扩大内需，中央和省市都出台了一系列积极的宽松政策，加大了投入力度，一定程度上将缓解长期以来困扰和制约郫县开展的投入问题。而根据国际经济形势和国家产业政策的调整，郫县完全有条件开展民族文化创意产业，同时，随着城乡统筹改革试验区建设的推进，允许我们在体制机制创新上先行先试，我们可以在一些重点环节有所突破，可以在工程、资金、政策等方面用好用活用足政策，利用比其它地方更为良好的政策环境和政策支撑，加快县域经济社会开展。2、自身的资源条件从郫县自身的资源条件看，郫县优良的自然生态环境和丰富的科教文化资源，造就了郫县得天独厚的开展优势。郫县拥有优美的自然生态田园风光、上风上水，八河并流，丰富的水资源等良好的自然生态环境，成为国家级生态示范区。望丛祠、扬雄故里、古城遗址等人文历史积淀深厚，辖区高校科教资源非常丰富，全县有21所高校22万师生，拥有170多个科研机构、10多个国家重点学科。这些不仅为休闲旅游、文化创意等产业开展提供必要条件，而且为生态、智力要求较高的文化创意等新兴产业提供了开展空间，为经济社会开展提供素质较高的智力型劳动力，有利于县域经济社会的可持续开展。3、交通区位条件从郫县的交通区位条件看，郫县交通便捷，区位优越，是最具投资潜力的地方。郫县离成都市主城区仅十多公里，有羊西线、成灌公路、沙西线、IT大道等多条公路与中心城区和周边地区相连。随着成灌快铁、地铁2号线、城市干道改造、郫县-彭州快速铁路等一批交通根底设施的陆续建成，郫县的区位优势将更加凸显。尤其是作为灾后重建重点工程的成青快速铁路已经开通，为郫县带来极大的开展。不仅拉近了郫县与中心城区的空间距离，使郫县与中心城区全面对接，而且还让中心城区的一些功能有可能转移出来，使更多的人可以享受到快铁生活方式；不仅可以加快中心城区的人流、物流、资金流、信息流向郫县聚集，而且还将加快成都西部健康休闲商务新城的快速扩张，加快人口的聚集，促进郫县县域经济开展。4、郫县在大成都中的开展定位从郫县在大成都中的开展定位看，郫县成为大成都城市综合体的重要功能板块，承担着更重大的职能。在成都市的城市建设开展规划中，郫县板块被确定为成都西部健康休闲新城，成为成都重要的城市功能区，在产业布局、城市建设等方面都有了明确的定位。随着撤县建区步伐加快，郫县融入中心城市的进程也明显加快；而省委、省政府西迁方案的实施，对郫县的城市组团开展、区位环境的改善和城市形象提升都有极大的促进作用。我们不仅赢得了更大的开展空间，而且能够在更大范围、更高层面优化配置资源，城市经济特别是现代效劳业将迎来难得的开展机遇和广阔的开展空间等等，这些都是摆在郫县面前的良好机遇和有利条件，抓住这些机遇，利用好这些有利条件，我们就可以办好过去很多想办却办不好、办不成的大事、要事、实事，就能在新一轮开展中赢得先机。5、投资开展软环境从郫县投资开展软环境看，郫县具有较强的竞争力。县委、县政府高度重视投资软环境建设，结合标准化效劳型政府〔机关〕建设，从多方面优化投资开展环境，取得了较为明显的成效。特别是对涉及工程立项报建环节，开通了绿色通道，采取了“并联审批〞方式，通过几年努力，已经形成了一套较为完善的体系，形成了操作性强的机制。同时，机关作风建设进一步加强，办理相关手续和事项十分方便，极大地提高了工作效率，缩短了报建办理时间，降低了企业入驻本钱，赢得了投资者的认同，在全市投资开展软环境测评中，郫县连续位居前列。全县形成了“人人都是投资环境，事事关系郫县开展〞的共识，进一步增强了投资开展的竞争力。二、政策环境2022年11月，中共成都市委关于制定国民经济和社会开展第十二个五年规划的建议〔草案〕正式出台，业界给予高度关注，认为这代表了成都市未来5年的开展方向，开展循环经济、文化产业、非公有制经济和创新农业农村投融资机制，都将成为未来5年开展的关键词。大力开展文化产业方向那么是未来5年开展的方向之一。健全文化产业要素市场，提升中小文化创意企业的创新力和竞争力。在文化产业上，成都市政府明确提出要重点培育七大产业：创意设计、演艺娱乐、文学与艺术品原创、动漫游戏、出版发行，尤其是文化创意方面，要将成都建设成为“西部第一，全国一流〞的文化创意产业标杆城市，而开展文化创意方面，人才是最重要的资源，成都一方面可以“宜居〞的城市环境来吸引人才，一方面也要提高将创意转换为产业的创业环境，去年11月，由中国贸促会、中央美术学院、成都市人民政府主办的2022中国国际创意设计推广周上，成都国际创意产业联盟成立。这也标志着成都本地相关创意设计企业及协会合作开展、谋求共赢的步伐正日益加快，本地创意设计领域的海外交流进入了新的领域。本工程作为郫县唐昌镇工程的重要组成局部之一，符合土地利用规划、城市开展规划和产业布局规划，但由于目前全国范围内土地市场的治理整顿，全国已停审批农用地转非农建设用地，因此，工程土地指标短期内无法落实。工程如果要尽快启动，顺利实施，首先必须争取郫县政府的大力支持，给予相应的政策，政府应在工程的前期认定、拆迁、融资及市场的标准和引导等方面发挥积极的作用三、工程区域环境概况1、工程位置本工程位于成都市郫县唐昌镇西北部横山村境内，涉及横山村、平乐村两个行政村共31个社，是郫县唯一浅丘台地。该区域风景独秀，茶香清幽，小溪错落，交通便捷，地理位置十分优越，山顶被相关专家誉为川西平原不可多得的“观景台〞。该区域作为唐昌古镇整体打造的重要组成局部，被郫县县委、政府列为全县土地后备资源和旅游资源开发的重点区域，目前横山村土地整理工程已获批复〔文号：成国土资函【2022】146号〕。2、地块现状〔1〕本工程集体土地上房屋情况区域砖混〔m²〕砖木〔m²〕宅基地〔亩〕横山村平乐村〔2〕本工程区企业情况国有土地上企业情况集体土地上企业情况企业数量总用地面积各企业占地情况企业数量总用地面积各企业占地情况横山村3454亩茶研所180亩、林科院194亩、佛学院80亩6垃圾场109亩、天力砖厂72.4亩、星辉砖厂39亩、新华砖厂33亩、农产品加工厂23亩、三砖厂200亩。平乐村2116亩罗汉电站79亩、蜀电电站37亩5590亩1~3砖厂550亩、新胜水泥制品厂9亩、养殖场6亩、贵友钢门厂20亩、钢门附件加工厂5亩。3、自然环境唐昌镇地处成都“上风上水〞，无工业污染之地。气候属中亚热带季风性湿润气候，平均气温15℃4、商业气氛唐昌的饮食文化兴旺，以自然健康为特色，著名的小吃有名震西川的施鸭子、“合兴昌〞糖果糕点、艾饽、三合泥、蒋抄手、周牛肉、谭豆腐、罗桥面、梆梆糕等5、交通便捷紧邻成灌高速公路、成灌快铁线、国道317线、沙西线，距成都主城区仅28公里，属于成都市半小时经济圈。市场分析一、国内外文化创意产业开展现状与趋势1、国际文化创意产业开展现状与趋势20世纪末，文化创意产业在全球范围迅速崛起，人类正进入文化经济时代。从开展趋势看，文化创意产业越来越成为一个国家或城市经济社会开展的战略取向，已开展成为区域软实力竞争的核心内容，并成为影响地区和城市经济辐射力、带动力的重要因素。经济兴旺国家和地区均十分重视文化创意产业开展。据统计，目前全世界创意产业每天创造产值高达220亿美元，并以5%左右的速度递增。英国的创意产业在国民经济各产业门类中增速最快，年平均增长6%，约占英国国民生产总值的8%，成为仅次于金融效劳业的第二大产业。美国是全球创意经济最兴旺的国家，创意产业超过航空、重化工及汽车等传统产业领域，成为最大的出口产业，2007年，美国核心版权产业的增加值达8891亿美元，%。2005年，日本文化内容产业规模达250115亿日元，%。2、我国文化创意产业开展现状与趋势我国的北京、上海、深圳、杭州等城市已将开展文化创意产业作为强市战略来实施。2007年，北京市、，%和7%；2022年，深圳市、，分别占GDP的7%和12%。文化创意产业已逐步成为国家和城市经济的重要支柱。二、成都市文化创意产业开展现状与分析据统计，2004年到2022年，，，%%。文化创意产业增加值增速超过全市经济增速，在成都市新兴产业三大主体产业中排行第二，也成为成都市新兴产业中吸纳就业能力最强的两大产业之一。目前，成都市已初步形成以园区化、楼宇化为载体模式，以重大产业工程为带动，以骨干企业为支撑，传媒、文博旅游、创意设计、演艺娱乐、文学与艺术品原创、动漫游戏和出版发行等行业快速开展的文化创意产业开展格局。尽管成都已经在实践中摸索出一些模式和做法，产业格局初具规模，但与兴旺城市相比还存在明显的差距，许多问题亟待解决。成都较为成功的园区化形态代表有三圣花乡文化创意产业基地，锦里民俗文化街，宽巷子历史文化保护街区等等。“锦里〞通过创意点石成金，由过去无人涉足的建筑垃圾摇身变为如今寸土寸金的“全国文化产业示范基地〞。“锦里〞的成功还在于其建设符合“三态〞统一的原那么，即文态、形态和业态。以三国文化为支点，植入了文化底蕴，通过消费产生效益，符合审美和消费的需求，形成了成都民俗旅游休闲文化的知名品牌。在建设楼宇化产业园的过程中，出现了一个新的现象——LOFT热。“LOFT〞英文愿意为阁楼或高大空间的建筑。LOFT的源头可追溯至20世纪40年代，当时美国纽约的艺术家与设计师们为了逃避市区内工作生活的限制和高昂租金通过对郊区旧厂房、旧仓库创意性地改造，从中分隔出居住、工作需要的各种空间。时下，LOFT已经成为国内诸多大城市旧工业区改造的新宠，较成功的是北京的“大山子艺术区〔即原798工厂〕〞。成都“红星路35号〞，“成都东区〞工程，成都工业文明博物馆，新都的北村艺术村等就是LOFT文化现象的典型代表。“红星路35号〞是成都市重点打造的文化创意产业园，通过改造旧厂房开展以设计为特色的创意产业，集聚效果初步显现，在带动成都创意经济开展，提升城市形象，塑造品牌价值等方面显示出昂扬姿态。1、已建成的创意产业名称位置规模组织者业态操作模式蓝顶艺术中心成都机场路40多亩周春芽、郭伟等艺术工作室、画廊、酒吧、餐馆租赁废弃厂房改造后收取租金，9元/m2北村艺术村新都宝光寺旁8000m平川音美术学院艺术家工作到租赁废弃厂房改造后收取租金，4/m2花香农居创意村红砂村13亩许燎原当代艺术工作室小规模创作销售创意产品荷塘月色画家村万福村3亩万福村、周春芽画家工作室新建蓝顶二期：租赁农房、向画家收取租金江家菜地雕塑村江家堰村雕塑家工作室为雕塑家建立工作室和作品陈列室东篱菊园摄影村驸马村摄影婚纱外景地、展览幸福梅林民俗村幸福村200米长剪纸、陶艺、织锦、蜀绣、竹编、漆器、银器等民间艺人、工匠进行现场制作、展示和销售农房改造，收取租金工业文明博物馆建设南路120亩文旅集团、成华区政府主题式公园博物馆、展览旅游、体闲商业、品牌发布会红星三十五号成都君厂2锦江区文化局、成都文创投资开展公司“MOMA〞艺术酒店、餐厅、设计学院、图书馆、工作室等旧房改造为创意企业写字楼，收取租金2、在建的创意产业名称位置规模组织者规划业态操作模式成都东村锦江区41平方公里中国保利集团、韩国SK集团、成都政府舞台艺术、现代艺术品创作与交易、文博旅游等创意成都锦江区工业园区21亩传媒集团传媒企业、创意机构、金融、邮政、餐饮、休闲等针对出版、传媒、广告企业的5A级写字楼红星三十五号成都君厂2锦江区文化局、成都文创投资开展公司“MOMA〞艺术酒店、餐厅、设计学院、图书馆、工作室等旧房改造为创意企业写字楼，收取租金3、规划中的创意产业名称位置规模红光楼红光厂10亩733艺术工场建设南路120亩红楼府青立交桥南侧12000m从上表中可以看出：1、成都市的文化创意产业分布成都市的文化创意产业主要集中于锦江区和成华区，在武侯区和新都县也有零星分布。大局部以成华区和锦江区的废弃厂房、工人俱乐部、历史建筑、农房、废弃仓库所在地为目标，经过改造、翻新后形成。由于这些区域房产租金廉价、周围环境清净，适合艺术创作，吸引了大批青年艺术家在此设立工作室，迅速实现了艺术创作上的聚集。位于锦江区工业开发区的创意成都大厦和位于三圣乡的蓝顶艺术中心是为数不多的两个新建园区。2、创意产业园区的经营者创意产业园区的经营者大致有两类，一类是成名艺术家，另一类是有创意产业背景的地产开发商。成名艺术家租赁废弃的厂房、仓库，借助自身的人脉、经济积蓄等资源，通过艺术家独有的艺术手法将其改造成艺术创作中心，例如蓝顶艺术中心的周春芽、北村艺术工厂的周勇、733的苏阳等人。有创意背景的地产开发商以自身的资金、人才、品牌等资源为谈判砝码获取政府的开发许可，改造废旧厂房或者新建创意基地，前者如成都文化旅游集团的成都工业文明博物馆，后者如博瑞传媒开发的成都创意大厦。3、创意产业集中区的业态构成几个创意产业集中区的业态构成已经突破的艺术家工作室、画廊的最初界限，向多元化方向开展，出现了为艺术家以及休闲者效劳的酒吧、餐厅等商业效劳设施，建筑设计、文娱创作、传媒娱乐、动漫、软件、音乐、服装等创意业态也开始创意园区聚集。4、盈利方式租赁废弃厂房、仓库，并对其进行简单改造收取租金是成都众多创意产业园最普遍的盈利方式，蓝顶、北村、733、三圣乡片区大都如此。除此之外，成都创意大厦、红星路35号以创意长夜写字楼、配套商业为主要盈利点；工业文明博物馆以休闲商业、小型展览为主要赢利点。成都市具有全国影响的文化创意产业基地不多，区域性的特色文化创意产业集群有待形成，产业集聚效应不明显。对成都而言，一方面要利用好园区化和楼宇化的模式，培育品牌园区，形成具有规模效应和集聚效应的产业体系和链条，同时要认识到产业园并不等于文化创意产业的开展，建设产业园区要防止“有园无产业〞的窘境。三、成都市文化创意产业存在的问题1、产业链条破碎成都市创意产业及其上下游产业很不成熟，既有经纪、交易平台等上游产业的缺位，也有配套效劳、作品包装等下游产业的缺失，致使成都的创意产业无法形成一整条链，无法最大程度发挥聚集产业带来的好处。2、盈利模式单一旧房改造，廉价出租是成都众多文化创意产业园的主要盈利模式，这种单一的盈利模式无法承担创意产业园区新人包装、平台搭建等众多职能。3、交易平台缺失“有工场，无市场〞是成都创意产业的主要缺陷之一，交易平台的缺失使得四川艺术家将其作品的交易地点放在了北京、上海等东部城市，也使得经济拮据的青年艺术家无法发挥市场价值。4、新人包装缺位成都拥有多所艺术高校，也拥有众多优秀的青年艺术家，由于创意经纪产业缺失导致对艺术新人的培养和包装缺位，青年艺术家的生存状态堪忧，创意产业的持续开展受到严重威胁。四、郫县的文化产业及与相邻区县之比拟

由于资料的局限，我们从郫县统计局只收集到第三产业的各行业增加值，其中有三个行业属于文化创意产业。指标名称成都市郫县温江双流金牛区郫县：金牛区数量比重数量比重数量比重数量比重数量比重地区生产值39011001001001001001第三产业1信息、计算机、软件效劳1科技效劳和地勘1文化、体育和娱乐13行业小计1

从上表得知，%；%%。郫县的地区生产总值与金牛区之比是1：；但第三产业及局部文化创意产业分别是1：：。即使和温江双流比，郫县的文化创意产业不管规模或在增加值中的比重也是落后者。五、成都市创意产业开展规划目前，我市文化创意产业开展现状和趋势，文化创意产业形成了“四片两区一带多点〞的空间格局。1、四片红星路片区，依托“红星路35号〞园区、成都日报报业集团、四川日报报业集团，开展传媒业、广告业、创意设计。红光楼片区，依托“成都东区〞工程，开展数字音乐、艺术品原创与交易、创意设计。红牌楼片区，依托“UK联邦〞街区，开展创意设计。浣花片区，依托四川省博物院、杜甫草堂博物馆、锦绣工场和送仙桥艺术城，开展文博旅游、创意设计和文学与艺术品原创交易。2、两区南部新区，依托“国家动漫游戏产业振兴基地〞，开展动漫游戏业。东部新城，开展文化科技、数字电影、演艺娱乐、文化旅游、体育休闲产业。3、一带“198〞文化创意产业重点开展带，依托文化科技产业园、“成都大魔方〞娱乐中心、音乐小镇、三圣文化创意基地、数字出版产业园、非物质文化遗产国家公园、两河森林公园、大熊猫生态园等文化创意产业园区，开展动漫游戏、时尚音乐、演艺娱乐、文学与艺术品原创、数字出版、创意设计、文化旅游等文化创意产业。4、多点挖掘二、三圈层特色文化资源，发挥地域优势，形成文化创意产业新亮点。依托安仁文博旅游开展区、天府古镇、安靖蜀绣产业园等工程，开展文博旅游、农业观光、创意设计业。当前，成都市文化创意产业已经蓄势待发，但同时面临融资瓶颈，人才缺乏等问题，要实现“文化创意产业鼎立之城〞的目标还有很长一段距离。成都文化创意产业的总体评价是“还处在初级阶段〞，还有很大的开展空间。第四章工程SWOT分析一、优势〔S〕分析1、区位优势郫县，地处天府之国腹心，位于川西黄金旅游线、成都市西部交通第一站，经高新西区产业走廊与成都市无缝连接。郫县距成都市核心城区10公里，优越的地理位置使郫县集成都资金流、信息流、物流、客流于一体，是成都市城市版块的重要组成局部。2、交通优势郫县县域内有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道、成都绕城高速、高新西区围城路、2012将开通的地铁2号线六条快速通道以及成都至都江堰成际快铁横贯全境，物流、人流本钱低。3、人力资源优势从人力资源可靠供给的角度而言，郫县可以开展播送电影电视效劳，软件网络及计算机效劳，设计效劳等三大类文化创意产业。驻郫县的22所高校实施上具有着三大类产业的大量相关设备，高层技术力量〔师资形态〕以及行业关系。当然这些资源都沉默在学校的教学中，连学生也被束缚在校园内。要激活高校的物质投入，要使大学生由潜在供给者变为真正的行业从业人员，还需要校、县双方的智慧。4、政策优势成都市文化创意产业开展规划〔2009—2012〕指出：在土地、资金等政策上，将文化创意产业工程视同工业工程给予大力支持。标准文化创意产业园区〔基地〕建设和管理，提高文化创意产业集聚区建设水平。加强知识产权保护，对创意成果应用、知识产权评估、抵押融资和贸易等进行扶持。制定文化创意产业行业政策，优先扶持重点行业开展。2022年11月，中共成都市委关于制定国民经济和社会开展第十二个五年规划的建议〔草案〕正式出台，文化产业成为未来5年开展的方向之一。5、文化优势该工程区内历史古迹众多，相关传说引人入胜。平乐寺、严君平、大坟包、读书台、通汉井、洗砚池，横山以其厚重的人文历史，是打造文化创意旅游产业的优质资源。二、劣势〔W〕分析工程地块现状复杂，居民和企业密集，拆迁难度大，工程的土地本钱较高。此外，由于全国范围内土地市场的治理整顿，已停审批农用地转非农建设用地，工程土地指标无法落实，更加大了工程实施的难度和本钱。三、时机〔O〕分析成都是国务院的三中心两枢纽，是教育中心、科技中心，所以自古以来也是人才济济。尤其是在近年来涌现了很多非常有创造力、非常有实力的创意人才，特别是在中国的现代艺术领域，在设计、绘画、雕塑方面，应该说有很多大师。所以，成都应该说在这方面有突出的优势。另一方面，我们的教育资源，高校云集，几乎每个学校都开办文化创意的专业。每年的毕业生也是有十多万，为文化产业的开展提供了强大的人才支持。成都正式获批假设联合国教科文组织的创意城市网络。应该说联合国教科文组织城市创意联盟主要的宗旨在保护传承和发扬这种特色文化成都市通过这几年城乡统筹开展，社会经济开展良好。尤其是从2003年以来开展统筹城乡，城乡差距在逐步缩小。社会稳定，人民收入不断提高，也给文化消费提供了一个巨大的市场。，%。这个数据在全国的副省级排名当中排在第五名，增长力排在第一。2009年，确定了建设世界现代田园城市的历史地位和长远目标，用20年左右的时间初步建成世界现代田园城市，进入世界第三级城市的行列。最后用30至50年的时间最终建成世界现代田园城市，建成世界二级城市。对于这样一个宏伟的目标，政府在做顶层规划和筹划的时候发现，所有的世界级的城市实际上在现代效劳业是非常兴旺的，占到了经济总量的80%以上，而其中文化创意产业就是非常重要的一个产业部门。成都市政府为文化创意产业制订了这样一种规划，就是通过三五年的时间把成都市的文化建议产业打造成为全国的一种鼎力支撑，使文化创意产业在成都的经济总量当中占到6%以上，成为成都市产业的支柱。四、威胁〔T〕分析 成都目前文化创意产业正在迅猛开展，市场竞争剧烈，无论是着眼成都还是放眼全国，产品品质上都不乏强有力的竞争对手。成都五城区的创意市场虽然存在诸多问题，但其周围的交通、商业配套等比拟完善，市场经过近几年的培养，目前是成都人气较旺的市场，对创意商家有较大的吸引力，该市场投资方对成都五城区的创意市场前景看好，同时，温江、双流等也在开展创意产业，其优势和开展前景有目共睹，因此，在工程前期，该市场对工程形成一定的威胁。综上所述，工程的优势大于劣势，时机大于威胁，具有优异的开展潜质。通过有效整合工程在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，将横山片区建设成为郫县第一个国家级AAAA级景区，成为西部平原的一颗璀璨明珠。第五章工程规划一、工程总体规划规划工程占地面积6000余亩。二、工程定位〔一〕本工程的宗旨1、挖掘、整理中华民族传统文化2、传承、弘扬中华民族优秀文化3、保护、研究中华民族近现代文化〔二〕本工程价值目标定位四、工程规划思路产业园工程规划设计为：七个一、二堂三村、三聚落、三中心。七个一即一广场〔民族文化艺术展示广场〕；一廊〔西部52个民族简介概况〕；一景〔水世界景观〕；一城〔唐城〕；一院〔君平学院〕；一谷〔浪漫谷〕；一岛〔情人岛〕。二堂三村：既随缘祈福堂；毕摩苏里文化展示堂；川西民俗文化体验村；颐养乐活村；栖贤村。三聚落为：中国西部民族村聚落；异地商会会馆聚落；中国创意农业聚落。三中心为：中国民族文化艺术研发中心；中国民族体育竞技中心；产业园管理效劳中心。详述如下：〔一〕七个一简述1、一景：水世界景观借助于产业园所在地唐昌横山村水资源特别丰富的特点，在产业园入口处，建造以几何图案构成的高10m、宽40m的一道水屏风，内外置于变幻灯光，特别是晚上将是一个非常梦幻的童话世界，该景观将衬托周边的民族文化长廊和民族文化广场形成强烈比照和视觉反差，产生一种无以伦比的视觉效果。该景观预计造价300万元。2、一广场：民族文化艺术展示广场该广场紧邻水世界景观，采用半封闭圆形，其功能为举办全国性的民族体育竞技文化艺术展演展示，民俗节庆活动。该广场预计造价800万元。3、一廊：民族文化长廊该长廊做为文化广场的配套，主要概述中国西部52个少数民族的概况和习俗，图文并茂；工艺为石刻浮雕。该长廊预计造价400万元。4、一城：唐城该城以唐朝建筑风格设计建造，设护城河、城楼、城垛，复制再现严君平一代大儒的盛世元素和民俗生活，城内分布旅游商品、土特产品聚散交易一条街；酒吧一条街；禅茶一条街；特色客栈一条街等等，创作打造一台以宣传、介绍严君平传奇故事的歌舞剧现场演出，该城将做为一座融商业、美食、娱乐、休闲的不夜城。该城预计造价1亿元。5、一院：君平学院该学院以严君平的学术著作为主研，辅以国学精髓，面向全国及东南亚地区招生。设教学楼、研究中心、学术交流中心、宿舍、食堂。该院占地约50亩，修建竣工约8000万元。6、一谷：浪漫谷该谷以体验少数民族文化为主，纯原生态栈道、竹楼、寮寨、狩猎，配以溪流、河谷、吊桥〔探险、探宝、野外露营、自助野炊、主题活动、量身打造、订单效劳为主〕。该浪漫谷预计投入1000万元。7、一岛：情人岛该岛以回忆、体验、特别筹划的婚庆，婚礼为主。为成功人士的金、银婚纪念开展特色效劳，面向全球，量身定制，订单效劳。该岛预计投入500万元。〔二〕二堂简述1、随缘祈福堂依托现有的“平乐寺〞扩大两倍规模，供奉送子、送福菩萨，增设佛、道的产品研发、生产基地；增设骨灰、塔陵的存放业务，每年与“世界和平基金会〞举办一次全国性的祈福大会。，可面向全球华人募捐筹资。2、彝族毕摩苏里文化堂该堂以全球彝族人的精神膜拜为核心，集中浓缩展示彝族的文化、图腾崇拜、文字研究，弘扬彝族文化艺术及产品研发。该堂预计造价1亿元人民币，可面向全球彝人及有浓厚彝族文化情结的富商认捐修建。〔三〕三村简述1、川西民俗文化体验村该村以产业园区内的失地农民集中安置，以院落为单元开展院落经济，特色客栈、特色农家菜、手工制作如豆瓣制作，豆花制作等等，转换经济增长模式，离土不离家，全部安置就业。该体验村修建预计2亿元人民币，修建资金以土地整理、挂牌出让金局部解决。2、颐养乐活村该村以社会成功的中老年人士为效劳对象，以中式庭院、四合院、书香风格、田园风光的生活环境，采用低门槛入住，高品质效劳的养生、养老理念。该村占地约200亩，预计造价含装修1亿元人民币，开发商垫资修建，预租预售。3、栖贤村该村以全国的社会名流，特别是文学、诗歌、书法、摄影界颇有影响的人士的创作、学术交流、闲居、度假、作品拍卖的一个上乘之所。该村以木屋、木家居为主调，预计占地100亩。造价含简装直接本钱约6000万元。〔四〕三聚落简述1、商会会馆聚落该聚落以省级异地商会20余家，自行建造，自行经营，以联络乡党情感，展示家乡文化，开展商务接待，大型联谊活动的场所。该聚落用地约200亩，造价无法估计。2、少数民族文化聚落该聚落以西部52个少数民族的建筑、文化、民俗、宗教、礼仪等简介，以幻灯、三维动画、影像等手段予以回忆展示。该聚落用地50余亩，以门票收入和民族歌舞展演驻场收入为主，辅以产品销售、预计建造本钱8000余万元。3、创意农业聚落以严君平头像为主题，用农产品栽种图形，凸显创意、魅力，制造轰动效应，推动园区产业互动，制造两个效益的提升，并引进以色列农庄模式和台湾创意农业。该聚落应由唐昌镇政府主导并配合，筹划执行由产业园统筹。〔五〕三中心简述1、民族文化研发中心该中心以唐代大儒严君平，中国西部少数民族文化、艺术、非遗、近现代民族文化等作为研究、开发、推广的主要任务，面向市场，为少数民族地区经济社会效劳。该中心设置在唐城主楼内。2、民族体育竞技中心该中心以筹划、承办国际国内性的民族体育赛事为主，辅以西部少数民族民间性、群众性的趣味赛事，增强产业园的人气和培育商机，形成良性可持续开展。3、产业园管理效劳中心该中心以公共效劳配套，滚动开展，开发、招商，创意产品、知识产权申报，税务、工商、咨询、法律等综合功能。此中心设置在唐城的裙楼内。第六章工程运作本工程在运作上，遵循唐昌镇横山片区总体运作思路，并服从横山片区工程总体规划，在此根底上，工程按照“整体规划、分片开发、滚动开展、封闭运行、稳步推进〞的原那么，充分利用政府资源〔成都蜀都文旅公司〕，依托横山片区的旅游资源优势，整合行业资源和社会资源，以完善的功能和配套为支撑，以标准的管理和优质的效劳为核心，以旅游观光式的优美环境为亮点，集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地；融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端效劳旅游目的地。本工程拟定建设周期为5－8年，在郫县政府的指导下，与横山村、平乐村村委共同组建股份公司进行开发建设。由四川省云南商会牵头，整合商会内外部资源，指定商会副会长单位：成都潇天投资管理负责前期工程运作筹备工作，土地整理由四川华海建设集团、四川豪庆投资、四川桂湖置业、四川万品置业、四川白鹿山置业等会员单位分解实施各子工程，四川省创意产业协会总体指导，四川西部商会联盟俱乐部工程协办。另联动导入云南福宝文化集团，云南迪庆文化旅游集团共同投资打造经营“中国西部民族文化创意产业园〞。具体如下：工作流程工作内容实施单位第一阶段负责与郫县政府签定工程框架合作协议四川省云南商会协助副会长单位：成都潇天投资管理第二阶段总体规划设计、可行性报告论证，地勘资料、景观设计及正式立项工作成都潇天投资公司第三阶段待立项后，工程土地整理事宜由成都潇天牵头、四川华海建设集团、四川豪庆投资、四川桂湖置业、四川万品置业、四川白鹿山置业等会员单位分解实施第四阶段川西民俗文化体验村和产业园的会馆聚落的开发建设成都潇天投资主导，四川西部商会联盟俱乐部实施第五阶段少数民族聚落及浪漫谷、情人岛的打造工作商会副会长单位：四川省创新民族文化艺术开展中心牵头引进云南福宝文化集团、云南迪庆文化旅游集团负责承建第六阶段高档养生、养老聚落和“平乐寺〞扩建华西集团十二建公司负责承建潇天投资公司投入局部资金，主要用于工程设计、营销推广；拆迁、工程建设由建筑商或其他投资者投资，建设完成后，工程由潇天公司与横山村、平乐村村委共同组建的股份公司经营管理。潇天公司每年按照竣工决算金额或投资额，向施工方或投资方支付10%的资金利息，作为投资者的投资回报。投资者待潇天公司取得该土地使用权，进行产业园各子工程销售后，收回全部投资。各工程实施均有对接和运作方式，此产业园以经过屡次论证，确认了它的可操作性和两个效益的最大化。工程还将建设完善的生活和商业配套设施、优美的生态环境，引进餐饮、娱乐、休闲、商场等，建设公寓出租，为商家营造方便、舒适、优美工作和生活环境，吸引并留住商家。为吸引商家入驻，聚集人气，工程争取相应的优惠政策；加大宣传、推广的投入，扩大市场影响；借助政府力量引导商家向本工程集中。第七章工程管理标准的管理和优质的效劳是工程的核心，潇天投资管理公司四川云南商会的副会长单位，拥有丰富的人才资源，他们在多年的商业、旅游和物业管理实践中，积累了丰富的经验，聚集了一大批具有“高水准、高效率、高素质〞的专业化管理人员。本工程建成后将由潇天投资管理公司进行的管理。潇天公司将参照ISO9001质量管理体系，结合工程特点，制定符合实际的管理标准和标准。通过专业化的管理，营造良好的商业气氛，实现物业的保值增值。由潇天公司与横山村、平乐村村委共同组建的股份公司组织架构及部门职能如下：由潇天公司与横山村、平乐由潇天公司与横山村、平乐村村委共同组建的股份公司客户效劳部物业管理部信息中心财务部市场部综合管理部客户效劳部物业管理部信息中心财务部市场部综合管理部市场部：工程营销筹划、宣传推广、招商、销售等工作；客户效劳部：客户关系管理、受理投诉、客户沟通、租务管理、相关费用代收代缴等；物业管理部：市场建筑、设施、设备运行维护管理、环境卫生管理、平安消防管理；综合管理部：制定市场经营方案，品质管理、监督控制、行政、人力资源、公共关系、物流中心管理；信息中心：市场、行业、产品信息的收集、处理、发布，电子商务平台的管理，网络、设备的更新维护；财务部：负责编制资金方案，筹措资金，调控资金，监督资金使用并评价资金使用效果，以确保资金的合理运用，提高经济效益；协调相关内部部门及财政、税收、银行等外部单位的关系。第八章工程实施方案为减小风险和资金压力，本工程分5-6期实施，第一期实施方案如下：时间段工作方案2022年2月—2022年4月1、上报县政府，明确政策、立项；2、工程地块摸底调查；3、营销筹划；4、规划设计；5、寻找、确定工程投资者及施工方。2022年5月—2022年12月1、方案设计、施工图示设计；2、报建；3、拆迁安置；4、前期工程〔勘察、三通一平等〕。2012年1月—2012年12月1、施工建设；2、工程宣传、推广；3、招商。2022年1月，川西民俗文化体验村和商会会馆聚落建成投入使用。由于取得土地的时间无法确定，假定2022年取得土地，商会会馆聚落补办报建手续，进行销售。第九章财务分析与评价一、分析的原那么和依据1、遵循重要性、谨慎性原那么；2、建设部房地产开发工程经济评价方法；3、国家有关财税制度。二、根底数据1、工程主要技术经济指标项目单位数量备注占地面积亩6000余亩目前该地块土地横山村土地整理本钱预计28万元/亩，平乐村整理本钱预计为36万元/亩。假定2022年，我公司以100亩的价格获取该土地〔非市场拍卖价〕。总建筑面积平米70000由一广场〔民族文化艺术展示广场〕；一廊〔西部52个民族简介概况〕；一景〔水世界景观〕；一城〔唐城〕；一院〔君平学院〕；一谷〔浪漫谷〕；一岛〔情人岛〕。三堂三村：既随缘祈福堂；毕摩苏里文化展示堂；川西民俗文化体验村；颐养乐活村；栖贤村。三聚落为：中国西部民族村聚落；异地商会会馆聚落；中国创意农业聚落。三中心为：中国民族文化艺术研发中心；中国民族体育竞技中心；产业园管理效劳中心组成。。容积率建筑密度41%2、主要建筑物及配套设施项目占地面积〔亩〕备注唐城高层民族文化艺术展示广场君平学院约50浪漫谷随缘祈福堂嘻哈洗浴堂彝族毕摩苏里文化堂川西民俗文化体验村小高层+庭院颐养乐活村2006-8层框架栖贤村100一层木屋结构商会会馆聚落100少数民族文化聚落503、有关税费率税种税率备注营业税5%城市维护建设税7%营业税的7%计教育附加费3%营业税的3%计房产税12%土地增值税30%累进税率，30-60%，本工程为30%所得税33%三、投资估算工程建筑面积共70000平米，总投资19461万元，单位本钱为2780元/平米。其中土地本钱10000万元，%，工程建设费用6271万元，%。由于政策原因暂停农用地转征，地块拍卖时间无法确定，我们假定该地块2022年拍卖。目前，工程地块基准地价60万/亩，西部鞋都工程是管委会与置信集团共同共发的工程，土地价格享受一定优惠，假定2022年鞋都公司以100万/亩取得该土地。根据鞋都公司对北片区起步区的摸底调查，拆迁费用大约22万/亩，工程地块较起步区复杂，加之不备具完善的拆迁手续，拆迁本钱可能增加，初步估计25万/亩；2500万拆迁费用在建设期间发生的财务费用250万计入工程总投资。工程总投资估算表序号工程内容总额〔万元〕本钱摊消〔元/㎡〕工程量〔㎡〕占总投比例备注一开发建设总投资19461278070000土地费1000014297000051.4%100亩，假定价格100万/亩，其中：拆迁费25万/亩。报建980140700005.0%设计费及提成28040700001.4%工程建设费用62718967000032.2%含建安本钱、水电、装饰、根底配套管理费用35050700001.8%按50元/㎡计。营销费用700100700003.6%财务费用25036700001.3%其他费用63090700003.2%工程提成21030700001.1%前期物管费7010700000.4%不可预见费35050700001.8%二经营资金三工程总投资19461100.0%四、投资方案与资金筹措工程总投资6亿元，自有资金投入1230万元，施工方垫支或其他投资者投资共9751万元，租金或销售收入再投入8480万元。2022年6月以前投入3116万，2005年7月-2006年6月投入7865万元，2022年投入8480万元。2004年9月-2005年6月，主要是设计、报建、拆迁和前期推广，共投入3116万元。由于没有土地指标，不能按正常程序报建，只能报区上备案，报建费用待取得土地后按程序补交；拆迁费用2500万由施工方出资，公司按10%的回报率支付相应利息；设计、营销费用420万由自有资金投入。2005年7月-2006年6月，工程建设期，工程建设费7055万由施工方投入，营销费和施工方拆迁投入产生财务费用810万由自有资金投入。投资方案与资金筹措表单位：万元序号工程名称合计建设期经营期2004、92005、72006、7、2007、72022、72009、7-2005、6-2006、6-2007、6-2022、6-2009、6-2022、61工程总投资19461311678658480建设开发投资19461311678658480其中：土地费用1000025007500设计费及提成280280报建费980980工程费62716271管理费用35070280营销费用700140560财务费用250250其他费用630126504经营资金2资金筹措19461311678658480自有资金1230420810借款975126967055销售、租金收入再投入84808480五、盈利能力分析1、收入预测1〕价格：根据市场行情，交易区前两年租金价格为30元/平米/月，低于金花市场现在的市场转租价。为有效吸引商家入驻，除生活配套区商铺外，所有物业第一年免半年租金，两年以后根据市场情况适当上调租金，2022年工程平均出租价格为34元/平米/月，经营期4年工程平均租金26元/平米/月。根据市场开展趋势和物业租金价格，2022年销售价格为：交易区和生活配套商铺售价6000元/平米，公寓售价3000元/平米，商务办公售价3800元/平米，物流仓储售价3500元/平米，所有物业销售均价为5141万元。2〕收入：到2022年，工程在6年内总收入43876万元，其中销售收入35990万元，出租收7886万元；此外，保证金收入537万，用于2007年支付施工方或投资者的利息。收入估算表序号项目2006、72007、72022、72009、6合计—2007、6—2022、6—2009、6—2022、6一交易区合计491121017642721630681出租面积〔平米〕27300336004200042000出租率65%80%100%100%出租价格(元/平米/月〕30303540出租收入〔万元〕491121017642022销售面积〔平米〕42000销售价格(元/平米〕6000销售收入〔万元〕25200二生活配套合计19230035464207266公寓小计4812014431803492出租面积〔平米〕8000100001000010000出租率80%100%100%100%出租价格(元/平米/月〕10101215出租收入〔万元〕48120144180销售面积〔平米〕10000销售价格(元/平米〕3000销售收入〔万元〕3000商铺小计14418021032403774出租面积〔平米〕4000500050005000出租率80%100%100%100%出租价格(元/平米/月〕30303540出租收入〔万元〕144180210240销售面积〔平米〕5000销售价格(元/平米〕6000销售收入〔万元〕3000三商务办公合计7717321132803741出租面积〔平米〕6400720080008000出租率80%90%100%100%出租价格(元/平米/月〕20202225出租收入〔万元〕77173211240销售面积〔平米〕8000销售价格(元/平米〕3800销售收入〔万元〕3040四物流仓储合计4810813219002188出租面积〔平米〕4000450050005000出租率80%90%100%100%出租价格(元/平米/月〕20202225出租收入〔万元〕48108132150销售面积〔平米〕5000销售价格(元/平米〕3500销售收入〔万元〕1750五总计808179024613881643876注：1、除生活配套区商铺外，所有物业第一年免半年租金；2、交易区、商务办公区、物流区按每平米100元，公寓楼按每平米200元，收取保证金，共计：537万2、本钱费用及税金：2006年7月以前为工程建设期，这期间的投入作为工程投资。经营期的本钱费用主要为营运维护费用和财务费用，不考虑资产折旧，工程计算期6内，经营本钱4701，其中：营运维护费用800万，财务费用3901万。工程计算期内，共上缴税金10921万元，其中：营业税金及附加费2457万元，房产税946万元，土地增值税3186万元，所得税4331万元。土地增值税计算表单位：万元序号项目金额说明1销售收入359902扣除工程金额25369土地费用10000开发本钱费用9461营业税金及附加2022其他扣除工程3892〔2.1+2.2)*20%3增值额106214增值率42%第3项/第2项5适用税率30%小于50%，适用税率为30%6土地增值税3186第3项*第5项3、盈利能力分析工程在计算期6年内经营总收入43876万元，净利润8793万，投资利润率〔利润总额/总投资〕%，投资净利润率〔净利润/总投资〕%。假设取折现率12%，全部投资税前财务净现值NPV为3638万元，%，税后财务净现值NPV为1167万元，%。通过以上财务数据，说明工程具有较强的盈利能力。预计损益表单位：万元序号项目2006、72007、72022、72009、6合计—2007、6—2022、6—2009、6—2022、6一收入808179024613881643876出租收入8081790246128267886交易区491121017642022生活配套192300354420商务办公77173211240物流仓储48108132150销售收入3599035990交易区25200生活配套6000商务办公3040物流仓储1750三营业税金及附加4510013821742457四房产税97215295339946五土地增值税31863186六本钱费用1175117511752063724162运营及维护费200200200200800财务费用9759759759753901建设开发本钱1946119461七利润总额-5093008531248013124八所得税21241194331九税后利润-50930064083628793投资净利润率=净利润/总投资=%投资利润率=利润总额/总投资=%财务现金流量表〔全部投资〕单位：万元序号工程合计建设期经营期2004、92005、72006、72007、72022、72009、6-2005、6-2006、6-2007、6-2022、6-2009、6-2022、6一、现金流入4441300134517902461388161、租金收入78868081790246128262、销售收入35990359903、保证金收入5375374、回收固定资余值5、回收经营资金二、现金流出3562031167865131714901821200101、开发建设投资194613116786584802、经营资金3、运营及维护费8002002002002004、财务费用〔经营期〕39019759759759755、退还保证金5375376、营业税金及附加24574510013821747、房产税946972152953398、土地增值税318631869、所得税4331002124119三、净现金流量〔税前〕13124-3116-78652830085322925累计净现金流量〔税前〕-3116-10981-10954-10653-980113124四、净现金流量〔税后〕8793-3116-78652830064018806累计净现金流量〔税后〕-3116-10981-10954-10653-100138793五、现值系数〔i=12%)10.8930.7970.7120.636六、净现值〔税前〕3638-3116-70232221454212998累计净现值〔税前〕-3116-10139-10117-9903-93613638七、净现值〔税后〕1167-3116-70232221440710663累计净现值〔税后〕-3116-10139-10117-9903-94961167计算指标：财务净现值NPV〔万元〕内部收益率IRR税前：3638%税后：1167%六、清偿能力分析工程借款共9751万元，建设期发生的财务费用250万由自有资金支付。经营期每年须支付975的财务费用，除第一年经营收入无法满足外，其余各年支付财务费用后还有大量资金节余。本工程方案假定2022年取得土地进行销售，还清全部借款，如果土地提前拍卖，那么归还期将随之提前。从工程盈利能力来看，工程具有较强的清偿能力。七、资金平衡分析在工程计算期内，各年资金来源与运用是平衡有余的。工程方案从谨慎性原那么出发，第一年预计出租率较低，同时为吸引人气，方案免半年租金，因此，亏损509万元，资金面临一定压力。采取收取保证金的方法，共收取保证金537万，弥补资金缺口。资金来源与运用表单位：万元序号工程合计建设经营期2004、92005、72006、72007、72022、72009、6-2005、6-2006、6-2007、6-2022、6-2009、6-2022、6一、资金来源5539431167865134517902461388161、租金收入78868081790246128262、销售收入35990359903、自有资金123042081004、长期借款9751269670555、保证金收入5375376、回收经营资金7、回收固定资余值二、资金运用4537131167865131714901821297611、开发建设投资194613116786584802、经营资金3、运营及维护费8002002002002004、财务费用〔经营期〕39019759759759755、退还保证金5375376、营业税金及附加24574510013821747、房产税946972152953398、土地增值税318631869、所得税4331212411910、借款本金归还97519751三、盈余资金10023283006409055四、累计盈余资金2832896810023八、临界点分析为考察对工程效益有影响的因素变化的极限承受力，对土地价格、工程费用、销售均价、销售面积、租金均价等因素作临界点分析。假设工程期望的内部收益率为12%，那么土地价格临界点为148万/亩，每亩增加了48万；工程费用临界点1116元/平米，增加了220元/平米；销售均价临界点4475元/平米，下降666元/平米；销售面积临界点60960平米，减少9040平米；租金均价临界点16元/平米/月，下降10元/平米/月。临界点分析表变量单位根本值临界点全部投资税后内部收益率IRR14.94%期望值12%土地价格万/亩100最高值148工程费用元/平米896最高值1116销售均价元/平米5141最低值4475销售面积平米70000最低值60960租金均价元/平米/月26最低值16九、不确定性分析1、盈亏平衡分析经测算，在出租价格和出租率不变的情况下，工程盈亏平衡点销售面积36840平米，销售均价为2706元/平米〔根本方案均价为5141元/平米〕，%，即可保本，具有较强的抗风险能力。2、敏感性分析敏感性分析表序号敏感因素单位变动幅度金额净利润投资净利润率税后NPV税后IRR〔万元〕〔%〕〔万元〕〔%〕1土地价格万/亩-20%80965155.27165416.09-10%90922249.95141015.520100879345.18116714.9410%110836440.8892414.3520%120793636.9868113.762工程费用元/平米-20%717966653.08211717.76-10%806923249.02164516.300896879345.18116714.9410%986835441.5868913.6820%1075792038.2321612.523销售均价元/平米-20%4113560628.81-64010.30-10%4627720037.0026412.7005141879345.18116714.9410%56551038753.37207117.0420%61691198061.56297419.024租金均价元/平米/月-20%21792240.7159113.50-10%23835