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7.1住宅专项维修资金概述7.2住宅专项维修资金的交存7.3住宅专项维修资金的使用7.4住宅专项维修资金的监管

需熟悉和掌握的法规规章内容:《住宅专项维修资金管理办法》。7住宅专项维修资金管理制度17.1住宅专项维修资金概述(1)住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

(2)管理原则住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。(3)监督部门建设主管部门和财政部门2什么是共用部位和共用设施设备?共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。37.2住宅专项维修资金的交存(1)住宅专项维修资金的交存主体(2)住宅专项维修资金的交存金额(3)住宅专项维修资金的交存方式(4)住宅专项维修资金的管理4(1)住宅专项维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类:住宅的业主,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。涉及公有住房出售的,售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。5(2)住宅专项维修资金的交存金额商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。②出售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。6(3)住宅专项维修资金的交存方式商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。②出售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。7(3)住宅专项维修资金的交存方式③未按规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。④业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。8(4)住宅专项维修资金的管理业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。通过委托当地商业银行开立住宅专项维修资金专户。开立的住宅专项维修资金专户,以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账,未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。9(4)住宅专项维修资金的管理业主大会成立后住宅专项维修资金的管理业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。(开户)业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门;涉及已售公有住房的,应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。(通知)

10业主大会会成立后后住宅专专项维修修资金的的管理③直辖市、、市、县县人民政政府建设设(房地地产)主主管部门门或者负负责管理理公有住住房住宅宅专项维维修资金金的部门门在收到到通知之之日起30日内内,通知知专户管管理银行行将该物物业管理理区域内内业主交交存的住住宅专项项维修资资金账面面余额划划转至业业主大会会开立的的住宅专专项维修修资金账账户,并并将有关关账目等等移交业业主委员员会。(划转))④住宅专项项维修资资金划转转后的账目管理理单位,由业主主大会决决定。业业主大会会应当建建立住宅宅专项维维修资金金管理制制度。(管理))⑤业主大会会开立的的住宅专专项维修修资金账账户,应应当接受受所在地地直辖市市、市、、县人民民政府建建设(房房地产))主管部部门的监监督。(监督))11课堂提问问:1、根据据《物业业管理条条例》的的规定,,())的的业主,,应当按按照国家家有关规规定交纳纳专项维维修资金金。A住宅宅B住宅宅小区的的非住宅宅C非住住宅小区区D住宅宅小区外外与单幢幢住宅楼楼结构相相连的非非住宅2、业主主按照所所拥有物物业的建建筑面积积交存住住宅专项项维修资资金,每每平方米米建筑面面积首期期交存额额为())123、出售售公有住住房的,,对于交交存专项项维修资资金的说说法正确确的是::售房单单位交存存的住房房专项维维修资金金,())从售房房款中一一次性提提取A多层层住宅,,售房单单位按照照不低于于售房款款的20%交存存B高层层住宅,,售房单单位按照照不低于于售房款款的30%交存存C多层层住宅,,售房单单位按照照售房款款的20%交存存D高层层住宅,,售房单单位按照照售房款款的30%交存存134、商品品住宅的的业主应应当在办办理())手续前前,将首首期住房房专项维维修资金金存入住住宅专项项维修资资金专户户。A住房房权属登登记B住住房入入住C住房房装修登登记D住住房保保证金缴缴纳5、在售售后公有有住宅专专项维修修资金中中,业主主首次交交存住房房专项维维修资金金的标准准为当地地房改成成本价的的())。。A1%B2%C5%D5-8%146、出售售公有住住户的维维修资金金,由(())交存存。A业主主或售房房单位B业业主和和售房单单位C业主主D售房房单位7、住宅宅专项维维修资金金管理实实行())原则A所有有权人决决策B专专款专专用C政府府监管D集集体存储储157.3住住宅专项项维修资资金的使使用(1)使使用范围围和原则则(2)分分摊规定定(3)使使用程序序(4)禁禁止使用用规定(5)其其他规定定16(1)使使用范围围和原则则使用范围围住宅专项项维修资资金专项项用于住住宅共用用部位、、共用设设施设备备保修期期满后的的维修和和更新、、改造。。使用原则则住宅专项项维修资资金的使使用,应应当遵循循方便快捷捷、公开开透明、、受益人和和负担人人相一致致的原则。。17(2)住住宅专项项维修资资金的分分摊规定定商品住宅宅之间或者商品住宅宅与非住住宅之间间共用部位位、共用用设施设设备的维维修和更更新、改改造费用用,由相相关业主主按照各自自拥有物物业建筑筑面积的的比例分分摊。售后公有有住房之之间共用部位位、共用用设施设设备的维维修和更更新、改改造费用用,由相相关业主主和公有有住房售售房单位位按照所交交存住宅宅专项维维修资金金的比例例分摊;其中,,应由业业主承担担的,再再由相关关业主按按照各自自拥有物物业建筑筑面积的的比例分分摊。18(2)住住宅专项项维修资资金的分分摊规定定售后公有有住房与与商品住住宅或者者非住宅宅之间共用部位位、共用用设施设设备的维维修和更更新、改改造费用用,先按按照建筑筑面积比比例分摊摊到各相相关物业业。其中中,售后后公有住住房应分分摊的费费用,再再由相关关业主和和公有住住房售房房单位按按照所交交存住宅宅专项维维修资金金的比例例分摊。。住宅共用用部位、、共用设设施设备备维修和和更新、、改造,,涉及尚未未售出的的商品住住宅、非非住宅或或者公有有住房的的,开发建建设单位位或者公公有住房房单位应应当按照照尚未售售出商品品住宅或或者公有有住房的的建筑面面积,分分摊维修修和更新新、改造造费用。。19(3)住住宅专项项维修资资金的使使用程序序划转业主主大会管管理前使使用程序序物业服务务企业根根据维修修和更新新、改造造项目提出使用用建议;没有物物业服务务企业的的,由相相关业主主提出使使用建议议;(提出使使用建议议)住宅专项项维修资资金列支支范围内内专有部部分占建建筑物总总面积三三分之二二以上的的业主且且占总人人数三分分之二以以上的业业主讨论论通过使使用建议议;(审议使使用建议议)物业服务务企业或或者相关关业主组组织实施施使用方方案;(组织实实施使用用方案))20物业服务务企业或或者相关关业主持持有关材材料,向向所在地地直辖市市、市、、县人民民政府建建设(房房地产))主管部部门申请请列支;;其中,,动用公公有住房房住宅专专项维修修资金的的,向负负责管理理公有住住房住宅宅专项维维修资金金的部门门申请列列支;(申请请列支支)直辖市市、市市、县县人民民政府府建设设(房房地产产)主主管部部门或或者负负责管管理公公有住住房住住宅专专项维维修资资金的的部门门审核核同意意后,,向专专户管管理银银行发发出划划转住住宅专专项维维修资资金的的通知知;(发出出划转转通知知)专户管管理银银行将将所需需住宅宅专项项维修修资金金划转转至维维修单单位。。(住宅宅专项项维修修资金金划转转)21划转业业主大大会管管理后后的使使用程程序物业服服务企企业提提出使使用方方案,,使用用方案案应当当包括括拟维维修和和更新新、改改造的的项目目、费费用预预算、、列支支范围围、发发生危危及房房屋安安全等等紧急急情况况以及及其他他需临临时使使用住住宅专专项维维修资资金的的情况况的处处置办办法等等;(提出出使用用方案案)业主大大会依依法通通过使使用方方案;;(通过过使用用方案案)物业服服务企企业组组织实实施使使用方方案;;(实施施使用用方案案)物业服服务企企业持持有关关材料料向业业主委委员会会提出出列支支住宅宅专项项维修修资金金;其其中,,动用用公有有住房房住宅宅专项项维修修资金金的,,向负负责管管理公公有住住房住住宅专专项维维修资资金的的部门门申请请列支支;(申请请列支支)22业主委委员会会依据据使用用方案案审核核同意意,并并报直直辖市市、市市、县县人民民政府府建设设(房房地产产)主主管部部门备备案;;动用用公有有住房房住宅宅专项项维修修资金金的,,经负负责管管理公公有住住房住住宅专专项维维修资资金的的部门门审核核同意意;直直辖市市、市市、县县人民民政府府建设设(房房地产产)主主管部部门或或者负负责管管理公公有住住房住住宅专专项维维修资资金的的部门门发现现不符符合有有关法法律、、法规规、规规章和和使用用方案案的,,应当当责令令改正正;(备案案审核核)业主委委员会会、负负责管管理公公有住住房住住宅专专项维维修资资金的的部门门向专专户管管理银银行发发出划划转住住宅专专项维维修资资金的的通知知;(发出出划转转通知知)专户管管理银银行将将所需需住宅宅专项项维修修资金金划转转至维维修单单位(住宅宅专项项维修修资金金划转转)23住宅专专项维维修资资金的的紧急使使用程程序住宅专专项维维修资资金划划转业业主大大会管管理前前住宅专专项维维修资资金划划转业业主大大会管管理后后24(4))住宅宅专项项维修修资金金的禁禁止使使用规规定依法应应当由由建设单单位或或者施施工单单位承承担的住宅宅共用用部位位、共共用设设施设设备维维修、、更新新和改改造费费用;;依法应应当由由相关单单位承承担的供水水、供供电、、供气气、供供热、、通讯讯、有有线电电视等等管线线和设设施设设备的的维修修、养养护费费用应当由由当事人人承担担的因人人为损损坏住住宅共共用部部位、、共用用设施施设备备所需需的修修复费费用;;根据物物业服服务合合同约约定,,应当当由物业业服务务企业业承担担的住宅宅共用用部位位、共共用设设施设设备的的维修修和养养护费费用。。25(5))住宅宅专项项维修修资金金使用用的其其他规规定利用住住宅专专项维维修资资金购购买国国债必须在在保证证住宅宅专项项维修修资金金正常常使用用的前前提下下。应当在在银行行间债债券市市场或或者商商业银银行柜柜台市市场购购买一一级市市场新新发行行的国国债,,并持持有到到期。。应当经经业主主大会会同意意;未未成立立业主主大会会的,,应当当经专专有部部分占占建筑筑物总总面积积三分分之二二以上上的业业主且且占总总人数数三分分之二二以上上业主主同意意。利用从从公有有住房房售房房款中中提取取的住住宅专专项维维修资资金购购买国国债的的,应应当根根据售售房单单位的的财政政隶属属关系系,报报经同同级财财政部部门同同意。。禁止利利用住住宅专专项维维修资资金从从事国国债回回购、、委托托理财财业务务或者者将购购买的的国债债用于于质押押、抵抵押等等担保保行为为。26下列资资金应应当转转入住住宅专专项维维修资资金滚滚存使使用::住宅专专项维维修资资金的的存储储利息息;利用住住宅专专项维维修资资金购购买国国债的的增值值收益益;利用住住宅共共用部部位、、共用用设施施设备备进行行经营营的,,业主主所得得收益益,但但业主主大会会另有有决定定的除除外;;住宅共共用设设施设设备报报废后后回收收的残残值。。27课堂提提问::1、住住房专专项维维修资资金的的使用用,应应当遵遵循(())的的原则则,任任何单单位和和个人人不得得挪作作它用用。A公公开透透明B方便快快捷C受益人人和负担人人相一致D资金使使用最少282、以下哪哪些费用属属于不得从从住宅专项项维修资金金中列支的的:A依法应应由建设单单位承担的的住房共用用部位、共共用设施设设备维修、、更新和改改造费用B依法应应由相关单单位承担的的供水、供供电、供气气、供热、、通讯、有有线电视等等管线设施施设备的维维修、养护护费用C物业保保修期满后后物业共用用部位、共共用设施设设备的维修修和更新、、改造D人为损损坏住房共共用部位、、共用设施施设备所需需的修复费费用293、商品住住房共用设设施设备的的维修、更更新和改造造使用,按按())种方式式从住房专专项维修资资金中列支支。A由相关关业主和公公有住房售售房单位按按照所交存存住房专项项维修资金金的比例分分摊B由相关关业主按照照各自所交交存住房专专项维修资资金的比例例分摊C由相关关业主和公公有住房售售房单位按按照拥有物物业建筑面面积的比例例分摊D由相关关业主按照照各自拥有有物业建筑筑面积的比比例分摊304、关于住住宅专项维维修资金的的使用,下下列说法不不正确的是是:())A住房专专项维修资资金的使用用,应当遵遵循方便快快捷、公开开透明、受受益人和负负责人相一一致的原则则B开发建建设单位或或者公有住住房售房单单位应当按按照尚未售售出商品住住宅或者公公有住房的的建筑面积积,分摊维维修和更新新和改造费费用C在保证证住房专项项维修资金金正常使用用的前提下下,可以按按照国家有有关规定和和业主大会会的决定,,将住房专专项维修资资金用于购购买股票D代收代代管单位可可以将住房房专项维修修资金用于于购买公司司债券和从从事理财业业务315、代收代代管单位在在保证住房房专项维修修资金正常常使用的前前提下,可可以按照国国家有关规规定和业主主大会的决决定,将住住房专项维维修资金用用于购买(())。A一级市市场国债BA股股股票C国有企企业债券D基基金6、在使用用维修资金金时,如已已实施物业业管理的,,由())提提出资金使使用计划。。A物业服服务企业B房房屋管理理单位C建设((房地产))主管部门门D业业主大会327.4住宅宅专项维修修资金的监监督管理(1)房屋屋转让或灭灭失时住宅宅专项维修修资金的处处理(2)相关关主体对住住宅专项维维修资金的的监管义务务(3)法律律责任33(1)房屋屋转让或灭灭失时住宅宅专项维修修资金的处处理房屋所有权权转让时业主应当向向受让人说说明住宅专专项维修资资金交存和和结余情况况并出具有有效证明,,该房屋分分户账中结结余的住宅宅专项维修修资金随房房屋所有权权同时过户户。受让人需要要持住宅专项维维修资金过过户的协议议、房屋权属证证书、身份证等到专户管管理银行办办理分户账账更名手续续。房屋灭失的的房屋分户账账中结余的的住宅专项项维修资金金返还业主主;售房单位交交存的住宅宅专项维修修资金账面面余额返还还售房单位位;售房单单位不存在在的,按照照售房单位位财务隶属属关系,收收缴同级国国库。34(2)相关关主体对住住宅专项维维修资金的的监管义务务管理单位的的法律义务务直辖市、市市、县人民民政府建设设(房地产产)主管部部门,负责责管理公有有住房住宅宅专项维修修资金的部部门及业主主委员会,,每年至少一一次与专户户管理银行行核对住宅宅专项维修修资金账目目,并向业主主、公有住住房售房单单位公布下下列情况::住宅专项维维修资金交交存、使用用、增值收收益和结存存的总额;;发生列支的的项目、费费用和分摊摊情况;业主、公有有住房售房房单位分户户账中住宅宅专项维修修资金交存存、使用、、增值收益益和结存的的金额其他有关住住宅专项维维修资金使使用和管理理的情况。。35专户管理银银行的法律律义务专户管理银银行应当每年至少一一次向直辖市、、市、县人人民政府建建设(房地地产)主管管部门,负负责管理公公有住房住住宅专项维维修资金的的部门及业业主委员会会发送住宅专专项维修资资金对账单单。直辖市、市市、县建设设(房地产产)主管部部门,负责责管理公有有住房住宅宅专项维修修资金的部部门及业主主委员会对资金账户户变化情况况有异议的的,专户管管理银行应应根据要求求进行复核核。专户管理银银行应当建立住宅专专项维修资资金查询制制度,接受业主主、公有住住房售房单单位对其分分户账中住住宅专项维维修资金使使用、增值值收益和账账面余额的的查询。36审计、财政政部门的监监督管理住宅专项维维修资金的的管理和使使用,应当当依法接受审审计部门的的审计监督督。住宅专项维维修资金的的财务管理理和会计核核算应当执执行财政部部有关规定定。财政部门负负责对住宅专项项维修资金金收支财务务管理和会会计核算制制度执行情况的的监督。住宅专项维维修资金专用票据的的购领、使使用、保存存、核销管管理,应当按照照财政部以以及省、自自治区、直直辖市人民民政府财政政部门的有有关规定执执行,并接接受财政部部门的监督督检查。37(3)法法律责任任交存主体体的法律律责任公有住房房售房单单位未按规定定交存住住宅专项项维修资资金的;;或将房房屋交付付未按规规定交存存首期住住宅专项项维修资资金的买买受人的的;以及及未按规规定分摊摊维修、、更新和和改造费费用的,,由县级级以上地地方人民民政府财财政部门门会同同同级建设设(房地地产)主主管部门门责令限限期改正正。开发建设设单位在业主按按照规定定交存首首期住宅宅专项维维修资金金前,将将房屋交交付买受受人的,,由县级级以上地地方人民民政府建建设(房房地产))主管部部门责令令限限期期改改正正;逾逾期期不不改改正正的的,,处处以以3万万元元以以下下的的罚罚款款。。开发发建建设设单单位位未按按规规定定分分摊摊维维修修、、更更新新和和改改造造费费用用的的,,由由县县级级以以上上地地方方人人民民政政府府建建设设((房房地地产产))主主管管部部门门责责令令限限期期改改正正;;逾逾期期不不改改正正的的,,处处以以1万万元元以以下下的的罚罚款款。。38挪用用专专项项维维修修资资金金的的法法律律责责任任挪用用住住宅宅专专项项维维修修资资金金的的,,由由县县级级以以上上地地方方人人民民政政府府建建设设(房房地地产产)主主管管部部门门追回回挪用用的的住住宅宅专专项项维维修修资资金金,,没收收违违法法所所得得,可可以以并处处挪挪用用金金额额2倍倍以以下下的的罚罚款款;构构成成犯犯罪罪的的,,依法法追追究究直接接负负责责的的主主管管人人员员和和其其他他直直接接责责任任人人员员的的刑事事责责任任。物业业服服务务企企业业挪用用住住宅宅专专项项维维修修资资金金,,情情节节严严重重的的,,除除按按上上述述规规定定予予以以处处罚罚外外,,由由颁颁发发资资质质证证书书的的部部门门吊销销资资质质证证书书。。建设设((房房地地产产))主主管管部部门门挪用用住住宅宅专专项项维维修修资资金金的的,,由由上上一一级级人人民民政政府府建建设设((房房地地产产))主主管管部部门门追追回回挪挪用用的的住住宅宅专专项项维维修修资资金金,,对直直接接负负责责的的主主管管人人员员和和其其他他直直接接责责任任人人员员依依法法给给予予处处分分;;构成成犯犯罪罪的的,,依依法法追追究究刑刑事事责责任任。。财政政部部门门挪用用住住宅宅专专项项维维修修资资金金的的,,由由上上一一级级人人民民政政府府财财政政部部门门追追回回挪挪用用的的住住宅宅专专项项维维修修资资金金,,对直直接接负负责责的的主主管管人人员员和和其其他他直直接接责责任任人人员员依依法法给给予予处处分分;构构成成犯犯罪罪的的,,依依法法追追究究刑刑事事责责任任。。39违规规使使用用住住宅宅专专项项维维修修资资金金购购买买国国债债的的法法律律责责任任建设设((房房地地产产))主主管管部部门门违反反住住宅宅专专项项维维修修资资金金投投资资规规定定的的,,由由上上一一级级人人民民政政府府建建设设((房房地地产产))主主管管部部门门责令令限限期期改改正正,对对直直接接负负责责的的主主管管人人员员和和其其他他直直接接责责任任人人员员依法法给给予予处处分分;造造成成损损失失的的,,依法法赔赔偿偿;构构成成犯犯罪罪的的,,依依法法追究究刑刑事事责责任任。财政政部部门门违反反住住宅宅专专项项维维修修资资金金投投资资规规定定的的,,由由上上一一级级人人民民政政府府财财政政部部门门责令令限限期期改改正正,对对直直接接负负责责的的主主管管人人员员和和其其他他直直接接责责任任人人员员依法法给给予予处处分分;造造成成损损失失的的,,依法法赔赔偿偿;构构成成犯犯罪罪的的,,依依法法追追究究刑刑事事责责任任。。业主主大大会会违反反住住宅宅专专项项维维修修资资金金投投资资规规定定的的,,由由直直辖辖市市、、市市、、县县人人民民政政府府建建设设((房房地地产产))主主管管部部门门责令令改改正正。40主管管部部门门及及工工作作人人员员法法律律责责任任县级级以以上上人人民民政政府府建建设设((房房地地产产))主主管管部部门门、、财财政政部部门门及及其其工工作作人人员员利利用用职职务务上上的的便便利利,,收收受受他他人人财财物物或或者者其其他他好好处处,,不不依依法法履履行行监监督督管管理理职职责责,,或或者者发发现现违违法法行行为为不不予予查查处处的的,,依法法给给予予处处分分;构构成成犯犯罪罪的的,,依法法追追究究刑刑事事责责任任。41课堂堂提提问问::1、、物物业业服服务务企企业业挪挪用用住住宅宅专专项项维维修修资资金金者者,,会会予予以以

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