无锡某农居房经济指标测算_第1页
无锡某农居房经济指标测算_第2页
无锡某农居房经济指标测算_第3页
无锡某农居房经济指标测算_第4页
无锡某农居房经济指标测算_第5页
已阅读5页,还剩42页未读 继续免费阅读

下载本文档

版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领

文档简介

**新区农居房经济指标测算的案例分析****工程造价咨询有限公司**2009年1月我公司接受**市人民政府新区管理委员会审计局委托,对新区各街道农居房的建设成本进行测算。**新区现管辖6个街道,近年来各街道大规模建设农居房。因2007年至2008年建筑材料价格不稳定,另外各项政策相继出台,原来的经济指标已不实用。一、情况说明**新区建设的农居房规模每期基本都在20万平方以上,多层、小高层、高层住宅的比例各小区有所不同,多层住宅的比例逐年降低。在户型大小上,以90平方以下为主。新区农居房原先总体设计品质不是很高,小区公建配套只能满足最基本的需求。随着人民生活质量的提高,对小区设计有了进一步的要求。为了使测算的经济指标更具有实用性,小组成员在六个街道各选取一项在建农居房工程作为测算样本。在检查各街道提供的资料之后,发现有很多数据漏报,部分数据因理解不透彻而错报,很多关键性的材料缺乏。为了不影响进度,小组成员至各街道相关部门整理合同、图纸,填写各类报表,为测算工作提供了最基本的数据。二、测算难点1、数据不全:各街道没有统一从合同管理、财务支出到工程管理、竣工结算等工作全面负责的部门,因此各项数据的搜集工作非常艰巨。在整理资料过程中,发现有未建立合同台账的,咨询合同、施工合同、基础设施配套合同、采购合同等分属不同部门签订及管理。有未按项目建立财务台账的,而是按时间顺序记账,无法分清支付的工程款是哪一期的。有在签定协议之前支付相关费用的,如梅村街道**三期在支付自来水公司配套费之前未签订合同。以上现象造成了数据不全、不准确等情况,为测算工作带来难度。2、建设成本范围确定:广义建设成本应包括前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、规费、公共配套设施费,其中最难确定的是农居房特有的土地征用费和拆迁腾地费。这两项费用因征用地块的唯一性和不可复制性各不相同,它与地块的地理位置、地上附着物的多少、拆迁难度的大小、拆迁时间的长短都有关系。究竟是否要把这两项费用计入测算成本,以及如何确定计入成本的方法,一直成为讨论的焦点。3、费用划分:农居房建设成本的构成与商品房不同,如农居房无销售环节,因此不会产生销售费用。同时农居房产生的部分费用,商品房不会产生,如燃气配套费,商品房开发商一般先对住户代收2500元/户的燃气开通费,再交给当地燃气公司;又如商品房小区入住后所维持日常管理的物业管理费,一般由业主委员选择物业管理公司对小区进行全面管理,物业公司向住户收取物业管理费用。以上农居房所产生的费用全部由政府支付,如何对这部分不同于商品房的费用进行划分,是一个难点。4、前期费用测算难度大:前期费用中七通一平包含场地平整、临时道路、临时用水、临时用电、临时设施、临时排水系统、临时围墙,因现场情况不同,所产生的费用差异很大。如临时用电,梅村街道**三期合同价为347万,达15.77元/㎡;而江溪街道万裕苑二期合同价为13.9万,只有0.67元/㎡;再如临时围墙,二期三期工程往往与前一期工程共用一面围墙,因而临时围墙费用低于前一期工程。采用什么标准测算七通一平费用,难度很大。5、图纸设计与实际施工不同:现行小区施工规范要求提高,图纸设计外墙保温,使用具有隔热隔音功能的中空玻璃,预埋太阳能热水管道,消防设施齐全等。但在现在查勘在建工程时,发现部分小区实际未采用外墙保温,6层及6层以下未采用中空玻璃。外墙保温对建安造价影响较大,达40元/m2;中空玻璃与普通单面玻璃的差异对建安造价影响为16元/m2。以设计图纸及施工规范要求的标准进行测算,还是按实际施工情况进行测算,在开始测算工作前未达成统一意见。6、收费标准执行不统一:农居房建设过程中所产生的人防费、教育配套费、维修基金、白蚁防治费等费用各地区都有收费标准,但各个街道对此标准没有统一执行。如人防费(防空地下室易地建设费),对应建未建防空地下室的民用建筑征收52元/㎡,拆迁安置房减半征收,实际多数街道未交;如白蚁防治费7层以下1.1元/㎡,8层以上0.35元/㎡,实际各街道交费情况也不统一。三、统一思路、解决难题由于土地征用费及腾地拆迁费用未提供详细资料,且这部分费用对建设成本经济指标测算影响太大,没有实际指导性作用,因此不计入建设成本。对于其他所有费用的测算方法,小组成员在设计的测算表格中增加“数据来源”项目,分为“合同价、预算价、经验数据、市场询价、相关部门颁发的收费标准”等类别,分别采用不同的方法进行测算。1、以合同价作为测算数据:前期方案费、建筑施工图设计费、工程监理费等这类费用,通常已按常规收费标准签订合同,各街道差别不大,直接采用合同价作为测算数据。2、以预算价作为测算数据:建安工程费中土建、安装等造价,一方面由于招投标时间仓促,许多工程都以模拟清单招标,另一方面施工期间材料价格不稳定,因此简单以施工单位的投标报价作为测算数据,结果不会准确。对这类费用以招投标文件、施工图纸、合同等资料为依据,选取6层住宅、11层住宅、18层住宅、2层商业用房、大型地下室作为重点测算样本,全面进行施工图预算。测算以设计图纸及施工规范要求为标准,考虑外墙保温、中空玻璃、商品混凝土等规范要求,对于实际未按规范施工的工程,测算时进行调整。测算依据:①工程量按图纸设计及规范要求,以《江苏省建筑与装饰工程计价表》②工、料、机消耗量套用相应计价表的定额消耗量,材料价格按09年《**市工程造价信息》第一期指导价执行,其中钢材按3800元/吨计取,信息价中没有的按当前市场调研综合测定计算;③取费按照计价表中规定的费率及有关规定计算。3、以经验数据作为测算数据:七通一平费用因各地块情况而异,有的项目因前一期农居房临时用电工程已建好,本期相应的费用大量减少,有的项目则相反。小组成员整理汇总已审大型农居房小区的结算资料,得出经验数据,临时用电按5元/㎡计入。临时围墙费用的测算按同样的办法,以已审几期农居房工程的临时围墙作为基数,按几期项目总建筑面积进行分摊,则临时围墙按1元/㎡作为测算数据。基础设施费中景观绿化工程费、道路雨污水工程费与项目设计标准、容积率等因素有关,在对各街道设计图纸研究后,调整已审大型农居房小区的这两项指标,景观绿化工程费按20元/㎡计入,小区道路雨污水工程费按50元/㎡计入。4、以市场询价作为测算数据:基础设施费中的供水费(红线内房屋外)由上水配套费、水泵房、设备及安装费组成,其中上水配套费没有统一收费标准,由各自来水公司根据实际情况收取。经对**地区多家自来水公司的调查,农居房供水费中的上水配套费按7.5元/㎡计入。燃气开通费因无法向住户征收,作为配套费列入基础设施费,通过市场调查,原先2500元/户已不再适用,现按多层2800元/户、小高层及高层3300元/户进行测算。物业及居委会费用按5元/㎡列入规费,作为建设成本的组成部分,几年后实际产生费用的差额由地方财政补足,不作为建设成本的组成部分。5、按物价局或相关部门颁发的收费标准作为测算数据:对于各街道未统一执行收费标准的费用,测算时按统一标准。如白蚁防治费,按苏财预[2002]95号文件测算得出,多层住宅1.1元/㎡,小高层0.83元/㎡,高层0.64元/㎡。对于文件有规定、实际未交的费用,测算不计入。如苏价服[2002]294号文规定农居房也应收取人防费,各街道实际未交,此次测算未列入建设成本。四、总结测算情况按以上方法分别对选取的农居房项目进行测算,再平均各街道的数据,得出**新区农居房的建设成本经济指标。对比**新区原来一套经济指标,农居房小区建设成本上涨的原因如下:1、户型偏小:小区设计以小户型为主,90m2户型占70%以上。户型设计对建设成本的影响很大:户型小,相同面积的户数就多,室内隔墙、铝合金窗、进户门、水电安装、燃气进户费等费用就相应增加。2、小高层及高层住宅比例增加:小区小高层及高层占50%以上,并且还有上涨的趋势。一般6层与11层土建单价差250/m2元,6层与18层差500元/m2。多层水电安装由2004年的45元/m2左右提高至95元/m2左右;小高层及高层由于消防、通风等设施的增加,造价达150元/m2左右。3、小区施工规范要求提高:现行小区施工规范要求外墙保温,使用具有隔热隔音功能的中空玻璃,预埋太阳能热水管道,消防设施齐全等。4、人工及材料价格的上涨:人工从2004年的26元/工上涨至44元/工(二类工),上涨幅度69.23%;钢材从2004年的2800元/吨上涨至6000元/吨,虽回落至3800元/吨,但涨幅仍达到35%;黄砂、水泥等地材上涨幅度约为10%。5、配套费用上涨:供水、供电、天燃气等配套费用近两年上涨快速,其中供电由原来的100元/m2上涨至150元/m2,天燃气由原来的2500元/户上涨至2800元/户,小高层及高层另加500元/户。6、设计品质提高:农居房设计以满足居民生活需求、提高居民生产质量为准则,小区内建筑物实用美观、环境整洁优美、配套设施完善,总体设计品质已不低于商品房。五、测算案例梅村街道**三期建筑面积建设成本为1459.25元/m2(多层为1241.55元/m2,小高层为1496.34元/m2,高层为1738.26元/m2,各项配套为1278.48元/m2),可分配面积建设成本单价为1654.29元/m2。以下附**三期农居房建设成本构成明细表,详细说明建设成本测算过程。**三期农居房房建设成本构构成明细表序号项目名称计费基础数量单价数据来源合同价

或审计价

(万万元)调整后费用

(万元元)经济指标(元/㎡㎡)多层

(6层)小高层

(11层)高层

(18层)配套平均单价88126.90051451.20069331.00011429.300220338.440一前期工程费1099.08223949.2443334.981247.088350.704641.254243.08121土地征用费2拆迁腾地费3规划设计及勘察费费401.79711355.3719910.305620.355620.355616.355616.12853.1方案费占地面积1255991合同13.000012.55990.57000.57000.57000.57000.57003.2建筑施工图设计费费建筑面积(多层))88126.96.50合同302.8671157.28256.500016.000016.000012.000011.9929建筑面积(小高层层及高层)120782.2216合同193.25155建筑面积(公建配配套)11429.312合同13.71523.3绿化景观设计费绿地面积493604市场询价19.74400.89610.89610.89610.89610.89613.4市政设计费(包含含室外给水、供供电设计费)道路广场面积506383市场询价5.000015.19140.68950.68950.68950.68950.68953.5勘察费建筑面积(多层))88126.90.65采用江溪上报数据据58.64005.72820.65001.20001.20001.20000.9800建筑面积(小高层层及高层)120782.221.20采用江溪上报数据据14.4939建筑面积(公建建配套)11429.31.20采用江溪上报数据据1.37153.6审图费建筑面积220338.441合同22.290022.03381.00001.00001.00001.00001.00004七通一平经验数据347.37822213.728229.70009.70009.70009.70009.70004.1场地平整建筑面积220338.44122.03381.00001.00001.00001.00001.00004.2临时道路建筑面积220338.44122.03381.00001.00001.00001.00001.00004.3临时用水建筑面积220338.440.5011.01690.50000.50000.50000.50000.50004.4临时用电建筑面积220338.445.00347.37822110.169225.00005.00005.00005.00005.00004.5临时设施建筑面积220338.440.7015.42370.70000.70000.70000.70000.70004.6临时排水系统建筑面积220338.440.5011.01690.50000.50000.50000.50000.50004.7临时围墙建筑面积220338.44122.03381.00001.00001.00001.00001.00005测绘费、试桩费0.000010.20370.08550.08551.28550.08550.46315.1测量放线费占地面积1255990.15苏价服函[20002]3号1.88400.08550.08550.08550.08550.08555.2桩测试费按有桩的建筑面积积69331.01.20采用江溪上报数据据8.31970.00000.00001.20000.00000.3776**三期农居房房建设成本构构成明细表序号项目名称计费基础数量单价数据来源合同价

或审计价

(万万元)调整后费用

(万元元)经济指标(元/㎡㎡)多层

(6层)小高层

(11层)高层

(18层)配套平均单价88126.90051451.20069331.00011429.300220338.4406招标代理费、监理理、造价咨询询费用349.90700369.9404414.890216.947219.363615.113116.78966.1建设工程交易综合合服务费工程造价50000.0000.30苏价服[20033]171号6.2招标代理费土建、安装、电梯梯

中标价22392.2773‰苏价服[20044]483号96.470067.17683.04883.04883.04883.04883.04886.3施工监理费多层审定价7390.803341.10%合同253.4370081.29889.225211.282213.69869.448111.1247小高层审定价5277.129941.10%合同58.0484高层审定价8633.978801.10%合同94.9738公建配套审定价981.687111.10%合同10.79866.4造价咨询(跟踪审审计费用)锡新管发[20008]44号511锡新管发[20008]44号55.00002.49622.49622.49622.49622.49626.5结算审计费用审减额5.00%锡新管发[20005]3633号0.00000.00000.00000.00000.00000.00006.6抗震论证费建筑面积220338.440.12采用江溪上报数据据2.64410.12000.12000.12000.12000.1200二基础设施费5513.631136550.21669298.13677302.10611297.99877264.58511297.279991供水(红线内房屋屋外)建筑面积220338.44市场询价332.04699358.5376616.272116.272116.272116.272116.27211.1上水配套费建筑面积220338.447.50150.00000165.253887.50007.50007.50007.50007.50001.2水泵房建筑面积220338.444.0090.000088.13544.00004.00004.00004.00004.00001.3土建及安装建筑面积220338.443.0053.000066.10153.00003.00003.00003.00003.00001.4设备及安装建筑面积220338.441.7739.046939.04691.77211.77211.77211.77211.77212供电(红线内房屋屋外)3250.466653217.73776146.03622146.03622146.03622146.03622146.036222.1供电配套费、设备备及安装建筑面积220338.44140经验数据3104.466653084.73776140.00000140.00000140.00000140.00000140.000002.2变电所土建及水电电安装建筑面积(变电所所)7001900经验数据146.00000133.000006.03626.03626.03626.03626.03623供煤气(红线内房房屋外)679.90000742.4238834.551638.521034.41361.000033.69473.1煤气配套费多层户数10562800合同679.90000295.6800033.551637.521033.41360.000033.6947**三期农居房房建设成本构构成明细表序号项目名称计费基础数量单价数据来源合同价

或审计价

(万万元)调整后费用

(万元元)经济指标(元/㎡㎡)多层

(6层)小高层

(11层)高层

(18层)配套平均单价88126.90051451.20069331.00011429.300220338.440小高层户数5853300市场询价193.05000高层户数7023300市场询价231.660003.2调压站(土建、设设备及安装)建筑面积220338.441经验数据22.03381.00001.00001.00001.00001.00004通讯(电话配套费费)建筑面积220338.445市场询价90.0000110.169225.00005.00005.00005.00005.00005有线电视工程建筑面积220338.445市场询价108.00000110.169225.00005.00005.00005.00005.00006环保设施(污水处处理工程)建筑面积220338.442市场询价0.000044.06772.00002.00002.00002.00002.00007环卫设施单元数量122500市场询价0.00006.10000.27680.27680.27680.27680.27687.1垃圾筒单元数量122500经验数据6.10000.27680.27680.27680.27680.27688景观绿化工程费建筑面积220338.4420经验数据6.8185440.6768820.000020.000020.000020.000020.00009小区道路、雨污水水建筑面积220338.4450经验数据834.559881101.6922050.000050.000050.000050.000050.000010小区围墙建筑面积220338.443经验数据56.052366.10153.00003.00003.00003.00003.000011小区门卫、门楼建筑面积220338.443经验数据50.820066.10153.00003.00003.00003.00003.000012小区照明建筑面积220338.4410经验数据24.9673220.3384410.000010.000010.000010.000010.000013小区标识、交通标标识建筑面积220338.441经验数据0.000022.03381.00001.00001.00001.00001.000014室外消防(房屋外外小区内)建筑面积220338.442经验数据80.000044.06772.00002.00002.00002.00002.0000三建筑安装工程费23701.9334423455.97754897.581001135.987721378.78118124.110001064.543321建筑结构工程22430.5771521566.77772855.081001026.001191248.9411481.6100978.802551.1土建工程建筑面积(6层))88126.900653.95预算18034.766805763.09996653.95466789.84000950.81000745.17122建筑面积(11层层)51451.200789.84预算4063.82116建筑面积(188层)69331.000950.81预算6592.060081.2水电安装工程(包包含室内消防防)建筑面积(6层))88126.90098.70估算2190.87331869.8125598.7000149.81722154.51722123.07999建筑面积(11层层)51451.200149.82预算770.82755建筑面积(18层层)69331.000154.52估算1071.283321.3桩基工程建筑面积(18层层)69331.00054经验数据300.00000374.3874454.000016.9915**三期农居房房建设成本构构成明细表序号项目名称计费基础数量单价数据来源合同价

或审计价

(万万元)调整后费用

(万元元)经济指标(元/㎡㎡)多层

(6层)小高层

(11层)高层

(18层)配套平均单价88126.90051451.20069331.00011429.300220338.4401.4信报箱多层户数105650经验数据3.61005.28000.59910.56850.50630.5317小高层户数58550经验数据2.9250高层户数70250经验数据3.51001.5电表箱包含在室内消防预算0.00001.6配电箱包含在室内消防预算0.00001.7门窗工程(幕墙)建筑面积(6层))88126.90058.75预算与合同1208.40550517.7455558.750049.370055.000058.750055.3797建筑面积(11层层)51451.20049.37预算与合同254.01466建筑面积(18层层)69331.00055.00预算与合同381.32055建筑面积(商铺物物管)11429.30058.75预算与合同67.14711.8外墙装饰工程建筑面积(6层))88126.90014.36预算与合同321.27000126.5502214.360013.580012.850014.360013.7027建筑面积(11层层)51451.20013.58预算与合同69.8707建筑面积(18层层)69331.00012.85预算与合同89.0903建筑面积(商铺物物管)11429.30014.36预算与合同16.41251.9分户门多层户数1056900预算与合同205.4820095.040010.784410.23309.11289.5703小高层户数585900预算与合同52.6500高层户数702900预算与合同63.18001.10单元门(防盗门)多层单元数913800预算与合同84.624034.58003.92394.09323.64513.6722小高层户数585360预算与合同21.0600高层户数702360预算与合同25.27201.11车库门建筑面积220338.441.50合同32.990933.05081.50001.50001.50001.50001.50001.12阳台栏杆建筑面积220338.447.00经验数据154.236997.00007.00007.00007.00007.00001.13水箱多层单元数915335预算48.548548.54855.50890.00000.00000.00002.20342电梯工程(含安装装费)1222.08000952.7600067.485387.340443.2408电梯数量(11层层)1819.29合同347.22000电梯数量(18层层)2623.29合同605.540003智能化工程(设计计及施工费)建筑面积220338.442.50经验数据49.282955.08462.50002.50002.50002.50002.50004外墙面保温建筑面积220338.4440经验数据0.0000881.3536640.000040.000040.000040.000040.0000**三期农居房房建设成本构构成明细表序号项目名称计费基础数量单价数据来源合同价

或审计价

(万万元)调整后费用

(万元元)经济指标(元/㎡㎡)多层

(6层)小高层

(11层)高层

(18层)配套平均单价88126.90051451.20069331.00011429.300220338.440四各项规费98.0000184.904228.35008.66318.25068.35008.39181人防费建筑面积220338.4426苏价服[20022]294号2教育配套费建筑面积220338.4430市场询价3质监费及交房前各各项验收费98.000048.46611.95002.53312.31061.95002.19963.1质监费建筑面积220338.440.00财综[2008]788号98.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00003.2竣工面积测绘费建筑面积220338.440.30市场询价6.61020.30000.30000.30000.30000.30003.3环境检测费(含室室内)建筑面积220338.440.80市场询价17.62710.80000.80000.80000.80000.80003.4避雷装置检测费建筑面积220338.440.10市场询价2.20340.10000.10000.10000.10000.10003.5沉降观测费小高层幢数65000市场询价3.00000.00000.58310.36060.00000.2496高层幢数55000市场询价2.50003.6电梯质监费电梯总价952.761.10%市场询价电梯数量44.001000市场询价3.7安监费建筑面积220339.440.75市场询价16.52550.75000.75000.75000.75000.75004维修基金建筑

面积208909.11锡政发[20044]3号建筑面积(6层))88126.90050440.6

温馨提示

  • 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
  • 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
  • 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
  • 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
  • 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
  • 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
  • 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。

评论

0/150

提交评论