大都府项目管理及营销策划

北京九州韬略房地产经纪有限责任公司Beijingdragonstrategyrealestatebrokerageco.ltd.本方案要解决的问题如何在周边激烈的竞争状况下胜出并且获得比预期更高的利润？大同市场总体状况分析1、大同房地产进入迅速发展期2、大同房地产市场供应迅速放量3、大同房地产市场整体正处于由卖方市场向买方市场过渡的时期。4、大同房地产市场整体仍以多层住宅为主5、沿御河带的项目成为市场的热点所在6、城市中心地带供应不足，出现产品断档，核心地段的价值未被充分发掘。7、因为2004年巴黎华庭的出现，第一次把城市核心地段的价值拔到一个前所未有的高度。紧随其后，御馨花都再次把大同城乡结合部的价格推向新高，城市边缘地带的价值已经向城市中心地段靠拢，城市中心地段价值正面临新的超越。大同市场总体状况分析8、无论是巴黎华庭、还是御馨花都已经证明了大同房地产市场的承受能力此前一直被低估了，购房者的消费潜能从未被真正激活过。9、与此同时大同房地产市场的消费心理仍未趋于成熟，盲目、攀比、阶层、身份都成了购房者的主要购买动机。10、大同房地产市场消费需要适当的引导，消费者对于未来居所到底什么样缺乏直观的感受，尤其是对于城市中央的居所更缺乏概念性的引导。因此如何引导客户重新认识和挖掘城市中央的价值将是本项目获取最大利润的关键所在。11、大同房地产市场在短短1年内价格彪升，似乎已经触到了天花板。很多开发商和购房者对于未来市场的走向缺乏清晰的判断。但从大同作为山西第二大城市来看，其房地产价格和竞争都相对落后。大量大同市场总体状况分析依靠煤炭、能源致富的私企业主和政府机关干部的购房需求，远未得到满足。大同房地产市场所处的发展阶段，仍处于初级阶段，这个天花板只是阶段性高点，未来将会有更大的发展空间。周边竞争项目分析我们选取了本项目周边的几个楼盘进行简单的竞争分析，主要包括：巴黎华庭御馨花都金色水岸（龙园、绿洲、御馨花城）御华帝景周边竞争项目分析巴黎华庭：巴黎华庭户型面积偏大，而且其跃层户型的设计并未被大同购房者认可。巴黎华庭的包装不到位，其现场接待形象、工地现象都非常差。巴黎华庭对销售节奏和策略的掌控没有做好，其在后期并没有把前期的优势发挥出来。经历两年的销售周期，巴黎华庭已经不能再带给市场兴奋点。虽然它以前是市场的领跑者，但现在它已经失去了这个地位。巴黎华庭的口碑传播效应并不好。市场对其始终是褒贬不一。巴黎华庭相比本项目，它的优势是准现房、成熟社区。巴黎华庭和本项目虽属统一区域，但我们在产品和包装上与其拉开距离，全面超越巴黎华庭。使其真正符合大同上游阶层对城市核心区住宅的需要。使本项目成为城市核心区住宅的领跑者。周边竞争项目分析御馨花都：御馨花都是目前大同市场上风头最劲的项目，其远高于原来周边项目的定价策略，直接挑战城市核心区，表现出了足够的勇气。御馨花都的定位是生态社区，主打御河生态公园水岸。产品形式以多层板楼为主，主力户型面积介于130——150平米。目前的价格是2780元/平米，不分楼层和朝向。我们认为这种销控形式将为开发商带来大量尾房，好房子卖了个低价钱，差一点的房子却要在后期卖高价。违背了市场的基本规律。御馨花都所处的东关商圈是大同很重要的商业区域。但生态的概念目前在大同是否能够持久仍需要市场的检验。其生态住宅的产品支持显得有点单薄。目前因为周边其它项目的相继入市，御馨花都的销售速度已经放慢，未来已经蕴含着风险。周边竞争项目分析我们认为御馨花都的优势在于抢占了市场先机，是第一个吃螃蟹的人。但从整个区域的成熟度来看，其与本项目相比处于弱势。无论城市是否未来向东发展，都需要时间。我们城市中央的地位是无法被撼动的。对于大同购房者来讲，对生态概念的理解需要一个过程。周边竞争项目目分析金色水岸：金色水岸是大大同最大的一一个项目，由由三个开发商商来共同塑造造一个品牌。。其品牌的价价值是松散的的，长期来看看，松散型的的组织并不能能创造出一个个杰出的品牌牌。出于各自自利益的考虑虑，金色水岸岸三个项目之之间存在严重重的内部竞争争。三者之间间的产品也没没有太大的差差别。外在的的环境资源是是共享的，因因此他们之间间的竞争最后后将陷入价格格竞争的层面面上。金色水水岸的品牌将将面临解体。。如果各自为政政，化整为零零，对市场的的影响力将降降到最低。三三者之间的竞竞争也最终导导致互相攻击击，市场口碑碑越来越差，，这对本项目目是有利的。。金色水岸因为为体量巨大，，不可能在短短期内销售一一空。而金色色水岸三个项项目的操盘各各自为政，毫毫无策略可言言，这都给本本项目预留了了空间。周边竞争项目目分析金色水岸推广广主题仍然是是主打御河水水景，因此它它和御馨花都都的生态概念念没有拉开距距离。在产品品上也没有太太大分别。可可以预期的是是御馨花都已已经抢占了市市场先机，拔拔了头筹，金金色水岸紧随随其后，胜出出的几率不大大。金色水岸最大大的竞争者是是御馨花都和和内部竞争，，因此对我们们项目的关注注程度要大大大减少。如果缺乏相应应的策略和资资源整合，金金色水岸的前前途堪优。周边竞争项目目分析御华帝景：御华帝景的平平面规划要优优于其它几个个项目，其业业态相对丰富富。主力户型130多平米，，初步定价在在御馨花都之之上。御华帝帝景是御河区区域五个项目目中最好的地地块，主打卖卖点生态社区区。御华帝景景和金色水岸岸绿洲属于同同一个开发商商，为避免内内部的竞争，，将分重点进进行推广。御御华帝景的推推广重点在绿绿洲之后。御华帝景具备备打造该区域域顶级住宅的的条件，开发发商实力强大大。周边竞争项目目分析御河周边今年年共出现了5个项目，供供应量巨大。。均是以生态态、水景为主主题。在产品品形式上非常常雷同，竞争争将非常激烈烈。因为客群定位位基本相同，，因此各家纷纷纷酝酿及早早入市，抢占占市场先机。。这些项目周边边的市政配套套有待建设，，交通不变。。虽然政府有城城市东移的规规划，但就现现实而言，仍仍需时日。御河周边项目目的竞争缺乏乏策略和手段段，最终将落落入价格竞争争层面。各开发商彼此此并不团结，，区域价值根根本无法体现现。本项目位于城城市中央，地地段无法撼动动。加上其便便利的交通，，繁华的商业业，众多的知知名学校，优优势明显。但本项目入市市时机落后于于其他项目。。竞争策略因本项目开盘盘准备工作尚尚未结束，而而竞争对手已已经纷纷入市市。已然失去去市场先机。。目标客户群群同质，而且且数量有限。。如何找回市场场先机——就就是让对方没没有先机可言言。因此在没准备备好之前的策策略是：“拉”和“抬抬”即拉住客户，，延缓其购买买决定。抬升城市中央央价值，增加加对城市中央央项目的关注注。竞争策略如何实现“拉拉”和“抬””的策略？1、在其它项项目宣传时要要及时跟进。。2、尽快完成成开盘准备工工作。3、制造悬念念，保持神秘秘感，不透露露具体的产品品细节。为何要制造悬悬念，保持神神秘。因为只只有神秘的东东西才会值得得去等待。如果我们过早早的公布了产产品细节和价价格，那么客客户就会很快快的下决定是是买这里还是是买那里。在在我们没有销销售现场、销销售道具、项项目形象不具具备的时候，，我们无法向向客户准确的的传达项目的的气质。因此只有保持持悬念和神秘秘，这也符合合前期低调的的原则。竞争策略具体实施：1、在5月18日前，保保持每周一版版的广告提示示。（不公布布户型面积和和价格）广告告位一定要和和其它项目并并排。通过我我们的平面表表现产生强烈烈对比。2、撰写2——3篇篇软文宣传传。重点是是对于城市市中央的重重新挖掘，，提升城市市中央的价价值，同时时在软文中中暗合项目目的悬念信信息。以此此削弱客户户对御河周周边项目的的关注，增增加客户对对城市中央央项目的关关注。3、加速开开盘准备工工作，各项项文件注意意保密。竞争策略开盘期策略略：“推”和““压”即把项目形形象整体推推出，达到到预期的高高度。通过销售控控制，制造造城市中央央项目的稀稀缺性。间接反映出出本项目的的热销信息息。竞争策略如何实现““推”和““压”的策策略？1、不同与与其他项目目的开盘方方式。2、不同与与其他项目目生态、水水景的形象象包装。3、不同与与其他项目目的销售控控制。竞争策略具体实施：：1、租用四四星级酒店店多媒体中中心，进行行酒会开盘盘，格调高高雅，形象象独特。2、大都府府，人文底底蕴深厚，，朗朗上口口。3、发布开开盘酒会的的软性新闻闻宣传，邀邀请政府官官员、媒体体发表对城城市中心价价值的研讨讨。4、首先公公开西头的的单元，然然后再公开开中间或东东头的单元元。同时结结合两居室室和三居室室，保持每每次推盘均均有两居室室供应。竞争策略热销期策略略：主打热销，，限量供应应。即直接突出出本项目的的热销信息息。限量供供应，体现现城市中心心的地位和和价值。竞争策略如何实现热热销期策略略？1、利用软软文宣传报报道2、利用口口碑传播3、利用硬硬广告知4、利用涨涨价信息5、利用销销售控制竞争策略主要卖点：：1、城市中中心——地地位的象征征2、便利的的交通3、繁华的的商业4、周边众众多的学校校5、历史人人文沉淀演示到此为为止，谢谢谢创新/创造造价值9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20236:13:23PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20236:13:23PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2023/1/52023/1/505January202317、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20236:13:23PM11、越是没没有本领领的就越越加自命命不凡。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、越越是是无无能能的的人人，，越越喜喜欢欢挑挑剔剔别别人人的的错错儿儿。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、知人者智，，自知者明。。胜人者有力力，自胜者强强。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、最具具挑战战性的的挑战战莫过过于提提升自自我。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、业余生活要要有意义，不不要越轨。2023/